부동산 대폭락 시대가 올 것 같습니다..

결론부터 애기하자면 향후 2~3년간 강보합 내지 소폭 상승하다 1~2년 하락 반전 후 부동산은 대폭락할 것 같습니다... 만약 본인이 올 상반기 중에 매도할 계획이 없는 다주택자라면 지금 당장 부동산이 하향 안정화 되길 기대하는 것이 수익율 측면에서는 더 유리할 것입니다... "산이 높으면 골이 깊다"가 아니고 지금부터 50이 더 오르면 떨어지는 것은 100이될 것이라는 애기입니다.. 그러니 지금부터는 오르지 않는 것이 수익율이 더 좋겠죠. 오르지 않으면 하락폭이 10~20에서 멈출 수도 있으니까요.. 지금부터 내가 왜 이런 예측을 하는지 애기해 보고자 합니다.. 물론 나는 부동산 전문가도 아니고 그저 재테크 측면에서 향후 흐름을 예측하고자 할 뿐이므로 그저 이렇게 생각하는 사람도 있구나 하는 정도를 봐 주시길 바랍니다.. 사실 난 20년 가까이 부동산으로 재테크를 하면서 우리나라에는 일본같은 부동산 대폭락은 없을 것으로 생각해 왔습니다.. 우리는 일본과 같지 않기 때문이었는데 일본 부동산 폭락의 주원인은 공급폭탄, 100%가 넘는 대출 후 급격한 금리 상승, 그리고 인구 노령화였는데 대한민국은 그동안 수요를 초과하는 공급폭탄도 없었고, 대출은 40% 내이고 앞으로도 금리가 6~7%대까지 상승할 일은 없겠죠.. 인구 노령화는 가구수의 지속적인 증가와 외국인 인구의 유입이 있기 때문에 폭락의 유인으로는 약하다고 해야 할 것입니다... 지금까지는.. 먼저 향후 2~3년간 강보합 내지 소폭 상승을 예측하는 이유는 일단 코로나 정국으로 인한 유래가 없는 유동성 확대 시장에서 추가 신규 공급은 감소하고 기존 매물 잠김 현상이 심화될 것입니다.. 주택임대사업자는 약정 기간이 만료되기 전에는 매도할 수 없는데 그 물량이 3년 뒤에나 풀리기 시작할 것이고 6월부터 시행되는 양도세 중중과는 다주택자들의 매물을 더 감소시킬 것입니다.. 같이 시행될 종부세 강화는 시장 매물에 아무런 영향을 미치지 못할 것입니다.. 종부세에 해당하는 다주택자는 극히 미미합니다.. 시장에 영향을 줄 수 없죠.. 그런 상태에서 다주택자의 보유세는 재산세가 인상되지 않았기 때문에 공시지가 인상으로는 전혀 부담되지 않는 상황이고 때문에 매도할 이유가 전혀 없습니다..그러나 폭등도 힘들 것 같은데 현재와 같이 40,50대의 투자 수요가 차단된 상태에서 30대 영끌과 1주택 갈아타기 수요가 폭등시키기에는 이미 너무 올랐다는 생각입니다.. 하지만 예정된 토지 보상금을 포함해서 확대된 또는 확대될 유동성의 깊이를 가늠할 수 없기 때문에 매우 불확실한 예측이고 2~3년간 계속 큰 폭으로 상승할지도 모르겠습니다... 정부가 지난 2.4 대책으로 대대적인 공급 확대로 부동산 정책 방향을 선회했습니다.. 발표 후 32만호 공공 개발의 현실성 여부로 논란이 많았고 또 광명 시흥 신도시 7만호 발표는 부동산 카페들에서 호재니 악재니 의견이 분분한데, 아무 의미 없는 무의미한 논쟁일 뿐입니다.. 지금까지 발표된 총 공급 물량이 200만호, 그 중 수도권 아파트 물량이 180만호, 신규 택지는 120만호 정도이며 나머지는 기존 주택 재개발 재건축 등등인데, 이 물량들이 현실화 되었을 때, 광명이 과연 호재가 될 수 있을까요? 그리고 앞으로 민간 재건축 또한 지속될 예정입니다... 서울의 대형 민간 재건축들이 추진 속도를 내고 있는 상황입니다... 문제는 이 수도권 180만호가 과연 계획대로 공급이 될 것인가? 된다면 그 시기는 언제쯤일까? 또 그 물량이 수도권의 수요 대비 적정 물량인가 입니다.. 물론 나의 결론은 계획대로 또는 그 보다 더 빨리 적정 물량을 초과해서 공급될 것으로 판단합니다.. 그러니 대폭락이 올 것이라 예측하는 것이고.잘잘못을 떠나 현 정부에서 지난 30여년 동안의 부동산 흐름에서 절대값 기준으로 가장 큰 폭으로 상승했고 절대 다수의 국민들이 현 정부의 부동산 정책은 실패했다고 생각하고 있는 상황이고 이게 바로 서울 시장 선거에 반영될 예정입니다.. 이런 상황에서 정부는 다주택자 양도세 중과 해제, 주임사 기간 제약 해제 등 기존에 잠긴 매물을 풀 수 있는 정책은 현 정부 또는 다음 민주당 정부에서도 할 수 없는 정책이므로 다음 총선 전까지 어떻해던지 분양까지의 공급을 최대한 빨리, 많이 할 수 밖에 없습니다.. 이대로는 부동산 때문에 대선은 몰라도 총선은 참패할 수 밖에 없습니다.. 한마디로 민주당은 코너에 몰려 있는 형국이라는 것이죠.. 공공 재개발 예정지였던 흑석 2구역 조합원들이 공공 재개발 참여를 철회하자 정부가 용적율 상향과 분양가 상향등의 혜택을 주면서도 공급을 늘일 수 밖에 없는 이유입니다. 그래서 기존 재개발 조합원들이나 신도시 예정 토지 소유주들이 반사 이익을 볼 것 같습니다.. 속도를 높일려면 그들에게 더 큰 이익을 줄 수 밖에 없으니까요.. 당장 부동산이 하향 안정화되지 않는 한 미래에 공급 과잉이 불가피한 이유입니다.. 그리고 늘어나는 가구수를 감안하더라도 하향 안정화에 필요한 적정 공급물량은 130만호 정도입니다.. 정부와 민주당 입장에서 부동산 폭등은 당장의 정치적 위험 요소이지만 미래의 폭락은 현재의 선거에 아무런 영향을 주지 못합니다.. 또한 인구 변화 상황이 기존 예측보다도 훨씬 더 심각한 상황으로 변화하고 있습니다.. 작년 출생한 신생아 수가 20만명대로 추락했는데 이는 기존 예측 수치 보다 많이 낮아진 수치입니다.. 물론 총 인구수로 보면 이게 당장 크게 문제될 것은 아닙니다만 5~6년 후 부동산에는 치명적으로 작용할 것입니다.. 부동산 전문가 중 10,11년차 부부의 증감이 지금까지의 부동산 가격 증감과 일치한다는 과거 통계로 향후의 미래 흐름을 예측하는 분이 있는데,중요한 것은 지금까지 왜 10년차 부부가 증가할 때 부동산이 상승할 수 밖에 없었는가? 란 것입니다..바로 그 때가 자녀들이 별도의 방이 필요하고 가장 더 넓고 좋은 주택이 필요한 시기이기 때문입니다.. 즉 올해 부터 주택 실제 구매 수요층인 3,40대 인구가 급감하는데 여기다 더해 저출산으로 인해 신규 주택 수요도 급감할 수 밖에 없습니다. 이게 2,30년 뒤가 아니라 당장 5~6년 뒤에 발생할 일이라는 것이죠.. 물론 저출산을 위한 혁신적인 정책, 예를 들어 2명 이상 자녀 출산 시 필요한 지역에 양질의 주택 무상 공급과 소득세 전액 면제 등과 같은 것을 시행해서 출산율을 다시 2배 이상으로 올린다면 예측은 달라질 수 있을 것이나 이것은 국민적 공감대가 충분히 형성되어야 실행할 수 있는 정책들이라 미래의 애기일 듯 합니다.. 마지막 요인으로 현재의 주택 가격은 PIR 기준으로 역대 최고점을 돌파했는데 작년 기준으로 총 주택은 PIR 수치가 16이고, 아파트는 21을 기록했습니다...이 수치는 적정 공급만 유지되어도 다시 하향될 수 밖에 없습니다... 지금까지 우리나라를 포함해서 정상적인 시장 경제 매카니즘이 작동하는 주요 선진국들에서는 상승과 하락을 반복할 뿐 1인당 GDP 대비 적정 집값을 유지해 왔습니다... 홍콩과 중국을 제외하고 PIR 수치 기준 세계 집값 상위 순위에 주요 선진국 대도시는 하나도 없습니다.. 도쿄, 런던, 뉴욕, 파리등의 모든 주요 도시들이 우리보다 훨씬 낮은 순위에 있는데, 그것이 그들이 선진국인 이유이기도 합니다.. 반대로 최 상위 순위는 71인 시리아이고 그 뒤로 모두 후진국이거나 베트남같은 개발 도상국들입니다.. 즉 현 PIR 수치가 유지된다는 것은 대한민국이 다시 후진국이 된다는 애기입니다...