※ 부동산 등기절차
1. 매매계약 체결 중도금 지급과 잔금지급일을 정한 후 약속한 날짜에 돈을 지불하는데 잔금 지불시 등기에 필요란 각종 서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 즉, 계약 체결시 매도인은 최근에 발급받은 등기부등본 , 인감도장 ,주민등록증을, 매수인은 계약금,도장 .주민등록증을 지참한 후 매수인은 매도인의 주민등록증을 확인하여 등기부등본상 소유자와 일치하는지를 대조해야 한다.
2. 매매계약서 검인 잔금을 지블하고 소유권이전 등기에 필요한 서류를 교환한 후 등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 매매계약서에 검인을 받아야 한다. 매수인이나 매도인 양수(도)인의 대리인, 계약을 작성한 중개업자나 법무사가 검인신청을 할 수 있으며 계약서 5통 (원본 2통, 복사본 3통)과 등기부등본 또는 등기권리증을 준비해 가면 된다. 이때 특별시. 6 대 광역시를 포함해 매수인(1가구당) 소유로 가지고 있는 택지가 200평 이하일 경우 그 내용을 서면으로 작성.제출해야 한다. 택지소유 상한제에 의해 200평 이상일 경우 택지소유 상한 부담금이 부과되기 때문이다. 계약서 검인제도는 부동산 리 소재지를 관할하는 시장. 군수. 구청장이 계약서를 검인하는 제도로써 검인받은 계약서를 첨부한 경우에 한해 소유권이전등기 신청을 할 수 있다.
3. 토지거래 허가 또는 신고 토지거래 허가지역 또는 신고지역일 경우 소재지 관할 시, 군,구 지적과에 거래당사자 공동으로 신청하거나 중개업자. 대리인, 법무사가 신청할 수 있다. 이때 구비서류는 토지이용계획서. 토지등기부등본 이다.
4. 양도신고 및 등록세 납부 매도자는 등기하기 전에 양도신고의무 대상자일 경우 부동산 양도신고서를 작성 양도자의 주소지 관할 세무서에 제출해 부동산 양도내용을 신고해야 하며 매수인은 관할 시.군.구청의 부과과에서 등록세, 취득세 고지서를 발급받아 등록세 , 교육세 (등록세액의 20/100)를 납부해야 한다.
5. 인지 및 증지 첨부 계약서에 인지세법에 따른 인지를 첨부해야 하는데 인지는 은행이나 우체국에서 구입할 수 있으며 등기신청시 첨부하는 증지는 농협과 조흥은행에서만 구입할 수 있다. 등기신청시 1필지당 증지 5천원을 첨부하는데 단독주택일 경우 토지와 건물 각각 2개의 증지가 필요하다. 단. 아파트(공동주택)는 증지1개를 첨부하면 된다.
6. 주택채권 매입 토지 및 건축물대장상의 과세표준(구청에서 확인)이 각각 5 백만원 이상인 부동산을 매입할 경우에는 반드시 채권을 구입해야 등기이전이 가능한데 국민주택채권은 주택은행에서 구입할 수 있다. 매수인이 매입한 후 바로 할인을 받을 수 있는데 일반인의 경우 할인률이 높다는 단점이 있다.
7. 등 기 신 청 등기를 신청할 때 준비해야 할 서류가 많고 시간이 많이 소요되어 법무사에게 위임을 시키고 있으나 시간할애가 가능하다면 직접 등기를 신청하면 비용을 절감할 수 도 있다. 준비서류를 지참한 후 등기소에 비치된 등기신청서를 작성.매입한 부동산이 소재하는 관할 지방법원 등기과나 등기소에 신청하면 된다.
8. 취득세 납부 등록세 고지서를 발급받을 때 같이 발급받아 잔금 지급일이나 등기한 날로 부터 30일 이내애 은행에 납부해야 한다. 자진신고 자진 납부이므로 기간을 넘길 경우 취득세액의 20 %의 가산료를 추가로 부담해야 하므로 주의해야 한다. 또한. 취득세액의 20 %에 해당하는 농어촌 특별세도 납부해야 하는데 전용면적 85평방미터 이하의 국민주택과 농가주택에 한해서는 비과세 된다.
9. 등기권리증 수령 등기공무원이 신청된 어떤 등기를 완료 한 때에는 당사자가 등기신청시에 제출한 등기원인을 증명하는 서류(예: 매매계약서 등)에 등기필의 취지를 기재하고 등기 소인을 날인하여 이를 등기권리자에게 교부하는데 이를 등기필증 또는 등기권리증 이라고 한다. 보통 등기신청후 2~ 3 일후 받을 수 있는데 이때 바로 등기부를 열람하거나 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 신청내용과 일치하는지를 바로 확인해야 한다.
■ 등기신청시 준비서류와 등기신청서 작성요령
1. 준비서류 1) 매도인 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록등본, 부동산 양도신고확인서(해당자일경우), 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인원
2) 매수인 검인계약서, 주민등록등본, 국민주택 매입필증, 등록세 영수필통지서. 확인서
2.'등기신청서'의 부동산표시란 토지의 지번, 지목, 면적을 기재하고 건물은 지번, 구조, 종류, 면적을 기재한다.
3.작성요령 등기원인란 : 매매는 '매매'라고 표기하고 연 월 일란에는 계약체결일을 기입 등기의 목적란 : '소유권이전'이라고 기재 등기의무자란 : 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재 등기권리자란 : 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재 |