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| | 버블세븐지역 부동산시장이 전반적으로 약보합세를 띄고 있는 가운데 최근 정부는 가격안정에서 주거복지로 정책노선을 변경했다.
물론 이는 전국적으로 거래가 급감했기 때문에 공급을 늘려야 한다는 취지라고는 하지만 1년 전부터 거래감소와 지난 6년간 급등했던 지역부터 하락세가 두드러지게 나타나고 있음에도 2018년까지 10년간 서민들을 위한 중소형 주택 150만가구를 15%가량 저렴하게 짓겠다는 것은 미분양 증가와 기존 재고주택 거래 감소를 불러올게 불 보듯 뻔한 정책이다.
2006년 11월 15일 이후 월동기로 접어든 부동산시장의 청약경쟁률은 인기지역의 경우 비교적 높은 편이지만 시간이 지나 입주 무렵 프리미엄이 반토막 나기도 하고, 은평뉴타운과 같이 입주 후 5개월이 지나도 불 켜진 집이 별로 없는 경우도 있으며, 인기를 끌었던 용인 흥덕지구도 임대아파트는 전부터 이따금씩 계약해지가 나오더니 최근 연이어 일반분양 아파트까지도 계약해지 사례가 속출하고 있는 상황이다.
서울 도심 대부분의 지역 입주물량은 적은 편이나 잠실과 같이 입주물량이 많은 곳의 침체는 2년간 지속되고 있으며, 화성 발안이나 과천ㆍ판교 등지의 입주물량이 본격적으로 쏟아질 경우 밤에도 불 꺼진 집들이 더욱 늘어날 것이며 이는 가격하락세에 불을 붙이는 양상이 될 것이다.
전통적인 성수기인 가을 이사철에도 전세값은 일부 지역을 제외한 대부분의 지역은 오르지 않고 있으며 기존 재고주택 거래마저 뚝 끊긴 상황이다.
경기침체에도 투기꾼들이 부동산시장에 발 붙일 곳을 찾지 못하자 부랴부랴 서둘러 발표한 부동산 완화정책이 양도소득세와 종합부동산세 인하인데 특히 종부세를 사실상 안락사 시켜 서민들에게 재산세를 단 1원이라도 더 받으려는 꼼수는 국민들에게 큰 실망감을 안겨주었다.
정책을 하나씩 내놓을 때마다 시장은 오히려 역으로 더욱 더 침체되고 있다. 정부는 ‘줄줄이 사탕’식의 허탕 정책만 늘어놓을게 아니라 그들이 말하는 과거 정권의 잃어버린 정책이라도 손질하고 가꾸고, 버릴 것은 과감하게 버리는 정책을 펼쳐야 한다.
과거 가격안정에만 중점을 두었던 것과는 달리 서민들을 위한 임대주택을 늘리는 방안에 초점이 맞춰지게 될 시 기존 재고주택 거래는 활성화되고, 호가는 높아질 것이란 기본원리에서 착안한 것이나 주택보급률이 112%에 9%내외의 고금리와 가계수입 감소가 나타나는데 집값의 100%대출을 해줘도 집을 구입해 월급으로 이자도 못 낼 형편인데 선뜻 내집마련에 나설 사람은 없을 것이다.
말로는 장기적인 차원에서 사회취약계층의 주거를 안정시킨다는 취지이나 집값 급등으로 그동안 무게를 두지 못했던 부분을 중점적으로 마련하는 것과 같은 논리는 부동산 가격정책에서 주거복지정책으로 넘어가도 될법한 정책이어야 하는데 멀쩡한 그린벨트를 대거 풀어 임대주택을 짓고, 장기전세주택을 건설해 공급 늘리면 45만가구에 이르는 미분양 아파트는 영원한 미분양 아파트가 될 것이며, 입주아파트는 수개월 아니 수년이 지나도 불 꺼진 아파트로 전락하게 될 것이다.
공공부문 역할을 강화하는 데서 출발
서민들의 주거안정 대책은 공공부문의 역할을 강화하는 데서부터 출발해야 한다. 분양가상한제나 분양원가 공개 등으로 인해 민간부문의 공급이 위축되는 경우를 대비하는 동시에 내집을 마련하지 못한 서민들에게 내집마련의 기회를 넓혀주기 위해서는 공공부문의 공급을 확대해 나가야 한다.
공공부문의 공급을 확대하기 위해선 무엇보다도 택지확보가 가장 큰 관건이며, 부동산펀드 조성 등을 통해 민간부문의 자본을 끌어들이는 것도 시급한 과제다. 한국토지공사와 대한주택공사의 자금 조달에는 한계가 있는 상황에서 민간부문의 풍부한 유동성을 적극 활용해 저렴한 주택을 공급할 토지를 확보하겠다는 구상이나 임대주택을 짓는 인근지역 부동산은 하락 압력을 받을 수 밖에 없다.
과거 저금리가 아닌 지금과 같은 고금리 하에서는 기업의 이자부담이 컸고, 개인들은 경제침체로 가계수입이 줄어 내집마련이 몇 년씩 늦어진 것이다. 펀드 조성에 수십 명의 직원들이 득실거리며 매출 대비 인건비 비중이 너무 크다는 문제가 있고, 퇴직금은 배보다 배꼽이 더 크게 지출해 급기야 정부의 금융지원까지 받게 된 게 현실이며 일부 공기업도 매한가지다.
이게 모두 국민들의 혈세고 매년 잘못 거둬들인 세금은 상상도 못할 정도로 많으며, 실제 잘못 거둔 게 아니라 대부분의 선량한 국민들을 속여 사실상 갈취 및 횡령한 것이다.
공급 과부하 현상 점차 심화될 듯
수급의 불일치로 인해 집값이 2~3년 후 재상승할 것이라 했으나 결과적으로 그건 난센스였다. 2002년 6월 주택보급률이 100%에 이른 후 2005년 주택보급률은 105%였고, 2006년 107%ㆍ2007년 109%ㆍ2008년 112%이며, 미분양 아파트만 45만가구에 육박해 남아도는 집이 수십만 가구에 이른다.
1년에 지어야 할 집은 50만가구지만 매년 37~45만가구 정도는 지어졌으나 헐고 짓는 주택이나 개발로 헐어버린 15~25만가구 이상은 남아도는 주택이 되었다.
2005년도 주택보급량은 정부 발표 52만가구, 실제 55만가구, 2006년은 40만가구만 짓고 나머지는2007년으로 넘어간 상태이며 2007년ㆍ2008년 42만가구는 대부분 지어졌다. 2012년에 가야 주택보급률이 112%를 달성할 것으로 예상했지만 2008년 현재 112%이상으로 사실상 초과 달성한 상태이며, 2012년에는 주택공급이 불경기 인해 줄어 들더라도 최소 115%는 될 전망이다.
비단 수도권 버블세븐지역 뿐만 아니라 미분양 및 미입주 사태가 불거진 지역이 바로 ‘버블’이며, 지역적 버블이 전국 곳곳에서 극성을 부려 거품붕괴나 마찬가지인 주택시장이다. 공급이 늘어나게 된 직접적인 요인은 행정도시와 기업도시ㆍ테마도시로 인한 개발과 공공기관의 지방이전에 따른 개발지역 보상정책에 기인하는 바가 크다.
이제 날이 갈수록 지방뿐만이 아니라 서울을 포함한 전국 주택시장에 비상이 걸렸고 앞으로 공급과부화 현상이 일어날 것이다. 2001년부터 택지공급 과열현상이 2008년에도 이어지고 있으며, 택지개발과 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운 등 이름만 붙이면 추가되는 게 우리나라 부동산 정책의 현주소이다.
지방에 이어 수도권도 역전세난 우려 점차 확산
앞으로 그린벨트 해제지역의 임대주택 공급이 15%이상 가시화 된다면 넘쳐나는 집 문제로 역전세난은 전국 대부분 도시에서 이어질 것이며, 해가 가면 갈수록 더해질 것이라는 게 필자의 견해이다.
또한 우량 지역의 물건만을 골라 투자하겠다는 기대심리가 강하다는 것도 문제이다. 수급불일치에 따른 가격불안 우려가 더욱 커지는 이유는 공급부족이 아닌 수요부족에서 나타난다고 분석된다. 그렇지만 공급부족 사태는 사실상 2006년말 추석랠리 이후 대부분 종료된 상태다.
전국적으로 50여개 신도시와 500여개의 택지개발지구, 임대주택단지의 그린벨트 해제지역인 50곳 이상, 테마나 기업도시로 눈부시게 가시화 되는 30여개의 지역, 기타 200여개의 개발지 중 10분의 1이라도 개발만 된다면 택지공급의 불일치가 나타나게 될 것이며 이는 곧 공급과잉을 초래하게 될 것이다.
10년 전부터 신도시로 발표만 되었지 개발이 안된 지역이 전국 대도시 주변에 널려있다. 가중되는 주택공급이 문제가 되기 때문에 정부는 일시적으로 개발을 멈춘 것인데도 개발이 뒤쳐진 게 정부 예산부족으로만 생각하고 있다.
토지공사나 주택공사 및 지방자치단체가 언제든 마음만 먹으면 얼마든 개발할 수 있는 토지임에도 정부는 남은 가용토지와 예산을 어디에 어떻게 쓸지 모르고 허둥지둥 대는 것은 물론 미국발 금융 위기에 마치 솥뚜껑 보고 놀란 자라처럼 마냥 미루고 있는 실정이다.
과거 신도시나 택지개발지구를 개발만 하면 수조원의 이문이 남았었지만 최근 불황을 맞아 택지지구 공급이 위축되고 있는 추세다. 재건축 규제와 리모델링의 실효성 반감 등으로 공급물량 부족현상이 나타날 것이라고는 하지만 직접적인 요인은 서울 및 수도권 기존 시가지의 부동산 상승을 막으면서 개발 가능한 전국 모든 중소도시급 이하 개발지 시세를 3~30배정도 올리는 정책을 지난 정부가 폈기 때문이다.
정부 통계치를 있는 그대로 맹신해선 안돼
서울 도심 주택 공급규모는 2001년부터 연평균치 11만가구의 45%수준인 4만가구 정도였으나 현재 서울 인구 1100만명이 1000만명 정도로 100만명쯤 줄어 들었고, 약 40만가구가 살게 될 집이라 문제되지 않으며 매년 11만가구의 수요가 필요하지만 15만가구로 4만가구가 넘쳐나는 나는 현실임에도 자꾸 공급부족이라고만 한다.
매우 한심스러운 통계이며 전망이 아니라 말할 수 없다. 서울에 오피스텔이나 지하방ㆍ구옥은 지금도 남아돌며 수도권 역시 마찬가지다. 이는 오로지 편한 공동주택만을 거주 개념으로 생각하기 때문이다.
행정도시와 공공기관 이전으로 인해 추가 공급이 늘어나게 될 것이며, 시장침체와 재건축 사업부진 등이 수요를 감소시킨다는 건 어불성설이다. 수도권 2ㆍ3기 신도시, 인천 송도ㆍ청라ㆍ영종신도시 등 넘쳐나는 택지개발에 인구감소가 나타날 조짐마저 보이고 있으며 지방화 시대에 발맞춰 지방 대도시 주변 개발도 함께 이루어지고 있다.
하지만 무엇보다 가장 큰 문제는 정부에서 의도적으로 통계수치를 왜곡하고 ‘아전인수’격으로 해석한다는데 있다. 종합부동산세 등 이번 세제개편에서 나타난 정부의 대응 태도나 궁색한 논리는 비판 받아 마땅하다.
상황이 이러하기에 정부만을 믿고 허탕 부동산 정책을 마냥 기다리기보단 수요자 각자의 개인 재무상황에 근거한 현실적인 판단과 선택 그리고 행동이 그 어느 때보다 중요한 순간이다.
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