|
부동산 뱅크 싸이트 에도 아래 내용의 글을 올린 장본인 입니다.현재 저는 아파트,주상복합 개발사업 시행을 꿈꾸는 사람이기도 하지요..저는 현재 서울에 거주합니다..당시 동생이 일산에 아파트 매수하려는걸 제가 말리고 행신동에 사라고 했습니다..이유는 당연 교통입지.쾌적한 주거환경,향후 개발이슈가 너무 많고 투자가치가 많다는 겁니다...또한 서울에 준하는 천혜적인 입지 조건에 교통,상업,생활기반 시설들이 보기좋게 들어올 지역이고, 향후 상암타운과 용산랜드마크 타운으로 뻗어가는 도심프로젝트의 활로라는 것입니다...
제가 행신에 대한 나름대로 생각한 분석등 이유는 아래 내용을 참조하시면 될 것입니다. 먼저 행사사 회원님께서 무조건100% 제 말을 믿지 말라는 것이고, 다만 저와 같이 Partner로 일하는 여러 개발시행하는 사업자,개발사업(PM)전문가,금융관련전문가등 발설한 것을 토대로 글로 전하고자 올리는 겁니다.
특히.파주,일산신도시는 서울에서 아주 많이 벗어나 있습니다.행신은 말이 경기도 고양시지 한강 아래 서울 강서구 하고 다를바 없는 서울과 접한 경기권의 핵심지역입니다. 인구가 서울,경기 기타 수도권에 지속적으로 많이 유입되다 보니 대부분 일터가 서울 도심권,강남에 많이 포진되어 있다는 것이죠. 또한 일산은 땅값이 신도시(생활,상업기반시설 반영)라는 타이틀만 믿고 단순 호수공원,킨텍스등에 갔다 부쳐 오를대로 올라 설령 땅이 있다고 해도 아파트 개발사업을 꺼린다는겁니다.. 다 아시겠지만 땅값이 비싼만큼 분양이 힘들고 어렵다는 겁니다.그만큼 지역적 가치.즉 地價에 명분이 될만한 사유가 있어야 한다는 겁니다.
행신에서 일산까지 일산사는 사람들은 차로10분 이라고 하는데 한마디로 어불성설 입니다.행신무원,소만,샘터마을에서 화정역까지 마을버스로 몇분입니까.10분정도 걸립니다. 개인사업자,자영업자는 시간적으로 여유있게 활동 할수있는 사람이면 그 어디에서 살아도 상관없지만,기업체,일반회사 규정을 중요시 하는 샐리리맨,세일즈맨들은 그렇지 못하다는 겁니다.
서울.경기수도권에 거주하시는 직장동료나 지인들께 냉정하게 물어보세여...당신 파주하고 가까운 일산에 살래 아니면 서울과 상암과 접한 행신 살래 같은 가격이면 결론은 투표수입니다.하지만 조사한 결과 행신에 살겠다는 사람이 대다수 였다는 것입니다.여러모로 개발이슈및 아파트가격 상승에도 시너지 효과가 크므로 동생에게 행신동을 적극 추천한거죠.모든 개발사업이나 재테크는 사전에 면밀히 시장조사등 꼼꼼히 체크한後 자기가 발굴한 지역에 유동자금을 투입함으로써 최소의 투자비용으로 최대의 수익을 극대화 한다 생각합니다..
모든 아파트,주상복합 프로젝트 개발시행은 개발 사업가에 따라 움직 인다는 것입니다..개발 사업자끼리 단합해서 일산에 아파트 앞으로 추진하지 말자하면 일산시장은 죽습니다. 그반대로 행신,화정,화전에 개발사업자들이 진행하거나 장난치면 무섭다는 겁니다. 지역의 지가의 가치를 올리는 주된 요인은 주로 부동산큰손,개발꾼,사금융,기타 금융기관 라인들입니다.향후 개발 호재가 충분한 땅만 있다면 가능합니다.이번 행신 SK뷰도 분양 한몫을 했으니까요..결국 시행사 대명건설이 행신동 아파트값 상승에 상당히 기여 했다고 해도 과언이 아닙니다.(우리 같이 한번 생가해 보자구여..)
그럼 본격적으로 말씀 드리겠습니다.행신지구->화전지구,수색상암->서울도심 이건 흉내 낼수도 없고 엄청난 서북부Project 사업 입니다..다시 말씀 드리자면 화전지구 토지 시세가 평당500-600입니다.주공,토개공,도시개발공사에서 보상하면 평균700-800정도일거구요.시행사가 붙는다면 아마 평당1000만원 이상 부를수도 있다는 것입니다.
결국 시행사가 아파트 사업을 했을時 시공사 선정을 어떻게 해야 하느냐가 제일 중요한 숙제입니다.예를들어 1군 중견 시공사 신일(해피트리),우남,우림,신창건설,신성(미소지움),이수건설(브라운스톤)보다는 1군 상위 타이틀 건설사 SK View, 쌍용,삼부(르네상스),경남(아너스빌),성원,벽산건설 정도 아닌가 생각합니다.그러하다 보니 국가공기업,주택공사,도시개발에서 분양하는 택지개발 공급 아파트보다 무려30%-50%이상 비싸다는 것입니다.
우선 제가 보는 상식하에 행신동 전용면적 18평-25평 기준으로 계산해볼게요 현재10년 다되가는 아파트가 행신지구에 많이 있을겁니다.현재 평단가는 잘모르고요 25평아파트 시세 1억8천에서 2억정도 간다고 했을시.상암2지구,덕은동,화전지구 일대는 現 택지개발로 주공및 도시개발공사 에서 분양한다 면 과연 어느정도 하겠느냐 하는겁니다.
예를들어.주택공사 토지매입 평당600만+건축비,철거비400만+사업승인에 관련된 교평,환평,지구단위및 분양승인까지 비용을200만 잡아도 1200만원입니다.아주 미니멈으로 한거죠(입주시까지 프리미엄(fee)은 잠자고 있을가요 계속 오르겠죠)
그럼 대형1군시공사나 1군 Big 초특급 시공사(포스코,대우,삼성,대림,GS,현대산업)가 아파트사업 참여했을시 얼마에 분양할가요.시행사 지주작업 토지대평균 900만+건축비500만+사업제반비용200만)단순 1600만입니다.
은평뉴타운1400-1500 이상,인천 검단신도시 1000-1200정도,파주신도시 1300-1400 이상 분양합니다.물론 주공,도시개발에서 택지공급 분양은 약간 저렴할뿐입니다.땅은 거짓말 안합니다.건교부에서 개발지역 한번 흔들면 어떻게 되죠 당연히 지가 상승하면 기존에 토지물량 분양시세 잡아놓았던 계획이 다시 바뀌겠죠,물론 민간 개발업자는 정부택지공급 기준가를 이리저리 눈치보면서 살짝 올린다는 겁니다.
행신동SK뷰 이번에 평당1500만원 이상 분양한걸로 알고있습니다.당시 토지매입비 평당600-800사이라고 하더군요.위에 상황하고 비추어 볼때 답이 나온다는 것입니다.(토지대금800+건축비400만원+기반시설분담금,사업제반비용200만원이면 1400만원 분양가입니다.근데1500-1600에 왜 분양했을가요.
기업은 장사입니다.장사꾼에 있어서 수익이 안난다면 그건 사업가라고 말씀할수 없을 뿐더러 프로 경영인은 경기탓하고는 무관한거죠.파주신도시 1300만원이상이면 행신은1500만원 이상 해도 당연히 수요자는 몰리게 마련이죠.누구에게 물어봐도 인지상정이라는 것입니다.)
행신동 SK건설 View 사업진행하기 前에 설명을 제 나름대로 생각한 시나리오를 전하겠습니다.시행사 대명건설에서 지주들에게 계약금10% 걸고난후,나머지는 금융기관에서 PF대출로 지주들에게 중잔금 지불하게 되는거죠.
어떤 지주는 100%보상가로 어떤 지주는 아파트 대물로 달라 할것입니다.그럼 사업참여 금융기관에서 분양기간까지 本Project financing자금으로 사업성보고 대출합니다.그럼 상대적으로 분양이 빨리 되면 그만큼 시행사 사업기간(분양성공) 이자비용이 어떻게 되겠어여.당연히 이익이 되는겁니다.여러가지 면으로 시행사 사업수익으로 인한 고양시에 세금및 기부체납하고, 고양시에서는 그돈으로 재정설계를 기반을 구축으로 고양시민들 잘살게 해줘야 합니다.
결국 아마 고양시 행신동 주민들 Sk뷰 금융기관이 어디인 줄은 아실겁니다.저는 어디 금융기관인지는 모릅니다.금융기관에서 개발사업時 대출 파이낸싱 자금은 시행사인 대명건설 보고 준게 아니라 결국 Sk건설 지급보증으로 시공하는 결과이죠.결국 시공사보고 사업한다는 겁니다.(그만큼 브랜드 파워가 무섶다는 얘기입니다.)
시행사는 주로 밑바닥 작업하는 겁니다.[지주작업,투자자유치한 사람잘되면 대박이지만 안되면 어떻게 될가요.한마디로 엿되는 꼴이죠. (소위알박이 해야 다른 시행사가 깝죽못하죠 정보나가니가요 이 사업이 얼마짜리인디 개인별 인생역전 드라마입니다]인허가,지구단위,설계,마케팅,사업승인,분양승인)시공사는 시행사 사업계획서,건축설계,수지타당분석을 근거로 사업성,분양성 검토後 시행사와 시공사간에 도급계약을 끝으로 마무리 된다는 거죠.말그대로 시공사는 앉아서 돈버는겁니다.어느 사업이든 Risk가 있게 마련이죠.분양안되면 어떻게 될가요.시공사 하청들 월급,자재비등 기타 비용 결국 손실이 된다는 겁니다.
행신동 이번에 SK뷰가 잘해서 분양이 잘되었나요.아니죠 그건 파주한라비발디가 있었기에 어부지리 격으로 운이 따른겁니다.향후10년뒤 행신,화전이 일산보다 더 발전되리라 생각하네여.저는 고양시민 아니구요.고양시에 무진장 관심이 많습니다.또한 고양시에 아파트 개발사업하는게 꿈이구요.솔직히 저는 일산살려면 분당에살고,성남에 살바에는 행신,화전에 사는게 낫죠.
결국 행신기존에 있는 25.7평이하 화전지구 그린벨트 완전히 풀리는 동시에 택지개발 공시하면.아파트가격이 상승되는거죠.결국 수혜지역이 된다는 겁니다.단순 계산해도 답이 나온다는 것입니다.개발이슈가 없으면 복도식,계단식이 상관있지만,개발이슈가 많으면 결국 복도식,계단식 별차이가 없을거라 생각드네여.
행신지구 아파트가 향후 많이 오르는것은 화전지구에 영향이 상당히 반영될거라 사료됩니다.결국 화전지구는 아파트가 들어올수 밖에 없습니다.시행사는 감히 건들지 못하죠.왜냐 지주하고 시시비비 하다가 결국에는 사업자금 다 까먹죠.하지만 주공,토개공,도시개발 이야 돈이 겁나게 많으니 한방자금으로 쏘니까요.결국 개발사업은 정부지원이나 돈이 있어야 사업할수 있다는 기반이 다져 진다는 얘기입니다.
또한 제가 말씀드리면.리얼하게 표현하게 아닙니다.사실 그렇게 됩니다.인간을 놓고 볼때 수색상암이 발이면 화전은 허리입니다.그럼 행신은 뭐가 될까요.당연히 머리겠죠.그럼 말씀드릴겠습니다.
분당개발붐 일어날때 판교계속 그린벨트로 묶여있었다는 사실 잘 아실겁니다.왜냐 정부에서 판교를 개발한다는 사실을 계속 사실무근이라고 했습니다.투기바람 막을려구요.특히 한국사람 엄청 단순하거든요.정부말만 믿으니까요.우리가 학교공부할때 단순하게 말씀드리면 공식없이 수학문제 푸나요.아니죠.그건 그과정이 있어야 한다는 겁니다. 모든 개발사업도 기획->과정->결론이 있듯이요.
요즘 나라 경제 시장이 어떤지 아실거라 생각듭니다.땅거지들도 속속히 늘어나면서 땅만 많아도 돈이 없는게 땅거지 입니다. 또한 시장경제가 침체되어 청년실업자,장기실업자가 늘어나 금융권 대출로 인한 가계부실이 늘었다는 것입니다.
현재 경기수도권 아래 지방광역시,기타지방균형도시,행정,개발도시냐 등등 그래도 현재 어떻습니까,너도나도 부동산가격이 오르고 지방쪽은 인기가 저하되니 당연히 서울,수도권으로 인구가 계속 유입되는 현상입니다. 생활경제지수가 얼음처럼 얼어 있으니 거기다 가 한술 더떠 아파트값이 폭등하니 서민들은 죽을 지경이겠죠.TV에서 보니 아파트 거품빼기라는 무슨 카페가 생겨 청와대.건교부,재경부에 엄청난 네티즌 항의가 불보듯 엄청나다는 것입니다.
특히 대한민국 부동산은 어쩔수 없이 올라가죠 땅덩어리는 인구와 밀접한 관계가 있으니까요.어느 나라든 마찬가지 입니다.
그러면 인구대비 땅은 좁고 그럼 어떻게 정부에서 대책마련을 하겠습니까! 금융기관에 자금난을 해소하는 것은 당연히 돈이겠죠.그럼 인구밀집지역에 해소난은 뭐죠.당연히 주택난이겠죠.기타 지방에도 땅이많습니다.하지만 괜히 일벌리고 나서 분양안돼면 어떻게 되나요 그냥 사업망하는 겁니다.
인간들이 서울,수도권 인기있는 곳으로 돈이 좀 들더라도 계속 올라오니까요.그래서 그나마 서울 경기쪽에 특별지인 보유땅도 많은 화전이나 또하나 생각한다면 구리를 찍을수 있다는 것입니다.
특히 화전지구 일대 설령 그땅이 돌땅이래도.개발가치있는 땅을 그냥 정부에서 가만히 있을까요.(그옛날 현대 정주영회장도 서산간척지를 잘 활용했음)일반 개발시행사도 그사업 할려고 목숨거는데.정부기관에서 잘활용만하면 엄청난 돈이 되는 사업인데.애당초 사업진행 절차를 안밟았다면 화전역은 애초 포함을 안했을겁니다.상암지구,화전지구,행신지구,능곡지구로 인한 도미노 Project라는 거죠.결국 사업제반에 대한 모든 이익은 고양시가 가져간다는 얘기입니다.
제가 다시한번 거듭말씀드리면 시장 경기가 안좋을때 주택사업및 돈장사 하는겁니다.정부에서 택지를 싸게 매수해 분양가 높인다음 분양수익을 얻고,재경부에서는 그것을 활용해 담보대출로 두번장사한다는 거죠.거기에 관련된 세금으로 불우한 서민,이웃,노동자 체불임금,장기실업장려금 기타등등 구제해주고.결국 욕도 먹지만 또한 욕도 안먹습니다.
특히.장애인,기초생활수급자,어려운이웃들은 현재 정부한테 뭐라고 하는지 아시나요.주택임대사업 해줘서 고맙다고들 합니다.말은 주택임대사업이지만 특히 서울 변두리 다가구,다세대 왜 매입하는줄 아시죠.2마리 토끼를 잡는겁니다.하나는 슬슬싸게 땅을 매입해서 나중에 재개발,뉴타운 등등 지역균형개발 시킨다는 전제조건하에 비싸게 분양수익을 얻는 것이고,둘째는 그수익으로 조그마한 임대아파트 지어서 환심을 얻는다는 것이죠.결국 분양대상자의 돈이 어려운 서민들에게 "십시일반" 혜택이 된다는 것입니다.
요즘 보면 재미있더라구요.주택공사에서 슬슬 서울 뉴타운,재개발등 약간 벗어난 외부 변두리 지역에 세대수좀 있는 단독,다가구 야금야금씩 매입한다는 중개업자들 말입니다.
저를 비롯 개발사업하시는 위의 내용을 공유한다는 뜻에서 말씀드리는 겁니다.前에 군부정치 때는 독단적으로 했지만 지금은 국민눈치를 봐야하는 정부이니까요.아마 주공,토개공,도시개발공사 화전지구일대 상암지구토지 기존에 아주싸게 매입해 보유하고 있거나 100-200만원이하에 매입한 땅들 엄청 많을거라 생각합니다.하지만 현재 행신지구에 토지는 거의 없을거라 사료됩니다.이미 누군가가 매입했다고 볼수 있거든요.있다면 기존에 단독,다가구주택 보유자 상대로 지주작업해서 개발사업하는거 아니면여.
단순하게 생각해보세요.토지매입비+사업진행절차비용-(분양원가)=분양수익이 나오겠죠 그럼 그 수익으로 뭐할까요
또다른 임대주택명분이라는 조건하에 서울에 다가구매입하거나.지방에 값싼 토지매입해서 사업하겠죠.모든 정책사업은 비례하는겁니다.예를들어 철도공사나 도로공사,지자제사업 대형종합운동장,대형문화시설등 어디 사업하면 주택공사,도시개발공사는 따라간다는 겁니다.(정부기관,철도공사,도로공사가 닦아놓았던 자리에는 주택공사가 지나가게 마련인거죠 여러분께서 잘생각하시면 이해가 갈듯)
요즘 분양원가 말이 많은데요.그럼 왜 부동산만 원가공개하나요.대기업 자동차,전자제품도 공개해야지 다같은 고정자산 아닌가요.진자 답답한 말이에요.땅값에는 원가가 없습니다.분양원가 매입 땅값에 사업진행비용 합치면 분양원가에요.분양가에 40%-60%가 제한게 분양원가 아닌가 하네요.(분양원가 그때그때 달라요,분양원가의 가장 큰 핵심포인트가 땅매입가입니다.여러분께서 연구하시면 대략산출가능)
요즘 해외불법 건설노동자들 임금싸니가 좋죠.거의가 인건비에요.건축재료비 얼마안해요.여러분 착각하시면 안됩니다.아파트1군시공사가 직접건설하는거 아닙니다.도급은 거의 하청입니다.대기업 브랜드로 시공약정해야만 분양이 잘되니까요.단지 사업시행부터 건축책임감리.책임준공,책임하자보증한다는 차원이죠.
또한 1군시공사마다 공사비는 다릅니다.시공사의 최고 수익은 주로 건축공사비에서 돈을 번다는거죠.예를 들어 500세대이상 건축연면적(지하보일러,주차장,거주공유면적) 30,000평정도 가상시*건축비4백만원만 잡아도 얼마죠 1200억입니다.그럼 주택공사에서 분양하는 아파트는 보통 평균1000세대 정도 잡으면.엄청난 수익이 발생하는 겁니다.
결국 시행사는 입지조건이 좋은 땅을 값싸게 잘 매입해야하지만,건축설계 또한 잘해야 수익을 얻을수 있는겁니다.시공사는 그땅을 잘 포장해야 분양이 잘되겠죠.결국 정부나 고양시는 사업수익에 대한 세금을 거둬들이잖아요.결국 자선사업이 아니라는거죠 엄청난 공익사업이겠죠.결국 누군가는 그아파트에 사고팔고하면 당연히 세금이 반복되죠.주거부동산이 없어지지 않은 이상 말이에여.자기네 지역사회 개발해 준다는데 마다할 시,구청,군청은 없을겁니다.오히려 세금을 거둬들이기 위해서래도 고양시 자체에서 죽을힘을 다해 개발할려고 애를 쓸겁니다. 안하면 똘아이죠 손안대도 코푸는 사업인데..회원님들 건승하시길...
| 
