2020.10.16.둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 분양가상한제 일반분양가 등 시장 동향

[dream박대표]

아흐~정말로~~~이른 아침부터 소환하신 분 누구십니까?

고객님 오신다고 하셔서 영(Young)해 보이려고 식전 댓바람부터 머리 염색하고 출근하느라 무쟈게 바빴습니다.

아직 검은 머리 파뿌리 될 나이는 아닌데 벌써부터 머리카락이 파뿌리처럼 하얗게 변해가고 있습니다. 흑흑

그런데 이게 뭡니까?

퇴근하고 오시겠답니다.ㅜㅜ

저희 보조원님 曰

"미리 전화해서 안 챙긴 당신이 잘못이야.", "다른 계획이 생길 수도 있으니 미리 챙겼어야지." 이러는 겁니다.

"네네" 백번 들어도 지당하신 말씀이라 찍소리도 못하고 제 잘못이다 했습니다. 흐규~~~

저야 종일 사무실에 있을거니까 어느 때 오셔도 감사하지만 갈 곳 많으신 보조원님은 엉덩이가 들썩거리나 봅니다.

조폭마누라도 보조원님 보우하사

"약속 있으면 언제든지 보내준다.", "빨간날(공휴일)은 묻지도 따지지도 않고 무조건 쉬게 한다"

는 나름대로의 철학이 있는데 괜시리 따라다니며 염장 지르는 소리만 해댑니다. 부동산이라는 직업이 손님이 있을때나 없을때나 자리를 지키며 기다림에 익숙해야 하는지라 꽃이 핀다거나, 비가 온다거나, 눈이 오는 날을 마음대로 즐길 수가 없거든요. 오늘처럼 하늘이 맑은 날에 사무실에 멍~때리고 앉아 있으려면 속에서 천불나는거는 알고 있습니다. 그런데 어쩌겠습니까? 목구멍이 포도청이라고 부동산 중개업을 직업으로 가진 죄로 기다림에 충실해야지 어쩌겠습니까? 저야 글쓰는 것도 워낙 좋아하고 2박3일도 또와리 틀고 앉아 있을 수 있지만 웬만한 사람들은 밖에 나가 노가다를 하지 좀이 쑤셔 앉아있기 힘듭니다. 그렇다고 하루종일 앉아 있는 것은 아니구요 고객분들에게 집을 보여주거나 볼일이 있으면 사무실 전화기 휴대폰으로 돌려놓고 다닙니다.

저희 높으신 중개보조원님도 이 아름다운 계절에 사무실에 앉아 있는 게 너무너무너무 아까워 가을 맞으러 가겠답니다. 가을이 부른대나 어짼다나요. 기껏해야 고구마순 서리(?)하러 갈거고, 밤 주우러 갈거면서요. 눈 앞에 고구마순이 아른거리는데, 밤송이가 아른거리는데 일이 손에 잡히겠습니까? 열심히 놀다(?ㅋ)오라 했습니다.ㅋ

시골뜨기(비하 발언 아니고 추억이 많아 좋다는 뜻으로 시골출신을 더 리얼하게 표현하고 싶어서)들은 이런 소소한 행복 못 즐기면 눈깔(?ㅋ)이 확 뒤집힙니다. 두고두고 싫은 소리 할까 싶어 기꺼이 다녀오라 했습니다.ㅋㅋ

봄이면 나물 캐러 다니고, 찔레순 꺾어 먹고, 진달래꽃 따먹고, 아카시아꽃 따먹고,

여름이면 하루 온종일 뙤약볕에서 놀다 또랑에서 멱 감고 놀던 추억을 잊지못하는 겁니다.

가을되면 알밤 주우러 다녔는데 어언일인지 저는 밤을 주어본 기억이 없습니다. 배암 무서워 안따라간듯 합니다.ㅋㅋ 이렇듯 시골출신들은 자연에서 먹거리 놀거리를 찾았습니다. 안그래도 까만 피부 숯검댕이 되어 살았습니다.

반면에 저희 시골출신들은 잘 깎아 빚은 알토란처럼 뽀얀 피부를 가진 서울내기들에 대한 로망도 컸답니다.

그당시에는 서울 살면 다 피부가 하얗고 쌀밥만 먹고 예쁜 원피스에 빨간구두 신는 부자인 줄 알았거든요.ㅋㅋ

살아보니 서울이란 곳이 그리 만만한 도시는 아닙니다. 대문만 열고 나가면 모든 것이 근거리에서 해결되는 편리한 점이 많습니만 물도 돈울 주고 사먹어야 하고 어느사이엔가 이웃집에 누가 사는줄도 모르고 쩐이 지배하는 삭막한 세상이 되어버렸습니다.

"잠시 한 눈 팔면 코 베어가는 세상"이 아니고 "한 발 앞서가지 않으면 코 베이는 세상"이 되었습니다.

그래도 서울 서울하니 세상 참 요지경입니다.

내 한 몸 편하게 누울 집이 없는 서울인데도 말입니다.

'사람은 태어나면 서울로 보내고, 말은 제주도로 보내라'는 말도 그저 옛말일 뿐입니다.

사람은 응애~응애~하고 태어나기 전에 나의 부모가 내 한 몸 편안하게 누일 집이 있나 확인하고 태어나야 합니다.ㅋㅋ 태어날 아가한데 부모 자격 심사받아야 하는 세상이 오는거 아닌가 모르겠습니다. 요샛말로 웃픈 세상입니다.

어쨌거나 사는(Buy)집이던 사는(Live)집이던 집 한 채는 있어야 합니다. 그 많은 사는(Buy+Live)집이 누구는 두 채, 세 채인데 또 다른 누구는 한 채가 없어 쩔쩔매는 것이 작금의 현실입니다. 재개발 재건축 전매제한, 주택담보대출규제, 취득세 및 양도세 중과, 임대차3법 등 정부 대책만 아니었어도 이 정도는 아니었을텐데 집(전세)이 없어도 너무 없습니다. 이에 정부에서는 24번째 대책을 준비 중인듯 한데 땜질식의 '홍남기 방지법' 이런거 말고 정말로 돈은 부족하고 서울 집이 절실한데 집을 못 구하는 서민들을 위한 대책을 만들었으면 좋겠습니다. 아니 시장 스스의 사이클에 의해 헤결되게끔 모든 규제를 풀어줬으면 좋겠습니다. 암튼 집 못 구하신 분들 하루빨리 집 구하기를 바라며 어려운 상황이지만 희망 잃지 바랍니다.

저도 요즘 일이 없어 일상이 파리만 날리는 상황이라 지치기도 하지만 낙심하지 않고 포기하지 않고 씩씩하게 살겠습니다. 추억 소환하다가 글을 쓰다보면 모든 글이 기승전-부동산이으로 귀결되는데요 조폭마누라가 본인의 직업에 충실하고 있구나, 직업을 사랑하는구나 라고 이해해 주시면 고맙겠습니다.

다시 추억 속으로 돌아갑니다.

"시골출신들은 서울출신들이 절대 가질 수 없는 감성이 있어 사는동안 소환할 추억도 많습니다."

"조폭마누라가 그 시절로 다시 돌아간다면 그 불편했을 빨간구두는 사절하겠습니다. "

"아이들은 마구마구 뛰어놀 수 있는 운동화가 최고다. 그것도 조선 나이키(고무신)가 최곱니다.ㅋㅋㅋㅋ"

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

황금같은 추석 연휴 지나고, 한글날 휴일도 지나고 이제 일할 날만 남았습니다. 일하지 않은자 먹지도 말랬다고 빨간날, 하늘 맑은날 편히 쉬신 보조원님 검은날에는 열심히 부려먹겠습니다.(조폭마누라 은근 뒷끝 있거든요.ㅋㅋㅋㅋ)))))

조합원님들, 대기 매수자 여러분들 둔촌주공 소식 궁금할텐데 아직은 이렇다할 소식은 없습니다. (기존)조합과 조합원모임 간의 소송 건이 해결되지 않아 조합원모임을 주축으로 한 조합원들은 매일 조합으로 출근 중이구요, 조합 업무는 (기존)조합에서 수행하고 있습니다. 일반분양 청약 대기자 분들이 일반분양가 및 청약일정에 대한 문의가 많은데요 아무 것도 정해진바 없습니다. 일정 정해지면 각종 일간지 및 TV 등 정보매체에서 대대적으로 보도할 것으로 분양일정으로 놓쳐 청약기회를 놓칠 일은 없을 겁니다.

저희가 알고 있는 것은 행정절차는 시일을 요(要)한다는 것입니다.

○ (기존)조합과 조합원모임의 소송 결과가 해결되어야 한다.

○ 강둥구청 심사위원회에서 택지비 산정을 통한 일반분양가가 산출되어야 한다.

○ 조합장 및 조합 임원 선출되고 관리처분계획변경을 위한 임시총회 열어 상정 안건들이 통과되어야 한다.

(기존)조합과 조합원모임 소송 미해결, 일반분양가가 정해지지 않은 상황에서 11월 28일 임시총회는 성원은 어려워 보입니다.)))))

○ 조합원 동호수 추첨하고, 입주자모집공고를 해야 한다.

다행(?)인 것은 단지내 공사 진척은 정상 괘도를 달리고 있다는 것입니다. 단지내 공사현장에는 타워크레인만 해도 수십대는 돌아가고 있고 덤프트럭, 레미콘 등 각종 중장비들이 연일 분주하게 드나들고 있습니다.

분양가상한제에 걸린다는 것이 다소 아쉽지만 지금 상황에서는 차선이 최선인지라 빋아들일 수밖에 없을 것 같습니다. 조합원들이 주장하듯이 조합원들 입장에서는 괜찮은 측면도 없지않아 있습니다.

분양권(일반분양 당첨자)은 15억 초과 대출금지 and 10년 전매제한 and (반드시 5년) 실거주해야 하기 때문에 비교적 전매가 자유로운 조합원 입주권이 상대적으로 귀한 대접을 받을 겁니다. 매매 시 가격적인 측면에서 플러스 요인이 된다는 것입니다.

여기에서 조합원들이 간과하지 말아야 할 것은 조합원이라고 입주 후 무조건 팔 수 있는 것이 아니라는 점입니다. 여기에서도 지금(착공 후)처럼 준공 후 입주해서도 10년 보유 5년 거주 1세대1주택만 매매되는 전매제한의 덫이 도사리고 있어 심도있게 검토 후 매도시기를 결정해야 할 것입니다.

① 조합원 입주권 착공 후 10년 보유 5년거주 1세대1주택 상태에서 처분한다(지금부터 항시 가능)))))

② 조합원 입주권 착공 3년 후 3년 이상 보유 상태에서 처분한다(22년 하반기~준공 전까지)))))

③ 조합원 입주권 준공 후 소유권이전등기 전까지 10년보유 5년거주 1세대1주택자만 처분한다(항시 가능)))))

④ 입주 후 소유권이전등기 후(지금부터 약 4년~4년반) 처분한다(2주택은 20% )))))

⑤ 분양권(일반분양 당첨자)은 15억 초과 대출금지 and 전매제한 8년~10년 and (반드시 5년) 실거주해야 하기 때문에 비교적 전매가 자유로은 조합원 입주권이 상대적으로 귀한 대접을 받을 겁니다. 매매 시 가격적인 측면에서 플러스 요인이 된다는 것입니다.

어쨌든 우여곡절 끝에 석면문제 해결하고 철거해서 공사가 순탄하게 진행되는 것에 대해 감사해야 할 일입니다.

그 좋은 입지의 은마도, 잠실5단지도 잘돼야 좋은데 수억원대의 부과금이 강제 징수되는 재건축초과이익환수제조 모자라 분양가상한제 전격 시행, 심지어는 공공참여 재건축 잣대까지 들이대려 하니 이러지도 못하고 저러지도 못하고 환장알 겁니다. 향후 재건축으로 인한 수익성도 수익성이지만 용적율 높여서 임대 때려박고 기부채납 할거 생각하면 재건축은 생각 안하는 것이 좋을 수도 있겠습니다.(은마아파트, 잠실주공5단지 보다 더 초기단계 재건축아파트는 안전진단의 덫도 넘어야 하니 논외로 두겠습니다.))))

상대적 수익성에 일희일비(一喜一悲)하면 안되는줄 알지만

둔촌주공은 재건축초과이익환수금이 전혀 없는 재건축 단지로 수익성 면에서 우위에 있습니다.

안전진단 기준 강화, 공공참여 재건축으로 향후 5~10년 동안 공급이 거의 없을 것으로 신축 둔촌주공아파트의 가치는 점점 높아질 것입니다. 신축이 귀한 만큼 2023년 8월 입주시점에는 공급물량의 희소성으로 둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레)의 가치 상승은 따논 당상이 될 것입니다.

☆★=둔촌주공아파트(올림픽파크에비뉴포레) 시공사별 공사구역

☆★=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 신축 세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 전부 조합원분양, 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 조합원은 5000만원~1억원 이상 옵션 무상 제공, 일반분양은 비용 본인 부담하에 옵션 선택 가능

○ 최근 분양하는 분양가상한제 아파트인 부천 현진에버빌의 발코니 확장비만 1.4억원인 것을 감안하면

둔촌주공 일반분양자의 발코니 확장비 및 그외 옵션 가격을 합하면 1.5억~2억원은 족히 될 것 같습니다. 뜨악~~~~~

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

○ 일반분양 자격 및 조건은 한국감정원 청약홈에 문의하시거나 홈피 참고(일반분양 상담 안함)))))

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

★★=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 입지(교통, 교육, 생활편의시설)

○ 교통-단지내 지하철 5호선 둔촌동역+9호선 둔촌오륜역(더블역세권), 수서발 SRT 근거리

○ 교육-단지내 초중고 6곳(초교3곳, 남중+남여공학중2곳, 고교1곳)+대형학원 입점 가능성

○ 단지내 상가 4곳-5호선상가, 9호선상가, 일반상가1,2

○ 부대복리시설 및 커뮤니티시설 약 50여개 건립 예정

☆★=둔촌주공 전체 부동산 매물 중 거래가능한 최저가 입주권 매매시세 예시

○ 매수현금자금=매매가격-이주비 대출-이주비 대출이자(이주비 15억 이하만 승계, 취득세 별도)))))

○ 매수 시 이주비 이자 후불(입주시 정산)에 따른 매수 비용 3000만원~4500만원 절감

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 10년 보유 5년 거주 1가구1주택자만 전매 가능(매수자는 상관 없음)))))

※ 둔촌주공입주권 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함(강동구청 확인)))))

※ 취득세 4%(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)))))

※ 종부세 없음(준공 전까지)

※ 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 2억~4억 수익 효과))))

○ 우리은행과 기업은행은 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 분양방식 및 일반분양가가 확정되지 않아 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○○=둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시

14.5억~15.5억(이주비 대출 이자 부담 방식에 따라 3000만원~4500만원 달라짐)))))

○○=둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시-이주비 이자 만큼 현금자금 감소

18.5억(9000만원 환급 예상)))))~20억원(2.1억원 환급 예상)))))

○○=둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시

21억~21.5억(1.3억 환급 예상)))))

○○=둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시-이주비 이자 만큼 현금자금 감소

21.5억(2000만원 추가부담)))))~22억원(2500만원 환급 예상)))))

매도, 매수 시세는 따로 연락주세요. 전화 문자 카톡 모두 환영합니다.

○○=둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시

22억~23억원 예상

2020.10.16. 드림공인 조폭마누라가 전해드리는 둔촌주공 시장동향 및 조합원 입주권 매매시세~~브리핑이었습니. 원베일리 일반분양가가 초미니 관심사인데 얼마로 책정될지 궁금긍금~~~합니다. 관청에서 하는 일이라 도대체가 가늠하기 힘든 상황인데요 제발이지 깜깜이 책정을 안했으면 좋겠고, 둔촌주공은 공시지가가 높은 만큼 택지비를 제대로 평가받아 일반분양가가 높게 책정됐으면 좋겠습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인중개사사무소 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매물이 귀해 매매 예약은 필수입니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

둔촌주공 드림공인중개사사무소 위치 - 02-478-9800 010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

[조폭마누라]

10월 5일 글 올리고 이번에 인터벌이 상당히 길었죠?
아니나 다를까 어여쁜 조합원님 카톡 들어옵니다.ㅋ
멋진 신사 조합원님들도 카톡에 전화 사십니다. 아이구~~이놈의 인기는 식지도 않습니다.ㅋㅋㅋㅋ

오죽하면 조합원분양평형 신청 때
1순위 조폭마누라,
2순위 박대표,
3순위 박점숙을 찍는다는 조합원님도 있을까요?ㅋㅋㅋㅋ
순진한 조폭마누라 철석같이 믿었더니만 1+1 배정 받으셨더라구요. 버럭~ㅋㅋㅋㅋ
세상에 믿을 놈 한 놈(?) 없습니다.

글 안 쓰면 무슨 일 있냐?
어디 아프냐?
계약은 잘 돼냐? 걱정해 주시는 조합원님들 감사합니다.
조폭마누라 건재하고 있구요~~~글도 열심히 쓰고 있습니다.
소송 건이 잘 해결되었다거나 일반분양가가 3500만원 이상 나왔다거나 하는 희소식이 아니어서
쓰고도 민망해서 영원히 쟁여놓거나 날려버릴 때가 많습니다.
팩트가 아닌 소설도 좋다 하시니 열심히 쓰도록 노력하겠습니다.

조합원 여러분들, 대기 매도, 매수자 여러분들,
좋은 하루 되시구요, 분양가 산정이 늦어지는 만큼 이해가능한 일반분양가로 화답이 오기를 기원하겠습니다...^**