2021년 2022년 부동산 양도세 세율 장기보유특별공제, 신고, 양도소득세 계산기. 1가구 1주택 양도세 면제(비과세) 조건 12억

[유경화]

2021년 2022년 부동산 양도세 세율 장기보유특별공제, 신고, 납부 방법, 양도소득세 계산기 등.

1가구 1주택자 양도세 면제(비과세) 조건 변경 9억->12억

2021년부터 현행 및 2022년 달라지는 부분

부동산 양도소득세율
구분	과세표준액	세율	비고(누진공제액)
기본세율 (소득세법 §104①1, §55①)	1,200만원 이하	6%	-
	4,600만원 이하	15%	108만원
	8,800만원 이하	24%	522만원
	1.5억원 이하	35%	1,490만원
	3억원 이하	38%	1,940만원
	5억원 이하	40%	2,540만원
	10억원 이하	42%	3,540만원
	10억원 초과	45%	6,540만원
단기보유자 -2021.6.1부터 -2022.1.1이후 (미확정)	1년 미만	50%* 주택(토지포함),조합원입주권 70% 토지,상가 70% (미확정)	-
	2년 미만	40%* 주택(토지포함),조합원입주권 60% 토지,상가 60% (미확정)	-
	2년 이상	기본세율
분양권 -2021.6.1부터		60% 보유기간 1년 미만 70%
1세대 2주택 이상** -2021.6.1부터	단기보유자 2년 미만 60~70% 중과, 조정대상지역 기본세율+ 20%p 中 큰 세액
1세대 3주택 이상*** -2021.6.1부터	단기보유자 2년 미만 60~70% 중과, 조정대상지역 기본세율+ 30%p 中 큰 세액
비사업용 토지 - 2022.1.1 이후   법개정 중단	지정지역 비사업용토지 세율 : 16%~55% ※’16.1.1. 이후 모든 지역 지정지역=기본세율＋10%p 단기보유자 2년 미만 40%~50%, 비사업용토지 세율＋10%p 中 큰 세액		누진공제액은 기본세율과 같음. 장기보유특별공제 적용 (2016년부터 기산)
	기본세율+20%		장기보유특별공제 배제
미등기 양도	70%		장기보유특별공제 배제

※기본세율 외에 변동되는 사항 : 소득세법§104①1,2,3,4,8,9,10,④3,4,⑤,⑦

*2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것(예:기본세율＋10%p와 40 or 50% 경합시 큰 세액 적용)

**1세대 2주택 이상 : 1주택과 1조합원 입주권·분양권 포함

***1세대 3주택 이상 : 주택+조합원 입주권+분양권 합이 3이상 포함

장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ )

-소득세법 §95②

토지·건물, 조합원입주권

보유 기간	3년 이상 4년 미만	4년 이상 5년미만	5년 이상 6년 미만	6년 이상 7년 미만	7년 이상 8년 미만	8년 이상 9년 미만	9년 이상 10년미만	10년 이상 11년 미만	11년 이상 12년 미만	12년 이상 13년 미만	13년 이상 14년 미만	14년 이상 15년 미만	15년이상
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

3년 이상 보유한 1세대 1주택

보유기간		2년 이상 3년 미만	3년 이상 4년 미만	4년 이상 5년 미만	5년 이상 6년 미만	6년 이상 7년 미만	7년 이상 8년 미만	8년 이상 9년 미만	9년 이상 10년 미만	10년 이상
공제율	보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

※거주기간 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정

임대주택 장기보유특별공제율 특례

- 거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%) 적용(조세특례제한법 §97의3, ’14.1.1이후 양도분부터)

- 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제(조세특례제한법 §97의4, ’14.1.1. 양도 분부터)

◎양도소득세 계산기

〓▶국세청 양도소득세 자동계산

◎비사업용 토지 세율 및 적용 상세내용

비사업용 토지 : 소유자 농지 소재지에 미거주, 미경작 농지/임야,  도시지역 나대지

★부동산 양도소득세 비사업용 토지 단기보유자, 연도별 적용 세율=>상세내용

★비사업용토지 중과 피하기, 사업용토지 및 농지 인정 조건=>상세내용

◎양도소득세 계산 방법-세액 계산 흐름도

◎ 비과세 요건

1주택자가 다음에 해당하지 않고 2년이상 보유한 경우
 <비과세 제외>
- 양도 당시 실거래가액이 9억원 초과 고가주택 (=>2021.12.8부터 12억으로 상향 개정 시행 )

- ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이 거주기간 2년 미만
※ ’21.1.1. 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로

  1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산.

※ 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 

양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 봄

★1가구 1주택 및 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건=>상세내용

◎감면 요건

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때

◎신고납부
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부

2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지.

양도시기는 원칙이 대금청산일.

예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기.

◎확정신고
당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에

주소지 관할세무서에 확정신고
다만, 1건의 양도소득만 있 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됨.

◎가산세
예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지.

신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%),

납부지연가산세 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)  추가 부담

◎분할납부
납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에

분할납부할 수 있음.

- 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우=>1천만원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우=> 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

☞연도별 세율 변동표 및 보다 자세한 내용은 국세청 홈페이지/국세신고안내/양도소득세 참조

양도세 비과세 기준 상향 앞두고 '잔금일 미뤄달라' 줄이어

<한겨레> 자료사진

1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향하는 소득세법 개정안 시행을 앞두고 최근 주택 매매계약을 한 일부 매도자들이 새 규정을 적용받기 위해 진땀을 흘리고 있다.

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양도세 12억원 비과세 기준, 잔금·등기일 중 빠른 날

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법 공포일 이후 양도하는 주택의 경우 등기일과 잔금청산일 중 빠른 날로 새로운 양도세 비과세 기준이 적용된다. 일반적으로는 잔금청산일이 등기보다 빠르기 때문에 잔금 청산일이 적용된다고 보면 된다.
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주택을 7억원에 취득해 12억원에 판(5년 보유·5년 거주) 1세대 1주택자 A씨의 경우 현행 비과세 기준 9억원을 적용할 경우 1340만원의 양도세를 내야 한다. 개정된 12억원 기준을 적용할 경우 A씨는 양도세를 내지 않는다.

양도세 비과세 9억→12억, 이르면 내일부터 시행

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국회가 개정안을 정부로 보내면 국무회의에 상정, 의결한 뒤 대통령 재가를 거친다. 이후 행정안전부가 관보에 게재해 법을 공포한다. 이 과정이 통상 2주 이상 걸린다. 정부는 7일 국무회의에서 세법 개정안을 상정, 의결할 예정이라 실제 시행은 20일 전후로 예상됐었다. 하지만 기재부는 법 공포를 이례적으로 국무회의 의결 다음 날인 8일에 하는 방안을 검토하고 있다.

기재부 관계자는 “과거에도 시급한 법은 국무회의 의결 직후 공포한 적이 있어 실제 가능한지를 행안부 등과 검토하고 있다”면서 “국민 혼란을 줄이고자 공포 시점을 최대한 당기는 것”이라고 했다.

그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

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반면에 2년 전 15억원인 서울 이촌동 한가람아파트(전용면적 84㎡)를 최근 23억원에 팔아 8억원의 시세 차익을 남겼다면, 원래는 1억7868만3540원을 세금으로 내야 한다. 하지만 개정안 시행 후에는 이전 납부세액의 74.7%(1억3354만9067원)로 감소한다. 두 사례 모두 추가 공제는 없다고 가정했다. 시세 차익은 비슷하지만, 세액 감소 폭은 매도 금액이 작은 쪽이 훨씬 더 크다.

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일시적 2주택은 다주택자라도 양도세에서는 1세대 1주택으로 적용받는다.

다만 종합부동산세 적용 시 주택 수에서 빼줬던 공시가 3억원, 지분율 20% 이하 상속 주택은 양도세 적용 시 주택 한 채로 친다.

[MSKUH]

서민들에겐 12억으로 상향된 것도 큼

[feelsogood]

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[백합]

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[누리쌤]

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[쏘리붐]

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[박드리헵번]

정권이 바꼈는데 유지 될까요? 좋은 정보 부탁드려요!

[호날도]

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[아마도나는]

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