우리가 무관심하면서 아파트에서 열심히 하는사람들이 알아서 해주겠지 인가요 ? 다들카페를 떠난다고 하네요..

[어린왕자]

Ⅱ. 관리비 부정유형과 방지대책  1. 아파트 관리비 부정 발생원인   □ 현 황    ◇ 대부분 아파트는 관리규약에 의거 동대표들과 매달 회의를 통해 적정한 관리방법으로 입주민들 위해 열심히 노력하고 있음.(명예회복과 위상정립이 필요)    ◇ 입주민의 무관심으로 동대표가 시공 및 보수공사(용역)업자와 결탁하여 측근들과 자치회를 독선적으로 운영하여 비리를 저질려 모든 관리소가 복마전으로 알려진 것은 오해   □ 비리발생 원인   가. 입주민들의 무관심한 아파트    ·동대표는 누군지도 모르면서 이기적인 입주민이 대부분인 아파트    ·덕망있는분 동 대표직 기피 - 잘해야 본전이라는 아파트    ·절차를 거치지 않는 동대표 선출 - 반 공개식 동대표를 선출한 아파트   나. 동대표들의 자질이 부족한 아파트    ·관리업무 전반에 관한 전문성 부족      - 관계법령 미숙          - 회의진행 능력과 리더쉽 부족      - 관리실무 능력 결여        - 관리소에 대한 지휘·감독 능력부족      - 계약관련 실무능력 부족    ·사명감 및 책임감 결여된 동대표가 선출된 아파트      - 동대표가 단순 명예직으로 간주, 업무에 소극적(업무추진비나 쳉김)      - 책임 회피 경향(관리소장에게 우임)   다. 문제 인물의 의도적 주민 대표직 진출을 방임    ·직업과 명예도 없는 무직자가 동대표를 반 직업적으로 관여      - 무직자 고령자등 추종 세력 형성 관리소에 군림      - 추종세력을 감사에 진출시켜 감사 기능의 무력화    ·규약 규정 무시 집행      - 회장 또는 소수인에 의한 주요사항 결정 집행    ·주요 의사 결정 및 집행결과에 대한 비공개    ·관리소장을 하수인으로 활용 비리자행    ·회장, 감사, 관리소장의 묵계에 의한 비리 자행

라. 관리규약 및 각종 규정의 미비   ·회장 단독 처리 가능 - 회장 감사, 관리소장 담합, 비리 자행시 적발 곤란   ·모범 관리규약 제정 기피 - 자체 단지 특성을 이유화   마. 형식적인 위탁관리 채택    ·책임회피 또는 책임전가용으로 위탁 관리제도 채택    ·회장이 실질적인 업무관여 권한 행사    ·위탁 관리와 자치관리 차별성 없음  2. 아파트 관리비 비리 방지대책   가. 주민 참여도 제고를 위한 홍보활동 강화    ·적법한 절차에 따른 공정한 동대표 선출(비밀 무기명 투표로 선출)    ·사명감과 봉사정신이 투철한 동대표선출  ·각 분야별 전문가를 동대표 선출     ·음해와 중상모략 근절(시공업자나 용역업체와 친인척인 동대표 배제)     나. 동대표 전문성 제고를 위한 교육 및 지역별 연합회 활성화    ·지장자치단체에서 동대표 선출시 의무교육 실시      - 행정기관과 아파트연합회 공동 실시    - 모범 관리규약 및 각종 규정          - 사명감 및 책임감 고취                - 동대표에 회의비 등 수당지급    ·지역별 권역별 입주자대표 연합회 활성화     - 단지별 정보교환    - 문제점 공동해결   - 지방행정 추진업무 협조 등   다. 지방자치단체 우수단지 표창 등    ·우수 관리단지 소개      ·인센티브제 도입   라. 관리의 투명성 확보를 위한 제도 보완    ·관리규약 보완 및 각종 규정제정 - 계약 및 물품구매 규정 등   마. 투명한 관리비내역서 사용 및 감사기능 강화    ·표준관리비내역서 사용 의무화(형식적 부과 지양)      - 자치회결의사항, 부녀회사업 및 회계내용, 공사(용역)방법, 업무계획 등    ·감사인원 보강(감사위원회 구성후 활용)    ·동대표의 책임범위 명시 - 변상 및 고발   바. 위탁 관리업체의 전문성 확보 - 비리업체 허가취소   사. 아파트관리비 비리센테운영 및 수사 당국의 지속적인 단속 활동전개    ·당연합회아파트 아파트관리비 비리센테운영(☏512-0032경찰)    ·아파트 단지내 고발함 설치(경찰)    ·주부리포터 및 명예기자 지속적 활동  ▣ 관리비 비리 방지 10대지침      1. 관리비 부과내역서가 알기쉽고 적정하게 작성되었는지 확인    2. 소독 및 승강기점검 등 용역 및 공사 계약시 최저가 공개입찰을 지양하고 인근단지와 정보교환하여 우수업체를 선정    3. 모든 계약시에는 공개입찰시 동대표 및 입주민 참관을 의무화    4. 소독 및 물탱크 청소는 1년단위로 계약을 하지 말고 실시 당시 계약    5. 용역 및 공사비 지출시에는 관인 세금계산서를 사용    6. 용역·공사계약시에는 손해배상 제도를 활용    7. 물탱크청소·기름넣을 때에는 동대표나 자치회 감사가 필히 입회확인    8. 난방비·급탕비는 사용량에 따라 부과를 의무화    9. 관리소 직원들을 적정하게 구성되었는지를 확인    10. 회계감사는 수입과 지출을 확인하는 감사보다도 주민이 영수증과 공사업체를 직접 방문확인하는 추적감사 실시

▣ 관리비 부정유형·원인 및 방지대책

부정유형	발 생 원 인	방  지  대  책
·위탁관리    업체 선정시 커미션 수수	·업체간 과다경쟁 ·위탁업체간 차별성 별무  (전문성 결여) ·회장 등 소수인에  결정	·최저가 입찰 실시 ·응찰 조건 완화 ·다수인에 의한 결정
·도색공사	·업체간 과당 경쟁 ·내정가격 산정시 전문성결여 ·회장 등 소수인에 의한 결정 ·회장. 감사 등의 결탁 ·내정가격 유출	·관계전문가로 추진위원회구성 ·최저가 공개 입찰 원칙하에 자재와 인건비(기술포함)분리 하여 별도 입찰 실시 ·자재 입찰   -제조업자에 입찰 참가 자격 부여   -잔여자재 반품 조건 명시 ·인건비 입찰   -공개경쟁입찰, 응찰자격 완화   -안전사고에 대한 책임 명시   -이행 보증금 징구   -각세대 확인 서명후 대금 지불조건   -내정가격 인근 단지비교 및 우수관리 단지 사례 참조   -계약은 입주자대표회의 승인 후 체결 ·입찰시 감사 참가 의무화 및 일반주민 참여 권장
·설비보수 공사	·회장 등 소수인에 의한 결정 ·업체의 과당경쟁과 금품유혹 ·내정가 산정시 전문성부족   ※ 업자 동시제출 견적서로 결정사례 허다 ·내정가격 유출 ·비공개 혹은 지명경쟁 입찰 수의계약도 허다	·관계전문가 추진위원회 구성    -  한시 기구로 운영 ·내정가격 모범단지 사례 참고 ·일정금액 이상은 최저가 공개  입찰제 실시(규정화) ·가급적 자재와 인건비 입찰 분리실시   -소요자재량 철저 파악 및 반품조건 명시   -투입 인력에 대한 감시철저

·난방유류 구매 계약시 커미션 수수	·인근 주유소와 거래 ·납품량 확인 태만 (수량, 온도 등) ·담당직원에 대한 감독 소홀	·가급적 석유대리점과 계약 ·납품시 수량확인 및 온도측정 감사 및,부녀회 등 입회 철저 ·관리소장의 직원감독 철저
·화재보험 가입시 리베이트수수	·리베이트 수수 관행 ·비공개처리(보험료 인하시 회사측에 법적문제 발생  -리베이트 액수 확인 곤란	·다수업체 접촉, 리베이트 액수가 많은 업체와 계약 ·동대표회의 보고. 승인후 계약  ·리베이트는 반드시 잡수익처리    -관리규약에 명시
·승강기 관리업체 계약시 리베이트 수수	·업계의 과당 경쟁에 따른 리베이트 제시 ·승강기 관리업체의 차별성 별무 ·점검비 저가시 보수비에서 폭리	·다수 업체접촉 제시 가격검토 및 인근 여러 단지와 비교 ·리베이트 만큼 가격인하 및 1개월 점검비 미부과 ·계약 체결시 책임한계 명시 및 주민에게 공개(보험 등 확인)
·청소,소독, 조경 등 계약시 리베이트수수	·업체의 과당 경쟁에 따른   커미션 제시 ·소장등 소수인에 의한 결정 ·내정가 유출	·공개입찰 실시 - 최저가 지양 ·응찰가격 완화 ·내정가격 산정시 전문가 자문 및 우수단지 사례 참고 ·놀이기구도색, 가지치기, 볏짚 감기, 거름주기, 물탱크청소 등은 주민의 협조와 관리소 직접    시행
·물품구매시 지출  금액조작  횡령 저가품 구입	·단순가격 비교후 구매 경향 ·구입가격 및 수량 확인 소홀 ·물품 및 소모품대장 미정리	·사전가격 및 품질 검토후 계약 ·재고관리 철저   -관리소장 책임부여  - 납품시 2인이상 직원 입회 ·수시 재고조사 ·분기별 물품 구매내역 공개 ·우수업체 선정 인근단지와 일괄 구입
·공사완료   후 1∼2% 기부금강요	·관리소직원 사기진작을 위한 회식비 염출 수단	·직원 회식비 지출은 대표회의  에서 정기적 지출
·경리부정 ·예금이자,·광고료 등  변칙처리	·관리소장 감독소홀 ·무관심,  감사소홀 ·	·영수증 추적조사 ·매월 수시 및 정기감사 강화 ·광고주 추적조사 ·잡수입 대장관리철저

Ⅲ. 관리비 분석결과 검토 1. 아파트 관리비 산정방법  가. 관리비 산정방법    '98년말 광주시 인구 133만 9천4백명중 약 65% 정도가 공동주택에서 거주하고 있으며, 지금도 매년 5천세대 이상 신축되고 있어 아파트가 앞으로 광주의 지배적인 주거공간이 될 전망이므로 관리비부과, 예산의 운영 및 회계경리의 중요성이 더욱 증대되고 있다.   『아파트관리비』란 관리사무소가 주민의 안전, 쾌적한 주거환경 조성 등 모든 편익을 증진하기 위한 목적을 달성하기 위하여 공동주택관리령 제15조, 건축법 제38조 제12항의 규정과 회계 관련법에 의하여 필요로 하는 경비를 주민에게 부과하여 관리·사용하는 기술적인 절차를 말한다.      특히, 회계사무의 처리에 있어서는 그 수입·지출, 원인행위 등이 모두 공동주택관리령 및 관련 규정에 근거하여야 하며, 일체의 행위를 함에 있어 재량권이 허용되지 않는다. 또한, 회계사무의 범위와 한계를 명백히 해야 한다.    아파트는 공동생활에 따른 특수성 때문에 자치관리위원회를 구성하여 관리사무소를 두고 관리운영에 따른 소요금액을 세대수와 형태별로 평수에 따라 약간씩 다르지만 매달 적게는 3만원 정도, 많게는 35만원이 넘게 주민에게 부과하고 있다. 각 단지별 관리비 예산은 보통 월 1천만원에서 3억원 규모로 년간 1억원내지 40억원을 웃돌고 있는 엄청난 금액이다.    관리비 산정방법에는 예산제(정액제)와 정산제가 있는데 광주,전남 대부분 아파트는 전월사용 금액을 각 세대별로 균등하게 배분하여 징수하므로 한계가 분명하고 산출이 용이한 정산제를 활용하고 있다.    정산제는 매월 발생하는 비용을 각 세대별로 분양평수에 따라 배분한다던가 세대 가구별로 하여 정산처리하므로 사용내역서를 정확하게만 기재하면 의혹의 소지가 전혀 없다.        그러나, 매월 관리비가 일정하지 않은 단점이 있으므로 관리소 직원 인건비 등 고정적인 경상비는 예산제로 보완하면 효과적이다.  ▣ 예산제(정액제)    연간관리비 예산을 연 평균해 배분하여 세대당 관리비를 정액으로 부과하는 제도로서, 연말에 이를정산, 잉여금이 발생하면 차기에 이월하여 재투자 재원으로 적립하고 부족분이 발생하면 익년도 관리비 산정시에 반영하는 방법이다.  ◈ 월관리비 = 연간 총발생비용(추정)÷12월÷총연건평×분양평수   ◇ 장점     ·매월 관리비가 일정하여 가계부담의 균형을 유지할 수 있다.     ·정산사무가 용이하다        ·잔액 발생시 긴급비용에 사용가능하다.     ·대부분 관리사무소는 사무가 간편함으로 선호한다.   ◇ 단점     ·하계와 동계간 비용발생 불균형이 발생된다.     ·연말 결산을 함으로써 민원발생 요인이다.     ·물가변동에 대한 적용이 곤란하다.   ·부정 발생시 조기발견이 어렵다.  ▣ 정산제    매월 발생하는 비용을 각 세대에 배분하여 정산 처리하며 입주자가 서비스를 받은 만큼 관리비를 내는 방법이다  ◈ 월관리비 = 전월 사용량÷총연건평×당해 주택분양평수   ◇ 장점     ·전월 사용금액을 각 세대별로 배분하여 징수하므로 한계가 분명하고 산출 이 용이하다.     ·회계 처리에 대한 의혹이 감소된다     ·수혜자 부담 원칙에 의거 부담하므로 합리적인 방법이다.   ◇ 단점     ·매월 관리비가 일정하지 않아 부과자 가계비 지출이 불균형하다     ·긴급비용 발생시 별도 징수해야 하는 불편함이 따른다.     ·주택의 장기적인 계획관리를 위한 재원의 적립이 불가능하다.  나. 관리비 구성내역(공동주택 관리령 제 15조)    ① 법 제38조 제12항의 규정에 의한 관리비는 다음 각호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 그 구성내역 및 산정방법은 다음과 같이하되, 관리비의 세대별부담액 산정방법은 사용자 부담 및 공평부담의 원칙에 따라 관리규약으로 정한다.     1.일반관리비  2.청소비  3.오물 수거비  4.소독비  5.승강기 유지비  6.난방비     7.급탕비 8.수선유지비(냉,난방시설의 청소비를 포함한다)    ② 관리주체는 제 1항 각호에 게기한 것 이외에 어떠한 명목으로도 관리비를 정수할 수 없다. 다만, 3항, 4항 및 제6항의 경우와 전기(공동으로 사용되는 시설의 전기를 포함한다)·수도(공동수도를 포함한다) 또는 가스등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는 보험료를 징수권자를 대행하여 징수하는 경우는 예외로 한다    ③ 관리주체는 인양기 등의 사용료를 당해시설의 사용자에 따로 부과할 수있다    ④ 관리주체는 보수를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자에게 그 비용을 따로 부과할 수있다    ⑤ 법 제38조 9항의 규정에 의하여 사업주체가 선정한 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우의 제1항 제1호의 일반 관리비는 사업주체의 의무관리 기간중의 월평균 일반관리비에 당해 의무관리기관의 도매물가 상승률을 감안한 금액을 가산한 금액을 초과할 수 없다.    ⑥ 관리주체는 법 제38조의 2 제1항의 특별수선충당금을 제1항의 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.  다. 관리비 징수에 따른 문제점   첫째 : 소규모 단지서는 회계능력의 부족으로 관리비 수납장부 정리상태 미흡   둘째 : 관리사무소에 공동주택회계처리 실무('84년 건설부)지침서가 작성되었다고하나 보급상태가 전무하고 거의 활용되지 않고있다.   세째 :공동주택관리령상 잡수입 즉 곤도라이용료,부대시설 임대료 등은 특별수선충당금에 적립하도록 하고 있으나 명확치 않은 단지수가 많다.   네째 : 관리비 산정방법에 있어 특히 경비원인건비와 청소원 인건비에 대한 이의가 많으며 이것은 경비원과 청소원등  관리인원의 배치 기준이 관리면적에 비례하여야 함에도 불구하고 동당 획일적으로 배치함으로 해서 크고작은 동의 관리서비스 차등에도 불구하고 관리비 산정을 「평당 균등하게 부과해야 한다」는 원칙만을 내세워 상대적으로 과중한 관리비 부담을 강요하는 경우가 있다.   다섯째 : 첫달의 관리비충당을 위하여 관리비 선수금의 징수 필요    ·관리비선수금 산정방법과 근거가 모호하여 법적 및 관리규약상 근거가 없는 경우가 많다.    ·준공후 1년동안의 사업주체관리시기(입주자대표회의 구성전)에 사업주체가 입주시기에 편법으로 징수하는 것이 현재 관행상 존속되어 오고있으며 입주자 대표회의가 구성되어도 그대로 승계하고 있는 예가 많다.    ·통상의 관리비와 별개의 기금형성을 취하고 있음에도 특별 회계처리를 하지 않으므로 이자수입 등의 처리가 모호하다.

여섯째 : 관리비 부과내역서가 관리소직원 편의위주로 작성되어 전월과 금월의 부과금액이 비교되지 않으며,총부과 금액의 세목별 내용을 기록하지 않아 입주자가 관심을 갖고 내역서를 보아도 적정부과 여부를 알수 없도록 형식만 갖춰 부과하는 아파트가 많다.(특히 임대주택과 소규모 단지)   일곱째 : 특별수선충당금은 주요 노후시설물의 교체 및 보수에 대비해 자금을 적립하는 제도이나,대부분의 주민이 장래 발생될 비용부담을 회피하는 경향이 있어 합리적인 수선계획에 의한 충당금의 적립보다는 현실부담만을 고려한 형식적으로 소액을 부과하게 되므로 적립후 물가상승율에 따른 손해를 보충하지 못하며, 운영도 장기수선계획에 의하여 집행하여야 하기 때문에 조기 노화시 적절한 개보수가 곤란한 실정이다.   입주자 대부분은 관리비 산출이 어떻게 되는지, 무슨 용도로 사용하는지에 대해서는 잘모르고 있다. 뿐만 아니라, 약간 많이 부과되어도“얼마 안되니까!”“그것쯤이야!”“누군가 알아서 하겠지!”하는 등 무관심으로 지나쳐 버리는 경우가 허다하다. 한 아파트의 설문조사 결과, 관리비부과내역서를 살펴보고 관리비를 납부한 세대는 50% 미만 이었다.   입주자들의 이런 무관심 때문에 관리책임을 맡고 있는 관리사무소는 불필요한, 혹은 과다경비를 지출하는 사례가 종종 발견된다.   관리사무소는 가능한 적은 비용으로 주민에게 쾌적하고 편리한 생활을 영위하도록, 씀씀이를 절약하면서 합리적으로 운영해야 한다.   그런데, 간혹 입주자들의 편의를 위한 시설의 안전관리, 주변 환경미화, 수목관리 등 실질적인 업무보다는, 일반경비 등 형식적이고 외양에 치우치는 경우가 꽤 많이 있다. 그런가 하면, 관리비의 과다지출과 사용내역이 불분명하여 이를 둘러싸고 입주자와 잦은 마찰이 발생한다.   이런 문제 때문에 경찰청이 지난 3월7일 부터 아파트비리에 대한 특별단속을 벌여 4월30일까지 전국 8,864개 아파트단지(건설교통부 집계) 22.5%인 1,996개 단지에서 각종비리를 적발했다고 밝혔다. 관리비리로 2,390건 5,838명을 불구속 입건하고 5,691명을 불구속 입건했다.   전남경찰청 관내에서도 아파트 관리비 횡령이나 배임, 입찰관련 리베이트수수, 보험가입관련 리베이트 수수, 부실공사 협박 금품수수 등 78개단지의 자치회장이나 관리소장, 경리, 공사업자 등이 관련되어 150명이 입건되어 구속7명, 불구속 143명으로 현재 수사를 받고있다.

[어린왕자]

참고하면 좋을것 같아서 올려보았습니다. 카페를 떠나는 사람들이 많은것 같아서..

[허당선생]

다 옳은 이야기 입니다..... 무관심이 최대의 적입니다.. 관심가지시고 직접 참여해봅시다... 그리고 이런 저런 채찍은 우리 동대표들도 능히 받아들이실 겁니다

[김교관(9동대표)]

입주민의 한 사람으로써 공감하는 사항이며, 일을 처리함에 있어 좀더 신중히 생각토록 하겠습니다. 감사합니다.

[송아지눈망울]

적어놓으신 글이 감동인데요,,,

[*미소*]

많이 반성 합니다.ㅠㅠ 올려주신 글 감사합니다