2022년 10월 17일 오두막 지기 A - 3 그룹
2018.11.21. 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
'강남 아파트 6~7억 내린 매물에도 매수 실종' '금리 인상, 중국 경제 멸망으로 강남 아파트 1/5로 폭락' 등등의 다주택자 저주, 서울 부동산 버블 붕괴 기원과 미리 축하한다는 본 글, 댓글들의 주장들..
십수 년간 한결같은 폭락 타령들이 지겹지 않습니까?
문재인 정권 들어 1~2 년간 두 차례에 걸쳐진 서울, 경기 일부, 대구, 광주 부동산 시장의 비이성적 과열은 누구도 부인하지 못할 팩트입니다. 그럼에도 불구하고 돈과 권력이 집중된 데다 전국 지방 부유층들의 수요까지 가세하여 수요층이 더욱 두터워진 서울지방 등의 부동산 시장은 폭락기의 바람대로 폭락하기는 어려울 것입니다.
경제 영역에 있어서 스스로 초무지, 무능력을 넘어 유해까지 스스로 증명했던 문재인 정부여당이기에.. 어쩌면 문재인 정권에서 국민경제, 기타 주가지수 등의 폭락은 경험할 수 있겠네요. 그리고, 분노, 열폭하고 있는 폭락이 들은 지역 불균형 발전 및 지역과 자산 양극화까지 각종 양극화를 심화, 극대화 한 역대 정부와 관료, 특히, 상기한 것처럼 강남 등의 부동산을 각각 두 차 레나 단기에 비정상적으로 폭등시킨 노무현, 문재인 정권을 탓 해야 마땅합니다.
애먼 유주택자 국민들이 아닌..
먼저 앞으로 국민경제, 서울 등 부동산시장의 폭락할 수밖에 없다는 작년, 2017년 8.2대책 이후의 폭락 타령과 관련하여.. 설령 서울 부동산시장이 실현 불가능한 폭락 등 폭락이들 주장처럼 폭락이 아니라 장기간 횡보 혹은 소폭 하락만 해도 서울 강남 등 고가주택 소유자들은 매년 늘어나게 되는 보유세 등 재산세 하나만 해도 해마다 늘어나게 된 투자 손실의 고통을 겪을 수밖에 없을 것입니다.
다주택자들은 더더욱 큰 투자 손실을 입게 되겠지요? 더하여 가중된 양도세, 임대 소득세, 의료보험료 등등의 각종 조세, 준조세에다 묶인 돈과 기회비용까지 감안하면? 달이 차면 기울듯, 서울 아파트 가격이 지나치게 오래, 많이 상승하면 사소한 트리거에도 어게인 역전세난, 하우스푸어도 가능하니, 배가 많이 아픈 폭락이들은 위안을 삼으세요.
부울경, 충정 남북도, 경상북도 등에서는 지금도 유주택자, 특히 다주택자들이 중기, 중장기 간에 걸친 부동산 시장의 침체로 더러는 역전세난, 깡통전세까지 나날이 가중되는 고통을 겪었고 또 지금도 겪고 있듯.. 그 지방들 보다 고통은 덜하겠지만, 문정권 들어 비정상적으로 급등했던 서울 등 일부 지방의 부동산 시장은 앞으로 중장기인 횡보, 혹은 하락을 경험할 가능성이 더 높습니다.
어게인 역전세난, 하우스푸어를 방지하기 위해서도 마땅히 쉬어가야 할 때 쉬어 가야 합니다. 다시 한 번 더 강조합니다.
문가 정권만이 아니라 차기, 차차기 정권에서도 취득세, 양도세 등 거래세, 양도소득세는 줄어들 수 있어도 보유세, 재산세는 줄어들 수 없기에.. 매사 과유불급이고 물극필반이고, 달이 차면 기울듯 단기, 두 차례에 걸쳐 지나치게 집값이 폭등한 소수의 서울, 경기 일부의 부동산 시장은 쉬었다 갈 가능성이 더 높고, 또 쉬어 가야 합니다..
집값이 많이 오르지 않은 도봉, 강북, 금천구 등의 자치구와 단독, 다가구, 다세대 등을 제외한, 서울 등 집값이 단기, 지나치게 급등한 지역의 유주택자들은 부동산 시장이 쉬어가는 시기에서 조차 주택 보유세, 재산세 등의 고통을 겪게 될 것이란 말입니다. 그 급등 지역의 다주택자들은 더더욱 큰 고통을 맛보게 되겠지요?
서울 강남 등 일부 지방만이 아니라 전국 대다수 지역의 집값 실거래가는 수천만 대원에서 3억 대 이하인데.. 그런 역 버블 상태에 놓여있는 전국 다수의 부동산 시장은 장기 보합이거나 침체 중인데도 폭락 타령을 계속하고 있는 폭락기 들은 서울 등 소수 고가 주택 투기에만 관심 가진듯합니다. 서울지방 등의 부동산 시장 장기 추이를 재강조를 위해 작년, 2017 년 8 월에 썼던 글을 덧붙입니다. 07:38
2017.08.24. 다음 아고라 경제 토론방.
해야해야
본 글의 제목과 내용인 '강남구 은마 아파트는 초고층으로 지을 수 없어 큰일 났구나'에는 다양한 댓글들처럼, 다양한 의견이 분분할 수도 있을 것입니다. 본 글의 내용에는 없지만, 은마만 아니라 반포, 압구정 등 강남 4구의 재건축, 한 남 재개발 등도 8.2 부동산 정책을 종합 선물세트식으로 한꺼번에 두들겨 맞았으니 단기적으로는 급등이 계속될 수 없을 것이고, 어쩌면 소폭 하락할 수도 있을 것입니다.
그러나 서울 부동산 시장은 2006년 2차 버블기 이후 거의 10여 년간 쉬어 버블 해소 과정을 거쳤으니.. 더군다나 서울과 경기 일부 지방의 집값 대비 전세가율은 장기간 지속적으로 상승하여 왔고 공급물량조차 과소 상태가 올해는 물론이고 2018년에도 지속될 것으로 보이니.. 잠시 쉬었다가 중장기적으로 제 갈 길을 갈 가능성이 오히려 더 높습니다.
단기, 비이성적, 비정상적인 과열 상태가 발생되지 않은 한.. 만약 서울과 경기 일부 지방의 부동산시장은 집값이 이번의 단기 비이성적 급등이 거듭되고, 또 집값 대비 전세가율마저 중장기적으로 하락하게 된다면 쉬어갈 수밖에 없겠지요?
폭락이들 주장처럼, 우리나라 경제가 디플레이션 갭 상황에서도 지속적으로 금리가 상승하고 종부세 등 재산세까지 급증하게 된다면 서울 등의 부동산 시장은 폭락은 아니더라도 더 오래 쉬어갈 가능성은 더욱 높아질 수 있을 것입니다.
쉬어 가야할 때 쉬어가지 않고 2020년 이후에도 계속 고고씽 한다면 폭락도 가능하겠지만.
그러나 서울과 경기 일부 지역을 제외하고, 또 중기적인 입주물량 등 광주, 대구 등 공급물량 부담에서 상대적으로 자유로운 지방도 제외하고.. 경기 남부 등을 포함한 전국의 부동산시장은 폭라기 주장처럼, 공급물량이 급감하기 전까지 앞으로도 계속 힘들어질 수 있을 것입니다. 다년간 역대 최대급의 공급, 입주물량도 팩트이니.. 적어도 단기적으로는..
따라서 '장기적으로도 강남 등 고가의 주택들은 거래가 제한되고 주택 취득 시, 주택 처분 시는 물론이고 매년 부담하게 될 재산세, 보유세, 임대 소득세, 국민건강보험료 등 주택 보유 시의 각종 조세, 준조세의 부담까지 늘어나게 된다'라는 본 글의 내용은 팩트이고 공감 가는 내용입니다. 그러나 본 글의 '폭락' 주장에는 공감하기 어렵습니다.
서울 부동산 시장도 소폭 하락하여 힘들어질 수도 있겠지만, 한동안 쉬어 간다면 폭락은 상기한 이유로 가능성은 적다고 봅니다. 폭락이들의 성에는 차지 않을 중폭의 하락도 가능성은 희박합니다. 계속 상승한다면 어쩌면.. 17:46
최근에 블로그, 카페, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2022년 11월 22일 부동산 단신 1.
번지는 역전세난 공포...서울 서초구 반포 아크로리버파크 전용면적 84㎡, 잠실엘스 전용면적 84㎡ 전세조차 지난해에 비해 각각 8억원, 4억원 하락했다. 강남구 '래미안블레스티지' 전용 84.94㎡는 2020년 10월 전세보증금 17억 원에서 올해 10월에는 2억원 하락한 15억원에 계약됐다. 강남구 개포자이프레지던스 인근 '디에이치아너힐즈' 전용 59㎡ 전세도 대단지 입주가 예정되면서 덩달아 호가가 떨어지고 있다.
시세보다 별로 안 싼데, 이거 분양가 맞아?...서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 전용면적 84㎡ 분양가는 14억원을 넘길 수 있다. 인근 고덕동 고덕그라시움 84㎡ 실거래가(13억9000만원)와 비슷하고, 송파구 가락동 헬리오시티의 시세(17억~18억원)와는 불과 3억~4억원 차이다. 송파 올림픽훼밀리타운 등과 비교해 시세차익 기대도 의문이다.
성북구 장위동 장위자이레디언트(장위4구역 재개발)는 분양가가 3.3㎡당 2834만원이다. 전용 84㎡로 환산하면 9억원대로, 주변 시세와 비슷하다. 지난해 5월 입주한 인근의 래미안장위포레카운티의 같은 면적은 지난달 9억1400만원에 팔렸다. 서대문구 홍은동 서대문센트럴아이파크(홍은13구역 재개발)는 3.3㎡당 2910만원으로, 전용 84㎡ 기준 9억원 후반대다. 옆 단지인 북한산두산위브1차(2020년 7월 입주) 84㎡ 호가는 9억5000만원이다.
장윤정이 분양받은 인근 파크원(317m, 69층), IFC(284m, 56층)와 함께 여의도의 스카이 라인을 형성할 것으로 예상되는 '앙사나 레지던스 여의도 서울 펜트하우스의 전용면적은 103.71㎡로 분양가격이 3.3㎡ 당 1억6864만원에 달한다. 하이엔드 오피스텔 '아크로 여의도 더원'의 3.3㎡당 분양가(1억원)보다도 평균 20% 가량 높다. 영등포구 '브라이튼여의도'는 준공일이 8월로 미뤄지면서, 분양 일정이 불투명해졌다.
강남구 개포동 '경남·우성3차·현대1차'아파트 신속통합기획 현황 조사 및 건축기획설계 연구용역을 발주했다. 양천구 목동신시가지 1~14단지 가운데 유일하게 안전진단 절차를 통과한 목동신시가지 6단지의 신통기획 가이드라인도 마련하고 있다. 강남구 대치 미도아파트와 영등포구 여의도 시범아파트는 신통기획안을 확정했다.
한때 과열 양상까지 보였던 서울 중구 신당8구역 재개발, 인근 길음뉴타운 개발로 래미안, 힐스테이트, e편한세상 등 대형건설업체들의 브랜드 아파트들이 줄지어있는 성북구 '미아리 텍사스' '신월곡1구역, 울산 중구 B-04 재개발사업 등의 주택 정비사업 수주전에서 건설사들이 잇따라 발을 빼고 있다. 서울 영등포구 ‘신길 AK 푸르지오’ 도시형생활주택 수분양자 수 십명은 시행사에 분양 계약을 해지 해달라고 요구하고 있다.
롯데건설은송파구 잠실 미성·크로바와 서초구 신반포15차 재건축 시공사 선정 과정에서의 불법으로 법원으로부터 7000만원의 벌금형을 선고받았고, 서초구 한신4지구, 용산구 한남2구역 시공사 선정에서도 고배를 마셨다. 롯데건설은 올 초 경기 안양시 관양 현대아파트 재건축 시공권 선정에도 실패했고, 성북구 돈암6구역 재개발 사업장의 경우 롯데건설이 계약 변경을 요구했으나 협상이 결렬됐다.
경기주택도시공사(GH)는 광주 역동구역 공공재개발 추진안 '후보지 선정위원회'를 통과시켰다. 도내 공공재개발 후보지는 ▲광명 7구역 ▲고양 원당6·7 ▲화성 진안1-2구역 ▲광명 하안 ▲광주 역동(이상 경기도시주택공사 시행) ▲수원 고색 ▲광명 3구역 등이다. 충남 태안군 현대첨단기업도시 25·26블록에 ‘힐스테이트 현대첨단기업도시’를 조성한다.
부산시민공원 촉진3구역은 DL이앤씨를, 경기 안양 뉴타운맨션삼호아파트도 우선협상 대상자로 GS건설을 선정했고, 부산 서금사재정비촉진A구역도 최근 롯데건설을 새 시공사로 선정했다. DL이앤씨는 경기 산본 율곡 리모델링, 용인 현대홈타운 리모델링 수주에 이어 서울 광진구 광장동의 상록타워아파트 리모델링도 수주했다.
서울 강남구에서는 내년 2월 개포자이프레지던스(3375가구)가 입주예정이고, 11월에는 디에이치퍼스티어아이파크(6702가구)가 입주를 앞두고 있다. 서초구에서는 내년 8월 총 2990가구 규모의 래미안원베일리가 집들이에 나선다. 서대문구 홍은1구역 재건축 ‘e편한세상 홍제 가든플라츠’은 12월 입주한다. 인근 홍제1구역 재건축 ‘서대문푸르지오센트럴파크’(832가구), 홍제3구역 재개발 ‘홍제역해링턴플레이스’(1116가구)는 입주를 완료했다.
서울 중랑구 중화동 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'은 평균 경쟁률 8.31대 1, 강동구 둔촌동 '더샵 파크솔레이유'도 평균 경쟁률 15.67대 1을 기록했다. 현재 서울 강북구 칸타빌수유팰리스, 구로구 천왕역모아엘가트레뷰, 파주운정 푸르지오 파크라인 등이 최초 분양가보다 수억원 낮은 가격에 할인 분양을 하고 있다. 경기도 화성시 신동 동탄2택지개발지구 'e편한세상 동탄파크아너스'를 분양할 예정이다.
경기도 파주 운정신도시 ‘파주운정 시티프라디움’, ‘운정신도시 호반써밋 웨스트파크’, ‘파주 운정 디에트르 에듀타운’은 각각 1순위 평균 14.43대 1, 6.27대 1, 평균 47.99대 1의 경쟁률로 청약을 마감햤다. 경기도 평택 고덕국제신도시 ‘평택고덕 디에트르 리비에르’와 ‘평택 고덕 대광로제비앙 모아엘가’가 1순위 청약을 우수한 청약 경쟁률을 기록했다. 강원 고성군 ‘아야진 라메르 데시앙’은 평균 경쟁률 3.7 대 1, 경기 광주시 ‘광주 더파크 비스타 데시앙’은 평균 경쟁률 5.6 대 1을 기록했다.
대구시 달서구 '두류역 서한포레스트'를 일반분양한다. 공세권 힐스테이트 환호공원 1, 2단지는 평균 청약경쟁률 15.40대 1, KTX송도역 서해그랑블 더파크는 평균 청약경쟁률 17.72대 1, '화성파크드림 구수산공원'은 평균 경쟁률 2.9대 1을 기록앴다. 강원도 강릉시 '강릉교동 금호어울림 올림픽파크', 홍천군 '스위트 클래스 더 스카이 45'도 분양한다.
2022년 9월 11일 부동산 단신 1.
서울 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 134㎡는 지난달 2일 직전 거래보다 7억 1000만 원 하락한 42억 3000만 원, 역삼동 ‘개나리SK뷰’ 전용 84㎡도 지난달 1일 1억원 하락한 27억 원, 송파구 잠실동 엘스 전용 84㎡ 역시 지난달 31일 최고가 대비 6억 5000만 원 내린 20억 5000만 원에 거래됐다.
주택담보대출 변동형 금리가 4.08~6.11%로 치솟자 도봉구 창동 동아아파트 전용면적 84㎡, 인근 북한산아이파크 전용면적 84㎡, 노원구 월계동의 한진한화그랑빌 84㎡ 등은 최근 신고가 대비 2~3억원 하락하는 등 '노도강' 아파트는 연일 곡소리다. 한편, 서울 동대문구 용두동 '래미안 엘리니티', 관악구 신림동 '힐스테이트뉴포레 등은 송파구 가락동 '헬리오시티' 입주 때처럼 '공급 폭탄'에 역전세난이 지속되고 있다.
5년간 수익률...△테슬라 5년 수익률 831% △강남구 압구정동 현대아파트 126% △용산구 이촌동 한강맨션 143%였다. 국평 기준 서울 마포래미안푸르지오, 성동구 래미안옥수리버젠, 노원구 상계동 한신 아파트의 5년간 전세 보증금을 제외한 갭투자 수익률은 각각 413%, 482%, 446%였다. 같은 기간 ‘국민주식’ 삼성전자는 20%에 그쳤다.
경기도 성남시 분당구 수내동 양지마을5단지 한양아파트 전용 85㎡, 고양시 서구 일산신도시 후곡마을 후곡 9단지 LG·롯데아파트 전용 71~72㎡, 경기도 광명시 하안동 e편한세상센트레빌 전용 60㎡의 5년간 전세 보증금을 제외한 갭투자 수익률도 각각 671%, 531%, 458%였다. 한편, 인천 연수구 송도동 ‘힐스테이트 송도 더 테라스’ 전용 84㎡, 부산 남구 문현동 ‘IFC부산’ 전용 39㎡ 호가는 각각 2억 2000만원, 5000만원 하락했다.
강남구 도곡동의 타워팰리스 전용 81.6㎡은 감정가 23억1000만원보다 낮은 22억 5999만원에 팔렸다. 해당 물건은 지난달 한차례 유찰된 바 있다. 강남구 삼성동의 ‘아이파크삼성’도 전용 157㎡(감정가 51억7000만원)과 전용 145㎡(감정가 50억원) 모두가 유찰되기도 했다. 한편, 재개발 완료시 노원구 포레나 노원 전용 84㎡(34평) 최근 시세 14억원 내외로 예상 돼 노원구 중계동 백사마을 640만원짜리 7평 폐가는 31배 뛴 2억에 낙찰됐다.
하락장에도 부산 해운대구 ‘해운대경동제이드’ 펜트하우스(전용 234㎡)는 직전 거래가보다 약 47억원, 경기 수원 영통구 ‘힐스테이트 광교’의 48층 펜트하우스(전용면적 145㎡)는 지난해 5월보다 5억원, 강원 춘천시 ‘춘천 센트럴타워 푸르지오’ 펜트하우스(전용면적 120㎡B)는 분양가보다 올랐다.
부산시 수영구 남천동 삼익비치타운 전용 73㎡는 두 달 전 12억5000만원보다 2억3000만원, 해운대구 재송동 더샵센텀파크1차 전용 151.91㎡도 지난해 10월보다 3억 2500만원 하락한 20억7500만원에 손바뀜됐다. 인천 연수구 송도신도시 '더샵송도마리나베이' 전용면적 84㎡, '랜드마크시티센트럴더샵' 전용 84㎡는 신고가 대비 반 토막 난 6억대로 하락했고, '힐스테이트레이크송도1차' 전용 84㎡, '더샵퍼스트파크' 전용 84㎡도 최고가 대비 3~4억원 하락했다.
전북 전주시 ‘서신 아이파크 e편한세상’ 전용면적 84㎡ 시세는 6.19억원, 충남 천안시 ‘봉서산아이파크’ 전용 84㎡ 시세도 4.6억원이다. 강원도 속초시 조양동 힐스테이트속초센트럴은 올해 1월 17일 전용 84.98㎡가 8억1000만원, 강릉 송정동 송정아이파크 전용 105.82㎡도 지난 4월 15일 7억6000만원에 신고가로 거래됐다. 반면, 세종시 어진동 더샵센트럴시티 전용 84.73㎡, 새롬동 새뜸마을5단지 전용 84.96㎡ 등은 1년간 2~4억원 하락했다.
재개발 최대의 적은 종교시설?... 서울 성북구 장위10구역 재개발 조합과 ‘사랑제일교회’간 보상금 500억원 합의가 이루어졌다. 부산 해운대 엘시티PFV와 도시공사의 채무부존재 확인 소송 1심 판결과 관련해 양쪽 모두 항소하지 않는 것으로 가닥을 잡았다. 한편, 시프트(SHift)'로 알려진 '서울시 장기전세주택' '청량리역 해링턴플레이스'(201.5대 1), 'DMC SK뷰'(136대 1), '서울숲아이파크'(103대 1), '왕십리모노퍼스'(101.5대 1) 등은 높은 평균 경쟁률을 기록했다.
서울 동대문구 휘경동 '휘경3구역재개발', 마포구 아현동 '아현2구역재건축', 송파구 '문정동136재건축', 중랑구 중화동 '중화1구역재개발' 등이 일반분양을 준비 중이다. 경기 광명시 광명동 '광명2R·4R·5R구역재개발', 성남시 중앙동 '성남중1구역재개발', 안양시 호계동 정비사업, 의왕시 내손동 '내손다·라구역재개발', 대전 서구 용문동 '용문1·2·3구역재건축', 인천시 계양구 작전동 '작전현대아파트재개발', 연수구 송도동 '송도더샵G5BL(가칭)' 등도 하반기 분양을 준비 중이다.
그러나 연내 분양을 예고했던 '둔촌주공', '신반포15차', '이문3구역' 등의 분양 일정은 현재까지 불투명하다. 경기 시흥시 시흥장현지구 ‘e편한세상 시흥 장현 퍼스트베뉴’는 1순위 평균 189.94대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 반면, 경기 하남시 '미사 아넬로 스위첸'은 계약자를 대상으로 'BMW 미니 쿠퍼 5도어 클래식'을 경품으로 내걸었다. 경기도 화성시 ‘화성 조암 스위트엠’, 경기도 파주시 탄현면 ‘e편한세상 헤이리’를공급한다.
전남 나주시 ‘나주역자이 리버파크’는 1순위 평균 22.16대 1, 강원 원주시 ‘원주 무실 제일풍경채’는 평균 35.08대 1, 경북 구미시 ‘구미 원호자이 더포레’는 평균 43.79대 1의 청약 경쟁률을 기록했으나 대구 수성구 ‘범어 자이’는 평균 0.67대 1에 불과했다. 경북 칠곡군 '칠곡 왜관 월드메르디앙 웰리지'는 '루이비통 핸드백'과 '삼성전자 의류건조기' 등을, 경북 울주군 'e편한세상 서울산 파크그란데'는 '여행상품권 100만원권', '삼성전자 비스포크 큐커' 등을 경품으로 내걸었다.