주택임대차보호법(2016.5.29 일부 개정)과 상가건물임대차보호법의 비교

[권수원]

주택임대차보호법의 일부가 2016. 5.29 개정되고 2016.11.30부로 시행함에 따라 현행 상가건물임대차보호법과 비교하여
봤습니다. 혹 오류부분이 있으면 바로 수정하겠습니다.

                                       주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교

                                                                                                                        (2016  6. 2 현재)

구  분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법	비 고
개정에 따른  시행시기	2016. 5.29. 일부개정  [시행 2016.11.30.]	2015. 5.13. 일부개정  [시행 2015.11.14.]
목    적	주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례	상가건물 임대차에 관하여 「민법」  에 대한 특례를 규정	주 제1조 상 제1조
적용범위	- 주거용 건물의 전부 또는    일부의 임대차  - 임차주택의 일부가 주거 외의 목적   으로 사용되는 경우	상가건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)	주 제2조 상 제2조
	임대차보호대상자 보증금의  상한선은 없음   ※ 월차임은 보증금과 합산      안하므로 보증금액만 적용함	보증금액이 일정한 금액이하인   경우에만 적용. 1. 서울특별시 : 4억원 2. 과밀억제권역 : 3억원 3. 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주시: 2억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원 ※ 적용보증금 초과시는 민법 적용 ※ 월차임은 환산금액   (월차임 × 100)을 보증금에 합산   하여 적용범위 여부 확인   예) 보증금 1억 + 월150만원×100=     2억5천만원  ★ 대항력, 5년이내의 계약갱신요구,      ​권리금의 회수기회 보호는      보증금을 초과하는 임대차에도      적용한다.	상 제2조
대항력	-개인 / 법인(제한적)​ -주택의 인도(거주)와 주민등록(전입)   (양수인은 임대인의 지위 승계) ※ 법인은 한국토지주택공사,     지방공사, 중소기업 직원의 주거용     으로 임차(중소기업법 제2조) - 매수인이 매매의 목적물에 등기된   임대차계약으로 목적을 달성할 수   없을 경우 계약을 해제할 수 있다	-개인 / 법인​ -건물의 인도와 사업자등록    (양수인은 임대인의 지위 승계) - 매수인이 매매의 목적물에 등기된   임대차계약으로 목적을 달성할 수   없을 경우 계약을 해제할 수 있다	주 제3조 상 제3조
보증금의 회수	-대항요건을 갖춘 임차인은 경매   또는 공매를 할 때에 임차주택   (대지포함)의 환가대금에서 후순위   권리자보다 보증금의 우선변제 -경매에서 대항력있는 임차인의   임차권은 소멸하지 않는다	-대항요건을 갖춘 임차인은 경매   또는 공매를 할 때에 임차주택   (대지포함)의 환가대금에서 후순위   권리자보다 보증금의 우선변제 -경매에서 대항력있는 임차인의	주 3조의2 주 3조의5 상 제5조 상 제8조
임차권 등기명령	신청 : 소재지 지방법원(시,군법원) 대상 : 임대차가 끝난 후 보증금이          반환되지 아니한 경우   효력 : 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ※ 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다. ☆ 민법의 주택임대차등기 준용​	신청 : 소재지 지방법원(시,군법원) 대상 : 임대차가 끝난 후 보증금이          반환되지 아니한 경우 효력 : 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ※ 임차권등기가 끝난 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다. ☆ 민법의 주택임대차등기 준용	주 3조의3 주 3조의4 상 제6조 상 제7조
확정일자 부여	-부여기관 : 주택 소재지의 읍·면,   동 주민센터 시·군·구의 출장소,   지방법원 및 그 지원과 등기소 - 이해관계가 있는 자는 확정일자   부여기관에 확정일자 부여일 등   정보의 제공을 요청할 수 있다​ - 인터넷등기소에서 확정일자 부여 - 2014. 7. 1 이후 법원 또는 인터넷   등기소에서 확정일자를 부여받은   경우에는 열람가능	-부여기관 : 건물의 소재지 세무서 - 이해관계가 있는 자는 세무서에    해당 상가건물의 확정일자 부여일    등 정보의 제공을 요청할 수 있다. ​- 임대차계약을 체결하려는 자는    임대인의 동의를 받아 요청가능	주 3조의 6 상 제4조
임대차기간	- 2년 미만으로 정한 임대차는 2년 - 2년 미만으로 정한 기간이 유효함    을 주장할 수 있다.   (계약갱신요구권 없음)	-1년 미만으로 정한 임대차는 1년 -1년 미만으로 정한 ​기간이 유효함   을 주장할 수 있다.   (계약갱신요구로 최대 5년까지    가능)	주 제4조 상 제9조
계약의 갱신 계약의 해지	- 임대인(6~1월전)과 임차인(1월전)    의 갱신거절의 통지가 없으면 전    임대차와 동일한 조건(2년)으로    다시 임대차한 것으로 본다. - 묵시적갱신의 경우에도 임차인은    언제든지 계약해지를 통지할 수    있으며 3개월후에 효력발생    ※ 2기의 차임액을 연체하거나 의무    를 현저히 위반한 임차인은 제외	-임차인이 6~1월전에 계약갱신요구 기간 5년이내 이거나 3기의 차임을 연체하는 등8가지 사유 외에는 계약갱신을 거절하지 못한다 - 임대인이 6~1월전에 갱신 거절의 통지 않을 경우 전 임대차와 동일한 조건(1년)재임대차 한것으로 보지만 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 3개월이 지나면 효력이 발생한다. -일정한 보증금액을 초과하는 임대차는 주변상가의 차임과 경제적사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금을 증감 청구할 수 있다.  - 3기의 차임액을 연체하면 임대인   은 계약을 해지할 수 있다  ※ ​전대인과 전차인의 전대차관계     에  적용	주 제6조 주 6조의2  상 제10조 상 10조의2 상10조의 8 상 제13조
차임 증감	​  부담의 증감이나 경제사정의 변동   으로 인하여 적절하지 아니할 경우 - 약정한 차임의 5%를 초과 제한 - 증액 후 1년 이내에는 제한	​  부담의 증감이나 경제사정의 변동   으로 인하여 상당하지 아니할 경우 - 약정한 차임의 9%를 초과 제한 - 증액 후 1년 이내에는 제한  ※ 전대인과 전차인의 전대차관계     에  적용​	주 제7조 상 제11조 상 제13조
월차임 전환	​보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 다음  중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. - 연 10% - 한국은행 기준금리 ＋ 4배(?)   개정 전 : 2% × 4배 = 8%​   개정 후 : 2% + 4     = 6%   (2016.11.30. 시행​)  ※ 시행령에는 아직도 4배란 용어로      시행되어 의문시되는 조문  ​	​보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 다음 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. - 연 12% - 한국은행 기준금리 × 4.5배    예) 2% × 4.5배 = 9% ※ 전대인과 전차인의 전대차관계에     적용	주 7조의2 2016.11.30. 시행  상 제12조  상 제13조
보증금중 일정액의 보호 (최우선 변제)	​대항력을 갖춘 임차인은 경매 등에서는 보증금이 일정금액이하 임차인 경우는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(단위:만원)  ( )안의 숫자는 우선변제금  ​1. 서울특별시: 1억원(3천400) 2. 과밀억제권역 : 8천만원(2천700) 3. 광역시, 세종시, 안산, 용인, 김포, 광주시: 6천만원(2천) 4. 그 밖의 지역: 5천만원(1천700) ※ 주택가액의 1/2범위내에서	대항력을 갖춘 임차인은 경매 등에서 보증금과 환산한 금액의 합계가 일정한 금액 이하 임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. (단위:만원)  ( )안의 숫자는 우선변제금  1. 서울특별시 : 6천500만(2천200만)  2. 과밀억제권역 : 5천500(1천900만)  3. 광역시, 안산, 용인, 김포,      광주시: 3천8백만(1천300만)  4. 그 밖의 지역 : 3천만(1천만) ※ 상가건물 가액의 1/2범위내에서	주 제8조 상 제14조
임차권의 승계	1. 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계. 2. 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 사실상의 혼인 관계자와 2촌 이내의 친족이 공동승계	승계규정은 없음	주 제9조
강행규정	-임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. -일시사용하기 위한 임대차는 해당없음	-임차인에게 불리한 것은 효력없음 -일시 사용을 위한 임대차는 해당무	주 제10조 주 제11조상 제15조 상 제16조
미등기전세	미등기 전세금은 임대차 보증금으로  본다	미등기 전세금은 임대차 보증금  으로 본다	주 제12조 상 제17조
소액사건 심판준용	임차인의 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용	임차인의 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용	주 제13조 상 제18조
임대차분쟁조정위원회	주택임대차분쟁조정위원회를 둔다 - 대한법률구조공단의 지부 - 시·도에는 조정위원회를 둘 수 있다.   ※ 분쟁의 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 분쟁조정, 부득이한 사정이 있는 경우에는 30일의 범위에서 연장		주 제14조 2016.11.30. 시행
표준임대차계약서사용	주택임대차표준계약서를 우선사용  당사자의 합의한 경우는 해당없음  (2016.11.30. 시행​)	상가건물임대차표준계약서를   정하여 그 사용을 권장할 수 있다	주 제30조 2016.11.30. 시행  상 제19조
권리금의 정의		상가건물의 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치로서 차임이외에 지급하는 금전의 대가	상 10조의3
권리금의  회수기회  보호		임대인은 임대차기간이 끝나기 3월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 행위로 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. - 신규임차인에게 권리금을 요구  - 임차인에게 권리금 지급을 방해 - 신규임차인에게 현저한 고액의   차임과 보증금을 요구하는 행위 - 임대차계약의 체결의 거절 행위  ☆ 임대인에게 손해배상은 임대차    가 종료한 날부터 3년 이내에 행사  ※ 정당한 사유(예외규정) 1. 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우	상 10조의4
권리금 적용 제외		- 대규모점포 또는 준대규모점포의    일부인 경우 - 국유재산 또는 공유재산인 경우	상 10조의5

[넘버원]

좋은 정보~~감사합니다.

[모우(조암탑부동산)]

감사합니다~^^!

[비상]

고맙습니다.~~

[박경수(대구효성공인월배)]

잘 보고 갑니다 즐거운 주말되십시오

[조재성(상록)]

잘정리되어있네요~~ 참고하겠습니다~~

[코끼리]

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[양산댁]

감사 합니다..

[안양,경복공인,031-458-0008]

넘 감사 합니다~~~!

[수자타]

정보 감사합니다~~*

[홍삼]

좋은정보 매우 감사합니다~^^

[애니믈]

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[따면고수]

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[대교공인]

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[대교공인]

3기의 차임연체시 1년계약기간동안 연속적인 3기 연체에만 해당하는지 아니면 2개월연속차임연체하고 수개월후 1기 연체했을때도 해지할수있는지 궁금합니다

[권수원]

계약기간내에 3기의 차임액 연체는 연속여부와는 관계없습니다 대교공인님의 예시에도 적용됩니다

[주연의인생]

대박!!자료 감사합니다!!

[이가연(지혜의숲♬)]

정리 된 자료... 감사합니다~^^

[스파이더맨]

좋은정보 감사드립니다

[김유민]

감사합니다.

[잘하고있어]

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