"2년내 주택 10채 넘게 사도 양도세 절감 혜택"

[홍삼한방]

"2년내 주택 10채 넘게 사도 양도세 절감 혜택"

지방미분양 아파트 공제혜택 62% 추가
고향주택 매입 하면 세금절감

그동안 논란을 빚었던 세제개편안에 여야가 합의했다. 1가구 다주택자 양도세율 인하를 포함한 이번 개편안은 구석구석에 국민 재테크에 영향을 줄 만한 내용이 꽤 많다.

'2년 내 매매하는 주택은 양도세율을 인하한다는데 10채 이상 사도 모두 해당되는 것일까' '지방 미분양 주택을 사면 세제혜택을 준다는데 과연 살 만한 조건이 될까' '고향주택을 사도 양도세 혜택을 준다는데 고향에 전원주택을 마련해 볼까' 등이다. 질문과 대답(Q&A)으로 이를 분석해봤다.

Q 2년 내에 사는 주택은 언제 팔아도 일반과세라는데, 만약 세 채나 네 채 혹은 열 채를 산다고 해도 똑같나.

▶향후 2년 내에 양도하거나 취득하는 주택은 양도세 중과가 한시적으로 면제된다. 2주택자는 6~33%(2009년 양도분 6~35%)로 과세하고, 3주택 이상이면 기존 60% 세율을 45%로 할인해준다. 특히 2년 내에 취득하는 주택은 10년이나 20년 뒤에 양도해도 2주택 이하이면 일반과세된다. 예를 들어 현재 A주택 한 채를 가진 사람이 2년 내에 B주택을 샀을 때 2년 내에 주택을 팔면 어느 주택을 먼저 팔아도 일반세율로 세금을 낸다. 두 채까지는 다주택자로 중과되지 않는다는 말이다. 단 2년이 지난 뒤에는 기존에 갖고 있던 A주택을 팔면 종전과 똑같이 50%로 중과세되고, B주택을 팔면 일반과세가 된다.

이미 A와 B주택을 갖고 있는 2주택자가 2년 내에 C와 D주택을 사서 4주택자가 됐다면 어떨까.

2년 내에는 어느 주택을 먼저 팔든지 45% 양도세를 내야 하고 2년이 지난 뒤에는 A나 B주택을 먼저 팔면 60% 중과되지만 C나 D주택을 먼저 팔면 45%만 내면 된다. C와 D 두 채만 사는 게 아니고 여러 채를 사도 마찬가지로 45% 양도세를 낸다.

Q 지방 미분양 아파트를 사면 세금을 얼마나 깎아주나.

▶올해 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 취득하는 지방 미분양 주택을 양도할 때 과세특례를 준다. 이 혜택은 2010년 말일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부했을 때 부여된다. 개인은 기존 주택보유자도 양도세 중과 세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제(연 8%, 최대 80%)도 적용해준다. 법인은 법인세 추가과세(30%)를 감면해준다. 장기보유특별공제 혜택은 기존에는 3년 경과되는 시점부터 1년에 4%씩 양도차익에서 공제해주던 것을 1년에 8%씩으로 공제폭을 두 배로 올려준 것이다.

이신규 하나은행 세무사는 "공제할인폭이 두 배로 커지고 양도세 누진세율 할인효과로 지방 미분양 아파트 구입자는 절세혜택이 쏠쏠하다"고 설명했다. 예를 들어 양도차익 1억원일 때 소유자가 이 미분양 아파트를 5년 동안 보유하고 판다고 가정하면, 기존에는 양도소득세와 주민세를 합해 세금이 1626만원 나왔지만 개편안에 따르면 894만원으로 45%나 절감된다. 만약 1억원 양도차익에 7년을 보유하고 판다면 기존엔 세금이 1410만원이지만 개편안이 시행되면 538만원으로 62%가량 세금이 줄어든다.

Q 상속ㆍ증여세율이 낮아질 것이라더니 그대로 유지됐는 데.

▶전문가들은 정부안대로 상속ㆍ증여세율을 낮추면 최대 기존 납세액 대비 3분의 1 정도로 줄어들 것으로 봤다. 그러나 상속ㆍ증여세 인하는 없던 일이 되면서 내년은 돼야 다시 논의가 이뤄질 전망이다. 정부는 이 문제에 대해 "내년에 다시 적극 검토하겠다"며 여운을 남겼다.

Q '고향주택'을 사면 양도세 중과를 면해준다는데.

▶농어촌 주택 취득시 양도세 중과를 면해주는 규정을 '고향주택'으로 범위를 넓혔다. 1가구 1주택자가 농어촌 주택을 취득해 2주택이 됐을 때 기존 주택을 팔면 1주택자로 간주해 양도세 비과세를 하고 있는데 이를 고향주택도 적용한다는 것이다. 일단 농어촌 주택 양도세 중과 규정 면제를 기존보다 3년 더 연장했다. 기존엔 혜택을 주는 기간이 2003년에서 2008년까지였으나 2011년 말까지로 3년을 늘렸다. 고향주택 양도세 중과규정 면제도 이 기간에 동일하게 적용된다. 농어촌 주택 범위도 기존 1억5000만원 이하에서 2억원 이하로 넓혔다. '고향주택'은 소유자 고향에 있는 집으로 수도권이 아닌 지역이며, 대지 200평, 건물 45평 이내(공동주택은 35평 이내) 등으로 규정했다.

[김선걸 기자 / 강계만 기자]