갱신요구로 연장된 전세계약, 해지할 수 있나요.

[변호사 김덕은]

갱신요구로 연장된 전세계약을 해지할 수 있나요.

문) 저는 광주 광산구에 있는 아파트를 전세보증금 2억 5천만원, 전세기간 2018월 10월 1일부터 2020년 9월 30일까지로 정하여 전세계약을 체결하였습니다. 저는 최근 개정된 주택임대차보호법에 따라 아파트 소유자에게 전세계약을 갱신하겠다고 요구하였고 전세계약은 갱신이 되어 지금까지 거주를 하고 있습니다. 그런데 저는 최근에 제가 다니던 직장에서 서울로 발령통보를 받았습니다. 저는 광주에서 생활을 정리하고 2021년 1월 1일자로 서울로 이사를 해야 하는데 전세계약을 해지하고 전세보증금을 반환받을 수 있나요.

답) 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 있고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나 개정전 주택임대차보호법으로는 임차인의 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 않다는 지적들을 반영하여 2020년 7월 31일 주택임대차보호법의 개정이 있었습니다.

개정된 주택임대차보호법의 주요내용 중 하나가 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하여 1회에 한하여 임차인이 2년동안 임대차기간을 연장할 수 있도록 한 것입니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하게 되면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약이 된 것으로 보고 이때 갱신되는 임대차의 임대차기간은 2년이 됩니다. 따라서 모든 조건이 동일하게 계약기간만 2년동안 연장이 되는 것입니다. 귀하의 경우 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사하였으므로 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차기간이 2022년 9월 30일까지 연장이 된 것입니다.

그러나 개정된 주택임대차보호법은 상가임대차와 달리 계약기간이 2년 연장되었다고 하면서도 임차인에게 해지권을 인정하여 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다. 개정 주택임대차보호법은 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 묵시적 갱신의 경우 계약해지 조항을 준용하도록 규정하고 있는 것입니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제4항)

주택임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 임대차의 존속기간은 2년으로 보는 묵시적 갱신을 인정하고 있습니다. 다만 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 해지통지를 받은 날부터 3개월이 자니면 임대차 계약의 효력이 발생을 합니다.(주택임대차보호법 제6조의2)

개정 주택임대차보호법은 계약갱신을 요구한 임차인도 묵시적 갱신에서의 임차인의 해지권 규정을 준용하여 언제든지 연장된 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있는 것입니다.

따라서 귀하의 경우 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 귀하의 임대차기간이 2022년 9월 30일까지 연장이 되었지만 귀하는 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고 귀하의 해지요구가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지가 되므로 임대인에게 전세보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은