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[왕자]

인천지역 주택가격주도지역의 변화

좋은 정보 되시길...

인천지역의 주택가격의 변화를 알기위해서 60년대 인천의 도시모습을 뒤돌아보면, 동인천과 하인천의 기차역을 중심으로 한 지역은 상업과 주거의 중심으로 신포동, 답동, 경동, 신흥동 등이 있었고, 다른 한편으로는 만석동, 화수동 등 공업지대를 중심으로 한 지역, 부두 및 철도 하역 근로자를 중심으로 한 용현동, 숭의동, 북성동 지역 그리고 미군 등 군부대 인근의 산곡동과 청천동지역, 원주민들이 많이 살던 문학동 지역과 계산동 인근의 지역 등을 들 수 있다. 

이러한 인천의 모습은 70년대까지 지속되었으며,현재의 중구지역인 신포동과 경. 답동에 인천경제 및 기반시설이 집중되어 있어 인천의 중심이 되었다.

그러므로 70년대 중반까지도 동인천 지역이 인천경제 중심지이며  공시지가가 제일 높아 던 지역으로 인천상권의 중심은 동인천인근에서 신포동에 이르는 지역이었다.

 80년대 인천시청의 구월동으로  이전되면서 경제. 행정 중심의 변화로 인하여,  인천의 공시지가 최고자리는 부평역 인근으로 이동하게 되었고, 도시의 확대와 행정과 경제주체의 이동으로 인하여 동인천지역은 인천지역 지가위치의 변두리에 있게 되었다.   

최초 인천의가격주도지역으로는 신포동을 중심으로 한 답동 경동지역이 인천의 경제 중심지로써 위치에 있어 가격주도를 하였다.

 이들 지역의 주택가격형성의 영향은 부평지역일대에 작용했으며, 부평의 지리적 위치상 부천과 상호 작용하여 인천지역 주택가격 주도지역으로 성장하게 되었다. 이렇게 형성된 부평과 부천의 주택가격은 계산택지 지구를 거쳐 중동신도시의 영향권 내로 흡수되었다. 

또 한축의 가격주도지역은 주안을 거처 연수지역으로 이동하고. 다시 송도 신도시로 이동하여 현재 주택가격주도의 중심에 송도신도시가 자리하고 있다 할 것이다 

현재의 연수지역 주택가격 변동동향을 보면 송도신도시의 아파트가격상승이 연수지역에 영향을 주어 연수지역의 아파트가격에 상승요인이 되었고, 연수지역 인근의 승기천 유수지 정비사업 이라는 특별한 환경개선요인으로 인하여 주택가격이 높게 상승하였으며 이외에도 연수지역의 상승원인은 많이 있으나 대표적인 가격상승요인을 알아본 것으로. 이러한 가격상승은 연수지역의 가격상승뿐만 아니라 송도신도시가격을 상승시키는 영향을 주었다.

논현지구 역시 신규아파트분양가 결정에 있어 송도신도시분양가와 프리미엄 및 현 연수지구와 송도신도시의 시세를 고려하여 책정했을 것이다.

현재 서구지역에서 아파트가격의 주도는 검암지구와 검단신도시가 가격을 주도 하고 있지만, 이들 지역은 인천중심지와의 접근시간과 거리인접성, 입지조건 기타생활 환경여건 등을 고려할 때 순차적으로 청라지구가 주택가격주도지역이 되어 청라지구의 가격영향권 내에 들어갈 것으로 판단되며. 청라지구의 프리미엄정도는 송도신도시와 인근 신현동 아파트가격과 비교되어 형성될 것이다.

청라지구와 가정 뉴타운지역은 기간산업시설인 고속도로망과 인천2호선경전철, 인천공항, 경인운하 같은 기간시설입지로 서울로의 접근성 등의 조건들은 매우 좋으나. 환경적 요인으로써 공업지역인 공장지대와 북항정비개발로 인한 곡물 및 고철하역시설, 인근의 수도권 쓰레기 매립장 문제, 주물단지, 발전소 등이 있어 개선해야할 사항들이 많이 있지만, 인근 경인고속도로 재생사업지구와 석남동지역의 재개발 등으로 인한 지역 변화 등을 고려하면 주택가격주도지로써의 입지여건을 충분히 가지고 있다.

부평지역의 경우 같은 인천지역이지만 지리적 요인들로 인해 별도의 생활권을 형성하는 지역으로써 부천의 중동과 목동지구의 영향을 받고 있다. 하지만 부평지역이송도신도시의 주택가격에 대하여 전혀 무관한 것은 아니다,  

왜야하면, 송도신도시역시 목동지역과 강남인근의 가격주도지역들의 영향을 받기에 상호작용에 의하여 간접적인 영향을 주고받기 있기 때문 있다.

(이렇게 가격변화에 상호작용하며 변화하는 모습을 지도형태로 나타낼 수 있는데  이를 필자는 가격지도라 부르고 있다.)

이러한 사항들을 고려할 때, 다른 주거용 건물의 가격변동 역시 가격주도지역에 의한 가격지도가 형성하고 있음을 알 수 있다. 인천지역의 가격지도는 앞에서도 언급한 봐와 같이 송도신도시를 기점으로 부평지역과 서구지역으로 세분화 할 수 있다.

이들 송도신도시. 서부의 청라, 부평과 중동지역의 주택가격변동은 가격결정의 여러 가지 영향들 중 수도권 주택가격형성의 첫째조건인 강남지역으로부터 시작 되는 부동산가격변동이 인근가격주도지역으로 파생하여 변동의 영향을 받은 목동지역의 주택가격이 형성되고, 이러한 영향이 송도신도시의 아파트가격결정에 직접적으로 작용하여 송도신도시아파트가격이 형성되고 인천지역을 세분화한 부평지역과 서구지역까지 영향을 주었다고 보여 진다.

이러한 아파트 등 주택가격형성은 가격주도지역이 형성되는 과정에서 인근지역의 소형 빌라나 소형 단독. 다가구주택 등에도 영향을 주었지만 그 영향은 미미한 정도이다.

소형빌라나 소형 단독. 다가구주택은 이들 지역 아파트가격의 상승에 따른 영향을 받아 상승 하였다하기 보다는 해당지역의 지역여건변화에 더 민감하게 반응하여 가격이 형성되었으며, 별개의 가격형성 상태를 나타내며 개별지역에 지리 입지적 여건과 환경 및 교통여건에 의한 주택거래가격을 형성하고 있다.

이러한 소형서민용 주택가격은 인접지역 아파트가격의 가격변동에 의한 변동이 아니라, 인천 전체지역의 소형빌라. 단독 다가구주택 등 서민주택의 지리적 조건과 환경적요인등에 의한 가격변동에 의하여 각각지역의 주택가격이 형성되어 인접지역의 특별한 요인이 없는 경우 가격의 편차가 크지 않는 범위에서 형성되었다.

이러한 사항들은 이들 서민용 주택들이 지역간의 편차가 심하지 않으며 같은 조건의 사유 발생시 같은 조건으로 가격 변동하고 있음을 알 수 있다.

즉 지역적 위치상태와 개별적 입지상태가 소형주택 가격결정에 많은 영향을 주어 아파트와 다른 형태의 주택가격지도가 만들어 지는 것이다.

그럼 인천지역의 소형 서민용 주택의 가격지도에 대하여 분석해보기로 하자, 인천지역의 서민주택은 어디의 영향을 받아 가격이 형성되고 있는가? 아니면 개별지역의 개발계획에 의하여 결정되고 형성하는가? 라는 문제에 접하게 된다.

필자의 생각으로는 양자가 같이 움직인다, 보여 지며 개별지역의 가격이 타 지역의 가격을 이끌고, 주도지역의 가격이 개별지역의 가격결정에 영향을 주며 상호작용에 의하여 결정된다. 할 것이다.

우리는 통상 동네 부동산에서 가격을 올려놓았다라고 한다.

과연 ?는 말인가? 부정할 수도 긍정할 수도 없는 말이다. 긍정할 수도 부정할 수도 없다면 부동산 이외에 다른 요인에 의하여 가격이 상승하였다는 것은 아닌가?

여기서 다른 요인들은 인근 지역의 시세 변화와 주도지역으로부터 변화된 상승요인이 작용하여 발생된 것이다.

인천의 개발을 알리는 기본계획 발표 전 인천지역의 소형 서민용 주택가격변화를 보면, 거의 모든 인천지역 소형서민주택의 가격은 지리적 접근성과 위치, 주차장과 주거환경여건 교통의 인접성 등의 차이를 가지고 주택가격이 형성 되었으며, 부동산학개론에서 말하는 거리비용(마찰비용)을 감안하면 같은 수준의 가격을 형성하고 있다. 할 정도이다.

다만, 부평 역을 중심으로 한 부평지역이 가격을 주도하는 주도지역으로써 역할을 하고, 비교적 교통접근성이 양호한 간석과 주안이 보조적 역할을 했다.

하지만 도시개발사업 등 도시정비사업으로 인해 용현 학익지구에서부터 재개발. 재건축등이 거론되고 개발예정지가격이 형성되기 시작하며 가정 뉴타운을 중심으로 개발지가격의 주도지역으로 나타나기 시작했다.

이들 가격주도지역의 초기 가격형성은 개발호재에 따른 상승요인에 의해 개별적으로 가격을 이끌고 나갔으나, 인천 및 부천의 개발계획발표에 의한 개발호재로 인하여 일정한 모양을 가지고 가격이 형성되기 시작 했다.

발표초기 주택거래호가의 형성상태를 보면 초기 가정 뉴타운의 시세가 부천에 반영되어 부천지역의 소형 서민용 주택의 초기가격이 형성되었고, 지리적 여건으로 인하여 서울지역에 비해 상대적으로 저렴한 시세가 투자자를 자극하여 초기매수세가 유인되며 기본적 시세형성에 이루게 되고, 부천지역의 시세가격은 다시 가정지구 에 인접한 인천서구개발예상지역에 반영되었으며, 가정지구시세는 인천의 기본계획 발표로 인하여 여타 인천개발지역의 기준가격으로 움직이기 시작 했다.

이는 인천의 소형주택가격지도의 기준이 가정 뉴타운에서 시작 되었다, 할 수 있지만, 실지가격의 반영은 부천지역의 시세에서 출발하고 있다, 여겨진다.

부천의 소사지구가 인천의 가격을 이끄는 형태로 나타나고 있으나, 부천의 소형주택가격 역시 부천에서 형성되어 상승하는 것보다는 신월이나 개봉. 광명의 영향권 내에서 반응 하고 있다.

광명 역시 부천지역과 같이 서울의 서부지역의 시세가 반영되며 상호 작용하는 것이다. 물론 서울의 개봉동과 광명의 시세가 도로를 경계로 차이가 나며 광명보다 높게 형성되어있다.

이러한 주택가격 형성은 도시환경정비라는 개발호재에 힘입어 상승하고 상승한 시세는 인근지역에 작용하여 다시 광명지역과 부천지역의 시세를 좌우 하는 형태로 나타나며 이들 지역의 소형주택가격은 거리비용을 감안한 상태로써 부평지역의 가격에 직접적 영향을 주고 있다. 

부평지역의 주택가격은 도시정비(개발)이라는 호재에 의하여 광명. 부천 등의 도시정비지역과 상호작용하며 형성되고 있으며, 이들 지역의 소형주택가격은 부평지역의 각각 개별 개발지역의 주택가격결정에 직접영향을 주고 있는 것으로 볼 수 있다.

부평인근지역의 경우 특정지역의 소형주택가격이 형성되면 형성된 거래가격이 인근지역으로 파급되어 특정지역과 인접한 지역 및 개발효과가 비슷한 지역의 주택가격을 상승시키며 순환적으로 움직이고 있다.

이러한 순환적 움직임은 다시 특정지역의 소형주택 거래가격과 부천 등 지역의 거래가격과 비교되며 상승으로 작용하고 이로 의하여 인근지역은 같은 조건의 개발 호재에 의한 상대적 저평가 형태로 보이기 때문에 발생하는 것으로 이러한 파급이 인근에서 인근으로 점차 확대되며 나타나고 있으며 인근지역으로의 확대에 있어 일정한 가격변동을 일으키는 지역적 방향이 생기고 이로 인해 생기는 가격변동지도는 아파트 등의 가격지도와 다른 형태로 나타나며. 가격지도의 진행방향 또한 다르게 나타나고 있다.

그러나 이러한 소형주택의 가격지도가 아파트의 가격지도와 전혀 무관하지도 않다.

이러한 소형주택의 가격지도는 별개의 가격지도를 구성하며 아파트가격지도 내에서 발생하는 소그룹 형태의 모양으로 이해할 수 있을 것이다.

이러한 것은 개발효과의 결과가 아파트 등으로 이어지며 아파트 분양가 결정이 아파트의 가격지도에서 결정되는 결과이기 때문이다.

이러한 추론과 2~3년간 인천지역의 소형주택가격 변동을 관찰하여 보며 서구 지역의 지분 당 3~400만원 수준에서 그려지기 시작한 소형주택가격지도는 부천의 가격변화와 부평의 가격변화에 민감하게 반응하였고, 이지역의 가격상승은 주안지역과 용현 학익지역 다시 남동지역 등에서 부평으로 순환하며 가격상승하고 이러한 개발지역의 가격상승은 인근의 개별 누락지역의 상승을 이끌고 개발누락지역의 가격상승이 개발지역에 영향을 주는 형태로도 나타나며, 이러한 현상이 나타나고 있는 것은 개발의 효과인 신규 아파트 분양 예상가격과 밀접한 관계가 있다.

여기서 우리는 2~3년간의 부천지역과 인천지역의 소형주택 가격변동지도를 면밀히 생각해 보아야 할 것이며, 용산 지역으로부터 시작돼 광명. 부천과 송도신도시, 인천의 도시재생사업지구의 가격주도지역지도를 그려 보아야 할 것 이다.

두개의 가격주도지역지도를 그려보면 별개 인 것 같은 아파트가격주도지도 또한 그려 질것이며, 이는 투자예상지역의 미래가치가 보일 것이다.

가격변화 변천은 각자 생각해 보시기 바라며. 현재 인천의 가격지도에는 지분 당 1000만원~2000만원까지 그려지고 있다. 인천의 가격변화변천을 보면 인천지역의 아파트 및 주거용 주택의 가격은 수도권일대에서 제일 낮은 상태였다.

비단 주거용 건축물뿐만 아니라 공장용지나 대부분의 토지들도 같은 형상을 오래 동안 지속하였는데 이러한 가격형성은 인천의 지리적 여건과 환경적 요건들이 작용하여 형성된 것이다.

목제 및 고철. 곡물 등의 비산먼지나 공장 등에서 발생시키는 환경오염 등으로 인하여 많은 인천시민이 소득수준이나 생활여건이 향상되면 생활환경과 교육환경이 좋은 서울로 이주하며, 이로 인하여 인천거주민의 대다수가 서민계층으로 형성되어 서민중심의 도시로써 열악한 주거환경에 놓여 왔고, 이러한 주거환경의 형태는 도시주택가격에 영향을 주어 여타 지역의 주택가격에 비하여 매우 낮게 형성되었다.

또한 인천지역은 70년대 말 전국체전을 개기로 도시정비를 실시한 후 연수지구를 제외하곤 별다른 도시정비 없이 도시를 확장하며 2000년대에 이르게 되었다.

이로 인해 대다수의 인천지역은 구도심의 주택노후와 열악해지는 도시주거환경으로 인하여 도시전역에 걸쳐 도시재정비를 해야만 하는 지경에 이루게 된 것이다.

몇 몇 지역은 수년전부터 개발시도가 있었지만 종합적인 계획보다는 각 지역의 너무 열악한 주거환경에 의하여 이루어졌고, 이들 개발지역의 투자는 전문가와 그 지역만의 이슈로서 호수안의 파도와 같이 잔잔한 음직임을 보여 왔다.

이러던 것이 영종공항을 개항하고 택지지구개발과 송도신도시를 건설하며 도시 인프라 구축과 함께 구도심에 대한 주거환경개선이 시급한 실정에 있던 중 국토 법에 의해 도시기본계획을 작성하게 되어 2020년 도시 기본계획에 의하여 개발 계획을 발표하게 되고,

이는 도시정비를 필요로 하던 인천으로써는 열악한 도시환경개선이 요구되는 구도심지역을 대대적으로 정비하고자 기본 정비계획수립에 반영하여 발표하게 되었고, 이러한 개발계획의 발표는 투자호재로 작용하여 인근지역의 개발지주택가격과 비교되며 투자자들을 불러들이게 되고 주택가격상승에 기여하였다.

이러한 개발요인들에 의한 인천지역의 소형주택가격형성과정을 다시 정리하여 보면 서울서부지역을 중심으로 보아 부천에서 부평에 이어 간석 주안 그리고 인천으로의 주택가격이 형성되고 인접지역들은 이들 거점지역의 접근성에 따라 주택가격이 형성 되었던 것이다.

이러한 주택가격 형성은 주거환경이 제일 열악했던 송림동 주거환경개선사업으로 인한 송림동지역의 가격상승과 용현지구의 주거환경개선사업과 용현 학익지구개발계획 가정오거리 뉴타운 사업으로 인해 기존 인천에서의 소형주택가격지도가 무너지며 주택가격의 주도지역이 남구의 용현 학익지구, 제물포 지구, 서구의 가정 뉴타운 지구, 부평의 백운지구 등으로 재편되어 소형주택의 가격을 주도하며 도시재생과 재개발 재건축이라는 개발계획이나 환경정비 등 도시정비진행에 따른 각종투자호재와 연관되어 주택거래가격을 형성시키고 있다.

부평의 경우를 분석해 보면 이러한 가격형성에는 부평자체의 주변 환경변화와 지역의 아파트예상분양가를 감안하여 상승하고 있지만, 이러한 가격결정의 주된 원인은 서울 등 타 지역 투자자의 매입가격결정이 가격상승의 직접원인으로 작용한 부분이 많다.

이는 도시개발 즉 재개발 재건축지역의 투자경험이 많은 인접지역 투자자의 투자분석과 중개업소의 개발지투자가격분석에 의한 투기성매입이 일정부분 작용하여 이루어진 것이라 할 수 있다.

이들 지역 투자자들의 소형주택매입에 대하여 분석해보면 현재 개발예정지역의 지가와 이후 지가변동이나 보상가격에 대한 경험치적 예측이 작용하여 가격상승이 예측되면 현재가치보다는 미래가치를 중요시하여 이들은 현지에서 보는 현재가치 의한 거래가격보다 좀더 높은 가격에서도 미래가치에 의한 투자수익이나 수익률이 보이면 과감한 투자를 실행하기 때문에 현지 투자자 보다 다소 높은 가격일지라도 각종 매입조건과 입지에 따른 환금성 등을 감안하여 주도성 있는 현지물건을 매입하였고 이들의 매입가격으로 인한 가격상승 후 현지 투자자가 뒤에서 따라가는 형태로 나타나고 있다.

이들의 미래가치분석이나 투자결정가격은 대부분 경험에 의한 것으로 대부분의 투자자들은 투자지역의 상세정보에 의한 분석에 따라 수학적 계산에 의한 미래가치(매도가격) 가격을 산정하고 목표투자수익율과 비교하여 결정하는 것은 아니다.

다만 기본적 정보에 의한 기본적 분석(지역의 용적률/세대수/ 개발방법/인근지역분양가 등) 과 경험에 의하여 매도가격을 추정하여 결정하는 것이다.

이들 투자자들의 경험적 가치는 어느 면에서 과학적이며 수학적분석인 부동산학 전반의 여러 수치를 적용하여 분석하는 것 보다 현장에서 거래되는 미래 실지거래가격에 근접한 미래가치 값을 가지고 있다, 할 수 있다.

이들의 경험적 투자가치 값은 선 투자경험과 투자학습에서 오는 것과 이들 주위에서 일어난 개발 사례에서 학습하여 터득한 현장가격으로 주 투자자의 주거지역 인근에서 발생된 사례를 비교사례가로 활용하게 되며 사례지역의 사례가격 변동추이는 새로운 투자지역의 미래가치예측에 활용되고 있는 것이다.

다른 각도로 분석하면 서울의 영등포. 목동인근 지역과 오류동 신월동 지역의 가격이 다르고, 서울 서부권역 외곽지역의 개발지가격과 광명, 부천의 개발지역과도 가격 차이를 보이며 가격지도를 형성하고 있고. 다시 부평지역과 인천지역도 가격차를 보이며 같은 가격지도선 상에서 움직임을 보이고 있다.

다시 보면 광명의 주택가격 과 부천의 주택가격, 부평의 주택가격형성은 약간의 차이를 두고 있지만 비슷한 거래사례가을 적용받아 거래가격이 형성되고 있으며 부천과 광명의 거래가격형성을 보면 부평지역의 단기미래가격을 예측 할 수 있다. 

인천이나 부평의 경우 추론적 예로써 특정개발지역의 소형주택(빌라) 거래가격이 지분 당 2000만원에 형성되고 거래가 이루어진다.

가정해보면 개발지의 원주민들은 상승한 주택가격에 의하여 열악한 주거환경에서 벗어나고자 개발지주변 인근의 지역에서 개발지에 보유하고 있던 주택보다 크거나 동급 정도로 이주를 고려할 것이며. 이들 중 일부는 개발에 따른 가격상승효과취득과 추후 발생할 이주에 대비하기 위하여 대체지로 움직이고, 일부는 환경개선을 위하여 움직이게 되며 이러한 움직임은 인근지역의 매물감소와 가격상승으로 이어지고 개발지역과 약간의 가격차를 두고 상승한가격인 지분 당 1500만원~1800만원에 거래가 되는 형태를 보이고 있다. 

이러한 가격상승은 추후 개발지역의 주택가격이 인근지역에 대하여 상대적 저평가형태로 보이게 되어 개발지의 가격상승에 영향을 준다.

이러한 형상을 가지고 움직임이 인천지역의 가격지도 인 것이다.