[상가임대차법] 묵시적 갱신으로 인한 일정금액 초과임대차에 대한 법리
【질 의】
<최초계약>
계약기간: 2015.3.5 ~2016.3.4 (1년)
보증금: 금3,000만원 /월차임: 금210만원 (환산보증금 2억4천만원)
특약: 갱신 계약시 월차임 10만원 증액키로 함
<갱신계약>
계약기간: 2016.3.5 ~2017.3.4 (1년)
보증금: 금3,000만원 /월차임: 금220만원 (환산보증금 2억5천만원)
<묵시의 갱신>
계약기간: 2017.3.5 ~2018.3.4 (1년)
보증금: 금3,000만원 /월차임: 금220만원 (환산보증금 2억5천만원)
질의1)
사례와 같이 기존에는 상가건물임대차보호법의 적용대상에서 갱신계약시 환산보증금이 초과된 경우도 여전히 상가건물임대차보호법의 적용을 받게 되는지 여부?
질의2)
사례의 경우 묵시의 갱신이 이뤄진 후 임차인이 임대인에게 임대차 해지통고시 상가건물
임대차보호법 제10조 5항 또는 민법 제635조 2항 중 어떤 조항을 적용하는 것이 타당한 지 여부?
【답 변】
[상가건물 임대차보호법]
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② (생 략)
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10
조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
[상가건물 임대차보호법 시행령]
제2조(적용범위) ① 상가건물 임대차보호법 (이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서“대통령령으로 정하는 보증금액”이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시: 4억원
2. 수도권정비계획법 에 따른 과밀억제권역 (서울특별시는 제외한다): 3억원
3. 광역시( 수도권정비계획법 에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),
안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원
4. 그 밖의 지역: 1억8천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.
○ 상가건물 임대차보호법 제2조제1항에 따라 본 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 같은 법 시행령에서 정하는 보증금액 이내의 범위의 임대차인 경우만 원칙적으로 적용됩니다.
가. 질의 ①에 대하여
○ 묵시적 갱신에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조제4항은 같은 법 제2조제3항에 따른 초과임대차의 적용범위에는 포함되지 않으므로, 초과임대차의 경우에는 상가임대차법상 묵시적 갱신 조항은 적용되지 아니하고 민법 상 묵시적 갱신 조항인 제639조가 적용된다 할 것입니다.
○ 따라서, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아야 하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조제4항에 따라 1년의 기간이 아닌, 민법 제639조에 따른 전 임대차와 같은 기간의 임대차계약이 체결되었다 할것입니다.
나. 질의 ②에 대하여
○ 적어주신 내용에 따라, 상가건물 임대차보호법 제10조제5항은 같은 법 제2조제3항에 따른 초과임대차의 적용범위에는 포함되지 않으므로, 초과임대차의 경우 해지통고 시 상가임대차법상 해지규정은 적용되지 아니하고 민법 상 해지통고 규정인 제635조가 적용될 것입니다.