6.17대책, 7.10대책 이후 둔촌주공 대기 매도, 매수자의 포지션?

[dream박대표]

7.10대책, 6.17대책 이후 둔촌주공 매도, 매도자들의 포지션?

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

어제는 점심 약속이 오후까지 이어져 퇴근 무렵에서야 사무실에 점 찍고 퇴근했습니다. 조폭마누라~~너무너무너무 쎈 대책에 황당해 하면서 정신줄 놓고 허허실실 수다삼매경에 빠져 있는 사이 둔촌주공 현장은 긴박하게 돌아가고 어제(7월 14일) 34평 배정 매물이 거래됐습니다. 6.17대책 이후~7월 15일 현재 5~6건 계약이 됐습니다. 소위 말하는 몹쓸(?) 놈의 7.10 대책이 저희 부동산 중개업소 사장님들에게는 희망적인 메세지를 전달한 셈입니다. 지상 최대의 악재라 죽었구나 생각했는데 별 일 다 있습니다.

외부에서 볼 때는 둔촌주공은 다주택자 취득세, 양도세 중과로 최악의 상황인데 뭔 말씀이냐고 딴지를 걸 수도 있겠지만 실제 상황입니다. 저 조폭마누라 일을 안 하면 안 했지 거짓말은 못 하거든요. 오죽하면 손님들에게 부동산을 가장 못할 것 같은 사장님으로 찍혔을까요.(욕인데 칭찬으로 듣습니다.ㅋ 그 만큼 순수하다는 의미니까요.ㅋㅋㅋㅋ)))))

다시 본론으로 들어가겠습니다. 둔촌주공 현재 상황을 말씀 드린다면

○ 7월 9일 조합원 임시총회가 무산됐습니다.

○ 조합에서는 7월 15일(수) 대의원 회의 개최하고 7월 28일 이전에 hug분양가 평당 2978만원으로 분양보증 신청 예정이랍니다.(7월 15일 기준  Hug 분양가 3031.4만원/평이라고 함)))))

○ 조합원모임에서는 조합장 및 조합임원 해임총회 일정(8월 8일)을 잡았습니다.

○ 조합에서는 hug 분양가 VS 분양가상한제 분양가를 8월~9월(날짜 미정) 임시총회에서 조합원에게 양자 간의 선택권을 준다고 합니다.

○ 조합원모임에서는 그동안 이주비 이자, Hug 일반분양가 산정 등 수차례 약속을 범벅한 조합을 불신하고 있으며 절대 Hug 선분양을 용인할 수 없다는 입장이며 조합장 해임 총회를 준비하는 등 조합과 첨예한 대립 관계입니다. 금일 오후 조합원모임에서는 강동구청장과의 면담이 있었고 강동구청장은 8월 8일 해임총회 결과가 나올 때까지 분양보증 등의 업무처리를 유보한다고 합니다.

이렇듯 조합과 조합원들의 이견으로 분양가 책정 및 분양방법에 난항을 겪고 있지만 조만간 해결될 겁니다.

다행인 것은 재건축 초기 단계이거나 관리처분인가 신청을 하지 않은 단지는 재건축 연한 연장 및 재건축초과이익환수금 수억 부과로 수익율을 올리기가 무척이나 힘든 상황인데 둔촌주공은 재건축초과이익한수금 없고, 23년 8월 새 아파트(올림픽파크에비뉴포레)입주 예정된 아파트로 입주시점 공급의 희소성으로 인한 상승효과를 톡톡히 볼 것으로 전망됩니다.

둔촌주공은 임주권으로 2주택 8%, 3주택 이상 8% 보다 취득세도 저렴합니다.

(일시적 2주택 취득세 중과세율 배제, 7월 10일까지 계약+3개월 내 잔금 시 중과세율 배제)))))

추가부담금의 모태가 될 일반분양가 및 분양방법 결정은 조합원들이 중지를 모아 추가부담금 발생이 적은 쪽으로 최선의 선택을 할 것입니다. 

○ Hug 체제 下의 선분양이던(7월 15일 기준 Hug 분양가 3031.4만원/평이며, 9월 28일까지 입주자모집공고를 해야 됨),

○ 분양가상한제 下의 선분양이던,

○ 후분양 세 가지 방법이 있습니다.

일부 대기 매수자들은 일반분양가 등 불확실성이 제거되면 매수를 제고해 본다며 관망하고 있는데 일반분양가가 결정되고, 조합원 동호수 추첨이 끝나는 등 불확실성이 제거되면 가격이 제자리 걸음을 할까요? 불확실이 확실로 바뀌는 순간 시세는 바로 상승 국면으로 돌아설 것입니다.

감히 말씀드린다면 어둠이 걷히기 전의 위기가 최고의 기회입니다. 7.10 대책 발표 이후 다주택자가 일반아파트 구입 시 취득세 8%, 12% 중과로 투자자들의 둔촌주공 선회 유입 예상해 봅니다. 따라서 둔촌주공 매수시기는 빠르면 빠를수록 좋다고 하겠습니다.

매수자 포지션-빠른 매수,

매도자 포지션-꼭 매도해야 된다면 매수자가 있을 때 빠른 매도

거짓말을 못 한다는 조폭마누라가 창과 방패의 대결처럼 모순된 이야기를 하고 있는데요 맨 아래 시세표 보시면 이해가 될 겁니다.(매물도 귀하고 매수자도 귀한 상황입니다. 투자가치는 높지만 매수 시 전액 현금으로 투자해야 하기 때문에 자금동원력이 높부한 매수자가 많지 않습니다. 그런 어쩌라고??? 다소 어패가 있는 말 같지만 매도, 매수 모두 팔기로 사기로 마음 먹었다면 빠른 결정을 하시는 것이 좋을 것이라는 말씀입니다. )))))

♧〓둔촌주공아파트 자체호재 및 외부호재

○ 교통-지하철5호선(둔촌동역)+9호선(둔촌오륜역)+9호선급행(보훈병원역, 올림픽공원역)
○ 교육-단지내 초중고 6곳(초3곳, 남여공학중 신설, 남중고 각각1곳))))
○ 생활편의시설-단지내 부대복리시설 및 커뮤니티시설 50여개동 건립
○ 단지내 산책로 및 근린공원, 어린이공원, 일자산, 성내천, 올림픽공원 등 풍부한 녹지공간 확보

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시, TV, 냉장고, 드럼세탁기, 천정형 에어컨 등 약 5000~7000만원 상당의 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 깡통분양으로 본인 비용 부담하에 옵션 선택 가능

관리사무소, 주민센터, 노인정, 우체국, 국민은행, 하나은행 등 은행 다수, 파출소, 한전...등
구립중앙도서관, 이린이도서관, 작은도서관, 문화센터도서관, 키즈카페, 주민카페...등 다수
병설유치원 1개동, 유치원 1개동, 어린이집 5개동, 대형학원, 단과학원...등 다수
랜드마크(301동~304동) 야외수영장이 딸린 게스트하우스, 전용 엘리베이터, 올림픽공원 뷰 GX룸
수영장(스킨스쿠버), 사우나, 골프연습장, 휘트니스, 스쿼시, 탁구장, 농구장 등 체육시설 다수
공연장 등 문화센터
GS마트, 농협하나로마트, 롯데마트...등 생활편의시설
단지내 산책로 12km*2개, 근린공원 2곳, 어린이공원, 일자산, 강동그린웨이, 올림픽공원, 성내천...등

♧=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 신축 세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 34평 이상 37평 43평 50평...66평은 일반분양 없습니다.

○ 34평 25평 조합원은 로열층(남향, 동향) 배정, 일반분양은 저층 또는 서향 배정

○ 조합원은 5000~7000만원 상당 옵션 무상 제공, 일반분양은 비용 본인 부담하에 선택 가능

○ 34평 이하 25평 22평 18평 14평 일반분양이며 전부 가점제로 일정 미정

○ 일반분양 자격 및 조건은 한국감정원 청약홈에 문의하시거나 홈피 참고(일반분양 상담 안함)))))

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

♧=둔촌주공 전체 부동산 매물 중 조합원 입주권 매매시세입니다.

○ 필요자금=매매가격-이주비 대출+취득세 별도(15억 이하만 승계)))))

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 10년 보유 5년 거주 1가구1주택자 매물만 거래(매수자는 상관 없음)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 입주권 매도 시 일반세율(양도세 중과 없음))))

○※둔촌주공 자금조달계획서 및 증빙 제출 안합니다.(강동구청 확인)))))※○

○ 추가부담금은 비례율 138.62%, 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원 기준이며, 7월 15일 임시총회 및 8월 8일 해임총회 이후 분양 방식(선분양, 분양가상한제下의 선분양, 후분양)이 정해질 것 같아 Hug(주택도시보증공사) 분양가는 반영하지 않았습니다.

♧=둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

♧=둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

♧=둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

♧=둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

♧=둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

이상 2020.07.15. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 재건축 현장 상황 및 조합원 입주권 매매시세~브리핑이었습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인  02-478-9800 
010-5268-4946  010-9133-8705으로 연락바랍니다.
매물이 귀해 매매 예약은 필수입니다. 
저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다. 

 #둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705
서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호
성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다. 

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.