Re:장기수선 충당금에 대한 의문 사항 질문(수선충당금 관련 의견)

[정완섭]

국민의 2/3가 거주하는 공동주택관리업무는 매우 다양한 내용으로 구성됩니다.

입법, 사법, 행정업무 뿐만 아니라 기술적 부분도 많이 있고 관리비용 규모도 상당합니다.

그러나 공동주택 관리업무는 사적자치로 치부되어 법규정과 행정기관의 인식이 미흡한 실정이고 이러한 실정에서 본 카페에 의견을 피력할 때에는 많은 것을 검토하고 사견이 아닌 근거에 입각한 합리적인 의견이어야 하는데 종종 사실을 왜곡할 수 있는 내용들이 있어 회원들이 혼동하고 잘못된 판단을 할 수도 있는 경우도 있다고 생각합니다.

질문게시판에 올려진 수선충당금과 관련하여 주택법, 서울시관리규약준칙, 전문가의 글 등을 참고허여 의견을 올립니다.

먼저 현 규정내용을 보면

수선충당금 또는 수선유지충당금은 각종 법규정에서 정한 시설물 유지관리(승강기검사, 물탱크청소, 보일러세관 등)에 필요한 상당액을 매월 균등부과를 목적으로 처리하는 계정으로서 관리비 부과를 예산제로 규정한 2010년 7월 주택법 개정 이전 정산제하에서 사용하던 것으로 현 예산제에서는 수선유지비충당부채라는 명칭으로 관리규약 “공동주택관리 회계처리기준”에 명시하고 있으며 용어도 정의되어 있습니다.

“회계처리기준 제63조 (충당부채)”

관리주체가 공동주택관리 서비스를 제공하거나 제공할 의무가 발생함에 따라 당기에 비용을 인식하였으나 해당 지출이 미래에 발생하며, 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 부채를 의미한다. 충당부채는 관련비용을 표시함으로써 그 사용목적을 나타내도록 한다.

1. 관리기구운영비충당부채

   관리기구운영비에 사용될 부채를 의미한다.

2. 공동주택관리비충당부채

   공동주택관리비에 사용될 부채를 의미한다.

3. 시설운영충당부채

   시설운영비에 사용될 부채를 의미한다.

4. 기타충당부채 등이 있다.

   관리기구운영비, 공동주택관리비, 시설운영비 이외의 비용에 사용될 부채를 의미한다.

“별지 제1호 서식 재무보고서”

Ⅱ.충당부채 ⇒ 2.공동주택관리비충당부채 ⇒ 수선유지비충당부채

“별지 제10호 서식 회계과목 수선유지비충당부채”

수선유지비에 사용될 예정이나 금액, 지급시기, 대상이 확정되지 않은 충당부채

충당금이란 차기 이후의 지출이 확실한 특정비용에 대비해 미리 그 이전에 준비를 위해 설정하는 계정을 말하는 것으로, 충당금은 종래 일반적으로 준비금(準備金)이라고 했으나 자본계정의 준비금과 구별하기 위해 충당금이란 용어를 쓰게 되었습니다.
충당금은 다음과 같이 비채무성충당금, 부채성충당금, 평가성충당금으로 구분합니다.
-비채무성충당금-수선충당금, 장기수선충당금, 주차충당금
-부채성충당금-퇴직급여충당부채, 연차충당금, 상여충당금
-평가성충당금-감가상각누계액(자산 차감표시) 
비채무성충당금과 부채성충당금은 발생된 채무, 앞으로 발생될 비용에 대해서 적립하는 것이므로 흔히 고유목적적립금(충당금)이라고 하며, 고유목적적립금은 그 중요성과 금액의 과소를 감안해 별도의 통장으로 예치하여 관리하기도 합니다.
충당금 중 평가성충당금의 감가상각누계액은 자산의 차감 형태로 표시되기 때문에 어떤 목적의 사용을 위해서 적립하는 충당금과는 성격이 다른 것입니다.

부채성충당금은 직원들에게 해당되는 퇴직금, 연차, 상여부분으로 계산하면 어렵지 않게 산출되지만 비채무성충당금에 해당하는 수선충당금은 1년간 단지에서 발생할 공사 등을 예상해 사업계획을 수립하고 관리비로 부과해야 하는 부분이기 때문에 충당금 부과의 사용자 부담 원칙을 어느 정도 맞출 수 있는지가 중요하므로 관리비 항목 중에서도 세심한 계획수립이 필요한 부분입니다.
예를 들어 내년에 주차장 스토퍼공사를 한다고 할 때. 공사의 범위가 어느 정도(지상이냐, 지하포함이냐)이고 견적을 뽑아 얼마정도의 예산이 소요되는지를 알아봐서 예산안에 포함시켜야 되며, 이를 정확히 예측해야만 관리비로 균등하게 부과할 수 있는 것입니다.
이때에 예측한 금액과 실제로 공사 시에 발생될 금액이 현저하게 차이가 발생된다면 비용발생과 권리를 누리는 사용자와의 부담의 차이가 발생돼 관리비 공평부과에 어긋나기 때문입니다.
충당금은 단순히 어떤 금액을 적립해서 관리비로 부과하는 것으로 해석하면 안되고 입주민이 이해 가능한 범주 안에서 관리비를 부과하고 공사 등을 진행해야 하는 것입니다.

위와 같은 규정은 예산제를 전제로 한 것으로

주택법 시행령 제55조의 2에 따르면 “사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출해 승인을 받아야 한다.”고 명시되어 있으며,

관리규약준칙 [별표 4] 관리비의 세대별 부담액 산정방법
비목 >“9. 수선유지비--에는 ∙예산을 12개월로 분할하여 주택공급면적에 따라 배분한다.”라고 규정하고 있습니다.관리규약 준칙에 관리비를 예산제로 부과하도록 되어 있습니다.
수선유지비충당금 등 충당금을 명시한 것은 관리비 부과를 예산제로 할때 발생주의로 회계처리를 할 수 없으므로 필요성에 의해 생겨난 것으로 즉, 장차 발생될 비용에 대해 합리적으로 추정해 금액을 산출하여 관리비로 부과하여 이를 충당금(부채)으로 적립하여야 하기 때문입니다.

* 관리비 부과시 : 차변 - 수선유지비,   대변 - 수선유지비충당금

* 비용지출시 : 차변 - 수선유지비충당금,   대변 - 예금

관리비 부과방법에 연간예산제와 월별정산제가 있습니다.

과거에는 관리비의 사용과 부과를 정산제로 하였습니다.
즉 한 달 동안 먼저사용을 하고 사용한 금액만 주택공급면적 등에 따라 부과하여 징수한 것입니다.
그러나 2010. 7. 6 주택법시행령이 개정되면서 관리비의 모든 항목은 예산을 편성하여 연간 소요되는 추정액을 예산으로 편성해야 하고 표준관리규약에 의거 그 금액을 12월로 분할하여 매월 일정한 금액을 부과합니다.
아파트 관리에 종사하는 분에게 ‘귀하가 근무하고 있는 단지의 관리비 부과방법은 무엇인가?’ 라고 질문하고 답변을 추정해보면 ‘20% 정도는 연간예산제, 80% 정도는 월별정산제로 부과하고 있다’고 답할 것입니다. 그러면 질문을 바꿔서 ‘귀하가 근무하고 있는 단지의 관리규약상 관리비 부과방법은 무엇인가?’라고 질문하면 한 30% 정도는 고개를 갸우뚱 할 것입니다. 실지 부과는 알고 있지만 관리규약에 어떻게 명시됐는지는 잘 모르는 경우가 있습니다. 단지마다 관리규약에 관리비의 가구별 부담액 산정방법이라고 해 별표로 비목별 산정방법에 대해서 명시해 놓았는데 이것을 자신의 단지에 맞게 수정하지 않고 각 지방자치단체에서 내려온 것을 그대로 옮겨 놓았기 때문입니다.
부과방법의 옳고 그름을 떠나 최소한 관리규약과 실지 부과방법은 같아야만 합니다.
문제는 일치하는 단지보다 상이한 단지가 더 많다는 것이 문제인 것입니다. 주택법 취지와 표준관리규약은 연간예산제이지만 실제로는 월별정산제가 더 많이 쓰이기 때문입니다.

월별정산제의 논리는 매우 간단합니다. 예를 들어 연필 한 타스를 샀다고 가정하면 연필을 구입하는 데 사용한 소모품비를 그 달에 거주한 입주민에게 부과하는 것. 이것이 정산제의 기본 원리입니다. 관리업계에서는 이런 정설이 있습니다. ‘사용한 만큼 부과한다’ 내가 쓴 것만 관리비로 납부한다는 것이다. 조금 어려운 말로 표현하면 관리비를 부담하는 자와 수혜 받는 자를 일치시켜 적정한 관리비부과를 해야 한다는 것이다. 이것이 지금까지 월별정산제를 이끌어 가는 기준이 되어 왔습니다.
그럼 이 기준이 왜 오랫동안 이어오고 있고 지금도 대다수 아파트가 이 방식을 취하고 있을까? 이것은 세무상의 인식과도 연관이 있습니다. 아직 많은 아파트는 입주자대표회의 명의의 고유번호증을 갖고 있는데 왜 세무서에서는 과거부터 사업자등록증이 아니라 고유번호증을 발급해 줬을까? 고유번호증은 국세기본법 제13조에 해당하는 비영리법인에게 법인세법 시행령 제154조 제3항에 따라 비영리법인으로 간주 부여하는 것입니다.
그 이유는 아파트 관리업무에서는 손익이 발생하지 않는다고 바라봤기 때문입니다.(잡수입 등은 논외) 매월 발생한 금액만큼을 입주민에게 부과함에 따라 그곳에서 손익이 발생하지 않고 그러므로 수익을 구성원에게 분배하지 않는다고 해석한 것입니다.
이런 이유로 공동주택관리정보시스템(K-APT)에 봤듯이 월별정산제를 운영하는 단지가 지금까지 계속돼 오고 있는 것입니다.
그러면 지금 사용하는 정산제 방식이 100% 정산제는 맞는가? 이렇게 묻는다면 100%라는 단어 때문에 쉽게 ‘그렇다’라고 하기는 어렵습니다. 실지로 연차수당충당금, 퇴직급여충당금, 상여충당금,수선충당금 등을 적립하는 예산제 방식을 일부 섞어서 사용하기 때문입니다.
공동저수시설 청소를 예를 들면. 상⋅하반기에 청소를 실시하는데 계약시점은 보통 2~5월 정도에 이뤄지며 그러면 전년도에 예산을 수립하는 데 정확히 예측할 수 없으므로 예산제와 비슷한 방법으로 추정해 1월부터 관리비(저수조청소비)를 부과합니다. 그러나 정산제는 계약금액이 정해지면 그에 맞게 잔여액만 부과(관리비 단가 조정)하므로 예산제와는 차이가 있습니다. 따라서 1년 전체적으로 보면 손익이 발생하지 않는 것입니다.
또한 정산제에서는 주로 계약의 형태로 이뤄지는 부분만 연초에 나눠서 관리비로 부과하고 일반적인 집행사항은 바로 매월 정산함으로써 손익 발생의 개연성을 원천적으로 봉쇄하고 있습니다.

관리비 부과내역을 월별로 자세하게 비교해 보면 관리비 부과항목 중 사용료 성격인 난방비와 급탕비 등을 제외한 8개 항목(일반관리비부터 위탁수수료까지)이 표시돼 있고 여기서 단지별 연간예산제와 월별정산제를 알아 볼 수 있습니다. 비목별 부과금액이 매월 일정하면 연간예산제이고, 상이하면 월별정산제인 것입니다. 지금 인터넷(K-apt)을 열어 확인해보시면. 어떤 방법이 많을까요? 연간예산제로 부과하는 단지를 찾기도 힘들 것입니다. 그 이유는 예산을 미리 책정해 집행하고 똑같이 관리비로 부과하는 것은 매우 어려운 일이기 때문이다.
그렇다면 연간예산제에서 손익을 발생시키지 않을 수 있을까? 이론상으로는 반드시 손익이 발생합니다. 당연히 전년도 말에 차년도 집행금액을 정확히 예측할 수 없으니 차이가 날 수 밖에 없습니다.

이것에 의혹을 제기할 수도 있으나 어쩔 수 없는 현상이라고 봅니다.

따라서 소규모의 잉여금이 발생하도록 세심한 계획수립이 필요한 것이며 관리이익이 발생할 경우 아무런 회계처리를  하지 않는다면 관리이익은 잡수입과 함께 당기순이익으로 포함될 것입니다. 당기순이익으로 포함됐다함은 이익처분 대상이고 대체로 예비비 등 적립금과 장기수선충당금으로 처분됩니다. 이 경우 관리비를 부담하는 입주민은 소유주만 있는 것이 아니라 세입자도 있고 세입자의 입장에서 내가 더 낸 관리비가 장기수선충당금으로 간다? 금액이 많든 적든 이치에 맞지 않는 일입니다. 최소한 더 수납했으면 다음에 그 부분에서 공제하는 방식을 취해야 하고. 그 해결방안의 하나로 충당금계정을 활용하여 수선유지비에서 발생된 잉여금을 향후 입주민에게 되돌려 줘야 할 부채성 계정인 수선충당금으로 관리를 하는 것도 가능하다고 보며 이렇게 회계처리를 한다면 관리손익이 ‘0’으로 조정돼 당기순이익으로 전환되지 않고 충당금 계정이 있으므로 다음연도의 관리비 부과에서도 단가를 조정할 수도 있을 것입니다.
현재 연간예산제 취지는 공평부과이나 잘못하면 과다부과로 이어질 수 있기 때문에  입주민으로부터 민원의 대상이 될 수도 있는 불안한 구조 속에 있기 때문에 이를 잘 아는 관리주체들은 정산제를 계속할 수 밖에 없다고 봅니다.

대다수의 사람들은 자신한테 불리하거나 억울한 경우가 발생하면 공정하고 공평했나를 따지곤 합니다. 반대로 내가 유리한 경우에는 그런 생각이 잘 들지 않습니다. 이것은 모든 사람들의 기본 심리이므로 당연한 것입니다.
계속적으로 관리비를 부담하는 자와 사용의 권리를 누리는 자가 일치해야 하는 것 즉 공정하게 관리비를 집행하고 형평에 맞게 부과하는 것이 대원칙이므로 충당금의 설정 및 기간배분이 공정하고 형평에 맞는 관리비 부과가 되도록 해야 합니다.

수선충당금은 예전에도 있었고 지금도 있으며 앞으로도 있을 것입니다.

다만, 그 대상이 어떤 것인지는 달리 규정된 바가 없다면 각 단지 실정에 맞게 원칙을 정해 놓고 시행하면 되는 것이고,

특히, 관리비 부과가 예산제가 아닌 정산제일 경우 굳이 사전에 충당금으로 적립하지 않고 비용 발생시 당월에 부과하거나 당월 부과시 관리비 증가가 일시적으로 과다하다는 사유로 몇 개월에 걸처 분할부과할 수도 있습니다. 이는 단지마다의 선택사항이라고 생각합니다. 

[행정국장]

정완섭님 안녕하세요?
님께서 항상 주장하시는 수선충당금에 대하여는 일관성이 있으십니다.
즉, 예산제와 정산제(후불제) 모두 양면성이 존재합니다.
많은 아파트에서는 수선유지비를 예산제로(수선충당금으로) 관리하고 있습니다.
관리하기도 편리하고 법령에도 위배되지도 않습니다.
그런데 행정청(각 지자체)에서는 관리비 절감을 위해서는 정산제(후불제)를 권장합니다.
또한 관리규약에도 입대의 의결로 후불제(정산제) 조항이 있지만 관리주체는 예산제를 선호하는 것이 현실입니다.

그래서인지 인터넷 기사에 의하면 요즘엔 장기수선충당금이 아닌, 수선충당금에 대해서도 전출입시 정산을
주장하는 의견들이 올라옵니다.

[두견새]

좋은 자료 감사 합니다.