20년 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 21년 재건축 진행 상황 & 21년 시행되는 부동산 세제

[dream박대표]

술술술 잘 써지던 글이 우라지게도 안 써집니다. 딱히 조폭마누라를 화나게 한 대상도 없는데 괜스레 부아가 치밀어 올라 썼다 지웠다를 여러차례 반복합니다. 고구마가 목에 걸린 것처럼 답답합니다. 시원한 동치미 한사발 원샷~하고 싶습니다. 개똥도 약에 쓰려면 없다더니 올해는 그흔한 동치미도 안담궜습니다. 흑흑...ㅠㅠ

주(酒)님이라도 모셔야 글이 써질랑가요? 술 하고는 웬수가 졌는지 혼자서는 맥주 한 캔도 안마시는 위인이라 차라리 글쓰기를 포기하고 싶습니다.(주류회사 사장님 죄송합니다.ㅋㅋㅋㅋ)))))

궁여지책으로 쓴 커피를 한 잔 들이키지만 효과 제로입니다. 올 한해 동안 괜찮은척, 씩씩한척 하며 참고 견뎌온 일련의 상황(사건)들에 대한 피로감이 한꺼번에 밀려온듯 싶습니다.(조폭마누라 토닥토닥~여러분들도 토닥토닥~~~)))))

돌이켜보건데 2020년은 유사이래 전무무후하게 다사다난(多事多難)했던 한해였던 것 같습니다.

나라 안팎으로는 역병에 가까운 코로나19와 사투 중에 있고, 이로 인해 서로를 불신하게 만드는 등 코로나 포비아 급증으로 모두가 힘든 시기입니다. 하루빨리 화이자, 모더나 등의 백신을 도입해서 심신의 불안으로부터 자유로고 싶습니다. 그때까지 마스크 철저히 쓰고, 손씻기 등 사회적 거리두기를 생활화하며 바이러스 차단에 힘써야 할 것입니다. 여기에서도 토닥토닥 해봅니다.

▣ 영끌, 패닉바잉, 벼락거지 등의 신조어를 만들어내며 부동산 시장을 뜨겁게 달군 2020년 부동산 대책

○ 2.20 대책-투기수요 차단을 위한 주택시장 안정적 관리기조 강화(수원, 안양 등 조정대상지역 지정 및 확대)

○ 5.6 대책-용산, 정비창 등 도심내 유휴부지 활용 도심형 공급주택 1만5446호 공급

○ 6.17 대책-주거 안정을 위한 관리방안(대치, 청담, 삼성, 잠실 토지거래허가구역지정 등)

○ 7.10 대책-주택시장 안정 보완 대책(취득세율 최고 12%, 종합부동산세 최고 6%, 양도소득세율 최고 72%까지 인상)

○ 8.4 대책-서울권역 수도권 주택공급 확대방안(서울 및 수도권 지역에 26만2000호 주택 공급)

○ 11.19 전세대책-단기주택 공급확대를 위해 공공 전세주택 신규 도입 및 김포, 부산 등 조정대상지역 확대

○ 12.17 부동산대책-규제지역지정 및 실거래조사 현장단속 강화(파주, 창원, 천안, 울산 등 36곳 조정대상지역 추가 지정 및 창원 의창구 투기과열지구 지정)

등 열거하기 조차 버겁게 많은 대책이 쏟아져 나왔습니다. 당근(공급대책, 규제완화)이 없는 강한 채찍(규제)은 규제를 피한 대체 지역이 급상승하는 풍선효과를 일으키는 부작용이 속출했고, 창원이 투기과열지구로 묶이는 이변까지 벌어졌습니다.(어쩔~~)))))

전국이 규제지역으로 묶이다보니 서울, 대전(세종시), 대구, 부산 찍고 투자자들이 다시 서울로 회귀하고 있습니다.

이제 진짜 정말로 레알 규제를 확 다 풀어야 할 시기가 아닌가 생각됩니다.

이 상황에 착공 후 전매제한(금지) 조항 때문에 둔촌주공 매매 시장은 거래절벽에 가까운 기이한 현상이 일어나고 있습니다. 덕분인지 둔촌주공은 23년 8월 새 아파트 입주 예임에도 불구하고 상대적으로 대단히 상당히 저평가된 지역이라고 할 수 있습니다. 많은 관심 가져주시기 바랍니다.

▣ 2020년 시행되는 부동산 제도입니다.

○ 양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주-2021년 1월 1일 이후 신규 취득분부터 적용

○ 장기보유특별공제 거주기간 추가(1세대 1주택자 9억원 초과 고가주택 양도 시)-1월 시행

* 현행) 보유기간에 따라 연 8%씩 3년 24%~10년 이상 80% 공제

* 개정) 보유기간 연 4%씩 3년 12%~10년 이상 40%, 거주기간 연 4% 2년 8%~10년 이상 40% 공제

○ 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정(과세표준 5억원 초과 42%→10억원 초과 45% 구간 신설)-1월 시행

○ 다주택자 종합부동산세율 최고 6%까지 인상

* 2주택 이하 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%

* 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자 1.2%~6.0% 적용,

* 다주택 보유한 법인의 경우 종합부동산세 최고세율 6% 적용 및 6억원 공제 폐지

○ 법인이 주택양도 시 기본법인세율 10%~25%에 추가세율 기존 10%→20%로 인상-1월 시행

* 추가세율 적용대상에는 입주권, 분양권도 포함

* 2020년 6월 18일 이후에 8년 이상 임대하는 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)도 추가세율 적용

○ 재건축 실거주 요건 강화 및 안전진단 강화-미정

투기과열지구 내 재건축아파트 (최초)조합설립 신청 분양신청공고일 기준 2년 실거주해야 조합원 분양권 받을 수 있음.

○ 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한-2월 19일 시행

* 2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격 제한.

* 현행) 위장 전입, 허위 임신진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해 10년간 입주자 자격 제한.

* 개정) 전매행위 위반자에 대한 청약자격도 제한

○ 서울·수도권 분양가상한제 주택 거주의무기간 설정-2월 19일 시행

* 공공택지-분양가격이 인근 시세의 80% 미만 주택은 5년, 80~100% 미만 주택은 3년 실거주

* 민간택지-분양가격이 인근 시세의 80% 미만 주택은 3년, 80~100% 미만 주택은 2년 거주

* 거주의무기간 중 해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주

* 이사 계획이 있는 경우에는 한국토지주택공사(LH) 등에 우선 매각해야 됨.

○ 전월세 신고제 시행(전산시스템 구축 시 6월 1일 시행)

* 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 30일 이내에 신고하는 제도로 신고 후 자동 확정일자 부여.

* 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과.

* 주거용 오피스텔도 신고 대상으로 분류.

○ 공시가격 현실화 추친(시세의 90%까지 추진)

* 2020년 공동주택 현실화율 69%, 단독주택은 53.6%로 공동주택은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 시세의 90%로 상향.

* 정부는 공시가격을 높이는 동안 국민들의 세 부담이 커질 것을 감안해 2021년부터 2023년까지 1세대1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하의 주택 재산세율을 과세표준 구간별로 0.05%p 낮추기로 함.

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~인사드립니다.

이놈의 법법법! 머리에 지진 나죠? 조폭마누라 대글빡에서는 스팀 올라옵니다. 위에 열거한 내용은 다 잊고 지금부터 집중하시면 됩니다.

12월 넷째 주 둔촌주공 부동산 시장 상황입니다. 그야말로 정중동(靜中動)입니다. 조용한 가운데 어떠한 움직임이 있었는데 매매 거래가 아닌 조합장 및 조합 임원 해임이라는 움직임이 있었습니다. 조합 집행부가 정상적으로 가동될 때까지 직무대행자 한*현 변호사님을 필두로 자원봉사 하시는 조합원모임에서 추천한 조합원님들께서 주축이 되어 현안 문제 해결에 주력할 것으로 보여집니다. 출혈이 많았던 만큼 서두르지 말고 차근차근 짚어가며 차기 집행부를 구성해서 택지비 감정평가 신청 및 높은 일반분양가 책정 등의 과정을 무리없이 소화한다면 임시총회, 조합원 동호수 추첨, 일반분양 입주자모집공고 등의 일정은 궤도 이탈없이 정상적으로 진행될 것입니다. 입주 예상시점은 23년 8월입니다.

▣=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 공사 규모 및 시공사

▣=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 신축 세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 전부 조합원분양, 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

○ 일반분양 자격 및 조건은 한국감정원 청약홈에 문의하시거나 홈피 참고(일반분양 상담 안함)))))

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

▣=둔촌주공 조합원 무상 옵션 VS 일반분양 옵션 비교

○ 조합원은 베란다 확장 및 샷시, 시스템 에어컨, TV, 냉장고, 식기세척기 등 약 5000만원~1.5억원 상당의 옵션 무상 제공, 일반분양은 비용 본인 부담하에 옵션 선택 가능

▣=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 교통, 교육, 생활편의시설 등

○ 교통-단지내 지하철 5호선 둔촌동역+9호선 둔촌오륜역(더블역세권), 수서발 SRT 근거리

○ 교육-단지내 초중고 6곳(둔촌초 위례초, 동북중고+초교, 남여공학중 신설 예정)

○ 단지내 상가 4곳-5호선상가, 9호선상가, 일반상가1,2

○ 부대복리시설 및 커뮤니티시설 약 46여개 건립 예정

♧=둔촌주공 2020년 매매 거래 건수-총 17건 18건입니다.

○ 착공 후 전매제한(10년 보유+5년 거주+1주택자 예외 허용)으로 매물 귀함

○ 초기 투자비용 부담으로 매수자 귀함(우리은행, 기업은행 등 이주비 대출 승계 가능)))))

○ 2021년부터는 마지막 주택 매도 후 2년 보유해야 9억 비과세+장기보유특별공제 혜택

▣=둔촌주공 전체 부동산에 출시된 매물 중 거래가능한 입주권 매매 시세

○ 매수자금=매매가격-이주비 대출-이주비 대출이자(취득세 별도)))))

○ 매수 시 이주비 이자 후불(입주시 정산)에 따른 매수 비용 3000만원~5000만원 절감

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 일괄정산

※ 10년 보유 5년 거주 1가구1주택자만 전매 가능(매수자는 주택수 상관 없음)))))

※ 장기보유특별공제 거주기간 강화(연 4%씩 보유 10년 40%+거주 10년 40%)))))

※ 주택 1채 이상+둔촌주공 입주권=양도세 중과없이 22년 12월~준공전까지 매도 가능

※ 둔촌주공 매수 시 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함(동호수 추첨 전까지)))))

※ 주택 수에 관계없이 취득세 4%

※ 종부세 없음(준공 전까지)

※ 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 수익 효과 높음)))))

○ 우리은행과 기업은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 분양방식 및 일반분양가가 확정되지 않아 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

2020.12.27. 드림공인 조폭마누라가 전하는 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 2021년 시행되는 부동산 제도~브리핑이었습니다.

일반아파트 부동산시장은 고강도 대책과 임대차3법 시행의 부작용으로 연일 신고가를 경신했습니다. 공급은 없고, 전셋값은 치솟고 불안한 나머지 2030세대까지 영끌, 패닝바잉으로 매매시장에 뛰어드는 바람에 매매가격도, 전세가격도 천정부지로 치솟았습니다. 이런 시장에 둔촌주공은 2020년 1년 동안 고작 17건 거래됐습니다. 5930세대를 아우르는 둔촌주공 전체 부동산 중개업소 실적입니다.(흑흑...악법 때문인거야? 실력이 부족한거야?)))))

내집을 내맘대로 팔지도 못하게 하는 재건축 전매제한 제도가 야속하기만 합니다. 제발이지 2021년에는 10년 보유 5년 거주 1주택자 외에 조합원 입주권 포함 다주택자도 마음대로 팔 수 있는 판로를 열어주기를 희망합니다.

부동산 사장님들 힘 내시구요,

조합이 정상화를 찾아가는 만큼 2021년 신축년 새해에는 둔촌주공 매매시세도 많이 오를 것으로 예상해 봅니다.

더불어서 매매 시장도 정상화 될 것이라고 믿겠습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인중개사사무소 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

매물이 귀해 매매(매수) 예약은 필수입니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

드림공인 위치-02-478-9800 010-9133-8705

​서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌아파트 정문(한전) 건너편 성내동우체국과 국민은행 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

사무실 뒷편 경희한의원 건물에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311

[조폭마누라]

*우라지다: {속된 말로} (어떤 대상이나 상황이) 몹시 마음에 맞지 아니하다.
라는 뜻입니다.
'어지간하다' 정도로는 표현이 부족한듯 해서 선택한 단어입니다.

저속하게
"대글빡에 스팀 올라온다는 뭐냐?" 라고 묻는다면 드릴 말씀이 없습니다.ㅋㅋㅋㅋ

다만, 저 조폭마누라는 여러분들에게
"부동산 관련 글은 어려운 것이 아니다." 라는 메세지를 전달하고 싶을 뿐입니다.
부동산이라는 것이 용어가 어려워 자칫 접근하기 싫어질 수 있어 여러분들의 이해를 돕기 위해
간간이 속어를 곁들이고 있습니다.
넓은 아량으로 이해 바랍니다.

갑자기 왜 그러냐구요?ㅋㅋ
2020년 한해를 정리하면서 반성하는 겁니다.(숙연~~)))))
많은 사람들이 보는 카페, 블로그에 글을 쓰면서 너무 속된 표현을 쓴 건 아닌지 생각했습니다.

2021년 신축년 새해는 고운말만 쓰면서 착하게 살겠습니다.
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이럴줄 아셨죠?
그냥 생긴대로 지금처럼 쓰겠습니다.ㅋㅋㅋㅋ

[조폭마누라]

새해에는 올해처럼 죽(?) 쑤는 일 없었으면 좋겠습니다.
정말이지 웃어도 웃는 게 아닌 한해였습니다.
2021년에는 여러분들의 사랑에 힘입어 계약 많이(적당히?)하고 싶습니다.

조합원 여러분들도 조합 집행부 해임 등으로 올해 무척이나 힘들었던 것으로 알고 있습니다.
무더운 한여름부터 겨울까지.
백퍼 만족할 만한 결과는 아니겠지만 새롭게 시작할 수 있는 기회를 잡은 것이 최대 성과입니다.
늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때입니다.
알아서 잘 하시겠지만 일반분양가를 높게 받았으면 좋겠고,
고급 아파트가 되었으면 좋겠고,
입주까지 무탈하게 진행되었으면 좋겠습니다.

여러분, 새해에도 건강하시고, 소망하는 모든 일 이루시기를 기원하겠습니다.
여러분, 새해에도 지금처럼 많은 관심과 사랑 부탁드립니다.