(펌) 부동산 임야 형질변경(귀농시 꼭 알아야할일)

[온누리(오종성)]

임야형질변경

임야의 경우는 농림지역,

즉, 보전산지(공익용.임업용)에  대해서만 "산지전용허가"라하며

관리지역내의 임야,즉, 준보전산지에 대해서는: 산림 형질허가"라고한다.

행정절차에 있어 보전산지전용과 준보전산지 형질변경허가는 다르다.

농업이나 임업에 종사하지않는 도시민은 보전산지 전용신청은 불가능하다.

도시민이  전원주택을 지을수있는 임야는 관리지역내에 있는 준보전산지 밖에 없다.

준보전산지는  소유권 이전 등기가 되어있지 않는 상태에서도 현지로 거주지를 옮기지않고

산림 형질변경허가를 받아 전원주택을 지을수 있다.

이때 소유권 이전 절차는 농지 전용허가의 경우아같다.

즉, 토지매매 계약을 체결한다음 땅값의 상당 부분을 미리지불하고 지주로부터 토지사용승낙서를 받아

 산림형질변경허가를 받아낸다면 이후 토지거래허가를 거처 소유권 이전 등기가 가능해진다.

상기의 방법으로 전원주택을 지을경우 비용대비 효율성을 도모할수있는 이점이 있다.

다시말해 가격이 싼 임야를 전용하여 대지로 지목을 바꾸는 것이 농지등을 전용하는 것보다 비용이 적게든다는 것이다.

田 沓을 대지로 지목 변경 하려면?

1.해당지자체 건축과에 문의  지목변경 건축허가 가능한지 확인요

2.순수건축비용외 비용은?   허가비용. 세금.정화조. 상하수도. 전기인입. 측량 등등-천오백정도

1. 자연환경보전지역

법적성격

도시지역 : 그린벨트

비도시지역 : 자연환경보전지역

지목여하를 불문하도 타법에 중복 규제가 없는한 농가주택만 허용

2. 보전관리지역

절대적 보전용지 : 땅값 감가요인

단독주택만 허용

3. 준보전산지

보전이 원칙이나 부분적 개발 가능

소규모 친환경 개발이 가능하도록 전용 가능한 임야

* 특별한 경우를 제외 하고는 투자가치가 없다고 생각하면 됩니다.

귀농 귀촌 시에 꼭 알아야 할 법률상식

귀농하기 위해 구입하는 땅은 반드시 진입도로와 경계선을 확인하라

토지대장 등기부도 꼼꼼히 챙겨야.... 

1. 농가주택 구입 시 유의사항

귀농 귀촌 시에는 내가 정착할 농가주택과 어느 정도의 농지 혹은 임야가 반드시 필요하다.

농가주택을 마련하기 위하여는 이미 지어져 있는 남의 집을 사던지 혹은 새로 지어야 한다.

[기존주택을 구입하는 경우]

이미 있는 집의 경우에는 그 집이 건축물대장이 있는지, 소유권보존등기가 되어 있는지를 확인한다.

만일 건축물대장이나 등기가 없으면 무허가 농가주택일 경우가 많다.

이때에는 우선 그 대지부분의 지목이 대지로 되어 있는지를 확인한다.

특히 종중 땅에 지은 농가주택은 흔히 밭 등 농지로 남아 있는 경우가 있기 때문이다.

이럴 때 토지부분은 넘겨받을 수 있겠지만 농가주택은 전에 살던 이가 별안간 나타나서 소유권을 주장하는 수가 있다. 분쟁의 여지가 있는 것이다.

지목 등을 보려면 토지대장이나 토지이용계획확인서를 떼어 보면 된다.

건축물대장이 있으나 등기가 안 되어 있는 경우에는 건축물대장 상의 명의인에게 바로 소유권보존등기를 하도록 한 후 집을 넘겨받는다.

[집을 신축하는 경우]

집을 신축하는 경우에 구입할 토지는 우선 그 땅이 집을 지을 수 있는 땅인가를 확인한다.

집을 지을 수 있느냐는 우선 지목과 용도지역을 검토하여야 한다.

지목의 경우 농가주택 부지로 적합한 것은 흔히 전, 답, 과수원 등 농지 임야일 것이다.

농지의 경우에는 농업인인 경우 1년 이내에 귀농하려한다면 일반농지나 농업보호구역은 물론 농업진흥구역이라도 가능하기 때문에 선택의 폭이 크고, 좋은 입지만 잡으면 될 것이다.

용도지역 상으로 관리지역은 물론 농림지역도 가능하지만, 상수원보호구역이나 팔당호 특별대책1권역, 그린벨트나 자연환경보전지역 등에서 집을 짓기 위하여는 일정 주거기간을 요구하는 경우도 있다.

군사시설보호구역 중 통제보호구역도 주택신축이 제한된다.

다음에 면적에 관한 사전검토도 필요하다.

집을 지을 때는 국토계획법 상 건폐율(건물바닥면적/ 주택부지 비율)과 용적율(건물바닥면적x 높이)의 제한이 있기 때문에, 집을 짓기 위하여 땅을 살 때에는 사전에 반드시 계산해 보아야 한다. 집을 짓기 위하여 몇 ㎡(평)의 땅을 사야 하는가는 집의 바닥면적과 용도지역에 따라 달라질 것이다.

예컨대 충청북도 제천의 계획관리지역 밭을 사서 건평 100㎡(30평)의 집을 짓고자 하면, 최소한 250㎡(75평)의 땅을 구입해야 할 것이다. 계획관리지역의 건페율은 40%이기 때문이다. 그러나 대상지가 농림지역인 경우라면 건페율은 20%이므로 500㎡(150평)이 필요하게 될 것이다. 건폐율과 용적율이 법의 제한을 벗어난 주택은 사용승인이 떨어지지 않고, 따라서 그 집은 완공되더라도 무허가주택으로 남게 된다.

진입도로 확보는 건축허가의 조건

집을 지을 경우 특히 중요한 것은 진입도로의 확보문제다.

건축법 상 집을 지을 대 진입도로가 확보되어 있어야 하며, 통상은 폭 4m에 2m 이상 그 도로에 접하여 한다. 시골 읍면지역의 경우에는 이 도로폭이 3m로 완화되거나, 10m 이내의 막다른 지역에서는 2m로도 가능하다.

여하튼 건축허가(신고)를 받기 위하여는 신청 당시부터 지적상 진입도로가 확보되어있거나, 허가신청과 동시에 도로개설을 함께 신청한다. 주의할 것은 이 진입도로는 지적상 도로이어야 하므로, 농로나 임도, 관습상도로 등 현황도로 만으로는 안된다는 것이다.

실제 귀농 귀촌 시에 좋은 터를 잡아 놓기는 하였으나, 남의 땅을 통해서 가야 하기 때문에, 진입도로를 낼 수 없어 집짓기를 포기하거나, 많은 돈을 들이는 경우가 허다하다. 귀농하려는 초반부터 마을사람과의 분쟁도 적지 않다. 이 점 땅을 살 때부터 반드시 유의해야할 중요한 사항이라고 할 수 있다.

2. 임야구입 시 유의사항

산은 경사도와 묘지에 유의해야

최근에 환경, 웰빙과 건강에 대한 추세에 따라서 사람들의 임야에 대한 관심이 점차 늘고 있다. 임야는 농지에 비해 싸고 같은 돈으로 너른 면적을 살 수 있으며 활용도도 매우 넓다. 최근에 정부에서 장려하고 있는 복합산림경영과 특용작물이나 임산물 육림에 대해 지원도 많다. 염소나 사슴, 토종닭, 꿩사육 등에도 제격인 것이 산이다. 은행나무나 호두나무를 심어 장기적으로 고소득을 노릴 수도 있다. 귀농 귀촌자는 농작물 재배, 화훼, 축산, 목축 등과 아울러서 임야에 대한 관심을 가져볼만 하다.

농가주택, 농지와 더불어 가까운 곳에 붙어 있는 임야를 동시에 구입하는 것이 좋은 것이다. 투자대상으로도 권할만하다.

임야를 사려고 볼 때에는 너무 높은 산이나 경사가 심한 산, 돌이나 암반이 많은 산 등은 피하는 것이 좋다. 우리나라 산림개발에 관한 산지관리법 상 산지전용허가를 받으려 하는 경우 경사도 25도 이상은 개발이 불가능하기 때문이다.(이 제한은 지방자치단체에 따라 다소 완화되기도 한다)

따라서 굳이 경치 좋은 곳에 펜션 등을 짓지 않을 것이라면, 가급적 경사가 완만한 야산정도를 고르는 것이 좋다. 경사도가 적은 산은 임도를 내기도 용이하다. 토양과 지질이 좋으면 산채나 약초, 야생화, 버섯 등을 키우기 좋을 것이다. 또한 남향으로 붙은 산이 산림경영에 좋을 것이다.

임야를 고를 때 특히 유의해야할 사항은 묘지다.

우리나라 산에는 묘지가 없는 산이 드물고, 특히 부재지주인 산에는 마을사람들이 산주의 동의 없이 임의로 쓴 묘지가 적지 않다. 묘지는 특히 좋은 위치에 자리 잡고 있어, 후일 산을 개발하는 경우에 묘지관리자와 분쟁이 생기고, 이장비용이 많이 나갈 우려도 있다. 따라서 가급적 묘지가 적은 산을 골라야 하며, 계약 전에 산을 샅샅이 답사하여, 미리 묘지의 위치를 확인하고, 매입대금에서 깎도록 노력해야 할 것이다.

2001년 이전에 쓴 묘지 중에 분묘기지권이 있는 묘지는 묘지관리자와 보상을 협의하여 이장하는 수밖에 없기 때문이다.

또 임야 중에 공익용산지로 구분되어 있는 것은 일반국민이 사적용도로 쓰는 것이 극도로 제한되어 있기 때문에, 특별한 경우가 아니면 피하는 것이 좋을 것이다. 백두대간보호구역, 그린벨트, 사찰림, 동식물 생태보호구역, 국립공원 등 자연공원구역 등은 공익용산지로 분류되고 있다.

3. 토지를 구입할 때에는 반드시 땅의 경계를 확인하라

토지거래의 관행 상 땅을 구입하는 경우에 통상 측량을 하지 않는 것이 일반적이다. 그러나 귀농을 위한 땅을 구입하기 위해 계약을 하는 경우에는 반드시 측량을 해 두라고 권하고 싶다. 왜냐하면 경계가 불분명한 채로 두면, 후일 마을사람들과의 마찰과 분쟁이 생길 우려가 적지 않기 때문이다. 측량비용은 생각보다 많지 않으며, 대한지적공사 각 지사나 시 군 구에 문의하면 10일이면 끝낼 수 있다.

실제로 시골 땅은 아주 오래 전에 지적도나 임야도를 작성한 것이기 때문에 현재의 통행로나 지형지물과 일치하지 않는 경우가 허다하다.

도로 구거 하천에 붙은 땅

또 지적도 상 땅 옆으로 그려져 있는 구거나 하천도 지금은 수로가 바뀌어 엉뚱한 곳으로 흐르는 경우도 있다.

도로, 구거나 하천은 국가가 관리하는 공공용물이기 때문에 일단 관계 법령에 의해 지정 공고되어 지적도에 오르면 누구던지 함부로 변경하거나 폐지할 수 없다.

이와 같이 지적도 상 혹은 현재 상태로 도로 구거나 하천에 붙어 있는 땅이나, 그런 것이 구입할 땅의 중간에 존재한다면, 이런 땅에서는 정상적인 개발이나 인허가가 불가능하다고 보아야 한다. 이런 땅을 개발하려면 도로 등의 폐지가 우선되어야 하는데, 그 절차가 결코 쉽지 않고 또 많은 시간과 노력이 소요되기 때문이다.

그러므로 아무리 마음에 들고 좋게 보이는 땅이라도 이런 지적도상 도로 구거 하천에 저촉되어 있거나, 구입할 땅을 관통하고 있다면 차라리 사지 않는 것이 좋을 것이다.[끝]

[가지산(울산)]

감사 합니다요~~

[산나드리]

좋은 정보 잘보고갑니다^^

[명활산]

좋은 정보 고맙습니다ㅡ^^

[고운마음]

열심히 공부하고 갑니다.

[으라차찬]

다시 한번 공부하고 갑니다..

[산들(영미)]

좋은 정보 감사드립니다

[마크사주인]

정말좋은 정보 참고 되엇습니다~ 고맙습니다^^* 복잡하네요 ㅋㅋ

[빈털손]

좋은것 배워갑니다~~감사합니다.

[오농(김영란)]

명쾌한 정보 감사합니다~^^

[해운대사랑]

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[조영래]

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[돌이돌이]

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[진달]

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[팔방인]

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