착오의 존재 여부[특정금전신탁 환매 중단에 대한 판매사의 책임 ]

[너구리]

제2022-12호(게시용) (2).hwp

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금 융 분 쟁 조 정 위 원 회

조 정 결 정 서

조정일자 : 2022. 11. 21.

조정번호 : 제2022- 12호

안 건 명 : 특정금전신탁 환매 중단에 대한 판매사의 책임 등

신 청 인 ○○○

피 신 청 인 ○○○○ 주식회사

주 문

1.피신청인은 신청인에게 50,000,000원을 지급한다.

신 청 취 지

피신청인은 신청인에게 50,000,000원을 지급하라.

이 유

1. 기초 사실

가. 상품 개요

이 사건 분쟁대상인 특정금전신탁(이하 ‘이 사건 신탁’이라고 하고, 이와 기초자산과 손익구조가 동일·유사한 상품을 통칭하여 ‘독일 헤리티지 상품’이라고 함)은 여러 단계를 거쳐 최종적으로 독일의 헤리티지 부동산 리모델링 사업에 브릿지론 형태로 투자하는 금융투자상품이다. 만기는 약 2년 1개월, 기대수익률은 연 약 7% 수준, 사모(私募) 방식이다.

나. 투자구조

1) 이 사건 신탁 판매를 통해 모집된 투자금은 (i) 국내 증권사들이 발행한 DLS에 투자되고, (ii) 이 DLS는 싱가포르 소재 자산운용사인 ▼▼▼ 자산운용(이하 ‘싱가포르 운용사’라고 함)이 설정·운용하는 ▲▲▲▲ 펀드를 기초자산으로 한다. 즉, 국내 증권사가 DLS를 발행하여 수취한 자금은 ▲▲▲▲ 펀드로 투자된다. (iii) ▲▲▲▲ 펀드는 동 투자금으로 ‘ ■■(이하 ‘대주’라고 함)’이라는 싱가포르에 설립된 특수목적회사가 발행하는 전환사채(이하 ‘CB’라고 함)를 인수한다. (ⅳ) 대주는 CB를 발행하여 수취한 자금을 독일의 ●●●●●●(‘☆☆☆☆☆☆’로 사명변경, 이하 ‘☆☆☆’)가 설립한 독일 특수목적회사(이하 ‘SPV’라고 함)에 부동산 매수를 위한 용도로 2년 만기의 브릿지론 형태로 대출하는 구조이다.

2) 투자금의 상환은 투자구조와 역순으로 (i) SPV가 만기에 대출 원리금을 상환하면, (ii) 이 자금이 대주를 거쳐 ▲▲▲▲펀드로 지급되고, (iii) ▲▲▲▲펀드는 DLS를 발행한 국내 증권사에게 수익금을 지급하며, (ⅳ) 이 사건 신탁의 투자자는 DLS 발행사로부터 투자 원리금을 회수하는 구조이다.

3) 그러나, 이 사건 신탁을 비롯한 독일 헤리티지 상품은 2019. 6월경부터 환매가 중단되었고, 총 4,746억원의 투자원금이 상환되지 않았다.

헤리티지 상품의 투자 및 회수 구조

다. 헤리티지 부동산 리모델링 사업

1) 개념

독일에서는 과거 구조물의 전부 또는 그 일부를 역사적, 예술적 중요성 등을 이유로 지방정부가 보존 등재할 수 있는데 이를 ‘기념물 보존 등재 건물(Listed Buildings)’이라고 한다. 헤리티지 부동산 리모델링 사업이란 기념물 보존 등재 건축물 중 주거용 건물 등으로 변경이 가능한 경우 옛 모습을 보존하면서 신식 주거공간 등으로 리모델링하여 분양하는 사업이다.

2) 사업절차

상품제안서에 따르면 이 사건 신탁의 헤리티지 부동산 리모델링 사업은 (i) 투자대상 부동산 선정, (ii) 부동산 매입, (iii) 리모델링 설계, (iv) 관계기관으로부터 인허가 신청 및 취득, (v) 마케팅 및 선분양, (vi) 건설, (vii) 준공(사업종료)의 절차로 진행된다. 이 때, (i) ~ (v) 단계까지 필요한 자금을 이 사건 신탁을 통해 조달(브릿지론)하고, 선분양이 정상적으로 이루어지면 수취한 분양대금으로 브릿지론을 상환한다. 그 이후 건설을 완료하기 위해 필요한 자금은 은행 대출 등을 통해 조달한다. 사업 기간은 (i) 부동산 선정 ~ (iv) 인허가 취득 단계까지 1년, (v) 선분양 완료까지 2년, (vii) 사업 종료까지는 4년이 소요된다고 기재하고 있다.

헤리티지 부동산 리모델링 사업구조

라. 안전성 확보를 위한 여러 장치

상품제안서에 따르면 이 사건 신탁의 투자 안전성을 확보하기 위해 신탁의 만기는 도래했으나 선분양까지의 절차가 정상적으로 이루어지지 않아 분양대금으로 원리금을 상환하지 못하는 경우를 대비해 여러 가지 장치를 두고 있다.

첫째, 대상 부동산 매입시 매입자금의 80%만 이 사건 신탁의 투자금으로 충당하고 나머지 20%는 시행사인 ☆☆☆가 부담한다. ☆☆☆는 지분(Equity) 형태로 투자하기 때문에 SPV에서 수익이 발생할 경우 이 사건 신탁이 투자한 대출의 대주보다 후순위로 배당받는다.

둘째, 인허가나 분양이 제대로 진행되지 않을 경우, 인허가나 분양과 무관하게 ☆☆☆가 자체 신용으로 원리금을 상환한다.

셋째, ☆☆☆의 부도시 부동산을 매각하거나, SPV의 사업권을 인수하여 사업을 진행할 수 있도록 대주가 매입 부동산에 대한 선순위 담보권을 가지며, 개별 SPV의 주식에 대한 근질권도 가진다.

투자금 회수를 위한 안전장치(상품제안서 기준)

마. 상품제안서상 설명내용 등에 대한 확인 결과

피신청인이 이 사건 신탁을 포함한 독일 헤리티지 상품을 판매하는 과정에서 신청인 및 투자자들에게 이 사건 사업 및 상품 구조에 대해 설명한 내용과 만기 연장 이후 확인된 판매 당시 실제 사실 사이에 상이한 부분들이 확인이 되었는바, 본 위원회는 판단에 앞서 피신청인이 신청인에게 설명한 내용 중 판매 시점의 실제 사실과 다른 부분을 중심으로 사실관계를 정리하였다.

1) ☆☆☆의 사업역량 관련

가) 피신청인은 이 사건 신탁의 상품제안서 등을 통해 ☆☆☆는 독일의 Top 5 시행사로 설립 이후 총 52건의 헤리티지 사업을 성공적으로 수행했으며 현재 50건의 사업을 진행하고 있다고 설명하였다.

나) 그러나 피신청인은 ☆☆☆가 독일의 Top 5 시행사라는 증거를 제시하지 못하였고, 오히려 Top 5 시행사로 볼 수 없는 점들이 확인된다. 독일에 상장된 다른 시행사의 증권신고서에 기재된 내용에 따르면, 주거용 건물 개발 등과 관련한 상위 10여개 개발사의 순위를 기재하고 있으나, 동 순위에 기재된 개발사에 ☆☆☆는 포함되어 있지 않고, 헤리티지 리모델링 사업만 별도로 구분한 통계정보는 확인되지 않는다. 또한 ☆☆☆가 국내의 독일 헤리티지 상품 판매사 등에게 제출한 사업이력(“Performance Record”)에서 2010년에서 2015년까지의 부동산 취득금액 합계액이 비교적 소액(약 6,400만 유로 [한화 약 289억원, 연 평균 48억원])에 불과하다.

다) 피신청인은 ☆☆☆의 사업이력 52건과 진행중인 50건의 사업에 대해서는 그 구체적인 명세를 제출하지 못하였다. 다만, ☆☆☆가 46건의 사업이력이 기재된 사업이력(“Performance Record”) 문서를 국내의 독일 헤리티지 상품 판매사 등에게 제출하였으나, 이는 사실과 다른 것으로 보인다.

① 독일 법령에 따르면 독일에서 부동산 개발업을 영위하는 자(property developer)는 관할 당국으로부터 별도의 인허가(permission)를 받아야 하며, 헤리티지 부동산 리모델링 사업 역시 부동산 개발업에 해당하여 관할 당국으로부터 인허가를 받아야 하는데, 독일 상공회의소(IHK)에 조회한 결과(☆☆☆의 과거 사명도 포함) ☆☆☆는 2015년 1월에 부동산 개발업 관련 자격을 취득하였다.

② 사업 이력(“Performance Record”)에 기재된 46건의 사업이력 중에 1건을 제외한 45건은 부동산 개발업 자격을 취득하기 이전의 이력으로 확인된다. 또한 동 문서에 기재된 19건의 이력은 단순 부동산 매매에 대한 이력으로 본 건 사업구조와는 무관한 것이었다.

③ 이외에도 사업 이력(“Performance Record”)에 기재된 ☆☆☆의 이익금액, 자산취득 금액이 ☆☆☆와 자회사 SPV의 재무제표 상 금액과 불일치 하는 등 정상적인 사업 이력이 아닐 가능성을 뒷받침하는 정황들이 존재한다.

④ 위 사실로 볼 때, 피신청인이 ☆☆☆의 사업능력과 관련하여 설명한 내용은 사실과 다른 것으로 보인다.

2) ☆☆☆의 신용상태

가) 피신청인은 이 사건 신탁의 상품제안서에 독일 현지 3곳의 신용평가사(D&B, Creditreform, Scoredex)의 보고서들 중 D&B 보고서의 신용등급 1A2, 지불성향정보(Payment Index) 78점이라는 부분, Creditreform 보고서의 1년내 부도확률이 0.57%로 우수한 재무건전성을 보유하고 있으며 신용도가 S&P기준 BBB-~BB+에 해당한다는 부분 등을 발췌하여 설명하였다.

나) 위 설명의 근거가 되는 D&B의 전체 보고서(국문 및 영문)를 살펴보면, i) 보고서 종합의견에 “(☆☆☆의) 구체적인 수익창출력을 확인할 수 없어 동사와의 상거래 및 여신거래에 있어 상당 수준의 주의가 필요할 것으로 보여짐”이라고 기재된 점, ii) 최대 거래 신용(Maximum Transactional Credit)은 약 2,800만원(€21,000), 총 신용 추천(Total Credit Recommendation)은 약 1억 9,000만원(€140,000)으로 기재된 점, iii) 총 지불성향정보(Payment Index) 78점(100점 만점)은 총 거래금액 약 3,900만원(€29,000) 규모의 12건의 소액거래(건 별 평균 €2,400, 약 3백만원)를 바탕으로 산출된 점 등 수천억 원 규모의 시행사업을 영위하는 회사의 지급능력을 판단하는 정보로는 적합하지 않은 정보라는 것이 확인되나, 이러한 부정적인 정보는 상품제안서에 기재되지 않았다.

다) Creditreform의 전체 보고서에서도 최대 신용 한도(Credit Limit)가 약 5,300만원(€40,000)으로 기재되어 있으나, 이 정보 역시 상품제안서에는 기재되지 않았다.

라) 살피건대, 위 3개의 평가는 신용조회(Credit Bureau)보고서로 보는 것이 타당한데, 신용조회는 상거래와 관련한 단기 분석에 중점을 두고 있어 채권발행 등을 위해 공시 및 관리되어 기업의 원리금 상환가능성을 종합적으로 평가하는 신용평가와는 그 성격이 다르다. 또한, 부정적인 부분은 기재되지 않고 긍정적인 부분만 발췌되어 기재한 것으로 보인다.

3) ☆☆☆의 재무상태

가) 상품제안서에서는 타 보고서를 인용하여 ☆☆☆에 대해 “우수한 재무건전성을 보유”, “독일 내 상위 4.4%의 회사”라고 설명하였으나, 실제 ☆☆☆의 재무상태는 매우 부실한 상태였다.

나) ☆☆☆와 자회사 SPV들은 독일의 법령에 따라 매년 별도 재무상태표와 주석(이하 ‘재무제표’)을 관보에 공시할 의무가 있다. ☆☆☆는 2008년부터 2014년까지는 재무제표를 공시했으나, 2015년 이후의 재무제표는 공시하지 않았고, 자회사 SPV들도 2013년 이후에는 대부분 공시하지 않았다. 이에 따라, ☆☆☆는 ☆☆☆와 자회사 SPV의 재무제표 공시의무 위반 총 366건에 대해 법원으로부터 약 65만 유로의 벌금을 부과 받았으며, 이 중 약 38만 유로의 벌금을 납부하였다.

다) ☆☆☆의 2014년 재무제표 주석에는 총 150개의 자회사 SPV 등의 순자산 정보가 기재되어 있는데, 동 자회사 SPV들의 순자산 합계는 약 △1,733억원에 이르고, 150개 중 113개의 자회사가 완전자본잠식 상태(1사당 평균 △16억원)였으며, 완전자본잠식이 아닌 37개 자회사의 자본총계도 27억원에 불과하였다(1사당 평균 7천만원). ☆☆☆의 2014년 별도 재무제표 순자산이 약 14억원(별도 재무제표에서도 2015년부터 완전자본잠식으로 전환)에 불과했던 점, 자회사 SPV는 외부 투자자로부터 차입을 통해 운영된다는 점 등을 고려할 때, ☆☆☆가 연결재무제표를 작성했다면 대규모 완전자본잠식 상태였음이 추정된다.

2014년말 자회사 SPV의 순자산 규모별 분포

(단위: 개, 천 EUR)

	100만€ 이상	10만€~ 100만€	0€~ 10만€	△10만€~ 0€	△100만€~ △10만€	△100만€ 미만	합계
SPV수	-	5	32	52	28	33	150
순자산 합계	-	1,596 (21억원)	478 (6억원)	△556 (△7억원)	△11,414 (△153억원)	△117,026 (△1,600억원)	△129,628 (△1,733억원)

라) 자회사 SPV의 재무제표가 모두 공시된 2011년과 2012년의 재무제표에 의하면 SPV간 또는 SPV와 ☆☆☆간 다수, 고액의 자금거래(채권 및 채무거래)가 주석에 기재되어 있어서 SPV는 다른 관계회사들과 빈번한 내부거래가 있었음이 확인되었다. 프로젝트별로 SPV를 설립하는 이유는 다른 회사와 자금 거래 등을 절연하기 위해서인데, 이러한 내부거래가 빈번한 사실은 정상적인 상황으로 보기 어렵다.

마) 한편, 조달한 자금의 23~25% 정도만 부동산으로 추정되는 계정(Inventory)에 투자되는 등 일부 자금만 부동산에 투자된 것으로 보인다. 독일 내 다른 부동산 시행회사의 재무제표에는 자산금액 대비 부동산 계정의 비중이 76~100%인 점 등을 고려해볼 때 정상적인 투자구조로 보기 어렵다.

바) ☆☆☆의 2014년 별도 재무제표에서 ☆☆☆ 부채의 약 97%가 자회사 SPV 등 관계회사(affiliates)에 대한 부채이다. 시행사 자체 신용으로 외부에서 자금을 조달하는 다른 시행회사와 달리 ☆☆☆는 자회사 등으로부터 내부거래를 통해 자금을 조달하는 재무구조로 기재되어 있어 비정상적인 재무구조로 보인다.

사) 한편, 2013년과 2014년에 대표이사에게 250만 유로(약 36억원, ☆☆☆ 총자산의 약 19%) 및 300만 유로(약 40억원, ☆☆☆ 총자산의 약 16%)를 저리(연 3%)의 이율로 대여한 사실도 주석에 기재되어 있는데, 이러한 거래도 정상적인 거래로 볼 수 없다.

4) 사업 관련 수수료 구조

가) 피신청인은 상품제안서 등에 수수료 구조에 대해 설명하면서 2년간 약 5.2%(국내 판매사 등 수수료 2.2%, 싱가포르 운용사 운용수수료 2년간 3%)의 수수료를 지급하는 것으로 설명하였다.

나) 그러나 해외 ◈◈◈의 문서에 의하면 이 사건 신탁 판매 이전인 2017. 3월경 ☆☆☆는 대주와 관련된 ■■■와 총 대출금액의 14%에 해당하는 수수료를 지급하기로 계약하였다. 그 외에 싱가포르 운용사는 운용수수료 외에 Initial Sales Charge 명목으로 4.0~4.8%를 수취하였다. 동 수수료들을 포함할 경우, 실제 수수료는 약 23~24%이므로 투자원금의 1/4에 달하는 금액이 수수료로 먼저 지급되는 구조였다. 동 수수료를 지급하게 되면 현실적으로 당초 감정평가를 통해 투자를 예정했던 부동산 취득자금의 마련은 불가능한 상황으로 보인다.

5) 안전성 확보를 위한 장치 관련

가) 피신청인은 상품제안서 등에 헤리티지 사업의 구조에 대해 설명하면서 ① 헤리티지 부동산 취득과 관련하여, 글로벌 감정평가법인을 통해 현재가치 대비 미래 매각가격이 4~5배되는 자산에 투자하고, ② (미래 매각가격을 기준으로) 분양률이 65%이상인 경우 분양계약금만으로 조달자금(원리금)을 상환하고, 차질이 있는 경우에 ‘인허가·분양과 무관하게’ 시행사의 신용으로 상환하며, 시행사 부도시에도 부동산에 대한 담보권 행사 또는 시행사가 SPV 주식에 대한 질권 행사로 상환 가능하며 ③ 투자대상 부동산 취득금액의 80%는 투자자의 투자금액, 20%는 ☆☆☆의 후순위 투자로 조달하기 때문에 투자대상 부동산 매입금액의 95% 가격으로 매각하더라도 원금과 이자가 전액 상환 가능한 안정적인 구조라고 설명하였다.

나) 그런데 국내에서 독일 헤리티지 상품 판매를 통해 조달된 자금이 투입된 헤리티지 부동산 23건 중 21건의 경우, 글로벌 감정평가법인의 평가가 아닌 ☆☆☆와 특수관계에 있는 것으로 보이는 ▤▤▤가 단독으로 해당 부동산들을 평가했다.

다) 한편 독일 헤리티지 상품의 투자대상인 헤리티지 부동산 리모델링 사업이 진행되기 위해서는 외관상 보존 필요 구획, 개발가능 부분 등에 대한 지방정부 관할당국과의 사전 협의 및 인허가가 필요한데, 인허가에 장기간이 소요될 수 있으며, 인허가를 받지 못할 경우 상품제안서에 기재한 선분양 및 은행으로부터 프로젝트를 완성하기 위한 대출을 통한 투자원금 등의 상환이 불가능한 구조이다. 그럼에도 상품제안서 등에는 인허가 위험 관련 내용이 미기재되어 있으며, 앞서 언급한 ☆☆☆의 재무상황을 고려할 때, ☆☆☆는 자기자본이나 신용대출로 대출채권을 매입할 능력이 없어 ☆☆☆의 신용으로 원리금 상환은 당초부터 불가능하였다. 실제로 국내에서 독일 헤리티지 상품 판매 기간 중 싱가포르 운용사에서 송부한 운영보고서에 따르면 취득한 부동산 중 인허가를 신청한 부동산조차 없었던 것으로 확인된다.

라) 후순위 투자와 관련해서도 ☆☆☆가 공시한 2014년말 재무상태표의 순자산(약 14억 원)과 신용평가사가 평가한 신용한도(최대 약 1.9억원)를 고려했을 때, 현실적으로 ☆☆☆는 자기자본 및 신용대출을 통한 후순위 투자에 필요한 자금(국내 전체 투자금액 기준 약 1,200억원)을 조달하기 어려운 상황이었다. ☆☆☆가 작성한 DDQ 등에도 ☆☆☆의 후순위 투자가 기재되어 있으나 DDQ는 법적 구속력이 없는 ☆☆☆가 제작한 홍보용 자료의 성격이 강하며, 이 사건 신탁과 관련하여 어떤 계약서에도 ☆☆☆의 20% 후순위 투자의무를 규정한 내용은 확인되지 않는다. 또한, DDQ에는 이전 사업에서도 후순위 투자를 해 왔다고 기재되어 있으나, ☆☆☆ 및 자회사 SPV의 재무제표 상에서는 후순위 투자를 한 실적은 확인되지 않는다. 실제로도, 금융감독원 검사결과 등에 따르면 후순위 자금을 투자하지 않은 것으로 확인되었다. 따라서, 매입가격의 95% 수준으로 매각하여 상환해도 원리금이 상환 가능한 안정적인 구조라는 설명은 후순위 투자가 될 수 없는 구조에서는 실현되기 어렵다.

마) 본 위원회가 확보한 등기부 등본 등에 의하면 국내자금이 투자된 23건 부동산 중에서, 실제 차주 SPV가 부동산을 취득한 물건은 12건에 불과하다. 취득한 부동산 12개도 실제로는 싱가포르 운용사에서 송부한 운영보고서 상 부동산 취득금액보다 현저히 낮은 가격으로 취득한 것으로 보인다.

바) 사후적으로 피신청인 등도 담보권 설정내역을 확인한 결과 23개의 부동산 중 10건의 부동산에 대해서만 담보권이 정상적으로 설정되었다고 판단하였다. 하지만 해외 ◈◈◈은 동 담보권의 대부분을 인정할 수 없다고 통보하여 담보권 정상 설정 여부는 논란이 큰 상황이다. 물론, 정상적으로 담보권이 설정되었다고 판단한 부동산의 취득가격이나 사후 감정평가 금액도 이 사건 신탁의 투자금을 회수하기에는 현저하게 낮은 수준이다.

바. 신탁 출시 및 판매 과정

1) 신탁 출시 과정

가) 피신청인은 2017. 4월경 ◆◆자산운용으로부터 ▲▲▲▲ 펀드 관련 금융투자상품에 대한 투자 제안을 받았다. 투자구조는 ▣▣증권이 ▲▲▲▲ 펀드의 수익증권을 기초자산으로 하여 DLS를 발행하고, ◆◆자산운용이 운용하는 국내 펀드가 그 DLS를 집합투자재산으로 운용하는 구조였다.

나) 피신청인의 상품지원팀은 펀드 출시 여부를 위해 ◆◆자산운용에서 제공받은 제안서 등에 대한 검토를 하여 신규상품설정검토서를 작성하였고, 내부지침인 집합투자증권영업지침에 따라 심사팀의 검토를 받았다. 심사팀에서는 투자대상 자산에 대한 대내외적인 시장 및 제반 환경의 변화에 따른 위험에 노출되어 있으며 이로 인해 펀드의 투자원본 손실 또는 상환이 지연될 수 있을 것이라는 의견이 제시되었으나 피신청인은 2017. 4. 26. 판매를 시작하였다. 피신청인은 이후 재차 펀드 설정을 시도하였으나 판매수요가 부진하여 펀드 출시가 무산되었다.

다) 그러나 피신청인은 타 판매사가 ▣▣증권이 발행한 DLS를 신탁으로 판매하고 있다는 사실을 확인하고, 이 사건 신탁 상품의 출시를 검토하여 2017. 5. 25.부터 판매를 시작하였다. 다만 이 사건 신탁의 출시 여부를 검토할 때에는 앞서 판매한 펀드 상품과 투자대상이 동일하고 판매 형태만 변경한 것이라는 이유로 심사팀의 검토를 생략하였다. 그러나 펀드 출시를 위한 심사팀의 검토의견서에는 예정수익자가 적격투자자임을 고려하여 판매사로서의 의무 위반 등에 대하여 주의할 것이라는 의견이 제시되어 있음에도 이를 고려하지 않은 채 이 사건 신탁을 판매하였다.

라) 피신청인은 2017. 5. 26. ~ 2017. 8. 29. 기간 중 이 사건 신탁과 동일한 투자구조와 내용을 가진 특정금전신탁 15건을 판매(105억원)하였다.

마) 이 사건 신탁은 2019. 6월경부터 환매중단이 발생하였으며, 그해 7월경부터 만기 연장 상태가 계속되고 있다.

2) 신탁 판매 과정

가) 독일 헤리티지 상품의 투자대상인 헤리티지 부동산 리모델링 사업이 진행되기 위해서는 외관상 보존 필요 구획, 개발가능 부분 등에 대한 지방정부 관할당국과의 사전 협의 및 인허가가 필요한데, 인허가에 장기간이 소요될 수 있으며, 인허가를 받지 못할 경우 상품제안서에 기재한 선분양 및 은행으로부터 프로젝트를 완성하기 위한 대출을 통한 투자원금 등의 상환이 불가능했다.

나) 그럼에도 피신청인은 상품제안서 등에 인허가 위험 관련 내용을 기재하지 아니하였고, 오히려 상품제안서 등에 “대상자산의 인허가 및 분양과 무관하게 ☆☆☆의 신용으로 원리금 상환”이라고 붉은 글씨로 강조하였다.

다) 피신청인은 상품제안서에 ☆☆☆는 현지 Top 5 시행사로서 ’08년 설립 이후 총 52개의 프로젝트를 완료하고 현재 50개 프로젝트 진행 중이라고 기재하고, 여러 신용평가사(D&B, Creditreform, Scoredex)의 보고서를 근거로 우수한 재무건전성을 보유하고 있다고 기재하였다.

라) 또한, 피신청인은 상품제안서 등에 “글로벌 감정평가법인을 통해 현재가치 대비 미래 매각가격이 4~5배되는 자산에 투자”한다고 설명하였으나, 실제 투자여부에 대한 확인과정 역시 거치지 않았다.

사. 신청인의 신탁 가입 등

1) 신탁 가입 경위

가) 신청인(38, 직장인)은 일반투자자로서 금융투자상품에 대한 투자경험(1회)을 가지고 있는 자이다. 신청인은 직장에서 자금업무를 하면서 당시 신영증권에서 근무하던 판매직원과 알게 되었고, 판매직원이 피신청인 회사로 이직한 후에도 지속적으로 거래해오던 중 동 직원으로부터 ‘시중금리보다 금리가 월등하고 높고, 안정성이 뛰어나다’고 이 사건 신탁의 가입을 권유받았다. 이후 신청인은 2017. 8. 29. 판매직원이 신청인의 직장에 방문하여 이 사건 신탁에 가입(0.5억원)하였다.

나) 판매직원은 상품제안서에 기재되어 있는 ☆☆☆의 신용등급(S&P 환산 BBB~BB+ 수준)에 대하여 “신용등급이 준수하고 좋은 수준”이라고 설명하였으나, 해당 등급이 2014년말 재무제표를 기초로 하여 제한된 정보로 산출되었고 총 신용추천금액이 약 1억 9천만원에 불과한 사실은 설명하지 않았다. 또한 헤리티지 부동산 리모델링 사업의 인허가 관련 위험에 대해 설명하지 않았고, ☆☆☆가 부동산 매입시 후순위 20% 투자를 하기 때문에 문제가 생겨 부동산을 매입가격보다 싸게 팔더라도 투자금 회수가 가능하며 미분양시에도 ☆☆☆의 신용으로 원리금을 상환할 것이라는 취지로 설명하였다.

2) 가입 이후 경과

가) 독일 헤리티지 상품은 2019. 7월경부터 만기 연장이 발생하였고, 이 사건 신탁 역시 만기가 연장되어, 현재까지 투자금 상환이 이루어지지 못하고 있는 상황이다.

나) 한편 해외감독당국은 ☆☆☆는 2013년부터 영국 투자자들로부터 약 3억 파운드(4,800억원) 상당의 자금을 조달하여 폰지거래의 성격으로 자금을 운용한 것으로 보고 있으며, SPV들이 허가받지 않은 수신업무를 수행하여 은행법을 위반하였다는 해석을 내린바 있다.

다) ☆☆☆는 파산절차 진행 중이며, 대표이사에 대해서는 사기 등의 혐의로 독일 검찰에서 수사가 진행 중인 것으로 파악되었다. 따라서 신청인의 경우 이 사건 신탁 투자에 따른 손실 발생은 불가피한 것으로 예상된다.

2. 당사자 주장

가. 신청인 주장

판매직원은 이 사건 신탁이 안전한 상품이며 원리금 보장도 문제가 없고, 사업 진행 여부와 관계없이 ☆☆☆의 신용이 튼튼하고 20% 후순위 투자가 이루어지기 때문에 만기 상환에 문제가 없다고 설명하였다. 그러나 ☆☆☆의 신용, 후순위 20% 투자, 객관적 감정평가에 따른 투자대상 부동산 선정, 투자대상 부동산에 대한 담보권 설정, ☆☆☆의 트랙레코드 등 상품제안서의 주요 내용이 거짓이었음에도 피신청인은 이를 파악하지 못하였고, 문제가 발생한 이후에도 전반적인 상품관리가 전혀 이루어지지 않는 등 고객보호의무를 다하지 않았다. 피신청인은 이 사건 신탁에 대하여 고객을 기망하고 상품을 판매한 것이므로 이 사건 신탁계약은 취소되어야 한다.

나. 피신청인 주장

헤리티지 부동산 리모델링 사업은 독일에 실재하였고, ☆☆☆가 이 사업을 진행한 사실이 확인되므로 이 사건 신탁은 계약체결 당시 투자 목적 달성이 가능한 상품이었다. 피신청인은 DLS 발행사가 싱가포르 운용사로부터 제공받아 전달한 정보에 따라 이 사건 신탁을 권유하였으며, 제공된 정보를 기초로 그 내용을 투자자들에게 설명하는 등 판매사로서 Due Diligence 의무를 충실히 이행하였다. 또한 소유권 또는 담보권 취득 등은 장래의 기대 또는 예측 영역에 속하는 사항이므로 착오 취소의 대상이 아니므로 계약을 취소한다는 신청인의 주장을 인정할 수 없다.

3. 위원회 판단

가. 사기에 의한 특정금전신탁 계약의 취소 여부

1) 민법 제110조에 의하면 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있고, 상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기를 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다. 이 때 사기에 의한 의사표시는 타인의 고의적인 기망행위에 의하여 착오에 빠진 상태에서 한 의사표시를 말한다.

2) 앞서 본 바와 같이 ☆☆☆의 전 대표이사는 사기 등의 혐의로 독일 검찰에서 수사 중이라는 사실이 확인되었다. 이에 이 사건이 민법상 사기(제3자 사기 포함)에 의한 계약 취소에 해당되는지를 논할 수도 있겠으나, ☆☆☆의 전 대표이사에 대한 수사가 진행 중으로 독일 사법당국의 판단이 언제 나올지 예상할 수 없는 점, 소비자 피해에 대한 신속한 구제가 필요한 점, 강제조사권이 없는 조정절차상 기망의 고의를 입증하기 곤란한 점, 당사자의 조정결정 수락가능성 등을 종합적으로 감안할 때 본 위원회가 사기에 의한 계약 취소 여부를 판단하는 것은 적합하지 않다고 판단된다.

3) 따라서 이하에서는 신청인의 조정신청 취지와 동일한 법률효과를 기대할 수 있는 민법상 착오에 의한 특정금전신탁 계약의 취소 여부에 관하여 살펴보고자 한다.

나. 착오에 의한 특정금전신탁 계약 취소 여부

1) 착오 일반론

가) 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다(민법 제109조 제1항).

나) 착오가 존재하였는지 여부의 판단시점은 의사표시 당시이며, 착오의 대상은 행위 당시의 객관적 상황이지 기대사실이 아니다. 결국 착오란 계약체결 시점에 이미 존재하는 기존의 상황에 대한 오신을 의미하는 것일 뿐 장래에 대한 기대가 실제와 다르게 된 경우까지 포함하는 개념이 아니므로, 장래에 대한 기대와 실제 발생한 사실이 불일치하더라도 이는 민법상 착오의 문제로 포섭될 수 없다.

다) 착오 중 동기의 착오는 원칙적으로 표의자가 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하여 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되는 경우에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있다. 다만 동기가 상대방에 의하여 제공되었거나 유발된 경우 또는 타인의 기망행위로 인한 경우에는 동기의 표시 여부와 무관하게 취소를 할 수 있다. 여기서 착오를 ‘유발’했다고 함은 장래에 대한 기대를 가지게 한 것이 아니라 현재의 상황에 대한 실제와는 다른 정보를 제공하는 등의 행위를 의미한다.

라) 민법 제109조는 법률행위의 ‘중요부분’에 착오가 있는 때에 취소를 인정하는바, 중요부분에 해당하는지는 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이고, 보통 일반인도 표의자의 처지였다면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것인지를 기준으로 판단하며, 동기의 착오의 경우에도 이러한 기준은 동일하게 적용된다.

마) 한편 민법 제109조는 표의자가 ‘중대한 과실’로 착오한 경우에는 취소를 인정하지 않는데, 이 때 중대한 과실이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하는 것을 의미한다.

2) 이 사건의 경우

신청인의 이 사건 계약 취소 주장에 대하여, 피신청인은 신청인에게 착오가 존재하지 않으며, 법률행위의 중요부분이 아니라는 취지로 주장한다. 이에 이하에서는 착오에 의한 계약취소 요건이 충족되는지 여부를 살펴본다.

가) 착오의 존재 여부

(1) 앞서 본 바와 같이 판매직원은 신청인에게 허위·부실 기재된 상품제안서와 그에 기초한 설명으로 이 사건 신탁의 가입을 권유하였다. 이에 따라 신청인은 이 사건 신탁 가입 당시 ☆☆☆의 재무능력 및 사업수행 능력 등을 종합적·합리적으로 판단하면 현실적으로 상품제안서상에 설명된 사업구조에 따른 사업수행이 원천적으로 불가능함에도 ☆☆☆가 재무 및 신용 상태가 우수하고 사업 이력이 많은 회사로 후순위 투자를 통해 부동산을 매입하고 분양하여 원리금을 상환할 수 있다고 오인하였고, 설령 분양이 되지 않아도 지급보증, 담보 등의 안전장치로 원리금을 상환하기 때문에 투자금 회수가 가능할 것으로 인식하고 이 사건 신탁에 가입하였다. 즉 신청인은 이 사건 신탁에 관하여 장래에 기대되는 상황이 아닌 현존하는 상황에 대하여 오신하게 되었는바, 이는 착오에 해당한다.

(2) 신청인의 법률행위는 피신청인과 5억원의 신탁계약을 체결하는 것으로서 신청인의 의사표시와 일치하였을 뿐 아니라, 신청인이 작성한 신탁가입신청서에도 잘못된 기재가 없었으므로 신청인이 법률행위에 관한 표시 또는 내용 자체에 관하여 착오를 한 것으로는 볼 수 없다.

(3) 다만 신청인은 ☆☆☆의 사업능력 및 신용상태가 우수한 회사로 정상적인 헤리티지 사업시행을 하고 있는 시행사로 오신하고 이를 근거로 하여 이 사건 신탁을 체결하기로 결정한 것이므로, 신청인의 착오는 의사형성의 과정에서의 착오로서 의사결정에 유의미한 사정을 계약 당시 실제 사실과 달리 잘못 인식한 동기의 착오에 해당한다 할 것이다.

나) 착오 유발 여부

(1) 피신청인은 신청인의 착오가 존재하였더라도 피신청인이 신청인의 착오를 유발한 것으로 볼 수는 없다고 주장한다.

(2) 앞서 본 바와 같이 피신청인은 신청인에게 사업과 무관한 사업이력을 관련 사업 수행이력으로 설명하거나, 독일 내 TOP5 시행사로 소개하고, ☆☆☆의 사업 및 재무능력이 충분히 안정적이어서 대출원리금을 상환할 수 있다고만 설명하는 등 투자를 권유하였다. 이는 신청인에게 장래에 대한 낙관적 기대를 가지게 하는 것에 그치지 않고, 계약체결 당시의 사실과 다른 잘못된 정보를 제공한 것이다. 피신청인이 제공한 잘못된 정보 외에 달리 신청인을 착오에 빠지게 한 사정이 보이지 않고, 설사 피신청인이 이 사건 신탁을 판매하는 과정에서 상품제안서 내용 등의 진위 여부를 알 수 없었다 하더라도 피신청인측이 ☆☆☆의 사업 및 재무적 능력이 충분하여 대출원리금을 상환할 수 있다고 투자를 권유한 점 등을 고려할 때 신청인의 착오는 피신청인 측의 설명 및 투자권유행위에 의하여 유발된 것으로 판단된다.

(3) 결국 투자대상, 투자구조, 위험성 등에 관한 정보를 숙지해야 할 의무가 있는 피신청인이 오히려 잘못된 정보를 제공하고 투자를 권유했으므로, 신청인이 착오를 일으키게 된 계기를 제공한 원인이 피신청인에게 있다고 봄이 상당하다.

다) 중요부분 해당 여부 등

(1) 신청인의 착오가 중요부분에 관한 것인지를 살펴본다.

(가) 신탁의 투자대상은 해당 신탁의 수익성과 위험성을 결정짓는 핵심적인 요소로서 통상 투자자가 신탁 가입 여부를 결정함에 있어서 가장 중요하게 생각하는 부분 중 하나로 여겨진다. 이 사건 신탁에서 실질적인 투자대상은 헤리티지 부동산 리모델링 사업을 위한 부동산의 취득자금 용도의 대출채권으로 브릿지론의 성격을 가진다.

(나) 다만, 금융투자상품은 기본적으로 원금손실 가능성을 내포하고 있고 투자자도 이 가능성을 감수하면서 상대적으로 높은 수익률을 추구하는 것이 금융투자상품 투자의 기본적 속성임을 감안하면, 투자자가 투자대상, 위험성 등에 관하여 착오에 빠졌더라도 투자에 따른 위험이 일반적으로 예견되는 수준인 경우, 투자대상에 발생한 부실이 일시적이고 경미하여 회복 가능한 수준이거나 부실발생 여부가 불확실한 경우 등까지 중요부분이라고 단정하기는 어려울 것이다. 그러므로 투자 목적의 달성 자체가 처음부터 불가능한 정도에 이르는 경우 비로소 중요부분이라고 봄이 상당하다.

(다) 이에 본 위원회는 부동산 개발사업 관련 업무를 하는 주요 저축은행 및 증권사에 대한 사실조회를 기반으로 부동산 개발사업에서 시행사의 사업능력 및 신용 상태의 중요성을 살펴보고, 앞서 설명한 ☆☆☆의 사업능력과 재무상황을 기반으로 헤리티지 부동산 리모델링 사업을 통한 대출채권의 회수가 가능하였는지 즉 투자 목적의 달성 자체가 처음부터 가능하였는지 검토하였다.

① 증권사는 해외부동산 PF 업무 심사시 시행사의 시행능력(사업주체로서의 독립성, 자금조달의 안정성, 부동산 개발 전문성 등)에 대한 분석을 하여야 한다. 저축은행 및 증권사에 대한 사실조회 결과, 저축은행 또는 증권사는 통상 부동산 대출 여부를 결정할 때 내부심사 기준에 따라 거래상대방의 신용도, 거래구조의 안정성, 사업진행 가능성(인허가 가능성 등), 투자회수 계획의 적정 여부 및 안정적인 담보 확보 등을 중요하게 고려하고, 해외부동산 PF투자의 경우에는 해당국가의 관련 법과 제도 및 국가위험, 환율위험 등 추가위험을 분석한다., 또한 대출금의 상환능력은 1차적으로 시행사의 신용위험에 의해 결정되므로 시행사의 자금조달 능력, 사업경험, 재무현황 등을 종합적으로 감안하여 대출 원리금 상환이 어려워질 가능성이 있는지 등을 검토하고, 시행사가 타 사업을 동시에 진행하거나 타 채무자와의 채무관계 등으로 대출 원리금 상환이 어려워질 가능성 등은 없는지 등도 검토한다.

② 일반적인 부동산개발 사업에서는 대주 측이 선정한 감정평가법인으로부터 감정가격을 받아 취득가격에 대한 객관성을 확보하고, 대주가 직접 토지 매도인에게 취득자금을 송금하여 자금 유용을 방지하며, 담보신탁으로 소유권 및 담보권을 통제한다. 시행사의 후순위투자는 그 이행여부가 선행조건으로 제시되어 시행사의 자기자본 투자여부를 사전에 확인하고 투자를 집행한다.

③ 이에 비해 본건 헤리티지 부동산 리모델링 사업은 시행사인 ☆☆☆가 투자부동산의 취득가격을 평가하기 때문에 취득가격의 객관성이 확보되지 않고, 자금도 SPV에게 직접 송금하기 때문에 자금사용을 통제할 수 없다. 또한 SPV가 소유권을 취득하고, 대출실행 후 90일 이내에 담보권을 취득하는 구조이므로 부동산 취듹과 담보 설정의 불확실성이 존재하며, 시행사의 후순위 투자 이행 여부도 사전에 확인할 수 없다. 즉 헤리티지건물 리모델링 사업은 전적으로 시행사에 의존하는 형태이며, 수익을 창출할 수 있는지는 모두 시행사에 맡겨져 있다. 부동산 PF 대출을 하는 주요 국내 증권사, 저축은행에 문의한 결과, 본건 신탁과 같은 구조는 자금의 유용 또는 부동산 담보권 미확보 위험 등으로 인해 투자할 수 없는 구조이며, 실제 투자한 사례도 없다는 회신을 받았다.

④ 이 사건 신탁구조에서는 (i) 분양대금, (ii) 은행대출, (iii) ☆☆☆의 신용으로 상환, (iv) 담보권·질권 실행으로 상환 등 4가지 단계별 상환계획이 있는데, (i), (ii)는 시행사의 종합적인 사업 관리, 시행 능력에 따라 좌우된다. 특히 부동산개발사업은 초기 단계의 개발 인허가 및 분양에 대한 불확실성이 높아 대출금 회수에 상당한 위험이 따르므로 시행사의 종합적 사업의 관리 및 시행 능력이 대주의 대출 의사결정의 주요 요소가 된다. 그리고 이러한 능력은 그 동안의 시행 이력 등을 통해 확인된다. 또한 시행사가 직접 자금을 집행하는 본건 구조를 고려할 때 자금의 용도 외 유용을 막기 위한 통제장치가 미비하므로 자금이 정해진 용도에 맞게 사용되도록 시행사의 종합적인 관리능력이 더욱 중요하다고 할 것이다. 그런데 앞서 확인한 사실관계에 따르면 ☆☆☆는 후순위 투자에 필요한 자금을 조달할 수 없고, 대출금은 수수료가 차감되어 지급되므로 SPV에 조달된 자금만으로는 취득예정 부동산을 매입할 수 없었던 점, 시행업 자격 인허가(permission)를 득한 2015년 1월 이후의 사업이력은 1건에 불과하고, 자본잠식 등 정상적으로 시행업을 영위하고 있었다고 볼 수 없었던 점을 고려할 때 ☆☆☆의 종합적 사업의 관리 및 시행 능력이 미비하여 (i), (ii)의 상환계획은 실현이 어려워 보인다.

⑤ 헤리티지 사업의 인허가 및 분양과 무관하게 시행사의 신용으로 원리금을 상환하기로 하는 (iii)은 시행사의 신용상태가 대출금 회수를 위한 중요한 요소가 되는데 앞서 확인한 ☆☆☆의 최대 신용 한도와 총 신용 추천 금액이 각각 약 5,300만원과 약 1억 9천만원이었다는 점 등을 고려할 때 ☆☆☆의 신용으로 원리금 상환은 현실적으로 불가능하여 (iii)의 상환계획도 실현이 어려워 보인다. (iv)의 상환계획은 앞서 본 바와 같이 취득예정 부동산을 정상적으로 매입할 수 없었기 때문에 담보권의 설정이 불가능하고, SPV에 주식에 대한 질권설정도 의미가 없어 담보권·질권실행으로 투자자금을 상환할 수 없다.

⑥ 결국 신청인이 위와 같이 이 사건 계약의 체결 시점에 ☆☆☆에 대한 정확한 정보를 제공 받아 제안서에 기재된 헤리티지부동산 리모델링 사업 구조에 따른 대출채권의 회수가 불가능하였음을 알았다면 신청인은 물론 그 누구라도 이 사건 신탁에 가입하지 않았을 것임은 쉽게 인정할 수 있으므로 신청인의 착오는 중요부분에 해당한다고 할 것이다. 다만, 피신청인이 상품제안서 내용 등의 진위 여부를 알았거나 알 수 있었는지 여부는 중요사항을 판단하는데 영향을 미치지 않는다.

(2) 마지막으로 신청인의 중과실 여부를 보건대, ① 일반투자자인 신청인이 ☆☆☆의 시행능력을 직접 검증하는 것을 기대하기 어려운 점, ② 신청인의 착오가 피신청인 측의 행위에 의하여 유발된 점 등에 비추어 보면 신청인에게 투자자로서 통상적으로 요구되는 주의를 현저히 결여한 중대한 과실이 있었다고 보기는 어렵다.

3) 소결

이상을 종합하여 보면, 신청인은 착오를 이유로 이 사건 계약을 취소할 수 있다고 판단된다. 따라서 이 사건 계약은 신청인이 피신청인에 대하여 취소의 의사표시를 한 이 사건 분쟁조정신청서가 피신청인에게 전달된 2022. 2. 22. 적법하게 취소되었다.

나. 취소의 효과

1) 관련 법령 및 판례

가) 착오를 이유로 의사표시가 적법하게 취소되면, 그 의사표시를 구성요소로 하는 법률행위가 처음부터 무효인 것으로 간주된다(민법 제141조 본문). 이미 법률행위에 따른 의무의 이행이 이루어진 경우 법률행위가 없었던 상태로 회복하는 조치가 필요하고, 이에 각 당사자는 부당이득반환 의무를 부담한다(민법 제741조).

나) 한편 부당이득반환의 범위와 관련하여 법률상 원인이 없음에 대하여 선의인 수익자는 받은 이익이 현존하는 한도 내에서 반환하여야 하고(민법 제748조 제1항), 악의인 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하며 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다(민법 제748조 제2항).

2) 이 사건의 경우

가) 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약은 적법하게 취소되었다 할 것이므로 계약 당사자인 신청인과 피신청인은 각자 부당이득반환 의무를 부담한다.

나) 신청인이 착오로 인하여 이 사건 계약을 체결하였다는 사실을 피신청인이 알고 있었던 경우, 즉 피신청인이 악의의 수익자인 경우 신탁원금에 이자를 붙여 반환할 책임이 있다. 그러나 피신청인의 악의를 입증하기 곤란한 점, 본 위원회의 조정결정은 당사자의 자발적인 수락을 전제로 신속한 분쟁해결을 추구하는 점, 이에 양 당사자의 주장을 고려하여 수용가능한 조정안을 제시할 필요가 있는 점 등을 감안하여 피신청인의 부당이득반환 책임은 신탁원금에 한정한다.

3) 소결

따라서 피신청인은 신청인에게 신탁원금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

결국, 피신청인은 신청인에게 50,000,000원을 지급할 의무가 있으므로 주문과 같이 결정한다.