안녕하세요.
2023년 부자되기 목표를
갖고 있는
'2023 부자갱호' 입니다.
(송사무장님이 아이디의 중요성을 강조하셔서
좋은 아이디로 바꾸고 싶은데
적당한게 떠오르지 않네요 ㅜㅜ)
오늘은
광명뉴타운 5구역 재개발
매수기를 적어봅니다.
2020년 재개발 재건축 강의 수강, 그러나 매수 실패...
저는 작년에 ★재아님★의 「재개발 재건축 강의」를
온라인으로 수강하였습니다.
재개발, 재건축이 뭐가 다른건지
사업절차(?)가 있는줄도 모르고
그냥 아무것도 모르는 백지상태에서
수강을 하고
재개발, 재건축에 대해서
공부하면서 재재 세상에 대해서
알게 되었습니다!
★재아쌤★께 감사의 말씀을 드립니다.^^
강의 수강 후,
재개발 물건을 갖고 싶어서
노량진, 신림재개발 등 네이버 부동산 통해서
전화문의도 해보고,
노량진은 실제로 임장도 다녀와 봤는데요.
금액대가 높아서...
매수가 쉽지 않았네요 ㅜㅜ
https://cafe.daum.net/happy-tech/Qxmb/1833?svc=cafeapi
▲ 작년 7월 뉴타운 임장기 (거의 1년 전이네요)
광명뉴타운도 알아보기는 했는데,
2구역 매수를 고민하였는데
확신이 들지 않아서 선뜻 결정을 못하였고
그냥 그렇게 시간이 흘러가버리고 말았더랬죠.
당시 저의 상황은
일시적 2주택인 상태였습니다.
종전 주택을 전세로 놓고 현재 주택에서 거주중인데,
종전 주택을 비과세로 매도 하고,
그다음
현재 거주중인 주택도 매도(또는 전세)하고
실거주는 전월세로 이동하여
투자자금을 마련하여 재재물건을 매수하고자 하였습니다.
그런데 매도가 마음데로 잘 안되어서
투자금 확보도 안되었고
종전주택매도 ▶ 현주택매도 ▶ 재개발 매수 ▶ 전월세 실거주까지
이어지지 못했습니다.
2021년 재개발 매수에 다시 도전하다!
그러던 중,
2021년 2월에 종전주택을 매도계약하게 되었습니다. (잔금은 5월)
계약기간이 남아있는 세입자를 일부비용을 들여
내보내고
새로운 매수인이 새로운 전세입자를 구하여 매수하는 계약이었습니다.
그렇게 일시적 2주택 비과세 매도를 하게 되었습니다.
그 다음으로는 현주택 처분인데
이때 고민이 많았습니다.
매도? 전세?
현재 아파트 시장이 상승장이라서
매도를 했는데, 더 올라간다면
분명 두고두고 아쉬울 것 같았습니다.
특히 와이프가 종전주택 매도 후 4개월 사이에
실거래가 1억이 올랐다며
두고두고 말을 하니 더욱이 매도하면 안될 것
같았습니다.
(종전주택은 비과세 기한 때문에 부득이 매도하였음)
또한 급매로 매도하면 더 아쉬울 것 같았구요.
그래서 고심끝에 전세를 놓기로 하였습니다.
매도보다는 전세놓는건 더 수월할거라 생각했습니다.
전세가 귀하니까요!
그렇게 방향을 정하고
재개발 물건을 알아보는데
현 거주지역에서 너무 벗어날 수 없어서
서울 서남부권 중심으로 살펴봅니다.
그중에서 제일 적합해 보이는 것이
'광명 뉴타운'이었습니다.
그런데
1년 사이에 프리미엄이 많이 올랐네요ㅜㅜ
작년에 샀으면 더 좋았을텐데
너무 후회도 되고 아쉽기도 했습니다.
하지만,
저는 대체주택 특례조항을 이용하여
현주택 + 재개발 입주권 매수하여
비과세 전략을 취하기로 결심하였습니다.
https://blog.naver.com/olpark01/222133364924
▲ 위 내용중 '사례 2번'을 적용하였습니다.
그런데!
1주택이 있는 상태에서
재개발 물건(빌라)를 취득하게 되면
두번째 주택취득이 되어
취득세가 8.8%가 되는게 아니겠습니까??
(취득세가 너무 합니다)
그래서 또 알아보니
멸실 후 취득은 토지분 취득으로써
취득세 4.6%라고 합니다.
거의 절반 가까이 줄어듭니다.
또한 광명은 구역이 많은데,
어느구역이 좋을지
사업단계, 준공시기, 프리미엄
단지배치도, 구조도, 실투자금액,
분담금 분납조건 등을
고려하며,
네이버 부동산, 블로그를 모두다 뒤져서
엑셀로 정리하였습니다.
그리고 저에겐 '광명 5구역'이 적합하다고
결론을 내렸습니다.
그래서
광명뉴타운 부동산 십여군데
전화를 돌려서
"광명 5구역 관리처분 이후 입주권 매수하고 싶은데,
단, 멸실 후 잔금조건으로 하고 싶습니다.
가능한 물건 있을까요?"
문의를 드렸습니다.
어떤 부동산에서는
"(알아보지도 않고)누가 그렇게 해줘요~ 잘 안해줘요"
"한번 알아볼게요~ (잠시후) 그런 물건 없네요"
"있기는 한데 5월말 잔금조건이에요"
(저는 현주택을 전세놓을 시간이 필요해서 5월은 불가)
그러다가....
딱 2개 부동산에서
가능하다고 연락이 왔습니다.
제 조건을 맞춰주겠다는 매도인이
2명있었습니다.
하나는 권리가액이 높고, 프리미엄도 높았고
다른 하나는 권리가액은 중간정도이고, 프리미엄도
약간 더 저렴했습니다.
(상대적으로 저렴한거지, 객관적으로는 비쌉니다
ㅜㅜ)
그래서 제 자금상황을 고려하여
후자의 물건으로 결정을 하였고,
당일 바로 계약금 이체하고
다음날 광명부동산에 가서 매수계약 체결하였습니다.
왜 재개발 물건을 매수하였는가?
저는 현재 육아로 인하여
외부로 시간내서 임장활동이 어려운
상황이었습니다.
(주말에 임장가시는 분들
너무 부럽습니다)
경매물건은 많이 조사하고, 검토하고
부동산도 들르고 해야하는데
그럴 여건이 안되어서
속상하기도 하고, 고민도 되었습니다.
그런데
그냥 그렇게 아무것도 안하고 시간만 흘려보내려니
너무 시간이 아쉽고 답답했습니다.
그래서 임장을 가지 않더라도
할 수 있는게 무엇일까... 고민하다가
재개발 매수를 결심하게 되었습니다.
재개발 초기~중기단계의 경우에는
임장이 필요하지만,
관리처분까지 난 후반기 단계의 경우에는
곧 철거를 할 것이고
감정평가, 조합원분양가 등등
대부분의 내용이 확정된 상태이기 때문에
반드시 임장을 가지 않아도
원하는 정보를 방구석에서 취합할 수 있었습니다.
재건축의 경우,
실거주를 해야하는 조건이 있는데
당장 현주거지를 떠나서
새로운 지역에서
아이들을 데리고
몸테크할 자신이 없었습니다.
그래서 새로 이사가는 전세집도
같은 단지내로 이사 갑니다.
광명 5구역 완공 시기까지
약 4년간 더 이곳에서 거주할 예정입니다.
자금조달 방법은 어떻게 하였는가?
광명재개발 매수를 위해서
특히 자금조달계획을 잘 세울 필요가 있었습니다.
현금이 넉넉하면 그냥 매수하면 되겠지만
저의 경우는 현 거주중인 집에 묶인 돈을
빼내서 투자금으로 모아야 매수할 수 있었습니다.
위에서도 살짝 언급하였지만,
1. 종전주택 매도차익
2. 신용대출(마이너스통장 포함) 1억원 이내 가용
3. 현주택 전세 놓기 (전세금 가용)
4. 전세갈 집 구하기(전세자금 대출 신청)
(마음 같아선 월세로 가고 싶었지만, 마땅한 물건이 없었네요)
이렇게 하여
가용자금을 모두 끌어서
광명뉴타운을 매수하였습니다.
다소 무모하다고 보여질 수도 있겠지만,
재개발/재건축은 분산투자가 아니라
가용자금을 모아 집중투자하는 것이라 배웠습니다.
4년 후 좋은 결과가 있을거라 믿고 도전하였습니다.
광명 5구역의 이슈 : 평형변경 신청
광명 5구역은
이슈사항이 하나 있습니다.
바로 '평형변경 신청'을 하는 것입니다.
작년 평형접수 및 배정을 하였는데,
많은 조합원들이 문제를 제기하여
금년 6~7월에
평형변경 접수를 합니다.
이 사실은 매수전부터 알고 있었고
그렇기 때문에
광명 5구역을 선택한 이유도 있습니다.
네, 맞습니다.
바로 평형변경 신청 도전입니다.
지금 배정받은 타입보다
더 좋은 타입으로 넣어보려고 합니다.
될 수도 있고,
안될 수도 있지만,
손해는 아니기 때문에 도전해봅니다.
(단, 결과에 따라서 이익의 크기가 달라집니다.)
조만간 매도인과 만나서
평형변경 신청서 작성하고
넣으러 갈 예정입니다.
결과가 잘 나오면 좋겠네요^^
행크가족분들에게!
여기 오시는 행크 가족분들
모두 경제적 자유를 위해서
열심히 노력하고 계신것 같습니다.
그런데
본인의 여건이 되서 열심히 활동할 수 있는 분도
계시고
그렇지 못한 분들도 계실것입니다.
저도 마음같지 않은 환경 탓을 해보기도 했지만,
그런다고 달라지는 건 없지요
(다들 아시죠?^^)
그래서 저는 제가 할 수 있는 것을 찾아서
최선을 다해서 해보았습니다.
여러분들도 현재 환경이 100% 만족스럽지는
않을지라도
분명히 할 수있는 것들은 있을 것입니다.
찾아보셔서 하나라도 더 해보시면
좋을거에요.
저도 매일 행복재테크 / 사업의 신 카페 글 3개 이상씩 보고 댓글 달기를
목표로 꾸준히 해보려고 합니다.
송사무장님이 늘 말씀하시듯이
"열심히 카페활동하면 인맥도 쌓이고 서로 돕고 도와주는 관계를 만들 수 있다"
라고 말이죠!!
행크 가족여러분 모두 화이팅입니다^^
긴글 읽어주셔서 감사합니다!
육아중인 저랑 비슷한 상황이라
고충이 이해가서 더 축하드립니다!
평형변경, 매매도 방법이란걸 배우고 갑니다.
네~~~ 육아로 인해 몸이 자유롭지 못하지만. 주어진 환경에서 할 수 있는걸 찾아보면 좋을 것 같아요^^
부자갱호님...... 진~~심으로 축하드립니다!!!!!!!!!
마이온님~~ 축하해주셔서 감사~~~합니다!^^
부자갱호님 열정에.. 감탄에 감탄을 더하네요.. ^^ 와우~ 므찌세요.. 오늘도 잘 배우고 갑니다.. 내일 새벽에 뵈어요 ㅎㅎ
아~ 저희.. 출첵 네이버로 이제 이사해야 하는 거 아닌가요~ ㅎ
때라쏭님~~ 응원의 말씀 감사합니다!^^ 내일부터는 네이버에서 새벽기상 화이팅입니다~!^^ ㅎㅎ
재재강의를 안 들어봐서 잘 모르겠지만 임장 다니기 부담스러운 사람한테 재재물건이 좋다는 팁을 알겠되었네요^^ 성투하세요~~
네~~ 제 상황에서는 그당시 최선의 선택이었다고 생각합니다. 각자의 상황에 맞는 투자방법이 있는 것 같아요. 재개발/재건축, 분양권 같은게 시간이 부족한 사람들에게 맞는거 같아요. 화이팅입니다~!^^
부자갱호님 안녕하세요~ 재개발 관련 글을 보다가 정독하게 됐습니다.^^ 육아로 자유롭게 나가기가 어려워 재개발을 시작하셨다하셨는데, 물건 하나 매수하기 위해 그 구역에 몇 번 정도 임장을 가셨는지, 한번 갈 때마다 시간은 얼마나 투자하셨는지 궁금합니다! 저도 9개월차 쌍둥이 육아 중이라 임장가는게 큰 부담이어서 궁금합니다ㅠ 얼집 보내면 가능할까요?ㅠㅠ
재개발은 진행 단계가 있는데요. 제가 본 물건은 관리처분 난 물건이어서 굳이 임장을 갈 필요는 없었어요. 이미 감정평가, 조합원 분양가 등이 다 나와있어서 부동산 문의나 인터넷 검색만해서 정보를 취합하고 프리미엄(피), 실투자금, 이주비대출은 얼마나오는지 등등 검토해서 물건 결정했어요. 많은 물건들을 엑셀로 비교검토 해보면 좋은 물건 고르기 수월할거에요. 비교를 해봐야 결정할 수 있어요!
아 그렇군요 상세한 답변 감사드려요^^ 여러 물건 엑셀로 비교해봐야 알수있다! 새기고 가겠습니다
좋은글 잘봤습니다 부자갱호님 축하드려요ㅎㅎ!!