스크랩 뉴타운의 덫에걸린 사람들

[왕대박]

제 7편. 뉴-타운의 덫에 걸린 사람들

□ 서  장

이제까지 제 1편부터 제 6편까지 여려회에 걸쳐서 뉴타운 사업에 대한 허구성과 그 폐혜, 그리고 그로 인해서 모든 사업지역에서 발생되고 있는 그 추진자들의 기상천외한 속임수와 맹수들같은 먹이탈취 형태 및 그 추진자들과 재개발사업등에 대해서 아무것도 모른 채 그들 추진자들의 꾀임 및 설득에 의하여 멋도 모르고 그 사업동의서에 도장을 찍어준 일반 조합원들간의 갈등등으로 인하여 발생한 투쟁, 쟁송 및 그 혼란과 그로 인하여 소모적으로 발생되어지는 사회적 비용의 부담들의 행태를 적나라하게 펼쳐보았습니다.

처음 생각같아서는 이 글을 제 10편. 12편까지 줄기차게 게재할 예정이었으나 이렇게 정의를 부르짖으며 올바른 뉴-타운 사업으로의 유도 를 바라는 내마음과는 전혀 다른 집단(특히 시공업체)들로부터의 견제나 반발들이 만만치 않기때문에 이 글로서 그 대미를 종결할 것으로서

그럼으로 이 편에서는 여태까지의 글들을 종합하여 요약하면서 새로운 뉴-타운 사업 예정지역의 예비 조합원들에게 그 페헤등에 대한 경각심등을 심어주고서 그 사업동의에 신중을 기함은 물론

그 지역에 투자하려는 일반 투자자들에게 이런 점등을 유의하라는 뜻으로서의 메시지를 전하는 내용으로서의 그 주제를 삼아보겠습니다.

아무튼 그 동안의 여러분들의 열렬한 성원과 관심과 참여에 깊은 감사를 드리면서 그 마지막 편을 시작하겠습니다.

앞에서도 여러 각도로서의 그 추진자(추진위원회 구성자들 -차후에는 조합임원으로 활당되는 추진위 구성자들, 도시 정비업체, 컨설팅 업체, 시공업체의 개입, 철거업체, 파이낸싱업자 -일명 로커들 : 이하 추진자들이라 함)의 각종 담합과 수작으로부터 시작하여

대상 물건들에 대한 매집활동과 위법. 부당한 그 추진위구성, 조합설립 과 그 운영, 감정평가에서의 부정한 수단과 방법등을 이용한 이익과 그 지분챙기기, 부정부당한 시공사 선정 및 자금조달등의 편법, 갖가지 기상천외한 속임수등을 써서 부당한 시공이익과 부정한 개발이익등을 독식하는 그들의 악랄한 행태등에 대하여 거론하면서

그러한 관련법에서 탈피한 추진과정들과 그들의 그러한 행태들에 의해서 필연적으로 발생될 수 밖에 없는 일반 조합원들간의 갈등과 투쟁, 그리고 쟁송등의 과정등을 참으로 적나라하게 표현을 하였습니다만

따라서 그에 대한 대미를 장식하는 의미로 다음 본글의 서문과 같이 줄인 종합적인 거론을 해보고 다음 2항에서부터는 그 추진자들의 기상천외하고도 악랄한 그 속임수의 본질을 구체적으로 거론할까 합니다.

1. 추진위 구성과정에서의 지분 배분과정

가. 추진위 구성과 사업구역의 지정

어떤 사업예정 지역에서 그 뉴-타운 사업이 시작할려면 그 구역지정 훨씬 전부터 그 동네 토건족들이나 부동산 중개업자, 방귀깨나 귀는 동네유지들이 각자 나름대로의 자금줄을 끌어들여 활동을 하면서 그 조합원 지분매입부터 야금야금 벌이는 집단들이 우후죽순처럼 생겨나기 시작합니다.

그러면서 그들 집단들은 그 재개발사업에 자동적으로 참여되어 아파트등을 분양받게되는 주변의 토지주들로부터 그 사업동의서를 받아 지분실적을 높이고자기 몫을 챙기려고 혈안이 되어가는데

이때는 형님, 동생, 삼촌, 선배님 후배님 해가며 갖은 아양을 부리면서 선심을 쓰는척하며 정비업체들로부터 자금을 지원받아 그에 따른 그 동의자 수를 자기 실적으로 잡아가기 시작합니다.

그러다 이러한 작업들이 극에 달할 쯤에는 드디어 행정기관으로부터서 그 구역지정의 고시를 하게됩니다.

나. 조합원 지분(대상 물건) 매입과정과 시공업체 확정

이러한 과장에서 그 지역의 사업성을 요모저모로 파악하여 끝낸 건설업체로부터 지분매입에 필요한 자금을 지원받아서 물건을 매입하여 각 집단 나름대로의 사업설계를 하고 정비업체등을 선정하여 그 사업의 주도적 할 수 있는 시행사격(정비업체)의 회사를 구성하게됩니다.

그리고서 각각의 그 시행업체들이 지분취득 경쟁에 의한 사업동의자 수에 의하여 그 사업의 시행자가 결정되게 되면서 감독기관으로부터 유일하게 인정을 받는 정식 추진위원회가 구성됨으로서 표면상으로는 그 추진위원회 명의로서 조합이 설립되기 전까지는 그 시행사의 역할을 하게되지만 모든 결정권은 이미부터 그 시공 예정업체가 행사하기 시작하면서 그 조합의 모든 권리와 권한을 장악하게 됩니다.

다. 조합설립과 조합임원등의 배분활당

그리고서 그 추진위원회 구성에 공헌을 한 정비업체가 그 시행사로서 확정되어(도정법 규정은 시행사가 없다고 규정하고 있지만 사실적으로는 이같은 시행사는 존재하게되며 그 지분권 행사도 분명하게 행사하는 것임) 그 정비업체에게 자금을 투입한 시공업체가 뒤에서 조정하기 시작하면서 그 조합설립을 위한 행정사무를 관장하고 그 조합설립의 절차를 밟게되는 것입니다.

그리고 이 조합 설립에 있어서 그 사업동의자 수를 많이 확보한 집단의 수장이 그 조합장으로 선출되게끔 경쟁했던 집단들끼리 합의등을 하거나 그 지분확보율이 막상막하일 경우에는 조합원 표대결을 펼쳐 조합장을 선출하지만 대신에 선출되지 않는 집단에게는 그 지분확보 비율에 따라 얼마간의 조합임원이나 대의원수를 활당하고 시공업체에 대해서는 소위 말하는 두세개의 시공업체가 공동으로 시행하응 방식의콘소시움이라는 집합체를 결성하게 되는 것입니다.

그런데 여기서의 문제는 이 뉴-타운 사업등에 대해서 규정하고 있는 도정법 규정상에는 시행사는 물론, 그 뉴-타운 사업에 대한 참여지분이나 이익지분등이 있을 수 없음에도 실제적으로는 엄현하게 그 사업지분이 존재하고 있음에서 그 지분 소유자들이 지분만큼의 사업이익을 챙기려는 목적과 결과 때문에 앞에서와 같은 갈등이 표출되고 투쟁이 발생되고 있음에 있다는 것입니다.

어찌되었든 이렇게 그 조합을 구성하고서 절차에 따라서 감독행정청으로부터 그 사업시행 인가를 받기위해서 이 시행업체가 그에 따른 모든 업무를 관장할 수 있게 되는 것입니다.

2. 감정평가에서의 속임수

가. 종전 토지등의 평가절차 및 과정

도정법 규정상에는 그 조합이 설립되고서 그 조합이 주체가 되어 사업계획서를 작성하그 사업시행인가를 받은 후에야 그 사업대상의 종전 토지등에 대한 감정평가를 하고서 그 감정평가결과에 따른 분양설계 및 관리처분계획을 세우도록 규정하고 있습니다만

현실적으로는 전혀 그러하지 못하고 그 조합설립 이전부터 사실적인 감정평가가 실시되어 있다는 것이 또 다른 문제가 되고 있습니다.

왜 그렇냐하면 앞의 1항에서 언급하였듯이 각 집단이나 참여 업체별로 그 구체적인 사업 지분을 확정할려면 그 지분 계산의 기준이되는 조합원별 물건별 종전 토지등의 가격이 구체적으로 결정되어야 하기때문인 것인데 그렇기 때문에 모든 뉴타운 사업장에서는 이미 조합설립 이전에 종전 토지등에 대한 잠정적인 평가액을 결정하고서 그 평가액 비율대로 각 집단 및 업체들의 참여. 사업지분등을 결정하는 것이며 정작 사업시행 인가를 받은 후의 평가에서는 형식적인 평가절차만을 거치고서 거의 그대로 확정시켜 관리처분계획안에 적용하게 되는 것입니다.

나. 조합원 개인별 물건에 대한 평가

그 후 절차로 그 감정평가액이 결정되면 이에 따라서 개략적인 분양가액을 결정하여 그 감정평가액 대비 분양가액의 차이에 따라서 개략적인 추가부담금액이 결정되어지는데

그런데 이 과장에서의 문제는 종전 토지등에 대한 그 감정평가에 있어서 원주민 조합원들이나 지역고시, 조합설립 인가 이후에 그 지분을 매입한 투자 조합원들 모두가 불평을 하게끔 그 평가액이 매우 낮게 평가되어서 통보되는데

먼저, 결론적으로 말하면 대부분의 일반 조합원들에게는 개인별. 필지별 그 감정평가액은 별다른 의미가 없는 것인데 그 이유에 대해서는 다음 다항에서 설명을 하겠되

여기서의 문제는 조합임원들이나 그 사업추진에 어떤 공로등을 세우거나 시공업체의 시공수주에 기여를 한 조합원들의 물건에 대해서 상대적으로 일반 조합원들 물건에 비교해 이들 물건들이 높게 평가된 경우에는 그 불평이나 불복은 당연하겠지만 그렇지 않다면 조합원 개인별 평가액이 낮다는 이유의 불만이나 불복등은 그 불복의 아무런 이유가 될 수가 없는 것이고 그러한 불복에 의한 행정소송에서도 별다른 효과가 없다는 것입니다.

다만 재판부는 우는 아이 젖주는 격으로 5%정도 그 평가액을 올려주는 법정조정을 해주겠지요/ 이도 그 소송제기의 당사자에게만....

다. 평당 평가액 낮아도 개개 조합원들은 별다른 손해 없다?

결론적으로 그렇습니다. 그 왜냐하면?의 이유에 대해서를 원가회계에서의 논리로서 다음과 같이 설명. 거론하고자 합니다.

예를 들어 10,000평의 토지를 대상으로 그 재개발사업을 할 경우에 그 토지등 소유주(조합원)를 500명으로하고서 이에 대한 평당 평가액을 참으로 터무니도 없는 가격인 100만원으로 가정을 해봅시다.

그렇다면, 여기서 대지주 몇 사람들을 제외하면 평범한 조합원들의 90%정도는 평균 15평 정도의 지분을 소유하고 있을 것입니다.

그런데 이 90%의 조합원들 대다수가 33평형대의 아파트를 분양받게 되는데 이 분양받을 아파트 33평형대 대지지분은 통상 15평 정도가 나올 것입니다.

다시 그렇다면 대부분 조합원들이 내땅 15평 위에 내 아파트를 짖게 되는 것으로 그 아파트 건설원가중에 대지지분에 대해서는 그 평가된 평당원가 100만원을 그대로 적용받아야 하는 것으로서 그 대지지분의 원가(평가액)가 높거나 낮거나 아무런 상관이 없다는 것입니다.

오히려 종전 지분 면적이 15평보다 적으면 이익을 보게되는 것이지요.

그런데 여기에서 그 시공사가 조정하고 관장하는 그 분양설계 및 관리처분에 있어서 그 시공업체의 입장에서 하다보니 그 대지를 기반으로하여 이익을 남기려는 분양설계 및 관리처분계획을 수립하게 됨으로써 뭔지는 모르겠지만 손해나는 결과가 생기게됨으로 무조건 감정평가가 낮다는 이유로서만의 극심한 반대투쟁이 발생하게 되는 것입니다.

(그 뭔지는 모르는 것은 대지원가에 개발이익을 붙여 분양하기때문임)

여기서 다들 아시겠지만 도정법 규정의 취지상으로는 이러한 뉴-타운사업이나 재개발사업등은 공익사업으로서 적용을 받거니와 그 조합이나 뉴-타운사업의 성격은 비영리사업입니다.

그럼으로 그 종전에 조합원이 가지고 있었던 그 대지지분에 대해서는 이익을 남기는 회계를 하여서는 안되지만 그 사업을 시행하며(이것도 규정상 조합이 하여야함에도) 시공하는 시공업체의 입장에서만 모두 계획되고 주도되며 그들의 수지타산에 맞추는 관리처분계획안을 수립하는 대신에 그 회계를 감시하는 기구들이 없기 때문에 그 시공사들 마음먹은 대로의 회계정산을 하고 있는 원인이 있기 때문인 것입니다.

그래서 결론적으로 그 감정평가액의 높고 낮음에 대한 이의신청이나 불복 투쟁등은 그를 다루는 재판에서도 어떤 뚜렷한 근거가 없는 한 그 감정을 한 평가사의 주관으로 미루어버려 그 효과에서부터 별다른 이득이없기때문에 상대적인 불공정성만 없다면 그러한 투쟁등은 자제를 하거나 거뜨러보지도말고 그 관리처분계획서상의 분양원가 산출서에서 그 부속토지 지분에 대한 원가를 그 평가액대로 적용하였는가만 계산해보아 그 원가등이 부풀려졌다면 이것만을 적시하여 올바른 원가계산에 의한 분양가액을 책정하라는 요구를 하게되면 그 불복투쟁은 그 자리에서 승리할 수 있다는 것입니다.

단지 그 토지원가 적용등에 대해서 알아보려면 현재 각 사업장에서의 경우처럼 그들 조합측이나 시공사들의 완강한 비공개 방침등을 이겨내고서 이를 먼저 공개받아야하고 조합원 자신들이 그에 대해서 배워야하거나 그렇지 못하면 전문가인 회계사를 선임하여 그 원가적용 계산을하여 그 실태를 파악하고 잘못된 내역을 적시해야하는 번거로움이나 그에 대한 비용수반만큼은 꼭 감수해야 할 것입니다.

위 문장을 요약하면 내가 파는 땅값을 100만원으로 쳤으니 내가 사는 아파트의 땅값도 100만원으로 계산하는가를 잘 감시할 수 있다면 그 땅값의 평가액은 그 높고 낮음과는 아무런 상관이 없다는 것입니다.

라. 사실은 전체 평가액 합계에서의 속임수가 문제다.

따라서 그 감정평가액에 대해서는 결론적으로 그 조합원 개인별 물건별 평가액별로는 그 액수가 낮건 높건 별문제가 될 수는 없다 할 것이지만 그 조합원 수가 1,000명 이상되는 대단지 구역에서는 그 합계액을 이루는 각각의 개인별 평가액보다 그 면적의 합계액만을 부풀려서 표기하여 비례율 산정에 있어서 자기들 유리하게 적용하고 그 구체적인 개인별 내역을 공개하지 기상천외한 수법을 사용하는 사업장이 가금씩 있다는 것이며 이 수법이 절대 알려지지 않고 베일에 쌓여있는 문제의 핵심이 되고 있다는 것입니다.

무슨 말이냐하면 조합원 홍길동 물건의 평가액은 15,000만원, 김갑동 물건의 평가액은 19,000만원, 이승만 물건의 평가액은 30,000원......등

이렇게 그 각각의 조합원 물건 총평가액과 청산 대상자 및 공유지등 물건등 전체의 실제적인 총 평가합계액은 5,000억원 밖에 아닌데 관리처분계획서상에 그 합계액으로 표기되는 가액은 6,000억원으로 표기하여 그 추정비례율을 계산하고 있다는 것입니다.

이러함으로서 그렇게하여 계산된 비례율 산정에 있어서의 예를 들어 계산을 해보면 사실적인 합계액으로 산출할 경우로는 총 수익예상액 11,000억원 - 사업비용 5,000억원(종전토지등가액 제외)/ 종전 토지등의 평가 총액 5,000억원  = 120%가 나오는데

사례처럼 그 합계액을 부풀려서 산출할 경우에는

총수익예상액 11,000억원 -사업비용 5,000억원/종전 토지등 평가총액

5,000억원 = 100%로서

이렇게 그 추진집단들은 이러한 기상천외한 수법으로서 그 종전 토지등의 평가총액의 20%에 해당되는 이익을 몰래 부정하게 약탈하게되는 셈인 반면 그 일반 조합원들은 120%의 비례율을 적용받아 그 권리가액을 평가액보다 20% 더 적용받을 수 있음에도 이러한 수법에 의하여 그 비레율 20%의 금액을 시작부터 손해보게 된다는 의미인 것입니다.

(감정평가액이 20,000만원인 조합원이라면 한 사람이 그 수법 한방으로서 4,000만원의 손해를 보게되는 셈이지만 이 기상천외한 수법등을 일반 조합원들이 알리도 없고 검증조차 할 수 없음에서 일반 조합원들은 결국 바보가 되어가고 있는 현실인 것입니다)

3. 분양 설계에서의 속임수

가. 사업부지와 시설물과의 설계관계

어떤 사업지구에서 그 구역이 지정되게 되면 사업시행자는 그 면적을 대상으로 그 위에 건축되는 건축물에 대한 면적을 산출하여 설계등을하게되는데 그 토지 면적등에 맞추어 국토이용업 및 건축법등과 해당 자치단체등에서 규정하는 건폐율, 용적률등에 부합되게끔 확정하여 그 에 대한 토목 및 건축설계를 하게됩니다.

이 때 제 1. 2기 뉴-타운 사업지역에서는 그 건페율을 15-18%로하고 그 용적률을 200-250%로하여 그 높이 층을 25층내지 35층으로 건축하는 분양설계를 실시하여 건축법상 용적률에 포함되지 않는 지하층을

그 연면적의 30-40% 정도로 넓게 설계하고 여기를 지하주자장 용도로서 사용하게끔 하였습니다.

그런데 이 지하주차장을 이렇게 넓게 설계하는 이유는 평균 30층으로 건축을 할 경우에 두꺼져야하는 그 구조물 면적과 건축물이 높이 올라감으로써 줄어들어가는 계단등의 면적때문에 그 전용면적이 줄어들게됨으로써 그 공용면적을 포함한 분양면적만은 제대로 내야하기 때문에

이에 맞추기위해서 용적률에 포함되지 않는 지하층을 넓게 깊게 파야하는 이유가 있었던 것입니다.

그래서 국토이용법등에서 규정하는 건폐율에서 20%에도 미치지 못하게끔(통상 평균 30층일때 그 적용건폐율은 12-15%였음) 토목설계를 할 수박에 없는데 그렇게하는 이유는 공개공지등을 많이 확보할수록 얻어지는 용적률이 조금씩 많아지는데다 그 층고가 높이 올라갈수록 설계상의 일조권, 사선제한등으로 건축물간에 일정이상의 거리를 확보해야하기 때문에 다음 다항에의 경우처럼 그 시공이익만을 노린 건설업계에서 기상천외한 그 토목. 건축등에서의 분양설계상의 술수등을 부리고 있음에 있다는 것입니다.

여기서 층 높이가 올라갈수록 그만큼 줄어드는 건폐율(위의 통상 12-15%)로 인해서 그 쓸모가 없어지는 공개토지 면적에 대한 손해는 조합원들이 고스란히 감수를 하면서 분양가액만 높혀주게되는 손해를 입게되는 것인데 이같이 그들 시공업체(시공업체에서의 사주에 의한 분양계획에 의한 설계임으로)는 조합원들의 손해나 이익에 대해서는 안중에도 없는 것이고 그들의 시공이익과 지분이익 챙기기기에 의한 뉴-타운 사업이 될 수 밖에 없었던 것입니다.

나. 건폐율과 용적률, 그리고 층수의 관계

현재 그 관리처분안이 인가되어 그 건축시공에 돌입한 몇 개지역의 제2기 뉴-타운 사업에서부터 제3기 및 서울외 수도권 뉴-타운 사업지역에서는 그 건설업계에서 갑자기 종상향이라는 단어와 그에 따른 용적률 300%에 40층 이상의 초고층 아파트를 짖겟다는 계획들이 등장하기 시작하는데

그 종상향이라는 것은 지금까지는 국토이용법 및 건축법등에서의 제한규정에 의하여 2종사업 지역내에서는 200 - 250%의 용적률에 의한 공동주택밖에 지을 수 없었는데 그 종이 3종으로 상향이되면 용적률에서는 250%이상 300%까지 건축할 수 있고 흔히 말하는 주상복합도 건축가능한 국토이용법상의 용도지역중 그 종을 상향변경해 토지효율의 극대화를 이루어 아파트 수를 많이 짖겠다는 의미인 것입니다.

그런데, 모두들 알고계시다시피 그 뉴타운 사업을 추진하려는 그 조합원들이나 조합임원 예정자들 그들 스스로는 5층 아파트도 제대로 시공할 수 없는등의 건축에 대해서는 문외한일 것이라는 것입니다.

그럼에도 용적률 300% 적용에 따라서 그 높이가 공중으로밖에 올라갈 수밖에 없음으로서 40층 이상의 초고층계획이 나올 수 밖에 없는 바

결국은 앞에서 거론하였다시피 그 조합임원들은 그 건축물의 설계 및 시공등에 대하여 어떠한 계획이나 발상을 못하고 그 시공업체에서의 조종에 의하여 모든 것이 계획되고 추진되고 있다는 것이 입증되는 것으로서 이에 대해서는 차치하고서

다만, 여기서는 그 초고층 아파트에 대한 허구성이나 맹점들과 그로 인한 비경제성등을 적나라하게 파헤쳐보면서 그들 건설업체들이 여태까지의 기상천외한 폭리방법과 개발이익 가로채기 수법등의 발전도가 어디까지인가를 짐작하게 할 것입니다.

각설하고 40층 이상의 초고층 아파트 단순하게만 생각한다면 참으로 좋게 느껴질 것입니다.

탁 트인 조망에 시원하고 쾌적한 느낌등은 받을 것임은 물론 그만큼 하늘높이 올라가게 되므로 한정된 고귀한 토지를 입체적으로 효율적으로 이용함으로서의 경제적 이익도 그려볼 수 있겠습니다.

그러나 여러분들은 다음 이어지는 글을 통해서 그러한 생각은 참으로단순하고 일반적인 국민들의 무엇을 모르는 점을 악용한 토건족들의 기상천외하고도 악랄한 그들만의 시공이익 챙기기술수에 불과했음을 비로소 느끼게 될 것입니다.

그럼 먼저 위 나항에서 거론하였었던 3종 주거지역의 용적률 상한선인 300%에 맞추어서 건축설계를 할 경우에 건축시공을 맡을 건설업체가 그에 대한 설계를 하게되는데 이론상 수치상으로는 그 건페율을 15%로만 잡아도 그 층수는 20층이면 충분할 것입니다.

그런데 그들 토건족들(시공업체)은 절대 그렇지 않았엇고 앞으로도 그렇지 않을 것임은 분명합니다.

왜냐하면 그들의 그 시공을 맡아 공사를하면서 얻어챙길 가장 큰 이익이 조합원들의 그 비싼 토지의 90% 면적을 그 건폐율에서 제외하고 공개공지로 제공하여 그 층수만을 높혀서 하늘높이 올라가는 층수에 따라서 인정받게되는 시공표준단가를 높힌 가액과 그 실제공사비의 차익에서 생기게 해야하니까요.....

다. 초고층 아파트 건축의 허상과 그 속임수

위에서는 그들 토건족들이 허용된 건페율에 의한 토지 면적을 허비해가면서 초고층으로 설계하고 시공하는 이유에 대해서 거론해 보았는데 그럼으로써 그들이 그러한 수법으로 인하여 정상적으로나 몰래 챙겨질 이익에 대해서는 삼척동자라도 예측을 할 수 있을 것임으로 이에 대해서는 모든 이들의 상상에 맡겨보기로 하고서

그 반면에 지금 현재도 누군가가 그 피해를 보고 있는 그들과 상대적인 입장(그들이 엄청난 이익을 챙겼다고 가정한다면 상대적으로 반대의 입장인 자는 일반 조합원들밖에 없는 것이고 그 조합원들은 그들이 챙긴만큼의 손해를 보게되는 것임으로)에서의 엄청난 액수의 피해가 발생될 것인 바 그에 대해서 적시해보겠습니다.

건축관련 규정에서의 행정관청으로부터 인정받는(분양가 상한제등에 의한 분양가액 인정 및 임대아파트 매각가액등) 표준건축시공비는 1개층이 올라갈때마다 1.5%씩 추가 적용받게 됩니다.

그렇다면 위에서와 같이 300%의 용적률을 적용받아 45층 건축물을 짖는다면 국토해양부가 정한 단위당 표준건축비의 167.5%의 가격을 인정받을 수 있는 반면에 실제로 들어가는 시공비는 15%도 증가되지 않음으로서 여기서 그 총공사비의 50% 이상의 이익을 챙길 수 있게 된다는 것은 그들 동종업계의 불문율이라는 것입니다.

왜냐하면 시공기술이 발발되어 그와 같은 초고층건물공사에서 사용되는 공법은 철골조 빔 공법으로서 그 표준건축비의 50%이상을 절약할 수 있는 반면에 그 분양가를 책정. 규제하는 행정 기관에서는 아직도 과거에 정한 철근 콘트리트 공법을 기준으로하여 표준건축비표를 적용하고 있기 때문인 것입니다.

그렇기 때문에 그들 토건족들은 이렇게하여 시공비를 줄여 그 엄청난 시공차익을 챙길수 있기때문에 그 시공수주에 사운을 걸고서 시공권을 따내려는 수작으로서 초기부터 막대한 자금을 투입하며 그 분양설계에서부터 자신들이 큰 이익을 취하는 사업을 계획하게 되는 것입니다.

그러나 반면에 그 토지주. 건축주가되는 조합원들은 평당 천 몇 백만원의 알토란 같은 그 땅을 그들의 그같은 그들만의 이익챙기기 수법에 의하여 겨우 10%만을 그 건축면적으로 사용되게되고 나머지 90%는 공개대지로하여 쓸모없이 버리는 비효율적인 가치의 적용과 그 처분을 받게되는 것인데

결론하여 용적률 300%를 받으면 국토이용법 및 건축법에서 규정한 20%의 건페율을 적용하여 20층으로 건축하여도 충분하고 가능한데도 굳이 45층으로 설계하고 있는데 문제가 있다는 것입니다.
(그 계산의 예 : 10,000평의 땅이 있다면 그 20%의 건페율을 적용하여 2,000평을 그 바닥 건축면적으로하고 용적율 300%를 적용한다면 연면적을 30,000평으로 할수 있는데  그렇다면 30,000/2,000=15층으로서 이것 저것 여유를 두어도 20층이면 널널(충분)하다는 것입니다)

그러함에도 그 시공업체들이 굳이 45층으로 설계하고 그같이 시공하는 이유는 앞에서 말씀드린바와 같음으로 생략하고 문제의 그 조합원들의 나열하기도 어려운 수 많은 피해에 대하여 거론하겠습니다.

라. 초고층 아파트 건축의 피해와 그 허구성, 비효율성

첫채, 알토란 같은 토지이용의 비효용 문제입니다.

그들은 해당 사업에 대한 종상향 및 용적율 인상등을 달성하기위해서 토지 분양설계에서부터 그 사업구역 토지전체의 30% 이상을 여러가지 도시계획시설용도로서 해당 자치단체에 기부체납부터 하게됩니다.

물론 그 중에는 애초부터서 도로 및 공원등 공공용지등이 존재하고 있었겟으나 보통 그 면적비율은 15-18%에 불과했을 것으로 겨우 용적률 50%를 올리기위해 15% 이상의 땅을 공짜로 그 허가기관에 헌납하고 있는 기막힌 실정이라는 것이며

자기땅이 아니라고 그들의 수단에 의한 목적만을 달성시킬 요량으로서 용적률만 높혀준다면 본래의 공공토지 비율을 훨씬 넘는 30%이상의 토지를 공공. 공용토지등으로 기부체납하는 토지이용 설계부터 하게된다는 점에서 문제의 시초되는 것입니다

이때 해당 행정기관에서는 전체 사업부지 면적의 15%이상 면적의 땅 을 기부체납한다는데 이를 무슨 명분으로 마다하겠습니가?

이때부터 그들과 감독기관은 유착관계에 서게 되는것이 아니겠습니까?

여기서 그 손익관계를 간단하게 따져보면은 평균 17%의 기부체납을 함으로써 얻게되는 용적률은 50%로 용적률이 300%임으로 17 X 3= 51%로서 여기서만해도 같은 토지효율을 나타냄으로서 이익이 없는데 토지주들이 손해가 발생되는 점은 다음에 거론되게되는는 둘째사안부터서인 것으로서 여기서도 그들만의 이익챙기기 수법과 그 의도등을 짐작해볼 수 있을 것이라는 것입니다.

둘째, 그러한 공법으로 층을 높이 시공함으로서 발생되는 그 시공단가 인상요인의 문제입니다.

45층의 초고층 건축물을 짖게될 경우에는 철골조 H빔의 구조로 하여야한다는데(시공전문가의 말) 우선 그 비용부터 따진다면 20-30%의 시공비가 절약된다는 것입니다.

그런데도 그들 시공업체는 인가관청으로부터 분양가 인정을 받을 경우에는 오히려 그 표준건축비를 1층이 올라갈때마다 1.5%씩을 인상적용하여 책정을 받고 있다는 것인데

그렇다면 45 x 1.5% = 67.5%의 시공이익을 보게 되는 것이고 위에서 언급한 시공비 절약부분을 12.5%만 적용해도 이 시공부분에서만 총 공사비의 80%의 폭리를 취하는 반면에

조합원들은 쓸데없이 그 시공단가만을 인상적용받아 평당 시공단가를 터무니없이 많이내게되는 손해를 보게되는 것입니다.

또한, 해외 건축설계에 의한 설계비의 증가요인도 있으나 이는 시공업체나 조합원들 다같이 공통적인 사항임으로 그 거론을 생략합니다.

셋째, 전용면적의 감소문제입니다.

대부분의 사람들은 최근 분양되는 랜드마크급 아파트(주상복합 포함)의 모델하우스를 가보았을 것입니다. 특히 11월에 분양되었던 가재울 3구역이나 안양덕천의 모델하우스는 그 시범이었을 것입니다.

자 어떻든가요 34평형 전용면적이 27-8평대의 전용면적밖에 안나온것 같다고 사이버상에 봇물을 이루는 글들을 저는 모앗습니다.

그렇습니다. 위 사례지역은 35층이하여서 그 정도지 45층으로 예정된 아파트나 주복은 전용면적에서 적어도 7-8평은 바져야 할 것입니다. 대신에 널널하게 파제낀 지하주차장과 45층까지 올라오면서 소요되는 비상계단 및 안전시설장치등이  그 잃어버린 면적을 대신해 주겠지요?

그렇게 전용면적이 줄어드는 이유는 건축공법상의 전문용어로 표현해야 알겠지만 알기쉽게 일반적으로 설명을 한다면

 ① 그 철골 구조면적의 증가(두겁게 해야함으로)

 ② 초고층 건축물의 안전시설 면적등의 소요(건축법상)

 ③ 지하주차장의 공용 면적화로 그 분양면적은 차이가 없음

그래서 요즘 건축되는 큰 빌딩이나 주족 도는 오피스텔의 전용율이 50%-55%에 안나오지 않습니까? 이것이 위 설명을 입증하고 있고요.

네째, 입주생활에서의 고비용 부담문제입니다.

그래서 초고층 아파트의 그 분양단가, 위에서 적시한 바와 같은 생활에서의 고비용 발생과 불편등으로 인해 그 초고층 아파트의 문제점과 허구성등이 몇 년의 생활경험등을 통해 진즉 검증된  상태입니다.

그 고비용과 생활불편에 대하여 중요한 점만 나열을 해 봅니다.

 ① 연료비 증가 - 도시가스는 높이 올라갈수록 단위무게 면적이 팽창    되어 미터기가 위치한 곳에서의 사용량이 표시됨으로

 ② 전기료등의 증가(초고층 승강기 사용등에 의한)

 ③ 산소부족과 비위생적인 공기흡입(실내에서 소요하는 공기를 직접    창 밖으로 흡수하지 못하고 지하 닥트를 통해 산소를 공급받아야함)

 ④ 세대내 출입시간의 소요(45층을 올라갔다 내려갔다하는 시간소요)

 ⑤ 창호가 폐쇄형임으로 그에 따른 답답함

 ⑥ 와류발생(100m 이상의 공중에서 발생하는 갑작스런 회오리 바람)

 ⑦ 45층이면 지상 100-150m에 위치하여 복사열이 없음으로 평균      온도가 3-5도정도 낮음으로 그만큰의 연료비가 증가됨

 ⑧ 그 수압이 10배 이상 높아짐으로써 양수에 따른 연료비 증가

이와 같이 그 분양가의 허구성과 생활상의 불편 및 고비용의 부담등을 미처 생각하지 못하고 정작 그 초고층아파트를 분양받을 해당 조합원들은 그 허구의 환상에 젖여있는 안타까운 현실이라는 것입니다.

물론 이 아파트를 분양받아 이익을 남기고 팔아버리면 되겠지만 요즘 아파트 거래상황은 다른 글들에서 언급했었던 그러한 중요한 요인도 있고 초고층아파트에 대한 매매가 질 이루어지지 않다는 것입니다.

이제는 조합원 분양외에 일반 분양을 받으려는 사람들도 초고층 아파트의 그같은 비효율성의 폐헤를 알아가고 있음으로 그러한 아파트에 아까운 청약예금통장 날려버리는 우를 범하지 않을 것입니다. 문제는 이미 그런 아파트를 분양받아야하는 그 지역 조합원인 것입니다.

그래도 뉴타운 지구로 지정된것이 그렇게 하늘을 딴 것처럼 좋습니까?

냉정히 판단하여야 할 일생 일대의 중요한 사안이 될 것입니다.

4. 추정 비례율 산정에서의 속임수

가. 감정평가에서의 속임수 결과

앞의 2-라항에서 거론하였슴으로 생략합니다.

나. 비용의 과대계상 수법

1) 본공사 시공계약에서의 속임수

가) 주택법 시행규칙등의 규정

  주차장 면적에 대한 규정

  전용주거면적 85㎡  이하일 경우 75㎡ 당 주차대수 1대

               85㎡  이상일 경우 65㎡ 당 주차대수 1대

  지하층 설치 의무비율 : 70%

  주차대수  1대당 소요면적  36.08㎡

나) 지하주차장 표준건축비  및 공사단가 적용비율

   지하건축비(시공단가) : 85㎡ 이상  650,000원

                         85㎡ 이하  620,000원

   지상층 건축비에 대한 지하층 건축비 비율 : 70%

   지상층 표준건축비  :  ㎡당 850,000원

다) 사례 지역 적용 예의 경우

 사례구역에서의 전용면적 85㎡ 이하의 대상 면적은 186,235㎡에

                          85㎡ 이상의 대상 면적은 81,370임㎡으로

187,235/75는 2,496대, 81,370/65는 1,252대, 합계 3,748대의 주차대수 시설이 필요할 것이며 이에 1대당 소요면적 36. 8㎡에 지하설치 의무비율 0.7을 곱하면 134,867㎡만되면 의무면적이 충족될 수 있고여기에 주민공동이용시설 24,139㎡를 합하여도 159,006㎡가 지하주차장 설치대상 면적이 됩니다.

그러나 이 사업관리처분계획안에서의 그 면적을 234,988㎡로 계획설계되어 있음으로 75,982㎡나 과다설계 계획되어 있다는 것으로서 정작 필요없는 예산이 과다하게 책정되게하는 속임수를 쓰고있는 것이며

이러한 원인으로인하여 그 공사비용은 말 할것도없고 이에 수반되는 건축설계비, 감리비, 용역비, 지급수수료 및 감정평가비등 각 관련된 부분에서도 비용이 그 필요없는 면적만큼 과다계상되게등의 예산낭비를 초래되게끔 목적있는 의도의 자금운영계획을 꾀하였으며

이 속임수 한 가지로만 시공업체에서 일천 삼백억원의 이익을 아주 손쉽게 챙길 수 있게끔함은 물론 다른 관련분야에서의 수 백원억의 예산낭비되게끔 자금운영게획안이 책정되어 있다는 것입니다.

또한 그 시공단가 적용에서도 그 지하주자장에 대해서는 그 공사비가 현저히 절감되는 점은 삼척동자라도 알아볼 수 있음에도 이를 굳이 배제한 채 전체 지상층 도급단가를 적용한 현저히 불공정한 계약사항으로 체결되어 있습니다.

그리고 시공단가 또한 그 필요없이 부풀려진 전체 면적에 대해 지상층 시공 도급단가를 적용하여 체결 시공업체에게 막대한 시공이익을 안기게 적극적으로 협조하며 눈감아준 도급계약 체결이며 그에 따른 자금운영계획안에서의 예산으로 계상 책정되어 있는 바

이는 시공사의 시공이익만을 위한 시공업체의 그러한 설계요구에 의하여 무언가 책을잡힌 조합임원들의 모른채 한 직무유기또는 알면서도 모른 채 함에 따른 음성적인 대가의 수수의혹또는 그 손쉬운 그 시공이익을 나누어 챙기려는 결탁 및 유착관계가 없었다면 그러한 불공정한 단가로 도저히 체결될 수없는 불공정, 부정, 부당사항의 극치인 계약사항이라 표현할 수 있습니다.

또한 지상 건축물 건축비용에 대한 도급계약에서도 그 표준건축비(㎡당 850,000원)의 130%에 육박하는 높은 도급 시공단가를 적용하여 계약을 체결하고서 그에따른 비용계상 및 책정을 하였는 바

도대체 조합장 및 그 임원들은 조합원을 위한 조합장또는 임원인지? 시공업체의 하수인또는 임직원인지?를 의심하지 않을 수 없는 계약을 체결한 행위를 하였거나 시공업체에게 농간당하였던 것입니다.

그러면서 이러한 불공정하고 부당한 계약사항에 항의하는 조합원들에 대해서그 지은죄에 대한 반성을 하기는커녕 조합원들의 이익을 극대화 시키기위해서 분양가 상한제를 피하려고(시공업체가 그럴듯하게 내세우는 속임수)그럴 수 밖에 없었음으로 차후에 조정해 보겠다는 어처구니없는 변명으로 일관하고 있습니다.

2) 부가가치세에 대한  속임수

전용면적 85㎡초과분 아파트 및 근린시설 공사비의 10%를 부가가치세로 납부하여야함은 올바른 계산이지만 준공되어 이 물건들이 분양된다면 최종 소바자인 분양받은 자들이 매출부가가치세를 납부하게되면  공사비용에 대한 부가가치세로 납부한(매입분 부가가치세)그 세액은 전액 환급받을 것이므로 비용으로서의 예산책정은 조합원들을 기만한 잘못된 회계처리 사항입니다.

 따라서 부가가치세로서 비용으로 계상한 공사부분의 부가가치세 뿐만 아니라 각종 수수료 및 용역비 등에 부가가치세가 포함되어 있는 부분또한 그 비용에서 삭감되어야 할 것임니다.

혹자에서는 조합의 운영비용으로 그 최종 부가가치세를 납부해주는 회계운영을 할 계획으로서 책정하였다고 변명한다거나 그 이유로 인한 삭감불가를 주장할 수 있겠으나 그러한 약정과는 전혀 상관없이 상대적으로 부가가치세 납부대상이 되지 않는 물건(전용면적 85㎡이하의 아파트)이 대부분임으로써 일부에만 적용되는 그 부가가치세에 대한 비용을 조합운영상의 공통비용으로 계상하는 회계운용은 용납되어서는 아니될 것으로서이렇게 회계기준 및 원칙을 벗어나는 그러한 예산운용 발상자체와 또한 위 1항에서 이미 언급했던 쓸데없이 과다하게 건축계획한 지하 주차장에 대한 부분만을 보더라도 조합 집행부측에서 조합원의 입장에서서 그 조합원들의 이익을 극대화시키기 위해서 수립한 비용책정 및 자금운영 계획이아닌 시공업체등의 입장에서 그 업체등 자신들의 관점에서 이 관리처분계획안을 작성대행해 주었고 조합임원들은 그 명의 및 책임 들러리에 불과한 거수기 및 인증기 역할만을 한 셈이었음이 입증되고 있음으로서 조합원들에게 그러한 발상과 무능력에 대한 심한 지탄을 받아야만 마따하다할  것입니다.

또한, 정비기반시설 공사비 및 용역비등은 준공 후에는 그 수익이 조합 및 조합원의 수익으로 최종 인식되어 관리주체에게 승계됨으로써그에 대한  최종 부가가치세를 납부하는 자는 조합원 및 조합이 될 것인 바 그 매출부가가치세가 발생되지 않음으로서 이 경우는 매입부가가치세를 비용으로 계상함이 옳은 회계처리일 것입니다. 

따라서 그 공사비에 대한 산출내역 및  적용기준을 알 수가 없음으로 과대 계상된 책정액을 제시할 수가 없는 것이며

기타 비용항목에서의 정비기반시설에 관련된 용역비, 설계비등에 대해서도 마찬가지로 그 부가가치세는 삭감대상이 되지않으나

다만, 이 정기기반 시설에 소요되는 비용 모두는 수익액으로 인식되어야 함으로서 그에 대해서는 수익분야서 거론될 것입니다.

3) 조사측량비 과다책정의 속임수

 그 주요내역에 대해서는 그 정. 부여부를 확인해 볼 수잇는 구체적인 자료 및 기준제시가 없음으로 그렇다치고서 그에대한 삭감에 대해서는 거론치않기로하고

부가가치세를 포함하여 계상되었다는 부기사항만을 부적절한 책정사항으로 간주하여 그 삭감액을 제시하면

1,000백만원/1.1 =90백만원이 삭감대상이 됩니다.

(각 항목에서의 부가가치세 포함부분에 대한 삭감원인은 위 2항에서 설명하였음)

4) 설계비, 감리비의 과대계상에서의 속임수

당초 제시되는 단가를 그대로 적용한다 하더라도 앞 1항에서의 쓸모없이 과다하게 계획한 주차장 면적을 감소시킨 설계면적으로 계산하고 그 부가가치세를 포함시키지 않는 계상식이 타당할 것인 바

건설업계에서의 감리비 소요액은 통상 설계비의 1,5배 수준의 단가로서 통요되고 있음은 더 설명할 필요가 없을 것임으로 본 계획안에서의 설계단가인 ㎡당 9,000원의 1.5배를 적용한 평당 13,500원이면 되고

위 1항에서 제기된 지하주차장에서의 면적감소분에 대해서도 감리대상 면적에서 감소시키고 그 예산액도 삭감하여야 할 것입니다.

5) 건축물 철거비에 대한 삭감

철거대상 건축물 대상 면적등과 평당단가등의 기준이 의도적으로 제시되어있지 않음에서 그 정확한 산출내역을 제시할 수는 없지만

그 단가는 업계에서의 통상 적용단가인 평당 150,000원(최대로 잡고서)을 적용하고 그 철거대상 면적(종전 건축물)은 80,000여평으로 어림잡아 계산해 본다면

80,000평 x 135,000원 = 1,0,800백만원(부가가치세는 당연하게 제외)

그럼으로 13,145백만원 - 10,800백만원 = 2,345백만원이 삭감대상액이라 할 수 있을 것입니다.

6) 스마트 클린타운 공사비 삭감

쓰레기집배송 시설 및 유비쿼터스 시설비에 대한 세대당 단가를 그대로 인정한다하고 산출한다하더라도

2,5000천원 + 1,850천원 =  4,250천원(세대당)이 산출되나 여기서 부가가치세를 제외한 단가로서 3,850천원 x 3,304세대 = 12,720백만원이 적정예산액이 될 수 있을 것인 바

15,809백만원 -12,720백만원 =3,089백만원이 삭감대상이 됩니다.

7) 영업권 보상비, 이주비에서의 속임수

영세입상인들에 대한 영업 보상비등은 토지보상법 규정등에서 그 영업보상을 규정하고 있음으로 이 규정에 따라서 그 소요예상 비용에대한 책정을 하여야 하겠지만 이 영업보상대상 현황에 대해서도 막연하게 추정만하여 계상하였는 바

이에 하여는 이 지역의 상가 세입자 현황을 추정하여 그 추정된 숫자에 관련법등에서의 보상기준에 적용하여서 산출하여보면

 그 대상인원을 120명으로 추정하고 업소당 평균보상액을 2,000만원으로 계산(2년간의 순수익- 상가분양대상 조합원은 제외)하여

150명 x2,400만원 = 3,600백만원이 됨으로써

5,000백만원-2,600백만원 = 1,400백만원이 삭감되어야 할 것입니다,

또 주거 이전비(세입자)에 대해서는 토지보상법 규정에서 세대당 3개월간의 이주비용을 지급하게끔 규정하고 있고 그 표준생계비를 통계청 고시등을 통하여 1인당 890,000원이라 규정하고 있음으로

이 지역에서의 그 대상세대를 이 처분안에서 제시하는 1,987세대(차후 그 결과에 대한 확인이나 조사가 필할 것이라 사료됨)를 그대로 인정한다해도

1987세대 x 2,5명 x 3개월 x 890,000원 =13,263백만원이 산출되어

19,870백만원 - 13,263 = 6,607백만원이 삭감대상이 될 것입니다.

이 항목에서는 그 내역 및  구체적인 산출근거를 제시하지 않고 추상적으로 기타 이주보상비라고 책정되어있음에 기타 이주보상이란 추상적인 대상이 존재할 수가없고 이 재개발 회계에서는 비용수반과 아울러 그 추정비레율에 영향을 미치는 구체적인 산출제시가없는 비용등은 가급적 계상하지 말아야 할 것으로서 그러한 막연한 비용에 대하여서는 당연한 삭감대상이라 할 수 있을 것입니다.

 따라서 그 삭감 대상액은 2,000백만원 전액이 될 것입니다.

8) 감정평가 수수료

종전 토지등에 대한 감정평가를 하지않았음이 확인되고 있고 그 용역계약액에 대해서도 그 입증근거가 불투명하며 위 3. 4. 5. 6. 7. 항과 같은 이유로하여 그 부가가치세또한 삭감대상으로 계상하여야하며

과대계상된 지하주차장 부분에 대해서도 그 삭감요인이 있는 것임으로

그 삭감대상액을 기 지출보고된 수수료와 대비하여 2,000백만원으로 계상하여야 합니다.

9) 정비사업 전문관리 용역비 삭감

전문관리 용역대상 건축물면적을 80,000여평으로 추정(위 6항에서 적용한대로 적용하며 신축건물이 아닌 종전 건물 면적을 적용함이 타당할 것임)하며 계상하고 그 부가가치세는 계상하지 않아야 할 것입

10) 변호사 수임료에 대한 삭감

조합집행부에서 이 사업을 무리하지않게 순리적으로 적법하고 정당하게 그리고 의혹없이 깨끗하게 추진해 나간다면 예상하고 있는 민원이나 소송비용등은 전혀 발생하지 않을 것인데다

특히 비용이 수반되는 소송사건등은  발생하지 않아야하며 또한 발생되어서도 아니될 것으로서

그러한 비용에 대한 예산책정이 곧 조합원의 최대관심사로서 권리가액 인정에 직접적인 영향을 미치는 추정비례율이 낮아지게되는 바

이러한 사업에서는 확실치도않는 그 발생등이 불분명한 돌발사태 및 그에따른 소송사건등에 대비한 비용을 에상계상하는 예산운용을 발상해서는 아니될 것이며

특히 지금처럼 현저하게 낮게 책정된 그 비례율때문에  조합과 조합원측이 첨예하게 대립하고 있는 상황에서의 그 비례율이 낮아지는 영향을 미치는 불확실한 예상비용등은 결코 예산으로 계상 또는 책정해서는 아니된다는 원칙을 정립하고서 특히 2,000 조합원들의 불만을 초래하는 원인이 될 자금운영 계획등은 가급적 지야하여야함은 물론

설령 피치못한 사정이 생겨 그러한 쟁송사건이 발생되어 조합측에서 패소한다하더라도 그에 따른 소송비용에 대해서는 그 패소의 원인자(패소하게 된 원인제공자로서 불법행위를 한 조합 임원등)에게 구상권을 청구할 수 있을 것이고

조합측이 승소한다하면 그 상대 패소자에게 소송비용을 청구할 수 있을 것임으로 이러한 소송비용을 예산으로서 책정하는 발상자체가 본 지역 조합원이 아닌 듯이 주인의식과 책임감을 결여한 조합임원들이 시공업체의 입장에서 그들의 하수인 역할또는 그 시공업체의 임직원으로 근무하고 있다고 보아야 할 것으로서 그러한 이유로인한 그들에게의 해임요구는 너무도 당연한 처사가 될 것입니다.

11) 대여비 금융비용의 과대계상액 삭감

시공도급계약서 제8조 4항의 규정에서 “전 3항의 1호(기본이주비), 2호(조합운영비), 3호(임차보증금), 제4호(감리비), 제5호(용역비), 6호(채권매입비), 7호(수수료), 8호(측량비)....등은 무이자로 지급하고

12제세공과금),13(민원처리비),14(제사업경비)의 대여자금은 유이자로(6.8% 고정금리)로 대여한다고 규정하고 있는 바

그 무이자 대여비용을 제외안 위 3가지 유이자 대여항목에 대한 대여예상액은 넉넉히 잡고도 5,000백만원에도 미치지 못할 것으로 추정되고 있음에도 이에 대한 이자비용으로서 28,646백만원이나되는 예산을 책정하는 모순을 드러내고 있습니다

 따라서 5,000백만원 x 0,068= 60개월/12)= 1,700백만원이 적정한 비용으로 산출될 수 있다할 것이며

28,646백만원 -1,700백만원 = 26,946백만원이 과대책정된 예산액으로서 26,946백만원이 삭감 대상이라 할 수 있을 것입니다.

12) 등기비용 계상에서의 해프닝

자금운영 계획서상의 이 항목 부기사항에서는 조합원 분양세대당 400,000원으로 계상하여 그 등기비용으로서 책정하고 있으나

그 등기하는 그 물건에 대한 납세의무자는 분양받는 취득자가 되는것이므로 지방세법 및 그에 대한 수수료 규정에 의하면 그 등기비용의 부담자는 조합이 아닌 조합원 개개인이 되어야함에서나

아래 항에서 지적되는 바와같은 논리로써 납부대상자인 조합원간의  개별 납세원칙과 부담논리에 의하여 조합원 개별적으로 그 납부액 및 부담액등이 서로 다름에서의 그 비용을 공통으로 부담하는 식의 사업에서 이를 비용으로 계상하여 책정함은 형평성문제가 야기됨은 물론 회계원칙에도 부합되지도 않으며 경제논리에서도 벗어난 매우 부적정한 예산운용 발상이라 할 것으로서

그러한 발상에 의한 세대당 400,000원이라는 부기사항은 그 등기비용의 개념을 전혀 알지 못하는 부기사항이라는 지적을 하면서

이 사업 자금운영계획서상에 그 비용으로 책정된 1,322백만원은 조합매입분 토지등기비 및 건축물 멸실등에 따른 기타등록세, 법무사수수료등만을 계상한 비용만을 책정하였음이 확인되는 반면에

 일반분양 및 상가건축물에 대해서는 총 공사원가에 그 면적비율을 곱해 산출되는 취득가액의 0.8%를 등록세로, 0.16%를 지방교육세로  납부해야함에도 이를 계상하지 않는 해프닝를 연출하고 있는 바

억지로라도 그 비용을 늘리고자하는 집행부의 본 의도와는 아주 상반되는 이 실수에 대해서는 따끔하게 질책을 받아야만 할 것입니다.

13) 이주비 금융비용 및 총회경비등에 대한 과대책정

시공업체와의 공사도급게약서 제8조 4항의 규정에서 전항의 제1호, 제2호..... 등은 무이자로 대여하고..... 제9조 1항 규정의 후단에서는 “무이자 이주비 지급대상은 토지와 건물을 함께 소유한 조합원에 한하녀 종전가액을 감안하여 무이자 이주비를 지급하되..... ”라고 규정하고잇음은 물론

 또한 이러한 계약내용등에 의하여 조합원들이 그 이자(금융비용)을 지불하여야 할 이유도 없지만 설령 조합원이 지불하게끔 계약이 되어있다하더라도 그 이주비에 대한 이자비용을 공사비용으로 책정할 수 없는 회계이론적 사유로써 조합원 개개인들이 부담해야 할 대여금등에 대한 이자비용은 원가비용(준공후에 수익으로 인식되는 비용)이아닌 기간비용(자본적 지출이아닌 원가에 포함되지도않고 특정기간 동안의 비용으로 소모되는 비원가비용)으로서 대여받은 조합원 개인이 부담해야 함이 회계기준 및 그 원칙에서의 규정인 것으로

왜냐하면 이러한 이주비용은 대여를 받지않는 조합원도 간혹 있을 수 있고 그 대여받는 액수에서도 차이가 분명할 것임으로서 그 지불되는 이자액또한 각 조합원별로 차이가 발생할 것임에서도 그 차이가나는 비용의 부담사항을 조합원 전체의 공사원가에 포함되는 공통비용으로서 지출하게된다면 상대적으로 그 이자를 물 필요가없는 조합원이나 적게 물어야 할 조합원들에게 그 형평성 문제가 야기되는 모순이 발생하게 되는 이유때문임은물론

그 비용의 지출책정으로 인하여 낮아지는 추정비례율에 의하여 현금 청산대상자에게도 분명 손해가 발생되게 되게되고 조합원에 대한 권리를 정상적으로 이전 승계해주는는 조합원또한 그 원인으로 인하여서 낮게 산정되는 추정비례율에 의한 높은 분양가를 적용받게 됨으로써 손해를 보게되는 여러 가지 이유때문인 것입니다.(당연한 이론임에도 시공업체의 사주를 받았거나 아무것도 모르기 때문에 대행수립된 그 관리처분안의 적정여부에 대한 아무런 검토도 없었음이 여실히 입증되는 사안으로서  이 사업 관리처분계획안의 모든 사안 및 모든 항목에서 총체적으로 나타나는 현상으로 그 잘못됨이 끝이 없는 것입니다) 

이와같이 이주비 금융비용을 이 사업의 공사비용에 포함되어서는 아니될 그 비용이 소모되지 않고 수익으로서 인식되는 특성또는 공통비용으로 계상할 수 없는 경제적인 비합리성과 회계논리 및 그 원칙등때문에 그 공사비용의 일부로써 공통 부담하는 원가비용으로 책정하였음은 회게개념을 모르는 무지의 소치에서 비롯된 부당한 예산운영안이라 할 것으로서 그렇게 책정된 자금에정액은 전액 삭감되어야 할 것입니다.

14) 기타 예비비에 대한 삭감

예비비 항목의 대부분을 차지하는 보존등기시 건축주가 매입하여야하는 국민주택채권 매입비용은 추후에 그 원금과 이자액을 합해서 매입자가 분명히 반환받는 금액인바 이러한 사업에서의 비용으로 책정함은 너무 부당하고 부적정한 예산책정 제시사안이 됩니다.

 즉 이 사업에 소요되는 비용이아닌 틀림없이 수익으로 인식되게 될 자산에 해당됨으로써 비용으로서 계상되어서는 절대 안되는 것입니다.

다음, 이러한 재개발 사업에서는 그 조합부터가 조합원 개개인이 모여 설립된 비영리법인으로서 여타 기업의 영리사업과는 달리 그 비용의 예상을 최대한으로 계상하고 수익을 최소한으로하는 보수적인 회계원칙을 지양하여 그 발생이나 비용지출 실현이 너무도 불분명한 확실치도 않는 용도의 비용으로서 막연하게 예상항목으로서 과다한 비용을 책정함은 매우 부적정한 예산운영이라 할 것임에서의 이유로서 관리처분계획 수립 및 그 인가와 더불어 확정되는 그 추정비례율에 의한 그권리가액이 낮아지는 현상을 방지하는 예산운용을 하여야 할 것임은 앞선 언급에서 수 차례 강조하였음에서 재론할 나위도 없음은 물론

특히나 이 사업에서는 종전 토지등에 대한 감정평가액이 현저히 낮고 그 비례율이 효율적이지 못하게 낮게 책정된데다 과다한 비용책정으로 인한 그 분양가액이 너무 높아서 가뜩이나 영세조합원(종전 토지등에 대한 평가액이 신청아파트 분양가액에 미달하는 조합원: 85% 이상)들의 분양이부를 위한 추가부담금액이 가중된 현실에서 그러한 실정등을 전혀 고려하거나 분개하고 있는 조합원들의 심경등을 헤아리지 못한  무척이나 잘못된 예산책정 사항이라 고지탄할 수박에 없는 바

그러한 조합원들의 분위기를 파악치 못하고 한참 잘못된 예산운용안에 대하여 발상하는 조합 집행부의 착오판단 또는 정작 아무것도 모르고 시공업체의 수작에 떡고물이나마 얻어먹을 요량으로 어쩔 수없이 따라 움직이는 허수아비에 불과하고 있음이 다시 한 번 확인되고 있는 것이며 이러한 무지나 그러한 발상 자체가 곧바로 이렇게 대부분 조합원들의 반발을 불러 일으키게 하고있음은 이 지역뿐만이 아닌 이 나라 모든 재개발지역에서의 현안 및  비극이 되고있는 현실인 것입니다.

따라서 이렇게 부당. 부적정하게 책정된 이 항목 전체금액 25,400백만원은 전액 삭감되어야함은 너무도 당연한 조치로써 그에 대한 이론의 여지가 없다할 것입니다

다. 총 수익예상액의 과소계상

1) 임대아파트 매각액의 과소계상

원가 산출대상 총 대지가액(무상양도분 제외) : 690,054백만원

원가 산출대상 대지면적(원가 안분대상 면적) : 166,282.1㎡

임대주택 대지면적 : 16,607.7㎡(안분비율 9.99%)

임대주택 대지가액 : 690,054백만원 x 0,0999 = 68,920백만원

대지조성비 : 위 대지가액의 13% : 8,960백만원=

 합계(임대아파트 대지원가 총액) = 77,880백만원

표준 건축비에 대한 건축원가 산출

공급 임대아파트 면적 : 38,640.82㎡ x 850,000원 = 32,845백만원

지하주차장 안분가액: 159,006㎡ x 38,640.82/366,341.4 x

                     630,000원 =10,566백만원        

합  계  :  32,845백만원 + 10,566백만원 =43,411 백만원

매각예상액  합계 : 121,291백만원

2) 근린생활시설 수익계상액에서의 속임수

원가 산출대상 총 대지가액(무상양도분 제외) : 690,054백만원

원가 산출대상 대지면적(원가 안분대상 면적) : 166,282.1㎡

근린생활시설 대지면적 : 8,272.1㎡(안분비율 4.97%)

근린생활시설 대지가액 : 690.054백만원 x 0.0497 = 34,331백만원

분양대상 총면적   :  366,341.4㎡

총 건축공사비용   :  576,032백만원(임대아파트 제외원가 )

근린생활시설 면적 :  6,455.42㎡(안분비율 : 1.76%)

공사원가 안분가액 :  (613,778백만원 -43,411백만원)x0.0176

                      = 11,238백만원

3) 보육시설 수익계상액에서의 속임수

4) 보류시설 수익에서의 속임수

5) 정비기반시설 수익계상액에서의 속임수

스마트 클린사업 공사비 및 그에 관련된 용역비 설게비등 및 주민공동시설. 관리사무소 및  정비기반 시설비(구축물)등의 공동시설은 조합원이나 일반인에게 분양또는 매각되지도 않음으로써 이 공동주택에 입주하게될 입주자 대표회의에 승계될 조합원들의 공동자산으로서 수익으로 인식시켜 계상함이 기업회게 기준상의 규정이며 회계원칙으로서 이러한 재개발 사업의 회계에서도 이 기준 및 원칙을 필히 적용해야만 마땅할 것입니다.

그 이유는 준공 후 아파트 입주생활에 수반되어 그 시설의 노후화등에 대비하는 감가상각 충당금의 산출기초(취득 원가액)가 될 수 있는 그 자산액이 가액등으로 표시되어 있어야만이 입주 후에 관리주체에서의 자산관리회계가 성립될 수 있을 것이며

기업회계 규정에서도 기부체납하는 정비사업시설등의 토지상의 구축물 에 대한 설치비용등에 대해서는 그 설치원가를 소유기업의 자산으로서 수익으로 인식하여 매년 내용연수에 따른 감가상각을 하고서 감가상각에 따른 상각금액만큼을 매년 장기수선충당금에서 충당시켜 적립해서 그 사유가 발생하게되면 그 구축물 및 공동으로 사용하는 시설등에 대한 장기수선계획을 통한 수선 및 보수를 할 수있게 함으로써

그 자산의 가치를 유지하고 자본의 잠식을 방지해야하는 이유가 있기 때문으로서 기업회계 기준등에서 규정하는 회계원칙이라 할 것입니다.

그러하기때문에 여기서도 그 정확한 정비기반시설 설치비용을 산출하여 그 비용을 그대로 수익으로 인식하고 계상하여야 할 것이나

그 구체적인 적용기준에 대한 설명 및 제시없이 그 총수익 예상액만을 제시하였음으로 각 비용항목별로 비용으로 책정한 부분적인 액수와 그 정비기반시설 설치비용으로 인식될만한 비용들을 계략적으로 합산하고서 수익으로 추정제시한 액수를 견주어보아  그 제시액의 10%를 추가한  추정계산액의 액수와 별반 차이가 발견되지 않음으로 알기쉽게 하기위해서 그 수익예상 제시액의 10%를 추가수익으로 적출해 봅니다.

따라서 그 계상액은 62,668백만원x 0.1 = 6,287백만원으로서 이 금액이 추가로 수익으로서 그 총 수익 예상액은

62,668 + 6,287백만원 = 68,995백만원으로 계상하여야 할 것입니다.

라. 분양원가에서의 속임수

1) 조합원 공급분 분양원가 산출원칙

이러한 재개발 사업등은 조합원들이 자신들의 토지등을 출자(제공)하고 사실은 자신들이 비용을 투입하여 건축물을 완공시켜 입주하면서 조합원들에게 분양한 나머지 건축물에 대하여 개발 및 건축사업에 다른 일정한 마진율등을 가산하여 일반인에게 분양하는 사업으로서

그 조합원들에게 분양하는 대지 및 건축물에 대해서는 이익을 남기고 분양해서는 안되는 사업이거니와 조합자체가 비영리 법인이기때문에도

조합원들에게 분양하는 아파트에 대해서는 앞에서 조정제시한 대지 및 공사원가 그대로 합산하여 조합원분 분양아파트에 대한 원가로서 결정하고 그 원가액 그대로 분양수익으로 책정하여야 할 것입니다.

따라서 앞에서 조정 제시했던 사업비용등을 조정삭감하여 조합원 분양분 면적비율에 그 원가비율대로 배분하고 여기에 대지원가액 그대로를 합산하여 공급면적으로 나누게되면 흔히 말하는 조합원분 분양원가액또는 평당 분양가액이 산출되는 것입니다.

2) 대지지분 원가 산출

그렇다면 앞에서 돌출된 각 숫자를 이 산식에 대입하여 풀어보면

조합원 분양분 대지원가는 전체 공급대지면적이 166,282,1㎡이고

그 전체 대지원가는 690,054백만원(전체 평가액에서 무상양도분 가액제외)이며 조합원 분양분 아파트 공급 대지지분 면적은 총 100,741.4㎡임으로

690,054백만원 x 그 비율 60.58% = 418,067백만원으로 산출되어

조합원 분양분 대지원가 총액이 되는것이며

3) 공사원가 산출

공사원가또한 그 총비용을 공급면적비율에 곱하여 산출하면(다만 임대아파트에 대해서는 표준건축비를 적용하여 산출된 가액으로 서울시에 매각하게 됨으로 임대아파트 면적에 대한 그 표준건축비를 제외한 총비용으로 산출해야 할 것임)

총 소요비용 613,778백만원 -43,411백만원(임대아파트 표준건축비) = 570,367백만원이 산출되고

조합원 분양분 공급면적 비율은

234,378.73㎡/ (366,341.4-38,640.82)= 71.52%가 산출됨으로서

570,367백만원 x 0.7152= 407.896백만원이 산출됩니다.

4) 원가합계 및 세대별 분양가액 산출

위 가항에서 산출된 418,067백만원 +나항에서 산출된 407.896백만원을 합산하면 825,963백만원이 산출되는데

이같은 분석을 통하여 비용에서

이 면적을 총 공급면적인 234,378.73㎡으로 나누면 ㎡당 3,524,000원(평당 11,650,000원)이 산출되고 있는 바

이 단가를 곧바로 조합원 분양아파트에 대한 평균 분양단가로 적용해야 할 것이고 또한 조합원 분양분 수익합계액이 되는 것입니다.(평균)

※다만 건축계획 면적과 실제로 공급되는 면적의 차이인 2,891.22㎡에 대해서는 이 분양원가액 계상에 포함되지 않았으며

앞에서와 같이 이 사업에서의 소요 총비용이 되는 각 항목에서 과다하게 책정한 비용을 적출 삭감제시한 그 총액이 3,300억원이 초과함으로써 그 분양단가또한 그에 버금가는 비율로 줄어들어야 할 것이나

그렇지 못한 이유는 조합측에서 애초부터 그 조합원 분양수익 예상액을 너무 과소하게 책정함으로써 그 적출성과 비율만큼 분양가액에서

인하되지 않는 현상을 보일 수밖에 없는데 여기서도 조합집행부측에서 수익숨기기에 얼마나 혈안이 되었었나를 짐작해 볼 수 있을 것입니다.

다시 분양단가 책정에 따른 예로 돌아와서

 이 사업지역에서  건축세대수가 가장 많은 33평형(84A)의 경우에는 112.7㎡ x 3,524,000원  = 397,155,000원으로 확정될 수 있음으로서

그 분양대금은 현재의 계획안에서의 433,895,000원보다 36,740,000원이 인하될 수 있는 것입니다.

위 계산은 평형별 단가를 고려하거나 차별계산하지 않고 절대 평균을 구한 숫자임으로  평형 규모별로 그 실제 단가액에서는 차이가 발생할 수가 있으나 그 제시된 예의 평형은 34A형 아파트로서 규모면에서나

그 숫자면에서 가장 많는 타입임으로 이 사업지역 전체 물건에 대한 표준례로 선택하기에는 적당하다 할 것이며

그럼으로서 33.4평형대 신청자에게는 실제로 책정될 수 있는 분양책정 가액과 매우 근사한 선에서 결정되게 될 것임으로 그 예를 들기에는 무리가 없다할 수 있습니다. 

※수익액과  비용원가와의 차이가 발생하는 이유는 단수계산에서 그 원인이 있습니다(비용계산에 있어서는 일정단위에서 절사를하고 분양수익의 계상에 있어서는 반올림한 차이 : 전체적으로는 108백만원으로

수지계산상으로는 아무런 영향이 없습니다.

5) 조합원 분양아파트에 대한 분양수익 예상액 조정

위에서와 같이 총 공사비용이 삭감되게되어 조합원 공급분 아파트에 대한 그 분양가액이 낮아지면서 그에 따른 분양수익예상액도 줄어들게 되는 바

그 분양수익 예상액은 당초의 927,022백만원에서 826,071백만원으로

줄게되어 100,951백만원이 삭감되게 됩니다.

 ※그 비용삭감액이 3,300억원 이상이 됨으로 조합원 분양분 건축면적   비율이 60%로서 그 비용이나 예상수익또한 1700억원 이상이 줄어들어야 할 것이나 그렇지 못한 이유로써 당초부터 조합측에서 그 예상수익액을 너무 과소하게 계상하여 책정하였던 연유임은 앞에사 밝힌 바 있습니다.

6) 총 예상수익 합계액 조정액 : 1,549,177백만원

위와 같이 일반분양분 수익예상액에서 1,355백만원, 임대주택 매각 수익예상액액에서 31,741백만원. 부대복리시설(근린시설)에서30,600백만원 보류시설에서 8,396백만원 정비기반시설에서 6,269백만원 및 밝혀야 할 실익도 없지만(소요비용액 그대로 수익예상액으로 계상하게 됨으로) 조합원 분양분 아파트 수익계상액에서 22,800백만원누락등, 조합 집행부측에서는 조합원들이 그 수익액에 대해서 일일이 계산하지 못할 것이라는 흉악하고 교묘한 추측에서 이 수익예상액를 속이고서 숨긴 액수가 무려 101,161백만원으로서

이 수익 예상금액의 속임수만으로서도 추정비레율이 16.43% 낮아지는 영향(조합측에서 추후 올려 주겠다는 제안비율을 조금 초과하는 비율이며 주대위측에서 설명제시한 21%에는 못미치는 비율)을 주게되는데 과다비용 책정액까지 합하게되면 과히 상상을 초월하는 부정의 극치라고 표현할 수박에 없으며 자금운영의 난맥상을 여실히 보여주고 있음을 입증할 수 있는 것입니다.

그리하여 예상 총수익액은 당초의 1,571,767백만원에서 위 수익누락적출액 총액을 더하고 여기에서 조합원 분양분 아파트에 대한 분양수익이 그 비용이 줄어들게 됨(분양수익 누락적출액또한 계산하지 않음)으로써 그 비용그대로를 수익예상액으로 책정하는 그 수익의 감소요인 때문에 결국은 이 사업에서의 총 수익 예상액은 1,549,177백만원이 확정되게되는 것입니다.

마. 비례율 산정 계산에서의 속임수

1) 원가의 계산

위의 총 개요에서 표시한 내용으로 돌아와서 살펴본 이 사업상의 원가는 다음과 같습니다.

※ 건축물 및 아파트 공급규모 및 원가총계

               건축물 면적      대지면적        원가합계

   합   계 :  366,341.40㎡     166,282.1㎡   1,303,832백만원

  조합원분 :  234,378,73㎡     100,741.4㎡     825,963백만원

  일반분양 :   86,866.43㎡      37,336.2㎡     306,174백만원

  임대주택 :   38,640.82㎡      16,607.7㎡     112,331백만원

  근린시설 :    6,455.42㎡       8,272.7㎡       45,569백만원

  보육시설 :     대지분양          965.0㎡        4,005백만원

  종교시설 :     대지분양        2,359.1㎡        9,790백만원으로

 대지원가 690,054백만원 + 공사원가 613,778백만원 =

 1,303,832백만원으로 위의 분야별 원가합계와 일치합니다.

2) 대지면적 및 그 원가

이 사업에 있어서의 그 사업대상 총면적은 239,874㎡이고

감정평가액은 현금 청산분을 합한 총 평가액은 690,054백만원이나

조합원들이 제공하는 토지 면적은  175,490.3㎡에 그 감정평가액은  615,562백만원으로서 위의 사업대상 부지면적 166,282㎡에는 미치지 못하지만 일반 분양분 및 근린시설등을 매각하는 경우에서의 그 대지가격에 부가되어지는 이익률(15-30%)을 감안한다면

총 조합원들의 종전 토지위에다 그만큼의 면적을 그 부속토지로하는 종후 건축물을 건축한다고 보아야 할 것입니다.

그렇다면, 종후의 평형별 분양물건에 따라서 조합원 개인별로는 제공하는 토지면적과 분양받는 물건의 대지지분 면적에 있어서의 차이는 있겠지만 조합 전체적으로 보았을 때에는 그 면적의 차이는 없다고 보아야하는 것으로서 결국 전체적으로는 자긴이 제공하는 토지위에 내 자신의 건축물을 짖게되는 결론에 이른다는 것인데

여기서 또한 그렇다면, 모든 뉴-타운사업 지역에서 택하고 있는 원가정산제를 적용하게되면은 신축되는 그 대지지분의 가격은 말 그대로 원가만을 적용하게되어서

종전 토지의 평가액이 평당 1원이면 신축건축물의 그 대지지분 가격도 1원을 적용받게 될 것이고 만일, 종전 토지의 평가액이 평당 1,000만원이라면 그 신축건축물의 대지지분 가격또한 1,000만원으로 원가적용을 받게되는 것임으로 그 종전 토지등의 감정평가액은 엄밀히 말하면 고려되거나 신경슬 일은 아닌 것이 되는 것입니다.

다만, 조합원 개별적으로는 분양받는 아파트의 대지지분 면적보다 많은 조합원일 경우에는 그 초과되는 면적에 대해서는 저평가 받을수록 그 손해의 폭은 넓어지는 경우는 생기겠지만

어는 뉴타운 사업치고 조합원의 80-90%가  분양받는 아파트의 대지지분 면적보다는 적은 면적의 토지를 소유하고 있었을 것으로서 별다른 문제점이 아니라는 것입니다.

그러나 문제는 그 조합이나 시행사(도정법 규정상으로는 이러한 뉴타운사업에서 시행사가 있을 수 없으나 모든 지역에서 정비업체를 앞세우거나 뒤편에서 컨설팅업체가 시행사 노릇을 하고 있음으로서 앞에서 언급한 그러한 아수라장의 문제점이 돌출되고 잇음은 주지의 사실이며 현실인 것임) 또는 시공사들이 그 조합원들에게 분양할 아파트의 대지지분의 원가적용에 있어서 아무것도 모르는 조합원들을 기만하여 그 종전 토지원가대로의 적용을 하지않고서 대지원가를 부풀려(건축물 원가에 대해서도 마찬가지이나 종전의 토지등에 대한 감정평가액의 대소관계와 그 영향에 대해서만 언급하고 있음으로 이에 대해서만 언급하는 것임)기 때문에 전국적인 문제가 발생되고 있는 것입니다.

3) 단순 추정비례율 산정안

앞장에서 제시된 바와같이 이 사업에서 삭감산출된 소요 총비용을 그 추정비례율 산출공식에 대입시켜적용하면 그 건축비용이 줄어들게되는 현상은 당연하겠고 그에따라 조합원에게 공급되어야하는 아파트에 대해서는 그 면적비율에 따라 안분된 건축공사비용 그대로 그 분양가를 적용해야함이 원칙이고 올바른 재개발 회계법이 된다하겠으나

어떠한 이유(조합 집행부에서 그 분양단가를 현재의 관리처분계획안대로 공급함을 고수할 경우)로서 조합원 분양분 아파트에 대한 분양가를 낮추지 않겠다는 결정를 한다면 그 줄어들게 되는 총비용과 분양예정 총가액을 수익으로하여 그에 의한 추정비례율을 산정할 수밖에 없는데

이럴경우 전체 조합사업의 수지상으로는 변함이없으나 출자지분(종전 토지등의 평가액)이 적은 대부분의 조합원들에게는 이 단순한 산출방식에 의하여 산정된 추정비례율에 곱하여 산출되는 권리가액을 초과하는 부분만큼은 현재의 고가로 책정된 분양가액을 적용받게 됨에따라 그 조합원 개인별 수지에 영향을 미치게됨으로(즉 지분이 많은 조합원에 비교하여 상대적으로 손해가 난다할 것으로서 알기쉽게 그 적용실례에 대한 현산을  다음 2장에서 설명되고 있음) 이 산출방식은 올바른 추정비례율 산정방식이 될 수 없습니다만

그러나 이러한 회계원리 및 현상을 이해하지 못하고 굳이 현재 책정된 분양가액을 고수하겠다면 이 방법을 적용해야 할 것이나 현실적으로는 이 방식을 적용해야하는 실익이 없을 것임으로 그 언급을 생략하고자 하되 다만 그 적용에 대한 실례만을 들어보겠습니다

(그 이유의 첫째로 조합원들의 쓸모없는 계산등에 의한 혼란을 초래시키지 않으려는 의도이고 두 번째로는 조합원 분양수익액에서도 속임수 계산이 있었는 바 굳이 그 복잡한 그 내역을 밝혀야 할 필요성이 없을 것이며 셋째의 이유로서 그 실익이 전혀 없다는 것입니다.)

그 추정비례율을 산정공식에 대입하여 산출한다면

 총수익 추산액은 당초의 총수익 예상액 1,571,767백만원에 분석을 통하여 적출된 수익액을 101,161백만원을 더하면 총 수익예상액은

1,672,928백만원이 되게 됩니다.그럼으로써 당초의 추정비레율 산정대상의 분모가되는 615,562백만원을 그 산정공식에 대입시키면

(1,672,928백만원 -613,778백만원)/615,562백만원 =172.06%의 추정비례율이 산출될 수 있을 것입니다.

따라서 이 비율에 현재 각 조합원들에게 통보된 종전 토지등에 대한 평가액에을 곱하면 자신들의 종전 토지등에 대한 권리가액으로 확정되어 아파트 분양대금 납부에 적용되게 될 것입니다.

예를 들어 어느 한 조합원이 84A형(33평형)을 분양신청하고 종전 토지등의 평가액이 300,000,00원으로 결정되어 통보되었다면

현재의 추정비례율 100% 곱한 그 권리가액은 300,000,000원으로밖에 인정되지않기때문에  분양대금 433,895,000원을 충당하려면

133,895,000원을 추가로 부담해야하지만

변경된 추정비례율을 적용받는다면

300,000,000원 x 172.06% = 516,180,000원으로 권리가액을 인정받아 그 분양가액인 433,895,000원을 제하고서도 82,285,000원을 오히려 현금정산 받을 수 있을 것으로서

현재의 관리처분안에서보다 그 이익이 216,180,000원이나 증대되게 되는 비례율이 되는 것으로서 즉 100%를 초과하는 부분인 72.06%의 권리가액이 더 증대된다는 결론이 성립되는 것이며

그 증대되는 비율 0.7206에 3,000,000원을 곱하여 산출되는 숫자인

216,180,000원과 일치하게됨을 확인할 수도 있을 것으로서

그 비례율 적용에 의하여 종전 토지등의 평가액에 대해서 72.06%나 증대되어 적용받을 수 있음이 검증되는 것입니다.

4) 조합원 분양가액이 낮아지면서  동시에 추정비례율도 높아지는  현실적이고 실용적인 비례율 산정과 그 수지계산과 예시

비례율 산정공식 : (수익예상액 -비용 책정액) / 종전토지등 평가액

(1,549,177백만원 -613,778백만원)/615,562백만원 =151.96%

이 산출방식은 조합원 분양분 아파트에 대한 분양가액을 소요비용이 줄어드는만큼 인하시킨 총수익 추산액에서 삭감시킨 총비용을 뺀 후에

이를 종전 토지등의 평가액으로 나눈 비례율로서 가장 합리적이고도 공평한 추정비례율이라 할 것임에서 바로 현실적으로 적용될 수 있고 조합원들이 알기쉬운 추정비례율이 될 것으로서 이 방식을 권장.제시하는 바이며

결론적으로 이 비례율을 적용받을 경우에는 분양받는 아파트에 대한 분양가는 평당(공급면적 기준) 11,650,000원으로 적용받아 평당 100만원의 단가가 줄어드는 효과와 더불어서 동시에 그 권리가액에서는 종전 토지등 평가액에  52%를 추가하여 인정받는 이중의 효과를 보게볼 수 있게됨으로써 앞항에서 제시한 예와 엇비슷한 권리가액에 대한 증대효과를 맛볼 수 있을 것입니다.

5) 권리가격 적용의 예

따라서 전체 조합원 평균가액이라고 개략적으로 산출되는 그 분포비율이 80%를 차지하는 대부분 조합원의 경우에 해당되는 현재 그 평가액이 200,000,000원이라는 가정하의 예를 들어본다면

분양가액은 앞에서의 경우와 같은이 34평형대 가액인 433,895,000원이라 가정하는 경우의 예를 들어 

권리가액은 1항의 방식에 의한 비례율을 적용받는 경우

그러한 경우의 예로써

종전 토지등의 평가액이 200,000,000원이라 할 경우

 433,895,000원 - 172. 06% x 200,000,000원 = 99,775,000원이 산출되어 이 99,775,000원을 추가로 납부하게 되겠지만

2항 방식의 비례율을 적용한 경우에서는

권리가액은 200,000,000원  x 1.5196 = 303,920,000원이 산출되고

분양가액은 인하적용받게 됨으로써 396,100,000원이 되어

396,000,000원 - 303,920,000원 =92,080,000원을 추가로 부담하게 됨으로써 1항 방식의 비레율을 적용받는 경우보다는 그 부담액이 7,695,000원 줄어드는 효과를 볼 수 있게 됨으로써 

예시하는 경우와같은 소지분 조합원들에게 매우 합당한 비레율에 해당된다 평가할 수 있을 것이며 논리적으로나 현실적으로도 가장 합리적인 비례율 산출식이라 할 수 잇을 것입니다.

6) 합리적인 추정비례율 적용의 효과

이와같은 방식의 비례율을 조합원 전체를 대상으로 적용하게 될 경우에서 이지역 조합원들의 종전 토지등의 보유실태를 참작해보면 세대당 평균 대지소유 면적은 25평(전체 조합원 소유지분 토지면적175,490. 3㎡/2,185명 = 80.31㎡)에 미치지 못하고 있을 것으로 집계되고 있음에서 80% 이상의 조합원들이 200,000,000원 이하이거나 그 주변을 멤돌고 있을 소지분 소유 조합원이라고 할 수 있겠는 바

위에서 논리적이고 합리적이라하여 권장 제시한 산출방식에 의한 비례율을 이 사업의 관리처분안의 적용하게되면

대부분의 소지분 조합원들에게는 앞 1항방식의 비례율보다 유리하게 적용될 수 있을것이고 소수의 대지분 소유자들에게는 상대적으로 분양물건 가액을 웃도는 가격 이상에서는  51,96%의 권리가액만을 추가적으로 인정받게되는 본 재개발 사업의 취지가 아주 잘 반영된 비례율이 된다 할 것입니다.

결국 결론적으로 평가액의 172. 06%를 적용한 권리가액이 사업비용을 삭감하여 새로이 책정한 신규아파트 해당평형 분양가액 선까지는 172. 06%의 권리가액을 인정받게되고 그 이상 초과하는 부분은 151.96%만 인정받게 됨으로써 많은 자에게는 상대적으로 불리하고 적은 자에게는 상대적으로 유리한 그러면서 전체적으로는 절대적으로 공평하고 합리적인 결과가 초래되는 비례율이라 평가할 수 있겠습니다.

바. 비례율을 100%정도에 맞추려는 시공사들의 속셈

여기서, 이러한 재개발사업등에 있어서는 엄현히 도정법등에서도 조합원 자신들이 그 조합을 설립하여 자신들의 땅에다 건축물을 건축하여 자신들이 분양받는 형태로서의 원가적용방식을 택함으로서

또한, 그러한 조합은 비영리법인으로서 그 사업을 통해서 아무런 이익을 남기지 않는 이익구조나 그러한 성격으로서 규정화하고 있음으로서 그러한 재개발사업의 수익회계에 있어서 조합원분 분양물건에 대해서는 이익이 발생되지 않는 사업이되어야 할 것임에도

사업구역 지정 당시부터 영리를 목적으로하는 컨설팅업체, 정비업체 및 건설사들이 자금을 투입하면서 개입을하여 그들이 그 조합원 지분의 50% 가까이를 확보하여야만이 그들이 그 조합을 장악한 상태의  조합이 설립될 수밖에 없는 형태로 변질되어왔기 때문에

형식상의 도정법으로만, 말로만의 공익사업으로서 주민들에게만 등쳐먹을 때에만 공익사업이고 이러한 사항들이 부당하다고 그 공익사업을 관장하는 행정기관에 항의하게 될때면 그때는 이 사업은 민간사업이다고 회피하는 사태가 벌어지고 있고

그 사기업체들은 자신들이 자금을 투자하였기 때문에 그 투자금액의 몇 배를 챙겨나오려는 계산때문에 공익사업이 아닌 일반 영리사업으로 사업을 할 수밖에 없어서 영리사업으로 완전히 탈바꿈 되었던 것인데

이로 인해서 자신들이 투입한 자금으로 확보한 조합원 지분의 이익은 물론, 관련법에서는 있어서는 아니될 시행사의 역할을 독톡히하여 그 재개발사업에 대한 이익을 모조리 챙기려는 의도와 목적으로서 이미 코가 꿰어버린 조합임원들을 뒤에서 마음대로 조정하고 재개발회계에 대하여 아무것도 모르는 조합원들을 갖가지 수단과 방법으로 속이고서그 비례율을 100%대에 맞추고 있는 것입니다.

(그 비례율이 만일 120%라면 종전 토지등에 대한 총 감정평가액의 20%를 조합원들에게 추가 보상을 하여야하기 때문에 그 감정가액외에는 더 이상의 비용을 지출하지 않으려는 시공업체들의 수작인 것임)

5. 현재의 뉴-타운 사업 추진사항과 전망

가. 시공업체의 폭리사업 수법과 목적의 탄로

뉴타운 사업(을 처음 추진하기 시작한 시기는 2003년도였습니다.

그래서 이때 처음 시작한 이 재개발사업은 강남등에 비해 상대적으로 그 개발도등이 낮았엇던 서울 강북지역에서부터 태동되기 시작하였고 2005년부터는 그 제1기 사업지역에서의 성공적인 추진 여파로서 제 2기 뉴타운 사업도 무난하게 계획되어 추진하기 시작하였습니다.

그런데 제 1기 사업지역은 말 그대로 1기 지역이었었던만큼 사업구역의 지정에 있어서의 관건이었던 그 지역의 건축물 노후도는 물론 기존 건축물의 용적도(율)등이 매우 낮았기 때문에 도시재정비의 필요성면에서나 사업구역 지정면에서 매우 유리하였는데다

그 사업수지면에서도 기존 건축물 용적률이 150%에도 미치지 못하였기때문에 지금의 시기에 시행하는 지역들의 170-2005보다 상대적으로 훨씬 유리하였음은 물론

처음으로 기획되고 시작하는 야심차다는 사업으로서 지금처럼 땅값이 폭등하기 이전의 시기에다 당시 일반적인 동의 조건으로서 흔히 말했었던 그 동네에서 덕망깨나 있는 이웃집 아저씨가 제시하는 1:1등의 분양 약속등이 진실이라고 믿었었고 지금처럼 그 사업으로 인한 폐해등이 밝혀질 수가 없었던 시기였었던만큼 해당 주민들의 높은 호응과 기대감등에 의하여 참으로 순조롭게 추진되었었던 것입니다.

거기에다 2007년 4월에 정부에서 참으로 이상한 지금으로서는 있으나마나한 “분양가상한제”라는 정책을 발표하였는데

그 요지는 그 해 7월까지 사업시행인가를 받고서 11월까지 관리처분계획안을 제출한 사업지역(주택법등에 의한 사업지역도 포함)에 대해서는 그 분양가 상한제를 적용하지 않겠다는 내용이었습니다.

이에 그때까지는 서서히 추진되고 있던 조합설립 인가취득을 너무나 급히 서두르기 시작하며 박차를 가할 수 밖에 없게 되었습니다.

그런데 여기서 그 추진위구성이나 조합설립을 추진하는 그 동네 유지등 그 추진자들이 무엇을 알아서, 그 분양가 상한제의 위력을 어떻게 알기나 하고서? 그렇게 서둘렀겠습니까?

모두가 매입자금을 투입하여 해당 사업장에서의 시공수주권을 딸 확신이 설만큼 그 30-40%의 지분확보에 실적을 거양했던 시공업체들이 분양가상한제를 적용받음으로서 입게될 그 분양수익의 손해를 방지하기위해서 그같이 서둘렀었던 것이었지요.

그런데 그렇게 서둘렀었던 만큼 금방 탈이나기 시작했습니다.

절차나 규정이나 요건등을 무시하고 부랴부랴 서두르다 보니 그 절차과정에서의 여러가지 문제가 발생되고 치유등이 어려운 많은 하자가 남겨지게되고 무리가 발생되게 되었던 것입니다.

거기에다 충분한 공감대를 형성하지 못하고 수단과 방법등을 가리지 않고 무리하게 받은 그 사업동의에다 그 시공사들의 폭리챙기기에만 주안점을 맞춘 사업시행계획 및 관리처분안에 의해 해당 조합원들의 반발과 불복투쟁등이 일어났으며 이로 인해 극심한 투쟁과 혼란속으로 휘말려들어가면서 각 사업장들이 아비규환의 아수라장으로 변모되어 무차별적인 고소고발과 소송들이 제기되면서 해당 지역의 그 지역사회의 연대감마저도 무너져 가고 있었던 것입니다.

나. 구역지정 사업시행 인가의 취소 사태

이리하여 이러한 아수라장의 혼란과 투쟁들의 여파로 이제 그 사업을 추진하기 위한 구역지정을 받은 지역에서는 그 문제지역의 폐헤등을 파악하고 깨닫거나 냉정하게 그 사업의 수익성 및 그에 의한 추기분담금등을 타진해보다 급격히 냉랭해가는 부동산 경기에 따라 그 수익성에서 효율이 없음등을 깨닫고서 참으로 어렵게 지정받은 그 구역지정의 취소를 요구하고 있고 그 요구가 관철되지 않을 경우에는 행정소송등도 불사하는 사태로까지 이어지고 있는 실정인 것입니다.

또한 새롭게 구역지정을 받거나 구역지정을 받고 추진할려는 지역에서도 온 나라를 시끄럽게하면서 곳곳에서 벌어지는 극심한 혼란과 갈등을 바라보며 자기들 지역에서만큼은 저러한 사태등이 발생되지 않도록 무엇인가 더 알아보고서 신중을기하여 추진하려는 마음들이 팽배해져 있어 엣날처럼 쉽지않는 사업으로 인식되어가고 있다는 현실입니다.

그리하여 2009년들어 여러 지역에서 그 구역지정을 취소하여 달라는 민원들이 실제적으로 해당구청이나 시청에 쇄도하고 있거니와

그 요구가 관철되지 않았던 몇 곳 지역에서 그 취소소송이 진행되고 있다는 것으로서 이 또한 그 건설업계에서의 자업자득이 아니라 할 수 없는 것으로서 그 건설업계에서는 과거의 그러한 사업에서 너무나도 많은 폭리를 취했던 점을 각성하며 이러한 사태발생의 원인의 제공자로써 그 책임을 통감하여야 할 것입니다.

다.  주민들의 인식변화

그럼으로서 그러한 양자간의 반목이나 갈등과 투쟁들이 결국에는 양자들에게 깊은 상처들만 남기게하고서 현재까지도 끝없는 그 투쟁들이 이어지고 있다는 것인데

이러한 투쟁과정의 혼란한 모습들이 후기 사업지역에 비쳐지고 언론들이 부채질을 하면서 그 뉴-타운 사업의 비효율성 및 허구성과 모순점들이 모든 국민들이나 향후 사업지역 예정조합원들에게 차차 인식되가고 있고 그 직접의 당사자들도 그들 업체나 추진자들에게 속았었음을 깨닫고서 위에서 언급한 사항과 같은 결과등이 발생이되어 그 추진이 답보상태에 빠져있음은 물론

후기 사업지역에서는 그러한 술수나 작전등에 피해를 입었었던 다른 지역의 전철을 밟지 않으려고 그러한 혼란과 갈등등의 사태발생 지역의 움직임이나 진행상황들을 주시하면서 이와 관련된 정보와 지식등을 습득하고 해당 법령들의 개정사항등의 추이를 지켜보며 신중을 기하고 있은 것으로서

이 정책을 관장하는 행정기관에서의 개발계획등이 신뢰감을 얻지 못하며 행정기관에서의 그 구역지정 발표를 한다하더라도 이제는 단물을 쏙 빼먹어버린 그 대형 건설업체들이 본 무대뒤로 사라져버렸기때문에

그 추진의 자금력등에서부터 버겨운 2군 업체들만이 시공권을 따볼 수 있을까? 하면서 사업시행 예정지역의 주변들을 기웃거리지만

이렇게 변해버린 주민들의 뉴타운 사업에 대한 인식변화등은 물론 그 열악한 자금력 때문과 그 예전에 비하여 급격히 높아져버린 땅값등으로 인하여 그 지분매입등은 엄두도 못내고 있음으로서 그러함으로써 그 시공수주에 대해서는 장담할 수 없는데다

행정기관에서는 공공관리제라는 현실성없는 허울 좋은 제도를 내놓으며 도정법등이 진정하게 추구하는 해당 주민들 스스로에 의한 개발등을 요구하지만

이제는 대한민국 어떠한 지역이라도 주민들 스스로가 자금등을 염출하여 수 천억씩이나 소요되는 그 거대한 프로젝트등을 추진할 수 있는 지역이 단 한군데라도 없다는 현실에서 그 공공관리제도란 추상적이고 선언적인 제도에 불과함을 차차 알아가고 있음으로서 이제는 새로운 뉴-타운 사업의 추진이나 그 시행이 매우 어렵다고 해야 할 것입니다.

라. 향후의 전망

다만 한 가지, 이와는 비교되는 뉴타운 사업지역으로 지정된 지역중, 조합원이 2-300명되는 일부 소규모 지역에서는 기존의 컨설팅업체나 시행사들이 주도하여 조합원들과 이를 추진하려하면서 그 자금타진등의 움직임등이 감지되고 있는점으로 보아서는 진정으로 이제서야 관련법등이 추구하고 취지하는 진정한 뉴-타운 사업등이 이루어질수 있는 기대를 해볼 수 있겠으나

정부 정책이 바라는 대로의 도시환경을 쾌적하게하고 국민들의 주거의질을 높이려는 그 원대한 뉴-타운 사업의 시행은 앞서서 기술한 과도기 과정상의 상처들이 아물어지는 시점인 몇 년후에나야 새롭게 정비한 사업으로서 가능하지 않겠나? 하는 전망을 해 볼 수 있겠습니다.

6. 바람직한 재개발 사업방식 제시

가. 뉴-타운 업계의 현재 시황

앞에서 언급하였다시피 결론적으로 이제는 여태까지의 추진방법으로는 그 뉴타운 사업의 추진은 매우 어려울 것입니다.

왜냐하면 앞에서 여러가지의 글들을 통해서 언급하였다시피 모든 국민들이 그 뉴-타운 사업의 허구성이나 폐해를 매스컴 보도나 카페활동, 사회활동등을 통해서 모두 알아버렸고 규제 강화되는 법령들 때문에 그 자금줄을 쥐고 있는 대형 시공사에서도 끝난 사업이라고 치부하고 있거니와 해당 지역 주민들로부터 그 동의서 받기도 하늘의 별따기라는 것을 느끼고 있으며 특히 여러 곳에 그 사업을 벌려 놓았지만 그 추진이 더디어 자금의 회전등이 안되는 이유가 가장 크기때문일 것으로서 그래서 지금은 조그마한 연립등이나 극히 좁은 일정 지역을 그 대상이나 기반으로 하는 2-300세대 정도의 소규모적 지구단위계획에 의한 도시재생 사업등이 그 추진에 활기를 띠고 있는데 이 징표가 윗글의 사실적인 현 상태를 말해부고 있다해야 할 것입니다.

나. 재개발(재건축) 신탁방법으로서의 추진 방안

우선 자금이 풍부하고 재개발사업 경험이 잇으며 그 사업경영능력을 갗추고서 행정관청에 개발신탁업무를 하고자 등록한 업체와

그 재개발 사업에 관한 모든 진행과 처리를 위탁시키는 것으로서

토지신탁을 포함하여 부동산 개발사업에서공통적인 컨설팅단계, 사업계획 및 실시단계, 신탁관계성립 및 건축단계, 관리운영단계등으로 나누는 신탁방식이 있다할 수 있겠는데

이러한 재개발 사업에서는 1,2,3단계까지 총괄하여 그 계약을 체결하여 그 개발을 위임시키는 것이라 할 수 있겠는데 모든 방식에서는 도정법 및 토지보상법등의 규정을 적용받아야하고 토지등의 소유권은 조합원 및 조합이 그대로 가지면서 그 권리행사 및 권리주장은 조합원 개인들만이 할 수 잇ㄴ음으로 여타 부동산 개발신탁과는 다른 점이다.

1) 사업수탁방식

토지등 소유자들이 개발신탁 추진위원회를 구성하여 개발신탁업체에 그 추진위원회의 구성 및 조합의 설립부터 건물의 기획설계, 관리처분인가. 건축착공 및 완공. 그 입주 및 분양까지의 그 사업전반에 대해 위탁하는 방식으로서 추진위원회 구성 조합의 설립등은 현행법이 규정하는대로  형식상일망정 토지소유자 당사자들의 명의로 구성되고 그 업무도 그 조합또는 조합원 명의로 행사하여야 할 것입니다.

2) 건설협력금 차입방식

토지소유자등은 토지를 계속 소유한 그대로 토지의 활용을 도모하는 방식으로 공동사업자가 건축비를 부담하여 건물을 완공하여 악정체결의 비율대로 그 수익을 가져가는 방식으로서 여태가지의 모든 재개발 사업에서는 사실적으로 이 방식을 사용하엿지만 관련규정때문에 그 조합과 시공사만의 밀약으로하녀 추진되엇을 것이다.

3) 공용개발 방식(수용)

 지역고시부터 확정되어 행정청이나 주공, 토공이 직접 시행하는 방식임으로 그에 대한 시행방식은 관련법에서 규정하고 있는 바 그 설명이 필요치 않을 것임으로 생략합니다.

다만 서울시가 땜방 형식으로 발표한 공공관리제도와는 다른 개념임.

다. 재개발신탁의 필요성

토지에 관여되는 개발사업은 특히 여러사람이 제각기의 형태로 소유하고 있는 토지를 1인의 토지형태로 법제화 또는 집단화하여 그 지상에 공동주택을 건축하여 그 각각의 형태에 다른 소유지분에 따라 분배하는 재개발사업은 그 시작인 조합설립부터 입주까지의 기간이 최소한 5년 정도 많게는 10년을 넘을 정도로 장기간을 요하며 각각의 소유지분을 하나의 자연인격 또는 법인격으로 집단화‘ 공동화시키는 일도 무척이나 어려운 것이고

또 그러한 과정에서 돈이 될 수 있는 사업은 “재개발사업뿐이다”라는 건설업계에서의 진단에 따라 마땅한 투자처를 못 찾고서 그 업계 주변에 몰려 대기하는 풍부한 자금들이 자연발생적으로 그 재개발사업지역에 개입하지 않을 수 없음으로서 그러한 자금들과의 경쟁과정등에서 현재 자금이 거의 없는 주민들이 쉽게 그 쪽으로 합류할 수 있게끔  사회적 제도적으로 구조되어있는 현실이라는 점에서

그리하여 그 자금때문에 한 번 그러한 건설업체와 연결되거나 주도자들이 유착. 결탁된다면 영영 그 굴레를 벗어널 수 없는 재개발사업의 병폐에 빠져들게 될 것임으로 따라서 이러한 구조적인 병폐의 폐단을 주민들이 스스로 깨달은 도정법에서 진정으로 추구하는 법제화된 자금조달의 방법으로서 스스로 그 재개발사업을 추진해 나갈 수 있는 방안의 재개발신탁의 필요성이 있다할 것입니다.

[박찬진]

낚시글이 길면 붕어가 안물어요..~~

[왕대박]

저는 추호도 낚시꾼이 아니구여...재개발이나 뉴타운 맹신하는분들 보시라고 퍼나른거 뿐입니다.

[박찬진]

아 지송함다,, 글이 너무길다 보니,이해도 못하고 올린꼬리글임,,,붕어가 실수했음,

[스피드톱]

(재치있으시네요.. 너무 재밌습니다~~ ^^*)

[스피드톱]

왕대박님~ ^^ 깊이 생각도 해보게되네요 좋은정보 감사드립니다. ^^*

[풍월]

신탁회사 광고 같아요 ㅎㅎㅎ

[수향]

감사합니다.

[노인장]

우리 회원님 중에서도 재개발 재건축 전문가가 있습니다. 서울시청에서도 모르면 이 사람에게 묻습니다. 고고 정석훈