(시세 수정)21년 1월 셋째주 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 원베일리 일반분양가, 21년 시행되는 세제

[dream박대표]

지난 주말 내린 눈에 인적이 드문 올림픽공원 등지에는 아직도 겨울왕국입니다. 여기에 북극발 최강 한파까지 겹쳐 피부로 느끼는 체감온도는 상상초월입니다. 눈이 채 녹기도 전에 하늘에서는 또 함박눈을 퍼붓습니다. 빙판길 어쩌라고?

감성 출장 보낸 조폭마눌 그저 내일 아침 출근길이 걱정입니다.

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라  인사드립니다.

새해 벽두부터 희소식입니다. 둔촌주공 소식은 아니지만 둔촌주공 분양가상한제의 좋은 사례로 적용될 원베일리 소식입니다.

지하 4층 지상35층 23개동 2990가구(일반분양 224가구)를 공급하는 정비사업으로 21년 3월 일반분양 예정, 23년 8월 입주를 계획하고 있는 

래미안 원베일리(경남아파트·신반포3차)  분양가가 민간택지 분양가상한제 하에서 3.3㎥당 5668만6349원으로 승인났다는 소식입니다. 지난해 Hug 체제 분양가 평당.3㎥당 4891만원보다 777만원 높은 가격입니다.

표면적으로는 엄청시리 높은 분양가를 받아 축제분위기지만 조합원분양가가 평당 5660만원 5900만원으로 일반분양가보다 낮습니다. 그래도 분양가상한제를 선택한 조합과 조합원들의 노력으로 Hug 분양가보다 훨씬 높은 역대 최대 분양가 5668만원까지 끌어올렸으니 기분좋게 수용해야 하는 상황입니다.

한편 로또에 로또 제곱 수익율을 누리려던 일부 청약대기자들은 Hug 분양가보다 높은 분양가에 청와대 민원을 넣으며 불만을 토로하지만 당첨만 되면 최소 15억 이상의 시세차익을 남길 수 있다는 판단에 청약대기자들의 관심 폭발입니다. 청약대기자들이 염두에 두어야 할 것은 고분양가로 전액 현금을 준비해야 되며, 일반분양가가 주변 시세의 80% 이하(60% 예상)면 10년 전매제한, 3년 실거주 의무가 있다는 점입니다.

이와같이 민간택지 분양가상한제 첫 적용 재건축단지 원베일리에서 역대 최대 분양가가 나오면서 올해 일반분양을 앞둔 둔촌주공재건축아파트(올림픽파크 에비뉴포레) 등 강남권 재건축 단지 조합원들은 분양가에 대한 기대감이 한층 고조되어 있습니다.

부동산 전문가집단에서는 분양가상한제를 적용한 원베일리 분양가가 높아진 이유로 정부가 보유세(재산세, 종부세) 인상을 위해 높게 올린 공시가격이의 역효과라고 분석하고 있으며 부동산 투자에 관심을 가진 분들이라면 대부분 동의하는 부분입니다.

 https://www.hankyung.com/realestate/article/2021011064191

반포 '원베일리' 분양가 사상 최고…분양가 상한제 무용지물?

반포 '원베일리' 분양가 사상 최고…분양가 상한제 무용지물?, 땅값 상승·건축비 증가 반영 당초 전망 깨고 '역대 최고' 국토부 "분상제 목적에 부합" 재건축 단지 "불안감 해소" 반색

www.hankyung.com

둔촌주공 매매시장 소식입니다. 제가 계약한건 아니지만 새해 첫 신호탄을 쏘아올린 것에 큰 의미를 두겠습니다.

올해는 작년처럼 죽 쑤는 일은 없겠구나 하는 안도감과 함께 열심히 일히면 결과로 나타날 것이라는 희망이 보입니다.

지난 주말 25평 배정 매물, 금일 34평 배정 매물이 거래됐는데요 매수시 자금 동원력에 부담이 큰 매물이었지만 입주시점 신축의 위상을 가늠하고 과감하게 매수 결정을 하신 것 같습니다.

대기 매수자들은 25평, 34평 보다는 37평, 43평, 50평 등 대형평형을 선호하고 있는데 실거주 목적이 아닌 투자 목적이라면 특정 평형에 관계없이 빠른 매수를 하는 것이 투자수익을 높이는 지름길이라는 생각입니다. 입주권이 일반분양 만큼의 로또는 아니지만 발코니 확장 및 시스템샷시, 찬정형 시스텸에어컨 등 조합원 옵션 무상지원, 조합원 동호수 우선 배정으로 준로또 가치는 충분하기에 가점이 낮거나 1주택 이상 소유하신 분들은 독수리가 하늘을 날다가 땅에 먹잇감이 보이면 재빠르게 날아가 획 낚아채듯 매수하는 것을 권해드립니다.

◑◑둔촌주공 향후 재건축 추진 예상 일정

직무대행자 체제→조합장 및 조합 임원 선임→임시총회→조합원 동호수 추첨→택지비 감정평가 신청→일반분양가 승인→일반분양 입주자모집공고(하반기)의 수순이 아닐까 생각해 봅니다.

일반분양을 위한 택지비 감정평가 신청은

표준지공시지가(2월) 및 개별공시지가(5월) 발표 이후인 6월 이후가 될 것으로 예상되는데

둔촌주공 일반분양가는 언론에서도 보도했듯이는 3.3㎡당 4000만원 이상이 될 것을 기대해 봅니다.

이 상황에서 간과하지 말아야 할 것은 일반분양가가 올라가는 만큼 조합원분양가도 연동해서 상승한다는 사실입니다. 자칫 조합원분양가가 일반분양가 보다 높게 책정되는 황당한 상황이 전개될 뻔한 원베일리의 경우와는 다르겠지만 둔촌주공 조합원분양가도 인건비 상승, 자재비 상승 등 물가상승을 이유로 20년 1월 16일 관리처분변경인가 조합원분양가 보다 올라갈 것으로 예상됩니다. 따라서 일반분양가를 평당 4000만원 이상 받더라도 추가부담금이 엄청나게 줄어드는 수준은 아니고 기존 보다 개선되는 수준이라고 보시면 되겠습니다.

그러면 증가하는 일반분양 수입은 어디에 쓰이는고 하면 위에서 언급한 것처럼

가장 큰 수혜는 수익성 증가로 조합원 추가부담금이 감소할 것으로 예상됩니다.

일부는 인건비 상승, 자재비 상승 등 물가상승을 이유로 상승한 사업비 명목으로 쓰일 수 있습니다.

그외에 법인세 부담이 대폭 늘어날 것입니다. 법인세 등 쓸데없는(?) 항목으로 출혈하기 보다는 단지고급화에 보탬이 되는 조합원 옵션 업그레이드, 여중고 유치, 층간소음 및 창호 사이즈 해결, 클린현관시스템, 커튼월룩, 단지 조경 등을 통해 아파트 가치를 높이는 품목으로 적용될 수 있도록 힘써야 할 것입니다. 그러기 위해서는 조합(and 조합원들)의 부단한 노력과 적극적인 관심이 필요합니다.

어쨌든 그간 조합원들의 노력이 헛되지 않았고 하늘(?)도 조합원들 편이 되어 둔촌주공-올림픽파크 에비뉴포레-은 분양가상한제 적용 최대 수혜 단지로 거듭났습니다. 조합원 추가부담금 감소, 아파트 품질개선 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 절호의 기회입니다. 문제라면 일반분양 완판인데 부동산 시장 상황이 좋아 미분양 리스크는 없어 보이지만 일반분양 세대가 워낙 많은 상황에서 4000만원대라는 고분양가는 34평, 25평은 물론이거니와 22평까지도 중도금 및 잔금대출 불가로 이에 대한 리스크도 염두에 두어야 할 것입니다. 새로이 출범할 조합집행부에서는 시공사와 조합, 조합원 모두에게 좋은, 조합원에게 좀더 나은 상황이 전개되도록 Win-Win 전략을 잘 짜야 하겠습니다.(수박 겉핡기 식이지만 조합원분양가, 비례율, 일반분양가 등에 대해서 여기저기 찾아봤는데 제대로 이해했는지 모르겠습니다. 워낙 복잡하기도 하고 자료 찾아본지 오래되기도 하고 내용 중에 틀린 부분 있으면 누가 댓글 달아주시면 감사하겠습니다.)))))

◑◑ 2021년 시행되는 알면 돈되는(열불나는) 세금

○ 양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주-21년 1월 1일 이후 신규 취득분부터 적용

○ 장기보유특별공제 2년 거주기간 추가(1세대 1주택자가 9억원 초과 고가주택 양도 시)-1월 시행

* 개정) 보유 4%씩 3년 12%~10년 40%, 거주 4% 2년 8%~10년 이상 40% 공제

○ 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정(1200이하 6%~10억 초과 45% 신설 )-1월 시행

○ 다주택자 종합부동산세율 최고 6%까지 인상

* 2주택 이하 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%

* 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자 1.2%~6.0% 적용,

* 다주택 보유한 법인의 경우 종합부동산세 최고세율 6% 적용 및 6억원 공제 폐지

○ 법인이 주택양도 시 기본법인세율 10%~25%에 추가세율 기존 10%→20%로 인상-1월 시행

* 추가세율 적용대상에는 입주권, 분양권도 포함

* 2020년 6월 18일 이후에 8년 이상 임대하는 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)도 추가세율 적용

○ 재건축 실거주 요건 강화 및 안전진단 강화-미정

투기과열지구 내 재건축아파트 (최초)조합설립 신청 분양신청공고일 기준 2년 실거주해야 조합원 분양권 받을 수 있음

○ 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한-2월 19일 시행

* 가존) 위장 전입, 허위 임신진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해 10년간 입주자 자격 제한

* 추가 개정) 2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격 제한

○ 서울·수도권 분양가상한제 주택 거주의무기간 설정-2월 19일 시행

* 공공택지-분양가격이 인근 시세의 80% 미만 주택은 5년, 80~100% 미만 주택은 3년 실거주

* 민간택지-분양가격이 인근 시세의 80% 미만 주택은 3년, 80~100% 미만 주택은 2년 실거주

* 거주의무기간 중 해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주

* 이사 계획이 있는 경우에는 한국토지주택공사(LH) 등에 우선 매각해야 됨

○ 전월세 신고제 시행-6월 1일 시행

* 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 30일 이내에 신고하는 제도로 신고 후 자동 확정일자 부여

* 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과.

* 주거용 오피스텔도 신고 대상으로 분류

○ 공시가격 현실화 추친(시세의 90%까지 추진)

* 2020년 공동주택 현실화율 69%, 단독주택은53.6%, 공동주택 2030년까지, 단독주택 2035년까지 시세의 90%로 상향.

* 정부는 공시가격을 높이는 동안 국민들의 세 부담이 커질 것을 감안해 2021년부터 2023년까지 1세대1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하의 주택 재산세율을 과세표준 구간별로 0.05%p 낮추기로 함

◑◑ 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 총분양 세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 전부 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정(하반기 예상)))))

○ 일반분양 자격 및 조건은 한국감정원 청약홈에 문의하시거나 홈피 참고

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

◑◑ 둔촌주공 전체 부동산 시장 매물 중 거래 가능한 입주권 매매시세

○ 매수 시 필요자금=매매가격-이주비 대출-이주비 대출이자(취득세 별도)))))

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 매수 시 이주비 이자 후불(입주시 정산)에 따른 매수 비용 3000만원~5000만원 절감 효과

※ 10년 보유 5년 거주 1가구1주택자만 전매 가능(매수자는 주택수 상관 없음)))))

※ 장기보유특별공제(보유 10년 40%+거주 10년 40%)))))

※ 장기보유특별공제 다주택자 15년 30%

※ 주택 1채 이상+둔촌주공 입주권=둔촌주공 먼저 매도 시 양도세 중과없음(22년 말~

※ 주택 1채 이상+둔촌주공 입주권=일반주택 먼저 매도 시 양도세 중과

① 21년 6월 1일까지 2채 10% 중과, 3채 20% 중과

② 21년 6월 1일이후 2채 20% 중과, 3채 30% 중과(오락가락하는 중?????)))))

※ 둔촌주공 매수 시 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함(동호수 추첨 전까지)))))

※ 주택 수에 관계없이 취득세 4%

※ 종부세 없음(준공 전까지)

※ 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 수익 효과 높음)))))

○ 우리은행과 기업은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 평균 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세(매물 구합니다.)))))

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세(매물 구합니다.)))))

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세(매물 구합니다.)))))

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세(매물구합니다.)))))

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세(매물 구합니다.)))))

2021.01.12. 드림공인 조폭마누라가 전하는 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 알면 열불나는 세금~브리핑이었습니다. 020년에는 둔촌주공 매매실적이 전국 꼴지를 기록했습니다. 창피한 일이지만 그놈의 재건축 전매제한 때문에 그리됐습니다. 분발해야 될 것 같습니다.

(조폭마누라한테 거는 주문입니다.) 나는 잘 할 수 있다. 아자아자 파이팅!!!

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인중개사사무소 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

매물이 귀해 매매(매수) 예약은 필수입니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

드림공인 위치-02-478-9800 010-9133-8705

​서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌아파트 정문(한전) 건너편 성내동우체국과 국민은행 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

사무실 뒷편 경희한의원 건물에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311

[dream박대표]

새해들어 25평 배정, 34평 배정 매물이 거래됐습니다.
현재 둔촌주공 부동산 시장에는 43평 매물이 출시된 상황입니다.
시세가 비싼 것 아니냐는 문의가 있는데 맞습니다.
기존 시세 대비 많이 올랐습니다.
그 이면에는 원베일리 분양가 평당 5668만원 승인 이후
분양가상한제를 적용받는 둔촌주공도 분양가를 잘 받겠구나 하는 기대감이 작용했습니다.

일반아파트도 신축은 물론 구축의 시세도 엄청시리 많이 올랐습니다.
일반분양이 없는 둔촌주공 43평!!!
입주가 가시권 내에 들어온 만큼 새 아파트 개념으로 접근하셔야 할 것입니다.
인정하기 싫겠지만
"어제의 상한가가 오늘의 하한가입니다.
어제보다는 비싼 가격이지만 내일보다는 싼 가격으로 오늘이 최저가입니다."
으이쿠~~정말로~~이런 말하는 제가 싫습니다.

문의 전화는 드림공인 ☎02-478-9800 ☏010-9133-8705