해운대자이, 센텀파크, 센트럴스타, 롯데캐슬

[토왕(이동욱)]

요즘 해운대자이로 게시판이 뜨거운데...

저도 10월 동안 주말에 부산 이곳저곳 시세, 매물 확인하고 자이 모델하우스도 구경했습니다. 모델하우스에 줄서서 들어가고 들어가서도 타입별로 줄서서 들어가긴 첨인건 같네요.

실거주나 청약하실 분들은 그나마 조용할 주중에 다시 방문해보는게 나을겁니다.

주말 시장통 분위기에서는 아무리 좋게 만들어놔도 타입별 수십명이 들어와 구경하는데 제대로 보지도 못하고 많이 좁아보였을겁니다. 저도 진이 빠지더군요.

우선은 거실이 좁아보이고....실제 가로폭보다는 세로폭이 좁았는데 대신 주방이 크고 작은방들이 요즘 트렌드와 달리 넓더군요. 확장을 기본으로 했을 때 84b, c형의 경우 작은방(가로 3.6, 3.2m) 두 개의 가로폭을 일반 30평대처럼 3m 내외로 잡았으면 거실 가로폭을 4.7에서 5.5m 이상으로 늘어나고 그럼 좁은 세로폭을 만회할 수 있을텐데 좀 아쉽더군요.

기타 주방쪽도 좁게라도 거실 2면창을 낼 수 있는 구조였고 커뮤니티 센터나 조경 등도 신경을 더 쓸 여지가 보였는데 너무 평당 1000만원 이하 분양에 초첨을 맞춘게 아닌가 싶었습니다. 대신 모델하우스에서는 파악하기 어려운 기본입지와 우수한 향배치, 그리고 우동6구역 등 인근 주거지의 재개발, 동해남부선 이설 후 변화 그리고 앞 상가의 재정비 등을 고려할 때 대략적인 적정 가격대는 예상할 수 있겠죠.

그럼 자이에 대한 호불호와 예상 P 등등 여러 얘기가 오가는데...

제가 봤을때는 인근 센텀파크의 시세를 따라가고 센팍은 치고나가는 양상을 보일거라 봅니다. 입지면에서는 센텀, 마린, 마리나에 분명 못미치나 같은 영향권이고 새아파트라는 연식을 고려할 때 서로 엎치락 뒤치락은 못하겠지만 어느정도 센팍 뒤를 바짝 쫓을 조건은 보이더군요. 아마 최초 2천~3천 정도의 기본 P는 형성되고 꾼들의 작업강도나 인근 센팍/마리나 등의 물량대가 소진되는 양상이 펼쳐지면 초반 5천대 이상도 가능할겁니다.

사실 자이자리는 금융위기전 센텀, 마린 열기 당시 평당 1100~1200선에 분양이 예측되던 자리였죠. 지금은 중소형으로 타입변경과 고급성을 떨어뜨렸지만 충분히 시장의 관심이 집중될 가격대라고 봅니다.

그리고 새아파트에 대한 연식별 가격대.....부산지역 동일입지 내 비슷한 조건의 아파트를 연식별 비교해보면 5년 10년 20년 단위 연식차이에 따른 가격형성 분포가 대충 나옵니다.

단순히 년간 3% 물가(원가)상승을 고려해도 계산시 5년 15% 10년 30%라는 가격차이가 나온다는 단순 계산이 나오고 건축물의 감가상각을 고려해 년간 2%를 잡을 경우에도 5년 10% 10년 20%의 가격차이가 나오죠.(물론 년간 누적계산하면 약간 더 오릅니다) 실제로도 동네별 연식에 따른 비슷한 조건 아파트 비교시 부산의 경우 10년 차이에 20~30% 정도 차이를 보이죠. 자이의 경우 2013년 12월 입주면 아직 새아파트 취급받는 2000년 초반 기존 아파트보다 10년 내외의 연식차이를 보이게 됩니다.

그럼 2000년대 초반에 지어진 부산 주요 대단지(1000세대 이상)의 현재 시세는? ......대부분이 2억 후반대....입지 좋은 곳은 3억대까지 있죠. 해운대자이의 분양가 3.1~2억을 이 아파트들에 년간 감가상각 2%만 대입해볼 때 10년 약 80% 시세....즉 기존 아파트의 적정 시세는 2.5억 전후가 나옵니다. 즉, 부산 2000년 초반 왠만한 B급 입지 대단지 아파트보다 2~3천, A급 입지 대단지 아파트보다는 최고 7~8천까지 가격메리트가 있다는 결론이 나옵니다.(30% 대입시는 최고 1억까지 차이가 나죠..)

해운대자이 입지가 A급인지 B급인지 특급인지는 개인판단이겠지만 개인적으로 타 A급보다 주변 대형평형 공급예정과 평당가격대 갭압박을 제외하면 주거인프라나 호재 등 입지자체로는 왠만한 A급보단 나은 곳이라 봅니다. 여기에 더해 향후 2년 정도는 공급부족에 의한 가격상승을 예상하는 분위기가 팽배해있고 이에 따른 청약열기가 그 어느때보다 달아오르는 판국이니 초반 P는 눌러놓은 용수철이 될 수도 있겠죠.

30평대 3억 ~ 3억 2천이라는 가격대.....

지금 청약을 고려하는 무주택분들이나 사회초년생에게는 분명 높은 가격대이나...

실제 대다수의 해운대 자이 집주인이 될 사람들은......... 비록 중소형 위주라 하더라도 좋은 입지와 가격대를 고려할 때 대부분이 기존 주택보유자의 옮겨타기 수요라고 봐야겠죠. 그럼 기존 주택보유자는 3억대의 가격이 부담스럽지 않은가?..............무주택인 분들에게는 안타깝지만 기존 아파트보유자에게는 부담스럽지 않은 가격대, 충분히 갈아탈 수 있는 수용가능한 가격대라는게 현실입니다.

1~2년전 부산 왠만한 2~30평대 1~2억대에서 지금 2~3억대가 된 사실을 주지한다면 이 사람들의 새아파트 옮겨타기는 3억을 모두 부담하는게 아닌 기존주택 + 오른가격에 일부만 부담하면 해운대자이로 갈 수 있게 되었죠. 여기에 지속될 전세난과 매매가격 상승분위기는 2~3년 후 2014년 전후 옮겨탈 시즘에 기존보유한 아파트에 대한 시세상승분을 계산하고 있다면 어쩌면 헌집주고 새집받는 두꺼비 노래가 현실이 될 수도 있습니다.

청약경쟁, 가점제라는 것이 무주택 우선 대상으로 펼쳐지고 게시판 또한 이러한 청약경쟁에 해당하는 분들이 먼저 관심을 보이다보니 여러 가지 불평들이 나오지만 실제 이런 수요......P를 주고 구입할 이분들은 게시판 내 자이가 안좋다는거에 대꾸할 필요성을 못느낄겁니다.

그럼 센텀파크.............

2~3년 전 게시판에 제가 해운대 투자 한계...라는 글을 적은 적이 있습니다.

인근 아파트 동반상승 없이 센팍만 주구장창 오를 수 없다는 글이었죠.

항상 최고 고가(랜드마크) 아파트가 꼭지점 가격을 유지하고 재차 상승하려면 인근시세가 삼각원뿔 형태로 받쳐줘야 한다는 부동산 시장에서의 자본증식효과에 대한 얘기였습니다.

그 사이 제 글에서 얘기한 한계를 완전히 뛰어넘어 지금은 상황이 역전되었습니다. 삼각원뿔이 아닌 주변시세가 구분이 가지 않는 원형이 되버렸네요....위의 자이는 물론 센팍에서도 조만간 인근....아니 부산전체 중소형 시세상승에 따른 자본증식효과로 삼각원뿔형태의 차별화된 가격형성 양상이 다시 나올거라 예상합니다. 빠르면 자이 분양 후...늦어도 아이파크 제니스 입주전후가 되겠죠..... 물론 대형매물벽이 변수지만 현재로서는 전세가격의 상승과 중소형매매가격이 아래를 받쳐주는 상황에 신규입주 중대형평형대의 급매감소로 해운대 3억대 기존 고가중소형 아파트의 추가 상승에 무게가 실리네요.

 무엇보다 딱 2년 전 금융위기 상황 무렵부터 저처럼 저가 매수한 분들이 있고....2009년 초 지방 1가구 2주택에 대한 양도세중과세 폐지, 그리고 임대조건 완화....2009년~올해 구입했던 중소형 물건들의 2년 기한 후.......즉 내년 초부터 봄 이후, 부산 대부분 지역에서 다 같이 시세상승한 중소형 물건들로부터 차익실현 자본들이 그 동안 가격갭을 줄인 A급 입지로의 갈아타기 양상이 나올 때가 시작된다고 봐야겠죠. 즉, 내년 중순 이후부터 2012년말까지 자본증식효과가 지속되고.....부산 전 지역의 중소형 가격급등이 지속된다면 1~2년 더 지속되겠죠. 이러한 자본이동/증식의 신호탄이 자이가 될지 센팍이 될진 알 수 없지만 분명 해운대 우동에서 시작되어 서면센트럴, 해운대아이파크, 제니스 등 최고급 주거지의 입주장 이후까지 지속적인 시세변동이 일어날 가능성도 높다고 봐야할겁니다.

그럼 지금껏 급등한 부산 대부분 지역 중소형 아파트는.....

향후 2년간의 수급부족을 봤을 때 지속적인 상승과 고급아파트와의 갭줄이기가 예상되지만 더 이상 최근 급등 아파트의 독주장은 끝났다는게 10월간 부산 여러지역을 둘러본 제 개인적인 판단입니다. 무엇보다 평형대별/지역별/연식별 가격대의 균형이 예상보다 심각하게 균형을 잃었고.......전세가격의 상승 또한 이미 대형 및 공급이 꾸준했던 인기지역 새아파트와의 가격갭을 많이 줄어버린 상태더군요. 더 이상 단독 상승은 어렵고 상승을 하더라도 그 사이 상승이 적었던 지역의 상승분에는 크게 못미칠거라는 제 나름의 결론이 나왔습니다.

 이러한 가격 불균형은 과거 꾸준히 어느정도 격차를 보여왔던 지역간의 시세차이가 지역별 수급차이로 인해 최근 역전된 경우.......전세나 매매 수요는 더 이상 가격대를 수용치 못하고 옮겨갈 수 밖에 없겠죠. 특히 서면을 중심으로 공급이 그나마 있었고 여전히 입주물량이 대기중인 연지-초읍-사직-거제-동래 등 동쪽지역과 수급부족이 심했던 서쪽 부암-당감-주례-모라-만덕.....백양산을 둘러싼 인근 두곳의 전세 매매 가격대와 역전현상 그리고 상승률 등만 비교해보시면 대충 답이 나올겁니다. 물론 1~2주 단위로 호가가 급하게 변하니 잘 분석하고 판단해야겠죠.

 또한 공급부족에 따른 지속적인 전세가격 상승이 매매가를 끌어올리고 있는데....어느정도 균형을 잃은 매매가처럼 전세가 또한 과도한 급상승이 일어난 중소형 아파트에서는 일부 조정을 우려해야할 상황도 보입니다. 전세 가격대가 중대형과 비슷/역전하거나 주거인프라가 더 좋은지역 새아파트보다 더 비싼 경우도 보이고.....급등의 영향으로 실 전세수요자가 올전세보다는 오히려 전월세를 찾는 상황도 보이며.....더 싼 가격의 주택으로의 수요전환...그리고 알게모르게 연산동 등 기존 주택지에 원룸촌이나 다가구빌라 신축이 많이 늘고 곳곳에 소규모 공사중인 주택건물들이 많더군요.....반대로 서면센트럴 등 대규모 중대형 위주 공급 아파트 또한 3~50평대가 다수 있으며 이들이 시장에 나올 전세가격과 주변 30평대 전세가격과의 갭 등을 고려할 때 전체적인 전세수요의 이동은.........전세가 1억 내외 중소형 아파트에서 주택으로의 전환.......반대로 2억 이상의 전세수요 또한 기존 30평대에서 신규 분양 대규모 단지의 3~50평대로의 이전.......즉 균형맞추기가 진행될거라 보이네요.

 개인적으로 부동산을 돌아다녀본 바 제가 예전에 실수요 위주의 상승장이었다는 올초까지의 얘기와는 달리 지금은 어느정도 투기자본이 움직이는 모양새도 보였습니다.

 위에 나온 기존 아파트와 해운대자이의 가격대비교.........위의 결론은 자이 분양가가 메리트가 있다.......지만 소극적으로 비틀어보면 기존 아파트가 너무 오른게 아닌가....라는 결론도 나오겠죠

 결론은 향후 2년간은 공급부족으로 어쩔 수 없는 상승이 어디선가는 일어나야하는 상황이고 자본증식효과까지 고려할 때 최근 1~2년간 덜 오른 주택형(주택, 토지, 중대형아파트, 분양권 등)과 지역을 잘 판별해야 할때라고 봅니다...

글이 길어져서 서면센트럴과 롯데캐슬, 해운대 주변 조망권 대형의 일부 흐름 등은 다음 기회에~

[독수리같이(김진)]

세심한 분석 감사히 읽었습니다. 어려워서 한 4번 읽었나 쿨럭~~...아, 이게 부동산시장이구나 하면서....감사합니다.

[키티맘(김이숙)]

세심한 분석 대단하십니다 .감사합니다

[머피(정광우)]

잘 읽었습니다. 정말 윗분 말씀대로 부산의 부 동산의 흐름에 대한 시각이 넓고 전체를 보는 안목을 가진듯 합니다. 텐인텐에서의 해운대 자이에 대한 모델하우스만으로 여러가지 폄하되는 글들을 보면서 모델하우스는 기대에 못미쳤지만 분명 투자가치가 있는데 생각했던 부분들을 참으로 잘 찝어 적어주셨네요. 잘 보았습니다.

[부산안경사 배경직]

좋은글 잘 읽었습니다 .최소 6개월내에 센텀파크 치고 나간다에 만표 걸겠습니다 .

[복부인(남여진)]

잘 지내시죠, 댓글뵈니 반갑네요^^ 만표 좋네요~~ㅎ

[데이비드(오승진)]

부산전체의 부동산(아파트)의 흐름이 한눈에 들어오네요!

[신의아들(김병규)]

잘읽었습니다 ^^ 토왕님 ^^

[시나브로(이윤정)]

좋은 글을 읽고 나니, 흐뭇하고 감사합니다.^^

[마가렛(서희동)]

대단한 내공과 분석력의 좋은글 잘 보고 많이 배우고갑니다!^^

[Positive thinking_(김영화)]

좋은 글 감사합니다.

[행복한여행(박명애)]

저도 센팍이 급매가 소진되는 느낌을 받았습니다.역시 부지런히 발품이 최고인것 같아요
토왕님 좋은글 감사하게 잘 읽었습니다.^^

[피크닉(이상훈)]

고견 잘읽었습니다. ^^
센텀쪽에 중대형인데 오늘 팔라고 문의전화가 오던데요.자이가 올라줘야 센텀도 오르겠지요 ^^
2009.10월입주 세종그랑시아35평대 매매/전세 2.6/2.1 --2년전세만기--> 2011.6월입주예정 센트럴39평 매매/전세
4.5/2.1+?? 계약당시만 해도 매매대비 전세 50%만되라~ 였는데... 센트럴 39평전세 2.5는 무난할것같은데...
(세종 2.6/2.1이면 매매가4억대 센텀팍 전세가랑 비슷??한거맞나요??.....서면 전세 쎄긴 진짜 쎄네요 ㅡㅡ;;)
우리나라사람은 체질상 보통 한동네에서 잘 안벗어나가는게 있는데..롯데를 비롯해서 주위 균형맞추기가 어떻게 될까요?

[송버린(송상훈)]

센트럴스타 내년 6월 입주인데...6월 시점에 금융지원금이 일시에 들어오기 때문에...계산해보니 중층(25층전후)기준으로 내년 6월에 60%에 대해서 년 7% 이자지원(지금 금리보다 훨씬 높게 나옵니다), 10%에 대해서 2년후 상환 조건이니...실제로는 70%에 대해서 2년간 이자를 지원해 주니... 39평 기준으로 4억정도 되더군여...전세가격 2.4억 이상분에 대해서는 오히려 이익이 되는 시점이 되더군여.

[피크닉(이상훈)]

2008.2009.년에 매입한 A급중형대 2억+전세 살수있었지요. 08.09.년도에 매입한분이라면 10.11.년도
2년이 지난시점에 어느고수님의 말씀처럼 헌집줄게 새집다오 현상으로 분양이 완료된 A급으로 갈아탈수있는 기회가 되겠지요.또한 전세가격도 너무많이 올랐으니 2억(당시대부분30평형)투자에 재미를 본분이나 올해 쏠쏠하게 재미를 본분이라면
갈아타기 2억정도면 욕심을 누구나 낼.. 그스타트가 센트럴 150여세대 39평이라고 생각합니다. 4.5/2.5??
여기에는 관심이 덜하지만 사하구 괴정엔스타도 230여가구 30평대 p1000원대 20평대는p 더많음. 공갈p가아니라 살사람 대기중입니다. 엔스타를 과소평가하는것은아닙니다. 또한비교대상

[피크닉(이상훈)]

아니지만 p붙어 있습니다. 2012.초입주인데 깡깡 멀었는데도 그렇네요. 집값올랐으니 새집으로 갈아탄다는거 아닐까요? 이게 사람맘이죠 당연히... 2011.6월까지 그렇게 믿고 싶습니다 ㅠㅠ

[포인터(김한종)]

좋은글 감사합니다. 잘있었습니다... 센트랄스타와 롯데캐슬도...기대하겠습니다.

[스프리건(강동탁)]

좋은 글 잘 읽었습니다. 서면 센트럴스타와 롯데캐슬도 객관적 시각에서 냉철한 판단 부탁 드립니다. 글 올려주실 날을 기다립니다.^^

[(다대포촌놈)조진희]

좋은 글 감사합니다(__)

[박재우]

대단하십니다...

[플라타너스(김선주)]

나름 정확하게 보시는 분...좋은 글이네요. 자이 입지는 B급지로 봐야죠. 동해남부선의 이전여부를 떠나서....지금은 그랜저나 아반떼나 모두 가격이 비슷한 형태...저라면 센텀파크, 스타쪽으로 공략합니다. 지지선이 확실해졌네요.

[제니(강현정)]

그냥 A,B입지 중이라면 어디일지 헷갈릴수 있지만 토왕님 글중에 특급, A, B.....이렇게 나눠져 있으니 자이자리는 A급이 당연하겠지요. 센팍, 스타 쪽은 특급 이라고 봐야겠죠~

[플라타너스(김선주)]

특급지는 센텀시티내와 마린시티내 아파트,주복 자리입니다. 그것도 제대로된 세대수와 규모를 가진, A급지는 배후에 교통과 단지규모를 갖추고 주변이 정리된 곳이지요, B급지는 주변이 정리되지 않은 동해남부선 북측 장산쪽이죠. 경사부에 위치한 제2선과 좌동 신도시라인입니다.

[유유자적(임성희)]

플라님 말씀에 동감

[노을지는바다(옥동수)]

좋은 글 잘보고 갑니다. 감사합니다.

[철인(Heesik Jeong)]

경험, 분석력에다 글재주까지..멋진글입니다. 거의 쓰지도 않지만, 앞으로 저는 부끄러워 글 못쓰겠습니다.

[은성사랑(이미호)]

토왕님의 글을 보고 항상 대단함을 느낍니다. 좋은글 감사합니다.. 읽고 또 읽어봐야겠습니다.^^*

[Jane(박수정)]

늘 좋은글 감사합니다.

[낭중지추(박사욱)]

좋은글 감사합니다

[forever1(김영원)]

공감하는 글입니다. 이미 늦은감도 있죠. 빠른 판단과 과감한 결단력이 필요한 때입니다. 실거주 하시는분이나 이미 옮기기로 마음먹으신분들은 남보다 앞서서 움직여야 될 때입니다.

[동대만세(주지오)]

좋은 글 잘 읽었습니다~ 감사합니다

[자바짱(한재희)]

좋은 글이시네요....분석력이 탁월하시군요~

[무원(정대박)]

잘 정독했습니다.서면 쪽도 기대가 되는군요,많은 도움되었습니다 ~~

[미르(박영숙)]

좋은글~~ 정말 감사합니다. 무엇보다도 [결론은 향후 2년간은 공급부족으로 어쩔 수 없는 상승이 어디선가는 일어나야하는 상황이고 자본증식효과까지 고려할 때 최근 1~2년간 덜 오른 주택형(주택, 토지, 중대형아파트, 분양권 등)과 지역을 잘 판별해야 할때...]로 ~~ 마무리해주신 결론에 절대적으로 공감합니다. 물이 차서 넘치면,, 흐르기 마련입니다.. 다 올라서 더 이상 오르기 힘든 곳에서,,, 아직 덜 차서 새물을 채울수있는 빈잔 쪽으로,,, 흘러가 빈 잔을 채우기 마련입니다. 토왕님의 예리한 지적대로 아직 덜 오른 쪽에서 투자기회를 찾아보는것이 투자금대비,, 만족할 만한 수익률을 낼 수 있을거라봅니다..

[기억상실증(신혁진)]

고견 감사히 잘 읽었습니다. 매번 느끼는 거지만 여기에 계시는 분들의 내공과 식견은 대단하신 것 같습니다^^

[초이스(최성근)]

좋은글 감사합니다

[제니(강현정)]

다시 찾아 읽어보니 정말 대단하네요. 분양전 예측한 글인데 지금 오가는 P를 정말 정확하게 예측하셨네요......떳다방이나 업자들이 토왕님 글을 보고 시세를 맞추는게 아닌가 싶네요.