가계부채 관리 강화 DSR 기준 변경, 주택담보대출 전세대출 신용대출 조건 및 대출한도 달라지는 것

[Usung200]

가계부채 관리 강화 DSR 기준 변경, 주택담보대출 전세대출 신용대출 조건 및 대출한도 달라지는 것 

◎금융위원회 가계부채 관리 강화방안 수립 배경

가계부채/GDP 증가율이 주요국 비교시 매우 빠른 속도

→ 증가세 방치시 금융불균형 심화 및 국제신인도 저하 우려

* 주요국 GDP대비 가계부채 비중 변화(‘16년말→’21.6월말, %)

(한국)87.3→104.2

(일본)57.3→63.9

(프랑스)56.2→65.8

(독일)52.9→57.8

(영국)85.3→89.4

(미국)77.5→79.2

<주요 변경사항>

◎총부채원리금상환비율(DSR) 차주 단위 조기 시행

차주단위DSR 확대적용 계획을 ‘22.1월로 앞당겨 조기 시행

	21.7월 이전	1단계(현행)	2단계 (‘22.7월→‘22.1월)	3단계 (‘23.7월→‘22.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총 대출액 2억원 초과 (①/② 유지)	총 대출액 1억원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과
(대상)	신규취급주담대의 8.8%	신규취급주담대의 12.4%	全차주의 13.2% 全대출의 51.8%	全차주의 29.8% 全대출의 77.2%

◎제2금융권 DSR 기준 강화

※ 현행 : 차주단위DSR(은행 40, 제2금융권 60) 및 평균DSR을 업권별로 차등 적용중

ㅇ 차주단위DSR : 제2금융권 기준을 60%→50%로 하향조정

ㅇ 금융회사 평균DSR : 최근 증가세가 높은 권역 규제비율 강화

<업권별 평균DSR 기준치 강화>

평균DSR	은행	보험	상호	카드	캐피탈	저축
현행 규제비율	40%	70%	160%	60%	90%	90%
준수현황	38.3%	51.9%	124.6%	55.7%	70.5%	71.5%
조정비율	40%	50%	110%	50%	65%	65%

◎DSR 계산시 대출 산정만기 현실화(‘22.1월~)

※ 현행 : DSR 산출시 대출만기를 최대만기 등으로 일괄 적용중(非주담대 10년 등)

ㅇ DSR 계산시 적용되는 만기를 대출별 ‘평균만기’*로 축소

* 신용대출 : 7년 → 5년 (평균만기 4.6년)

非주택담보대출 : 10년 → 8년 (평균만기 8.2년)

◎제2금융권 규제 강화

- 상호금융권 예대율 산정시 조합원 및 非(준)조합원 대출가중치 차등화

* ‘총대출’ 항목 계산식(예시) : 조합원×0.9 + 준조합원×1.0 + 非조합원×1.2

- 차주단위DSR 산정시 카드론 포함(‘22.1월~)

◎대출금 분할상환 제고 

- 주택담보대출 분할상환 목표를 상향하고 전세대출 및 신용대출 분할상환 유도

◎대출약정 이행 점검 강화

①전입‧처분조건부 주담대

②주택구입시 생활안정목적 주담대 회수

③1억원 이상 신용대출 취급시 1년간 주택구입 금지

④9억 초과주택 보유시 전세대출 회수

<2021년 4분기 예외적 관리>

- 4/4분기중 취급된 전세대출은 총량한도에서 제외

- 서민층 실수요자 위주로 자금이 공급되도록 대출심사 강화
①전세 갱신(동일주택)시 증액범위내 대출 허용

②입주이후 전세대출(전세보증금담보대출) 금지

③1주택자 비대면 대출 제한 등

- 집단대출의 원활한 공급(‘21.4/4분기) : 잔금대출 중단사례 방지

<실수요자, 서민 관리규제 예외 허용>

ㅇ 신용대출 연소득 대비 1배 제한시 실수요에 대한 일시예외 적용
   * (예) 결혼, 장례, 수술 등 실수요 인정시(본부 승인) 일정기간 한도 초과 가능

ㅇ 차주단위 DSR 확대로 농민의 농지 등 非주담대 차주 애로가 발생하지 않도록, 간소화된 사업자대출 절차* 마련
   * (예) 농어업경영자격증 보유 확인만으로 사업자대출 취급 가능 등

ㅇ 중‧저신용자 대상 중금리대출 확대 기조 유지
    * 중금리대출 공급현황 및 예상(조원) : (‘20년) 30 (‘21년) 32 (’22년) 35

 ㅇ 서민‧취약계층 대상 서민금융상품 공급 확대 지속
    * 서민금융상품 공급 현황 및 전망(조원) : (‘19년)8.0 (‘20년)8.9 (‘21년) 9.6(목표) (’22년)10조원대(잠정)

<시행일정>

2021년 11월

금융회사 가계대출 관리체계 강화

2022년 1월

차주단위DSR 2‧3단계 조기시행

제2금융권 DSR 기준 강화

DSR 계산시 대출 산정만기 현실화

차주단위DSR 산정시 카드론 포함

카드론 다중채무자 관련 가이드라인 마련

주담대 분할상환 목표치 상향조정

전세대출 분할상환 인센티브 확대

신용대출 분할상환 유도 지속

2022년 7월

상호금융 비조합원 예대율 강화

---

가계부채 관리 강화방안 주요 Q&A

가계부채 관리 강화방안 주요 Q&A.hwp

159.50KB

8. 차주단위DSR 대상 확대시 기존에 총 대출이 2억원을 초과하는 경우는 DSR규제비율을 넘어서는 대출부분을 상환해야 하는 것인가?

□ 대출관련 규제 신설시, 이를 소급해서 적용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있음

ㅇ 즉, 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용되는 것이며,

ㅇ 기존의 대출에 소급적용하여 대출을 회수하는 등의 경우는 없음

□ 아울러 잔금대출 등에 대해서는 경과 규정을 부여하여, 당초 분양 당시의 기대가 훼손되지 않도록 함

9. 총대출이 2억원을 초과한 상황에서, “전세대출이나 중도금대출”을 신규로 신청할 경우 차주단위DSR이 적용되는지?

□ 내년부터는 원칙적으로 해당 차주가 보유한 모든 가계대출의 합이 2억원을 초과하면 차주단위DSR 적용 대상 차주로 분류

ㅇ 향후 추가대출 신청시 ①DSR이 이미 40%을 초과했거나 ②추가대출로 DSR이 40%을 초과하게 되면 추가대출 불가능

□ 다만, ①/②에도 불구하고 신청한 추가 대출이 다음에 해당할 경우 DSR 수준에 관계없이 대출취급 가능

① 소득 外 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출

② 정책적 필요성에 따라 취급한 대출

③ 소액 대출 등 적용실익이 크지 않은 대출 등

※ 차주단위DSR 계산시 예외적으로 제외되는 대출
① 분양주택에 대한 중도금대출
② 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
③ 분양오피스텔에 대한 중도금대출 등
④ 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검대리론, 대학생‧청년 햇살론 등)
⑤ 3백만원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)
⑥ 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)
⑦ 주택연금(역모기지론)
⑧ 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
⑨ 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
⑩ 보험계약대출
⑪ 상용차 금융
⑫ 예적금담보대출
⑬ 할부‧리스 및 현금서비스

10. “차주단위DSR 2단계 시행 전 분양”받은 사람들도 잔금대출 취급시 총대출액이 2억원을 초과한다면 차주단위DSR 적용대상인지?


※ 예시 : ‘21.5월 입주자모집공고 및 분양 → ’22.1월 차주단위DSR 2단계 시행 → ‘24.1월 잔금대출 3억원

□ 차주단위DSR 2단계 시행일(‘22.1월) 이후 신규취급된 대출은 2억원 초과시 원칙적으로 차주단위DSR 적용대상

□ 다만, 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고*가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용

* 입주자모집공고(분양은 입주자모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가

* 차주단위DSR 적용대상

	21.7월 전	1단계(‘21.7월)	2단계(‘22.1월)	3단계(‘22.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총대출액 2억원 초과 (①/② 유지)	총대출액 1억원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과

ㅇ 이는 잔금대출 차주의 분양당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로, 이전 주담대 관련 규제변경시에도 계속 견지해왔던 방식

□ 따라서, 차주단위DSR 2단계 시행전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급시, 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주단위DSR 적용대상이 아님

※ 다만, ‘22.1월 이전 분양사업장이라고 하더라도, ‘총대출액 2억원’ 기준과 관계없이 차주단위DSR 적용대상인 사례 존재 가능


* 예) ‘21.8월 분양(규제지역), 시세 7억원, 잔금대출 1억원 → 차주단위DSR 적용(차주단위DSR 1단계 하에서 차주단위DSR 적용대상으로 잔금대출시 DSR 적용)

11. 제도 시행 이전 2억원 초과 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 시행일 이후 해당 신용대출의 “만기를 연장”하는 경우 차주단위DSR 적용 대상인지?

□ ‘22.1월 이후 차주단위DSR 규제 적용대상*은 아래와 같음

* 차주단위DSR 적용대상

	21.7월 전	1단계(‘21.7월)	2단계(‘22.1월)	3단계(‘22.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총대출액 2억원 초과 (①/② 유지)	총대출액 1억원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과

① 제도 시행 이후 “신규”로 대출을 받아 총대출액이 2억원을 초과하게 되는 가계차주가 받는 가계대출

② 제도 시행 이전 이미 총대출액이 2억원을 초과한 가계차주가 시행일 이후 “신규”로 받는 가계대출

③ 제도 시행 이전부터 차주단위DSR을 적용받던 가계차주가 이후 “신규”로 받는 가계대출

□ “신규”대출이란 신규로 취급하는 대출을 말하며, 기존대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함

ㅇ 기존대출을 ①기한연장 하거나 ②금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환‧재약정의 경우 등은 신규대출이 아님

□ 따라서 제도 시행 이후 기존대출을 만기연장하는 경우에는, 총액이 2억원을 넘더라도 차주단위DSR을 적용하지 않음

ㅇ 즉, 기존대출의 기한연장 및 대환‧재약정시 DSR을 이유로 해당대출 한도를 감액하지 않음

12. 차주단위DSR 적용대상인 차주가, 추후 대출금 일부상환으로 총대출액이 2억원 이하가 된 경우, 신규대출 취급시 차주단위DSR 적용대상인지?

□ 차주단위DSR 적용대상이었으나 대출을 일부 상환하여 기준금액 이하가 될 경우, 차주단위DSR 적용대상에서 제외

□ 따라서 대출을 일부상환하여 총대출액이 2억원 이하가 된 경우, 신규대출 신청시 차주단위DSR 적용대상에서 제외*

* 단, 신규대출 취급 이후 총대출액이 2억원(3단계 1억원) 이하인 경우에 한함

15. 카드론(장기카드대출)을 차주단위DSR에 포함시 대출가능금액은 얼마나 줄어드는지?

□ 차주 소득수준, 기존대출 상환원리금 등 세부조건에 따라 DSR 수치가 상이해지므로, 사전에 대출가능금액을 일률적으로 산정하기 어려움

□ 카드론에 대한 차주단위DSR 적용시 산정만기는, 실제 대출계약서상의 ‘약정만기’*를 기준으로 정책적 요소를 고려하여 결정할 계획

* 금융회사 평균DSR 산출시 카드론의 산정만기

※ (사례) 연소득 4천만원 차주가 카드론(장기카드대출) 800만원(연리 13%, 만기2년, 원금균등상환)을 신청하는 경우

∎ 기존 보유대출 :
① 주택담보대출 1.8억원(연리 2.5%, 30년만기, 원금균등상환, 非규제지역 소재)
② 신용대출 2천500만원(연리 3.0%, 만기일시상환)

∎ [차주단위DSR 적용 이전] 금융회사 자체 여신심사를 통해 대출 취급가능가액 결정
(신청금액 800만원 이내 취급 가능)

∎ [차주단위DSR 적용시] DSR 50% 이내(636만원)에서 취급 가능
DSR=[1,043만원(주택담보대출)+575만원(신용대출)+382만원*(카드론)]÷4,000만원=50.0%
* 2년 약정만기로 636만원 카드론 신청시 1년간 실제 상환액으로 계산되는 금액

<보도 기사 내용>

서울 7억 아파트 주담대 2억원→1.5억원

지난 7월부터 도입된 개인 차주(돈 빌린 사람)별 DSR 규제에 따라, 현재 은행에서 부동산 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 6억원이 넘는 집을 담보로 주택담보대출을 받거나 연 소득과 관계없이 1억원 초과 신용대출을 받는 경우 모두 DSR이 40%를 넘지 않아야 한다.

더구나 DSR을 따질 때 마이너스통장 등 신용대출에 적용하는 상환 만기도 기존 10년에서 7년으로 짧아졌다. 연소득이 같다면 그만큼 마이너스통장 관련 연 원리금 산정 금액이 늘어나 추가로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 깎인다는 뜻이다.

26일 A은행의 시뮬레이션(모의실험)에 따르면, 연소득이 5천만원이면서 5천만원 한도의 마이너스통장(신용 한도대출)을 터놓은 대출자가 시세 7억원의 서울 아파트를 담보로 현재 주택담보대출을 신청하면 최대 2억원까지 받을 수 있다.

마이너스통장 금리는 연 3.95%, 주택담보대출의 금리와 분할상환기간(원리금 균등 방식)은 연 3.47%, 30년으로 가정됐다.

담보가 '규제지역(서울) 6억원 초과' 주택에 해당하기 때문에, 이 대출자가 5천만원의 마이너스통장을 놔둔 채 신용대출과 주택담보대출 원리금 상환 연간 총액을 DSR 40%, 즉 2천만원(연소득 5천만원×40%)에 맞추려면 주택담보대출을 2억원밖에 받을 수 없다는 얘기다.

이날 발표된 가계부채 대책에 따르면 같은 조건의 대출자가 내년 1월 이후 같은 담보로 주택담보대출을 신청하면 한도가 더 줄어든다.

'DSR 40%' 규제에 해당하는 것은 지금이나 내년 7월이나 같지만, DSR 산정시 신용대출의 상환 만기가 7년에서 5년으로 더 단축되기 때문이다.

이 기준에 따라 계산하면, 해당 대출자의 마이너스통장 연 원리금 상환액은 912만원에서 1천198만원으로 뛰게 된다.

이 상태에서 주택담보대출의 원리금 상환액을 더한 연간 총 상환 규모를 2천만원 아래로 묶으려면 가능한 주택담보대출은 최대 1억5천만원이 고작이다.

[그래픽] DSR 규제에 따른 주택담보대출 한도 변화 예상
(서울=연합뉴스) 김영은 기자 

규제지역 시세 7억원 아파트 구입시 주담대 한도 변화

서울 6억원 아파트 주담대 2.4억원→1.5억원같은 조건의 사람이 서울 지역 6억원짜리 아파트를 담보로 대출을 받는 경우를 가정하면, DSR 규제 강화에 따른 한도 축소 폭이 더 커진다.

지금 당장 이 대출자가 은행에 주택담보대출을 신청하면, 최대 2억4천만원(6억원×0.4)까지 대출을 받을 수 있다.

담보가 '규제 지역 6억원 초과 주택'에 해당하지 않아 'DSR 40%' 적용 대상이 아니고, 단순히 'LTV(주택담보대출비율) 40%'만 지키면 되기 때문이다.

하지만 내년 1월부터는 한 대출자의 총대출액(대출 신청액 포함)이 2억원을 넘으면 DSR 규제를 받기 때문에, 이 대출자가 'LTV 40%'만 생각하고 2억4천만원의 주택담보대출을 신청하면 DSR을 따져야 한다.

7년에서 5년으로 짧아진 신용대출의 상환 만기도 반영해 계산하면, 이 대출자는 주택담보대출로 최대 약 1억5천만원만 빌릴 수 있다.

지금 최대 대출액(2억4천만원)과 비교해 약 9천만원 정도 한도가 줄어드는 셈이다.

금융당국은 가계부채 대책의 하나로 카드론 대출액까지 DSR 산정에 포함하기로 했지만, 은행권은 이 조치로 은행 대출 한도가 크게 영향을 받지는 않을 것으로 전망했다.

시중은행 관계자는 "지금도 은행은 DSR 산정시 카드론을 넣어 한도를 책정하고 있다"며 "지금까지 카드론을 DSR에 넣지 않았던 2금융권에서 앞으로 대출을 신청하는 금융소비자들에게만 영향이 있을 것"이라고 설명했다.

규제지역 시세 6억원 아파트 구입시 주담대 한도 변화

<요약>

2021년 1월부터 총대출액이 2억원을 넘으면 집값과 상관없이 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용.

연봉 5,000만 원이라면 연간 원리금상환액 2,000만원, 월 166만원이 한도.

신용대출이나 마이너스통장, 카드론도 DSR 산정에 포함되므로 실제 대출 금액은 그보다 줄어든다.

2금융권 DSR도 현행 60%에서 50%로 인하되므로 신용도가 상대적으로 낮은 사람들이 이용하는

저축은행, 보험사 등에서의 대출한도도 감소함.

[아산]

투기적 매수세는 차단해야겠지만 필요 수요에는 대출 규제를 풀어줘야 한다.

[바람부는대로]

잘 봤습니다. 다시 정독해야 답이 나올듯...ㅎ
아파트 중도금 대출은 대출 총량에서 빠지나요?