둔촌주공 조합원모임 유튜브 동영상(조합정상화, 분양가상한제) 및 조합원 입주권 매매시세

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

늦은 폭염에 더워서 허파(?) 뒤집어질 것 같더니 한줄기 비 지나가니 살만 합니다. 언제는 장마가 지겨워 죽겠다며 맑은 햇살 찾더니만 따땃한 햇살 나오니 비를 기다리고 인간은 생각하는 갈대라는 말이 딱 맞습니다. 이런 착한 갈대같은 마음이야 하루에 열두번 뒤바뀌어도 좋지만 손님 기다리면서 맥없이 사무실 지킴이 하는 것은 정말 힘듭니다. 그렇다고 코로나 시대에 영업장 비워두고 마음 편하게 룰루랄라 나돌아 댕길 수도 없는 노릇이고 이짓(죄송ㅋ 카페, 블로그 글쓰기)이라도 안하면 몸져 누울 뻔 했습니다.ㅋㅋ

방문해 보면 아시겠지만 저희 드림공인 카페랑 블로그는 조합원 및 예비 조합원 그리고 불특정 다수의 여러분들에게 둔촌주공 소식을 전하는 장이기도 하지만 코로나19로 그날이 그날인 저와 여러분들의 단조로운 삶에 조금이나마 활력소를 주는 힐링의 장이 되고자 노력하는 공간입니다.

작금의 둔촌주공 상황과 부동산 대책을 보면서 둔촌주공 조합원님들께서 주택도시보증공사(HUG)의 터무니없는 일반분양가 통보에 울분을 토하며 들고 일어났듯이 저희 공인중개사들도 일어서고 싶은 마음 굴뚝 같습니다. 조합원들에게는 코로나19보다 무서운 것이 분양가이듯이 저희도 코로나19보다 삶의 현장을 가로막는 부동산 대책들이 더 무섭습니다. 거래 절벽이라는 현실을 생각하면 눈앞이 캄캄하지만 일어서봐야 갈데는 방콕 밖에 없습니다. 아참 아 시국에 해외(?) 여행가면 안되는거죠? 방콕도 못가고 다람쥐 체바퀴 돌듯 집에서 사무실, 사무실에서 집만 왔다갔다 하고 있습니다. 더 이상 물러설 곳이 없는 악상황인데 실없이 아재 게그라니 그냥 웃습니다.

"조폭마누라 너 언제 철 들래?"

정말이지 부동산 이야기만 전달하기에는 해골 뽀샤지겠고 넘넘 삭막해서 뻘소리좀 했습니다. 그게 조폭마누라의 매력이라 자꾸 찾아오고 싶다고들 합니다. 실물 보면 반전 매력이 있다고들 하시니 어쩔~~~ㅋㅋㅋㅋ 자뻑도 심하면 병이 되니 여기기까만 하고 미쁜 조폭마누라는 본론으로 들어가겠습니다.

조합원모임에서 조합장 및 조합집행부 해임을 하고서도 눈에 띄는 진전이 없습니다. 양측(조합과 조합원모임)에서 소송을 제기한 상태라 선조합 집행부가 정상화 되려면  조합 집행부가 정상화 되려면 先해결해야 할 문제가 많기 때문입니다. 조합원모임에서 올린 유튜브(1,2) 시청하고 내용 정리해 보았는데요 전달자가 전달하고자 하는 내용을 제대로 요약했는지 모르겠습니다.(전국적으로 공개된 유튜브 영상이니 내용 정리해서 올립니다.)

둔촌주공 조합원모임 유튜브 동영상 1회차

둔촌주공 조합원모임 유튜브 내용 요약 1회차

1) 가장 시급한 문제는 체제 정상화로 조합장 및 조합집행부 교체, 정관 개정, 조직 개편이다.

① 조합장 및 조합 집행부 교체 실태파악: 국토부, 서울시, 강동구 합동 실태조사

② 정관 개정: 의사진행 표준 규정, 전자투표, 제2기 대의원회

③ 조직 개편: 전문조합관리인, 조합원모임, 상가 조합원

2) 층감 소음 문제 등 건축 정상화를 위해서 설계 변경, 시공 관리, 계약 시정을 해야 한다.

① 설계 변경: 층간소음 문제, 84E형문제, 주자창 문제, 고급화, 층간소음은 슬라브 두께 및 차음재.

주차장 1.4배인데 빽빽하다는 느낌. 창고 공간 때문에 좁은듯. 고급화 추후 논의

② 시공 관리: 감리 업체(강동구청 선정)-용역비 미지급상태, 자금력 약하다고 판단됨→감리 강화방안(CM도입?, 감시단)

③ 계약 시정: 공사비 검정 반영, 공사기간 단축, 무상지분율 151.66% 준수, 하자 보수 청구 등 일원화 필요

※ 조합원모임은 법적으로 인정되는 단체가 아니어서 사업 정상화되기 전까지는 권한 행사 할 수 없음

※ 전문조합관리인을 조합장으로 모시고 조합 정상화 되면 분양계획 다시 수립해서 금융비용 인하, 분양계획 수립, 상가 관리처분계획 변경, 선분양 후분양 중 일반분양가가 유리한 것으로 선택

※ 보류지 19세대에서 29세대로 늘림

둔촌주공 조합원모임 유튜브 동영상 2회차-분양가상한제

둔촌주공 조합원모임 유튜브 내용 요약 2회차-분양가상한제

-사단법인 미래전략연구원 박기은 원장님 말씀-

일반분양이 30가구 이상이면 분양가상한제 적용 받는다.

분양가상한제가 적용되는 지역은 강남4구(강남·서초·송파· 강동), 마용성(마포·용산·성동), 영등포·동작·양천·중구·광진·서대문구 등 13개구 272개동과 강서·노원·동대문·성북·은평구 5개구 37개동이고,

경기도 투기과열지구 중 과천·광명·하남 등 13개동이다.

둔촌주공 분양가상한제 심사위원은 자자체(강동구청) 분양가 심사위원회이다.

○ 분양가상한제 하의 분양가는 택지비+기본형 건축비+가산비를 더해 결정한다.

자자체(강동구청) 위원회의 가이드라인에 따른 분양가 적정성 심사 통과해야 됨.

○ 기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일 발표(올해 3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)함.

기본형 건축비는 국토부에서 절대 손못댄다.

○ 둔촌주공 기본형 건축비는 분양가 2847만원(?)으로 건축비 가산비에서 결정됨

표준지 기본을 놓고 감안 땅값 평가 3700만원 정도인데 보고서는 3560만원으로 작성

땅값 기존 1500만원 1400만원으로 기본 인증 분양가를 보수적 분양가로 작성

○ 기본형 건축비 2842만원이고 그외 택지비 및 건축비 가산비 포함 3200만원, 3400만원 정도 가능함. 

삭감되는 것이 아니고 분양가상한제 접수·심사·이해·납득·인정되면 각각 가산비로 인정됨

○ 둔촌주공 일반분양 4786세대(37.72%)이다.

○ 땅값 영향은 용적율(273.85%)에서 결정되고, 땅값은 그밖의 요인에서 결정(둔촌주공 1.57이상 비율)

둔촌주공은 지하철(5호선+9호선) 초역세권으로 기부채납이 원베일리보다 2.5배 많음.  기부체납을 뺏긴다고 생각하지 말고 나눔으로 생각해라.(웃음ㅋㅋㅋㅋ) 기부체납은 가산비(분양가)로 돌려받음

○ 분양가상한제 일반분양가 3500만원 받았다고 가정할 때 주택도시공사(Hug)에서 분양보증 거부 못함. Hug는 3500만원으로 분양보증 해야함

○ 후분양은 건축 공정 70%이상 갔을 때 분양

○ 분양가상한제 선분양이든 후분양이든 조합원이 결정. 분양가상한제 Hug분양가보다는 높다고 판단됨

○ 분양가상한제는 강동구청 심사위원회에서 결정. 미래전략연구원 박기은 원장은 방향만 제시

※유튜브 보고 정리하느라고 했는데 어려운 용어도 많고 조폭마누라 이해력이 딸려 오기한 것도 있을 것입니다. 다시 듣기는 귀찮고 여러분들이 제가 올린 것을 기본으로 유튜브 다시 들으면 잘들릴 것이니 틀린 부분은 댓글로 남겨주시면 수정하겠습니다.

♠〓둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 조감도 및 건축규모, 시공사

12032세대면 어마어마한 규모인데 감이 안오신다구요?

이주 전 5930세대의 낡은 아파트 둔촌주공을 종획무진하고 돌아다녔는데 저도 감이 안오기는 매한가지입니다. 둔촌1동이 오롯이 둔촌주공아파트 뿐이라면 이해 되십니까?

지하 3층 지상 35층, 85개동, 132032세대입니다. 시공사는 현대건설, 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설이며 기타 내용은 아래 표 참조하시기 바랍니다.

♠=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 신축 세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 50평...66평은 전부 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원은 로열층(남향, 동향) 배정, 일반분양은 저층 또는 서향 배정

○ 조합원은 베란다 확장 및 샷시, 천정형 에어컨, TV, 냉동냉장고, 드럼세탁기 등 5000~7000만원 상당 옵션 무상 제공

○ 일반분양은 비용 본인 부담하에 옵션 선택 가능

○ 34평 이하 25평 22평 18평 14평 일반분양이며 전부 가점제이며 분양일정은 미정

○ 일반분양 자격 및 조건은 한국감정원 청약홈에 문의하시거나 홈피 참고(일반분양 상담 안함)))))

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

♠=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 자체호재 및 외부호재

○ 교통-지하철5호선(둔촌동역)+9호선(둔촌오륜역)+9호선급행(보훈병원역, 올림픽공원역)

○ 교육-단지내 초중고 6곳(초3곳, 남여공학중 신설, 남중고 각각1곳), 단지내 대형학원 유입 예정

○ 생활편의시설-단지내 부대복리시설 및 커뮤니티시설 50여개동 건립

○ 단지내 산책로 및 근린공원, 어린이공원, 일자산, 성내천, 올림픽공원 등 풍부한 녹지공간 확보

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시, TV, 냉장고, 드럼세탁기, 천정형 에어컨 등 약 5000~7000만원 상당 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 깡통분양으로 본인 비용 부담하에 옵션 선택 가능

하루빨리 둔촌주공재건축조합이 정상화 되어 일반분양가가 정해지고, 조합원 동호수 추첨이 진행돼야 할텐데 전문조합관리인을 조합장으로 모시고 재정비 하려면 빨라도 6개월 이상은 걸릴 것 같습니다. 조합원 중에서 조합장이 나오면 좋으련만 조합 운영의 투명성과 전문성을 제고함은 물론이고 조합 내분으로 빚어지는 사업 추진 차질을 차단하기 위해 전문조합관리인을 조합장으로 모신다고 하니 그동안 조합 업무를 정지할 수도 없는 노릇이고 당분간 현조합 체제로 갈 것 같습니다.(???)))))

당연히 둔촌주공 현장 공사는 23년 8월 입주를 목표로 진행중에 있습니다.

조합원 입주권 전매는 어떤가 하면 제한적이지만 당연히 가능합니다.

물론 10년 보유+5년 거주+1세대 1주택이어야 합니다.

도시 및 주거환경정비법 제39조 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조에서 정하는 예외 허용 조항이 있지만 이런 조합원들도 1세대 1주택 조건은 갖추어야 합니다.

대부분이 2년 거주하며 몸테크 하고 다른 지역으로 옮겨갔는데 난데없이 2017년 8.2대책 복병으로 5년 거주 조건이 발목을 잡아 매매를 못하는 조합원들도 있습니다.

다행이라면 둔촌주공 취득세가 상대적으로  저렴하다는 것입니다.

① 둔촌주공 입주권 매수 시 (주택수와 관계없이) 취득세 4%+농특세 0.2%+ 지방교육세 0.4%

② 1주택자가 일반아파트 매수 시 취득세 8%+농특세 0.2%+지방교육세 0.8%

③ 2주택자 이상 및 법인이 일반아파트 매수 시 취득세 12%+농특세 0.2%+지방교육세 1.2%

♠=둔촌주공재건축 매물중 가장 저렴한 조합원 입주권 매매시세입니다.

○ 필요자금=매매가격-이사비 및 이주비 대출-아주비 이자(15억 이하만 승계, 취득세 별도)))))

○ 총투자금=매매가격+추가부담금 or 환급금=입주 시 일괄정산

○ 10년 보유 5년 거주 1가구1주택자만 전매 가능(매수자는 상관 없음)))))

※둔촌주공 현시점 매수 시 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함

※ 취득세 4%(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)

※ 종부세 없음(준공 전까지)

○ 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 2억~3억 이상 수익효과)))))

○ 우리은행과 기업은행 매물은 이주비 대출 승계 가능할 수도 있다고 하니 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 분양방식 및 일반분양가가 확정되지 않아 20년 1월 16일 관리처분변경인가 기준 비례율 138.62%, 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○=둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

14.7억~15억

○=둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○=둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○=둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○=둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

21억~22억

2020.08.20~24. 드림공인 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 조합원모임 유튜브 영상 내용(조합 체제 정상화, 분양가상한제) 정리 및 조합원 입주권 매매시세~~브리핑이었습니다.

매물이 귀해 매매 예약은 필수입니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

둔촌주공 드림공인중개사 사무소 02-478-9800 ☎010-9133-8705로 연락바랍니다.

대표: 박점숙  등록번호: 9252-3531

주소: 서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호(성내동 우체국 옆 아디다스 경희한의원 건물2층)

[조폭마누라]

둔촌주공 조합원 입주권 매매시세
궁금하시면 저희 드림공인중개사 사무소로 연락바랍니다.

전화, 문자, 카톡 환영합니다.
02-478-9800 010-9133-8705