수용도 양도에
해당하는데요, 따라서 토지를 수용당하는 경우에는 양도소득세의 문제가 발생하므로 미리 이에 대한 내용을 파악해 둘 필요가 있습니다. 그렇다 면
토지를 수용당하기 전에 무엇을 어떻게 검토해야 할까?
토지수용
이란?
공익사업을 위해 법률이 정하는 바에 따라 강제적으로 토지소유권 등을 취득하는 것을
말한다. 사업 시행자가 공익사업에 필요한 토지 등을 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한
법률에 정하는 수용 절차에 따라 취득하는 것을 말하고 그 절차는 사업인정서의 고시→토지조서·물건조서의 작성→협의→재결의 순서로
이루어진다....
사례 1
서울에 거주하고 있는
총총 씨는 자신이 보유하고 있는 임야가 공익사업용으로 수용될 것 같다는 소식을 들었다. 이 임야는 2003년에 취득한 것으로 사업인정고시는
2013년에 발표되었다. 만약 이 토지 가 2019년에 5억 원에
수용된다면 그가 부담해야 할 세금은 얼마인가?
취득가액은 2억
원이며, 총총 씨는 일반채권으로 보상을 받게
된다.
문제를 해결하기 위해서는 토지에 대한 양도소득세 계산과 수용에 따른 감면 규정을
이해하고 있어야
하는데요,
먼저 양도소득세 산출 세액을 계산해보면...
사례의 토지는
사업용 토지에 해당합니다. 이에 대한 판단 근거는 아래를
참조하세요.
수용토지와 비사업용
토지 판단
사업 인정고시
일이 2006년 12월 31일 이 전인 토지와 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 이월과세 제도가 적용되는
경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말함)이 사업 인정고시 일부터 2년 이전인 토지는 사업용 토지로 보는데요. 따라서 사례의 경우는
사업용 토지에 해당합니다.
다음으로 감면세액을
계산해보면....
세법은 현금으로 보상받으면 10%, 채권은 이보다 높은 수준으로 감면하고 있습니다(일반채권
15%, 3년 만기 30%, 5년 만기 40% 감면), 전액을
일반채권으로 보상받은 경우에는 15%의 감면율이 적용되는데요. 산출 세액의 15%로 감면세액을 계산하면 다음과 같습니다.
참고로
사업인정고시일로부터 2년 전에 취득한 비사업용 토지도 감면 규정이
적용됩니다.
토지수용과 관련해 알아둬야 할 세무상 쟁점들을 정리하면 아래와 같습니다.
※ 추가 보상 시 양도소득세 수정신고와 가산세
공공사업
목적으로 토지가 수용된 경우로써 토지보상가액이 법원의 합의 조정조서에 의해
증액 확정되는 경우, 보상가액이 증액 확정되는 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이 내에 국세기본법
제45조의 규정에 따라 당초 신고한 양도소득세를 수정신고납부해 차액 증액 부분에 대한 납세의무를 이행해야 합니다.
납세자가 증액된
보상금의 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이 내에 과세표준 수정 신고서를 제출하고 동시에 추가 자진 납부하는 경우「국세 기본법」제48조
제1 항에 따라 신고·납부불성실가산세가 적용되지
않습니다.
사례 2
총총 씨는 현재
보유하고 있던 토지가 수용을 당했다. 이 토지는 그린벨트 내에 소재하고 지목은 묘지로 되어 있다 그런데 이 토지가 위치한 곳이 상당히 좋아
추가 보상을 요구하고자 한다. 다음 자료를 통해
양도소득세를 계산하면?
자료
보상(현금 금액 수령일
: 20x9년 5월 6일
소유권 이전등기일 :
20x9년 6월 5일
보상금액 : 5억 원,
취득가액 : 1억 원
·사업용 토지에
해당하며 장기보유특별공제는 30% 세율은 6-42%가 적용됨
·감면율은 10%를
적용하기로 함
·총총 씨는 보상을
받은 후에 3,000만 원을 추가로
받았음.
자료를 바탕으로 양도소득세를 계산해보면~
이러한
상황에서는 먼저 양도시기를 파악해야 합니다. 사례의 경우 보상금액 수령일과 소유권
이전등기일 중 빠른 날인 20×9.5.6의 취득시기가 되는데요.
따라서 이 날을
기준으로 예정신고를 해야 하는데요, 참고로 감면세액은 산출 세액에 대해 감면율을 적용해 계산합니다.
그리고 이렇게 감면받은 세액 상당액의 20%는 농어촌 특별 세액으로 부과되는 것이
원칙인데. 8년 자경 농지의 경우에는 비과세를 적용하는 것과 차이가
있습니다.
이와 같이 신고한 다음 추가로 받은 보상금은 수정신고를 해 정산해야
하는데요. 따라서 이 경우 다음과 같은 방식으로 세금을 계산하게 됩니다. 즉 양도가액이 5억
3,000만 원이 되는 것입니다.