(시세수정)2021.01.23. 둔촌주공 입주권 매매시세 및 일반분양시기 등 향후 재건축 일정, 원시취득 취득세

[dream박대표]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

기사는 신속, 정확이 생명이지만 조금 지난 이야기좀 하겠습니다. 원베일리 분양가 발표 직후 TV 모방송사 기자님께서 다급한 목소리로 전화를 하셨습니다. 원베일리 일반분양가가 평당 5668만원으로 승인났고, 둔촌주공도 평당 4000만원을 기대하고 있다는데 분양가가 너무 비싼거 아니냐고 하시면서 며 그동안 다자녀 특공 등 특별공급을 기다리던 청약 대기자들의 실망 사례를 제보해 줄 수 있냐고 하시는 겁니다.

아직 분양가를 거론할 단계도 아니거니와 일선 중개업자가 함부로 나설 게재가 아닌 것 같아 일언지하에 거절했습니다.

(그걸 왜 나한테? 조합에 물어봐야지. 아니 아니 한국감정원에 물어봐야 되나?)))))

정보 얻을 때는 없고 급하게 기사는 써야 하고, 제가 카페, 블로그를 하고 있으니 급한 마음에 전화를 한 것 같습니다.

드림공인 조폭마누라가 나름 유명 블로거인 관계로 걸려온 전화이겠거니 하겠습니다.(자뻑?ㅋㅋㅋㅋ)))))

일반분양 이야기가 나온 김에 간략하게 말씀드리겠습니다.

일반분양 청약자격 및 가점, 당첨 커트라인 등등을 궁금해 하시는데 대부분의 중개업자들도 본인이 직접 청약에 참여하지 않은 이상 누구나 알만한 기본 지식 정도만 알고 있는 상황일 겁니다.

그리고 중요한 것은 일반분양 청약은 부동산 중개업소 소관이 아니고 한국감정원(청약홈) 소관입니다. 얼마나 답답하면 전화를 할까 싶어 아는대로 상담은 해드리지만 일반분양가도, 분양시기도 정해지지 않아서 딱히 도움드릴 내용이 없습니다. 분양가와 분양시기가 정해지면 신청일 5~7일 전에 관보에 대문짝만하게 입주자모집공고에 대한 내용을 게재하고, 공포 시행하게 됩니다. TV, 인터넷 등 각종 언론매체에서 엄청나게 이슈화할 것으로 가만히 앉아 있어도 안방까지 소식 전해질 것입니다. 분양시기 몰라서 청약 못넣는 일은 없을 것으로 보여집니다.

둔촌주공 일반분양가 및 분양시기를 말씀드리자면,

분양가는 아직 정해질 수가 없는 상황이고, 표준지공시지가(2월 13일경), 개별공시지가(5월 31일) 발표 전후에 구청에 택지비 신청, 일반분양가를 산정받게 될 겁니다.

그전에 조합장 및 조합집행부 선임이 선행되어야 하고,

(임시총회), 택지비 감정평가 신청, (임시총회), 조합원 동호수 추첨, 일반분양가 승인받아야 되니 일반분양 입주자모집공고까지는 단순계산해도 물리적 시간이 하반기는 되어야 할 것입니다.(임시총회를 어디에 넣어야 할지 몰라서)))))

이것도 조합원 임시총회에서 분양가를 인정받아야 합니다.

다시 부동산 관련 뉴스 등 언론으로 돌아가서

정부에서도, 언론에서도 청약 대기자들 편에서만 이야기하고 있는데 오매불망 청약(원베일리, 둔촌주공 등)만 기다리다 자금이 부족으로 청약을 접어야 하는 분들의 안타까움은 백번 이해가 됩니다.

하지만 분양가 상향의 근간에는

① 터무니 없이 낮게 분양하려는 Hug(주택도시보증공사)의 현실성 없는 고분양가 심사기준이 있었고,

② 공급물량없이 무조건 옥죄기만 힌 규제일변도의 부동산 정책이 한 몫 했습니다.

③ 매년 공정가액비율 상향에 의해 큰 폭으로 오른 공시지가가 있었습니다.

분양을 앞둔 재건축조합 및 조합원들은 추가부담금이 늘어나는 구조인 Hug 분양가에 반하여 분양가상한제를 선택한 것이고,

내집마련 수요자들은 정부의 고강도 부동산 규제에도 집값이 치솟기만 하니 심적 불안감이 더해 영끌해서까지 내집장만의 대열에 편승했습니다.

고양이가 쥐를 몰 때도 퇴로를 열어 놓고 몬다는데 공급물량을 늘리겠다는 미명 아래

다주택자에 대한 취득세, 보유세(재산세, 종부세), 양도세를 올려 오도가도 못하게 가두리 양식장에 가두어 버리니 일부 매물 외에는 매물이 안나오는 겁니다. 과거 학습효과에서도 경험했듯이 무조건 옥죄기만 하는 대책은 긍정적인 효과는 미미할듯 합니다.

이러한 결과는 84㎥는 물론 59㎥ 분양가도 9억을 초과하게 되었고 중도금 대출 및 잔금대출 불가 상황이 된 것입니다. 게다가 청약 당첨자는 10년 전매재한에 3년 실입주해야 되니 현금부자만이 청약이 가능한 상황입니다. 이러한 분양가 상승이 누구에게는 심하게 억울한 상황이 되었지만, 또다른 누구에게는 10억 이상의 시세차익을 챙길 수 있는 로또분양의 기회로 다가왔습니다. 고분양가는 집값 안정적인 측면에서는 지탄받아 마땅한 일이지만 그 내면에는 분양가가 오를 수밖에 없는 요인이 있었고, 그렇게 오른 일반분양가가 조합원분양가보다 싼 지역도 있었으니 이런 사정을 모른채 일반분양가만 비싸다며 이슈화시킬 일은 아닌듯 합니다. 조합원들도 만족하고 일반분양자도 만족해서 완판될 수 있는 분양가가 나오는 것이 최선인데 어떤 결과가 나오든 양자의 동상이몽은 끝나지 않을 것 같습니다. 지금이라도 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶인 전국토(강원도, 제주도 제외인가?)를 2017년 8월 2일 이전 상태로 돌려 모든 규제를 풀면 집값이 잡힐 것이라는 생각에는 변함이 없지만 말을 내뱉기도 전에 설 前에 더 강력한 25번째 대책이 나온다는 說이 있으니 대다수 국민들의 바램은 씨알도 안먹히는 소리인가 봅니다. 앞으로는 규제를 더해라 더해라로 작전을 바꿔야 할까봐요. 정초부터 쉰소리가 길었는데 오늘은 여기까지만 하고 둔촌주공 부동산 시장 속으로 들어가겠습니다.

▣ 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 단지내 공사현장

단지내 공사현장에서는 하늘 높은줄 모르고 솟아 있는 타워크레인이 계속 돌아가고 래미콘, 덤프트럭 등 중장비가 쉼없이 드나들고 있습니다. 23년 8월 입주는 걱정 안하셔도 되겠습니다.

▣둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 공사규모 및 시공사 등

▣ 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 총세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정(하반기 예상)))))

○ 일반분양 자격 및 조건은 한국감정원 청약홈에 문의하시거나 홈피 참조

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

▣ 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 조합원 무상 옵션 VS 일반분양 옵션

발코니 확장 및 시스템 샷시 등 옵션 조합원은 무상, 일반분양자는 본인비용 부담하에 선택 가능합니다. 조합원 옵션 부분에 대해서는 새 잡행부가 꾸려지면 세월이 흐른만큼 최신 제품으로 업그레이드해야 할 부분이 많은 것 같습니다.

▣ 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 교통, 교육, 생활편의시설 등 입지조건

○ 교통-지하철5호선+지하철9호선(더블역세권)

○ 교육-초중고교6곳(둔촌초, 위례초, 동북중고, 초1, 남여공학중 신설)

○ 생활편의시설-단지내상가4곳, 부대복리시설(주민센터, 파출소,우체국, 한전 등),

커뮤니티 시설(키즈카페, 중앙도서관, 수영장, 사우나, 체육시설, 스쿼시, 골프연습장, 게스트하우스, 조식서비스 등 다수), 녹지공간(단지내 산책로, 근린공원, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원 등)

▣ 둔촌주공 매도, 매수 시 부과되는 세제

※ 둔촌주공 매수 시 토지분 재산만 부과(준공 전까지)))))

※ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

※ 매수 시 주택수에 관계없이 취득세 4%(농특세, 지방교육세 포함 4.6%)))))

※둔촌주공 준공 후 원조합원 및 승계조합원 원시취득 취득세율

※20년말까지 일반주택 매도+21년 둔촌주공 매도=새로 2년 보유요건 없음

※ 10년보유+5년거주+1주택자=항상 전매 가능(9억 비과세, 장기보유특별공제 60%)

※ 10년보유+10년거주+1주택자=항상 전매 가능(9억 비과세, 장기보유특별공제 80%)

○ 일반주택+둔촌주공 입주권 먼저 매도 시=양도세 중과없음. 장기보유특별공제(3년 6%~15년 30%)))))

(22년 12월~준공 전까지 전매가능)))))

○ 일반주택 1채 이상+둔촌주공=일반주택 먼저 매도 시 양도세 중과

① 21년 6월 1일까지 2채 10% 중과, 3채 20% 중과

② 21년 6월 1일이후 2채 20% 중과, 3채 30% 중과

▣ 둔촌주공 전체 부동산 시장에 출시된 매물 중 거래 가능한 입주권 매매시세

○ 매수 시 필요자금=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비(취득세 별도)))))

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 이주비이자 입주시 정산으로 매수비용 3000만원~5000만원 절감 효과

※ 10년보유 5년거주 1주택자만 예외 전매 허용(매수자 주택수 상관無)))))

※ 둔촌주공 매수 시 자금조달계획서 제출 안함(동호수 추첨 전까지)))))

※ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축단지 대비 수익율 높음)))))

○ 우리은행과 기업은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 평균 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정(표준지공시지가 및 개별공시지가 상승으로 일반분양가 상승 예상)

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

2021.01.23. 드림공인 조폭마누라가 전해드리는 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 대략적인 재건축 일정 및 일반분양시기~브리핑이었습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

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