부부공동명의 장.단점
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최근 시대적, 사회적 인식의 변화에 따라 주택을 부부공동명의로 등기하는 사례가 늘고 있습
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니다. 부부공동명의는...
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첫째, 배우자의 법적인 동의 없이 일방적으로 부동산을 처분하기가 어려워 재산을 안전하게
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지킬 수 있습니다.
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둘째, 은행에서 돈을 빌리거나 담보제공을 하는 경우 공동소유자 모두의 동의가 없으면 받아
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주지 않기 때문에 담보제공 위험을 사전에 방지할 수 있습니다.
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셋째, 경매를 당해도 2분의 1 지분의 아파트를 낙찰받으려는 사람은 없을 것이므로 비교적
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싼 값에 부동산을 되찾을 수 있습니다.
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넷째, 주택을 부부공동명의를 하면 과표기준이 낮아져 합법적으로 세금을 줄일 수 있다는 장
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점이 있습니다.
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그러면 부부공동명의에 따른 세제상의 장단점 및 그 필요성과 관련사항을 조금 더 상세하게
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검토해 보겠습니다.
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1. 주택 구입시 내는 세금 - 취득세, 등록세
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부동산을 살 때 내는 취득세, 등록세는 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없습니다.
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다만, 지난 2월22일 열린우리당 정세균 정책위의장은 “재산을 부부 공동명의로 할 경우 취
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득세(구입시)와 재산세(보유시) 감세를 적극 검토하겠다”고 말하는 등 향후 정부의 정책방
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향이 공동명의를 지원하는 쪽으로 변경되리라는 예상됩니다.
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2. 주택 보유시 내는 세금 - 재산세, 종합토지세
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집을 갖고 있을 때 내는 재산세와 종합토지세도 공동명의가 낫습니다.
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보유세는 과표가 클수록 세금이 느는 누진구조인데, 공동명의를 하면 과표가 분산돼 세율이
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낮아지기 때문입니다.
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3. 주택양도시 내는 세금 - 양도세
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양도세율은 주택을 2년 이상 소유했다가 팔 경우 차익이 1000만원 이하는 9%, 1000만원 초과
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~4000만원 이하는 18%, 4000만원 초과~8000만원 이하 27%, 8000만원 초과는 36% 입니다.
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예컨대 차익 1억원인 경우 배우자 한 사람 이름으로 등기했다면 8000만원 초과분에 대해 최
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고 36%의 최고 세율이 적용됩니다.
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하지만 부부 공동명의라면 부부의 양도차익이 각각 5000만원으로 나누어지게 되므로, 세율
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도 최고 세율이 36%가 아닌 27%가 적용돼 양도세 총액이 줄어드는 혜택을 받을 수 있습니
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다.
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4. 주택 상속시 내는 세금 - 상속세
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상속세는 상속금에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용되고 있습니다.
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만약 부부공동명의 부동산이라면 부부가 공동으로 사망하지 않는 이상 상속세를 절반으로 줄
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이거나 상속세를 전혀 부담하지 않아도 되는 효과가 있습니다.
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5. 부부공동명의로 변경시 발생하는 세금 - 증여세, 취득세
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(1) 증여세
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부부공동명의는 증여로 간주되어 증여세를 내어야합니다.
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하지만 부부간에는 10년간 합산한 증여액이 3억원을 넘지않으면 세금을 물지 않는 예외규정
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이 있습니다. 따라서 6억원짜리 고가주택이라도 공동명의로 등기하면 지분의 50%인 3억원만
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증여하는 셈이므로 증여세를 내지 않아도 됩니다.
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(2) 취득세
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그러나 증여세 외에 증여받는 배우자 입장에서는 부동산을 취득하는 것이기 때문에 취득세
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와 등록세를 부담해야 합니다.
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일반적인 매매에 의한 소유권 이전인 경우 취득세는 취득가액의 2/2%(농어촌특별세 0.2% 포
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함, 단 국민주택규모의 주택은 농어촌특별세 면제), 등록세는 취득가액의 3.6%(교육세 0.6%
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포함)입니다.
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그러나 증여로 인한 소유권 이전의 경우 등록세의 세율은 1.8%(교육세 0.3% 포함)가 적용되
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기 때문에 부담하는 취득세와 등록세는 총 4%가 됩니다.
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따라서 부동산을 처음 구입할 때부터 부부공동명의로 하면 취득세와 등록세를 추가로 부담하
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지 않아도 돼 그만큼 세금을 줄일 수 있습니다.
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6. 이럴때 공동명의가 필요없다.
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(1) 1가구 1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의로 하지 않아도 됩니다.
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(2) 양도차익이 적은 경우도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할
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필요가 없습니다.
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(3) 이미 등기가 돼 있는 기존 주택의 경우 공동명의를 하기 전에 증여세, 공동명의로 변경
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시 (증여받는 배우자에게) 발생하는 취득, 등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해본
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후 결정해야 합니다. 즉, 양도세 절감액이 크지 않으면 공동 명의를 해서 오히려 손해볼 수
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도 있습니다.
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(4) 공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커(위 증여세 설명 참고) 증여세 부담
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이 많은 경우도 공동명의를 하면 안됩니다.
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7. 기타 - 새 아파트의 공동명의 시기
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새로 입주하거나 산 집을 공동명의로 등기할 경우 서류를 갖춰 법무사에 맡기면 간단합니
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다.
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증여계약서를 써 증여등기를 맡기고 증여일부터 3개월 안에 증여세 신고를 하면 됩니다.
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주의할 것은 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동명의로 등기하려면 잔금을 치르기 전에
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해야한다는 점입니다.
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남편이 분양받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내를 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주태
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의 일부를 증여받은 것으로 간주되어 취득세를 한 번 더 내야 합니다.
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잔금을 완납했다면 아내의 증여 지분에 대해 결과적으로 이중으로 취득세를 내야 하는 셈입
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니다.
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잔금을 치르기 전에 공동명의로 등기하면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와
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같습니다.
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집을 중간에 공동명의루 바꿀수 있나여...바꾸게 된다면...들어가는 돈은 얼마나 되죠?
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원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.
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필요한 정보라 스크랩해갑니다
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