도시 및 주거환경정비법 제39조에 따른 착공 후 전매가능한 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 &취득세 & 양도세

[조폭마누라]

저희 개업공인중개사들은 2년마다 2일간 연수교육을 받고 있습니다. 그놈의 2년이 왜 이리 자주 돌아오는지 거짓말 조금 보태 사무실 임대료 내는 날 돌아오는 그 느낌입니다. 올해는 코로나19 때문에 집합교육+사이버교육 대신 사이버 교육(온라인 교육)으로 대체했습니다. 2년 사이에 부동산 대책이 대거 쏟아진 만큼 바뀐 내용이 무척이나 많았습니다.

대책이 나올 때마다 숙지한다고는 했는데 대책 발표 후 소리 소문없이(?) 후속대책 나오고 각각의 시행일이 달라 억지로 구겨넣으려니 대갈통(?ㅋ) 뽀샤지게 생겼습니다. 그 대책들을 교육받는 것은 본듯 안본듯 미확인비행물체를 본 느낌입니다. 한 마디로 아무것도 몰라 속시끄럽다는 뜻입니다. 조폭마누라니까 이해하지 누가 이해를 하겠습니까?ㅋ

물어보면 제대로 답변도 못할거면서 오늘도 잘난체 자뻑에 취해 헛소리 날리는 중입니다.ㅋㅋ

농담이구요~~백 번 정독해도 모자랄 판국에 감시자가 없는 사이버 교육이다 보니 교육내내 정신은 안드로메다行 여행중이었습니다.

교육 받는척 딴짓 하는거 꿀맛 중의 꿀맛이라 겁나 맛있긴 한데 이놈의 시간은 왜 이리 더디 가는지 한 시간이 열 시간 같았습니다. 이틀 교육을 사흘씩이나 걸려 무사히 마쳤습니다. 아고고 힘들어라.

(쉿! 비밀인데요) 교수님 홀로 강의 시켜놓고 절반 이상은 졸았습니다. 그래도 양심은 있어서 따로 공부하려고 책자 신청했습니다. 先교육 後정독 할 요량이었는데 막상 책자를 받아보니 두께가 만만치 않습니다. 조합 책자에 비할바는 아니지만 머리가 찌근찌근 아픕니다. 괜시리 성질나서 글씨 작다고 종이 아깝다고 욕지거리 퍼부었습니다.(버럭~!!!))))) 스트레스 조금 풀리네요.ㅋㅋㅋㅋ

그 두꺼운 조합 책자는 매도, 매수자분들에게 좀더 비싸게 팔아주고, 싸게 사드리려고 열심히 들여다보면서 연수교육 책자는 당장 필요한 것이 아니니 홀대 중입니다. 넘 솔직했나요?ㅋ 잠시 관상용으로 꽂아두었다가 필요하면 보겠습니다. 꼭 봅니다.(손가락 걸고 도장 찍고 복사 코팅까지 했습니다.ㅋㅋ)))))

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

둔촌주공 재건축 소식입니다.

단지내 공사 현장이 정상 작동되고 있다(쌀누님 버전)는 것 외에는 달리 새로운 소식이 없는데

조폭마누라 찐팬 조합원님들께서 인터벌이 길다고 성화십니다. 오매불망 새글 기다리시니 지난글 리바이벌 하겠습니다. 성의는 부족하지만 좋은 소식 전할 때까지 어여삐 봐 주세요.(꾸벅~!!!))))

해임 발의만 되면 일반분양, 조합원 동호수 추첨이 일사천리로 진행될줄 알았는데 생각보다 갈 길이 멀어보입니다. 9월 9일 동부지원 소송 건 결과 기다려야 하고 그 이후에도 임시조합장 선임 등 거쳐야 할 행정절차가 많습니다. 녹물에 추위에 단련이 된 조합원들은 기다림에는 이골이 난지라 지금보다는 좋아진다는 기대감에 초연하게 기다리고 있는듯 합니다.

이 상황에 굳이 향후 둔촌주공 재건축 추진일정을 정리해 보자면,

1) Hug 분양가 선분양은 조합원들 자발적 의지에 의해 기회 사라짐-9월 28일 이전 총회 열고 입주자모집공고 해야하는데 물리적으로 불가능함.

2) 분양가상한제 선분양이나 후분양 선택-(기존)조합에서 7월 16일일 강동구청에 신청한 택지비 감정평가금액이 나오면 (택지비+가산비)+(기본형건축비+가산비)를 계산해서 일반분양가가 정해집니다. 9월 15일 기준 분양가상한제 기본형건축비 2.19% 인상이 둔촌주공 분양가에 플러스 요인으로 작용할 것으로 사려됨.

분양가상한제 선분양이 유력하지만 분양가상한제 선분양 VS 후분양 여부는 조합원 의견을 물어 결정될 것입니다. 일단 택지비 및 분양가상한제 일반분양가가 얼마가 될지 기다려야겠죠?

3) 조합 체제 정상화가 급선무-현재는 (기존)조합에서 행정업무를 보고 있는 상황으로 동부지원 소송 결과 기다리는 중입니다.

4) 분양가상한제 선분양이 된다는 전제하에 조합이 재정비되면 임시총회 열어 일반분양가 공지, 정관 개정 등 상정안건 해결, 조합원 동호수 추첨, 입주자모집 공고를 하게 될 것입니다.

5) 현장공사는 행정절차와 별도로 진행 중에 있어 23년 8월 입주 일정은 무난하게 지켜질 것으로 예상됩니다.

제가 오늘 말씀드리고 싶은 것은

♣♧〓착공 후 예외적으로 전매가 허용되는 10년 보유 5년 거주 1세대 1주택에 대한 정의입니다.

1) 매도일(=잔금일) 현재 10년보유 5년거주한 둔촌주공 외에 다른 주택이 없어야 합니다.

임대사업자 등록주택 NO! 농가주택 NO! 주거용 오피스텔 NO!

둔촌주공 딱 1채만 있어야 합니다.

일시적 1가구 2주택도 안됩니다.

일시적 1가구2주택은 전매가능하다고 혼동하는 경우가 종종 있는데요 올해 안에 둔촌주공을 매도하고 싶다면 일반아파트 먼저 매도 후 둔촌주공을 매도해야 9억 비과세, 장특공제 80% 가능합니다. 올해까지만 2채, 3채 매도해도 마지막 주택(둔촌주공) 비과세 혜택 받습니다. 시간이 넘 촉박한가요?

※ 금일 기준으로 올해까지는 다주택자가 한 해에 2채를 매도해도 마지막 주택이 비과세 요건을 갖추면 비과세가 가능한데 2021년 1월 1일 양도분부터는 마지막 주택 매도 시 종전주택 매도일로부터 2년 보유해야 비과세 가능합니다.

2) 도시정비법 제39조 제2항 각호에 따른 세대원이 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 지방 이전, 해외이주 또는 2년 이상 해외체류 등의 이유로 전매 시에도 1세대 1주택이어야 합니다.

3) 착공 후 3년 내에 준공을 못할 시 3년 이상 계속하여 소유한 매물은 예외적으로 전매 가능합니다. 이때는 일시적 2주택자나 다주택자도 전매 가능합니다.

그외 예외 조항은 아래 도시 및 주거환경정비법 제39조, 도시정비법 시행령 제37조 참조하시면 되겠습니다.

최근 강동구청에서 조합으로 발송한 '투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 관련 확인 철저 요청' 공문 댓글로 올리겠습니다. 입주권으로 전화되는 관리처분인가 당시이거나 착공 후 바로 공문을 보내줬으면 좋았으련만 매매도 별로 없는 이 시점에 웬 친절이냐고 반문하고 싶지만 매사 불여튼튼이라고 신경써주는 자체에 감사하려고 합니다.

♣♧〓둔촌주공 입주권 매수 시 취득세

○ 주택 수에 관계없이 둔촌주공 취득세 4.6%(취득세 4% 농특세 0.2% 지방교육세 0.4% 별도)

○ 2주택자 취득세 9%(취득세 8% 농특세 0.2% 지방교육세 0.8%)

○ 3주택 이상 및 법인 취득세 13.4%(취득세 12% 농특세 0.2% 지방교육세 1.2%)로

입주권 취득세가 상대적으로 저렴합니다.

♣♧〓둔촌주공 입주권 매도 시 양도세

1) 10년 보유 5년거주 1세대1주택자만 전매가능하며 양도차익에 따라 기본세율 6~42%

2) 착공 후 3년 내 준공되지 않으면 3년 이상 소유자 전매가능하며 기본세율 6~42%

3) 둔촌주공a+일반아파트b=선취득한 둔촌주공 전매금지로 일시적 2주택 비과세 적용안됨.

둔촌주공 매도하려면 올해 b아파트 먼저 매도 후 둔촌주공 1세대1주택을 만든 후 올해 매도해야 9억 비과세입니다. 2주택자가 2021년 1월1일 이후 둔촌주공 매도 시 b주택 매도일로부터 2년 후 매도해야 둔촌주공 9억 비과세(몇번째 대책인지 찾다가 포기. 누가좀 알려주세요!!!!!)))))

4) 일반아파트b+둔촌주공a=일반아파트b 매도 시 일시적 2주택으로 9억원까지 비과세 가능하고 일반세율 6~42%입니다.

둔촌주공 매도하려면 올해 b일반주택 매도 후 둔촌주공 매도해야 9억 비과세입니다.

2021년 둔촌주공 매도 시 b일반주택 매도일로부터 2년 후 매도해야 둔촌주공 9억 비과세

5) 다주택자 양도세 중과세율 인상은 21년 6월 1일까지 시행 유예

2주택자 기본세율(6~42%)+10%p에서 21년 6월 1일 이후 기본세율( 6~42%)+20%p 추가

3주택 이상 기본세율(6~42%)+20%p에서 21년 6월 1일 이후 기본세율(6~42%)+30%p 추가

♧♧=둔촌주공 신축 올림픽파크에비뉴포레 총세대수-12032세대

○ 조합원분양 6181세대, 소형임대 1046세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 34평 초과 37평 43평 50평 이상은 전부 조합원 분양. 일반분양 없음.

○ 25평 34평 조합원은 로열층 로열동 우선 배정.

○ 일반분양은 34평 이하로 전부 가점제. 한국감정원 청약홈에 문의바람

♧♧=둔촌주공아파트(올림픽파크에비뉴포레) 입지조건

○ 교통호재-지하철5호선 둔촌동역+지하철9호선 둔촌오륜역

○ 교육환경-단지내 초중고 6곳, 어린이집, 유치원, 대형학원 입점

○ 생활편의시설-단지내 상가4곳, 주민센터 등 부대복리시설 및 커뮤니티 시설 50여개

○ 녹지공간-단지내 산책로, 근린공원2곳, 어린이공원, 둔촌습지, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원 등 누가 뭐라해도 주거환경으로는 최상의 입지를 지닌 둔촌주공입니다.

♧♧=둔촌주공 전체 부동산 매물 중 거래 가능한 입주권 매매 시세 예시입니다.

○ 필요현금자금=매매가격-이주비-이주비대출 및 이주비이자(+취득세 별도)

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(-환급금)=입주시 정산

○ 취득세 4%(+농특세 0.2%+지방교육세 0.4%=4.6%)

○ 자금조달계획서 및 증빙제출 안함(강동구청 확인)))))

○ 입주권 매수 시 2년 거주 안해도 조합원자격 획득

○ 재건축초과이익환수금 없음

○ 둔촌주공 입주시점 공급(새 아파트) 희소성으로 시세 상승 예상

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분변경인가 기준 비례율 138.62% 조합원분양가 2751.6만원 일빌분양가 3550만원

♧=둔촌주공 입주권 34평(84㎥) 배정 매매 시세 예시

♧♧=둔촌주공아파트 입주권 37평(95㎡) 매매 시세 및 필요자금 예시

♧♧=둔촌주공재건축 조합원 입주권 43평(109제곱미터) 매매 시세 및 현금준비자금 예시

2020.09.17. 드림공인 조폭마누라가 전하는 둔촌주공 입주권 매매 시세 & 도시및 주거환경정비법 제39조에서 정의하는 착공 후 전매 가능한 10년보유 5년거주 1세대1주택 & 취득세 & 양도세~~~브리핑이었습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인  02-478-9800 010-9133-8705으로 연락바랍니다.
매물이 귀해 매매 예약은 필수입니다. 
저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다. 

 #둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800  010-9133-8705
서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호
성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다. 

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.