첫째 : 디벨로퍼(developer)가 있지요. 이는 토지를 매입하고 그 토지를 가장 효율적으로 이용할 방법을 찾아 인허가를 받고 파이넨싱을 일으키고 시공사와 공사계약을 하며 시공관리, 분양, 준공 입주 정산까지 모든 과정을 책임지고 총괄하고 사업이익을 취하는 것이지요. 보통 디벨로퍼는 토지에 대한 소유권과 사업에 대한 최후 책임이 필요합니다. 따라서 토지매입 자금이 필요하지요.
둘째 : 브로커가 있지요. 흔히 중개사라고도 하는데 우리나라에서는 공인중개사 제도가 있지요. 주로 토지주와 디벨로퍼를 연결하여 토지를 중개하는 행위를 하고 법적 중개수수료를 받지요
세째 : 중개컨설턴트가 있습니다. 이는 중개사(브로커)와 유사한 행위를 하는데 중개사는 단순 중개만 하지만 중개컨설턴트는 토지매입에 따른 토지주 설득작업, 디벨로퍼 설득작업, 토지개발시 예상되는 수익, 토지개발방향등 다양한 컨설팅을 제공하기도 합니다. 우리나라에서는 이분야가 너무 취약해서 전문적이지 못하다보니까 가끔 시장을 왜곡시키지도 하고 그러다 보니 좋지못한 인상과 이미지를 갖게 되기도 합니다. 공인중개사 자격이 없는 경우 컨설턴트라는 이름으로 중개업을 하기도 한답니다.
네째 : 토지개발과 관련된 컨설턴트가 있습니다. 우리가 흔히 말하는 컨설턴트지요. 디벨로퍼에게 전문적인 토지개발사업과 관련된 자문역할을 하게 되지요. 여기에는 개발기획컨설턴트, 분양대행컨설턴트, 자금조달컨설턴트, 재무컨설턴트, 세무컨설턴트, 설계 및 시공등 기술컨설턴트, 법률컨설턴트등 다양한 영역이 있습니다.
다섯째 : 펀드매니저가 있지요. 디벨로퍼에게 자금조달을 중개하는 역할을 하지요.
여섯째 : 리스크매니저가 있습니다. 개발사업과 관련하여 발생가능한 리스크를 해결하는 역할을 합니다.
일곱째 : 코디네이터가 있습니다. 부동산개발사업을 하는데 있어서 디벨로퍼에게 부동산개발사업과 관련된 모든 영역에 대하여 각 분야별로 디벨로퍼에게 소개 및 중개를 하는 역할이지요. 앞서 설명한 모든 분야를 총괄하는 컨설턴트라 보면 됩니다. 아직 우리나라에서는 없지요.
여덟째 : 프로젝트매니저(PM)가 있습니다. 디벨로퍼랑 하는 일은 똑같습니다. 다만 차이점은 토지를 매입하는 것은 디벨로퍼이고 그 디벨로퍼를 대신해서 개발사업 전반에 걸친 역할을 하는 것이지요. 토지매입과 최후책임이 없다는 점에서 디벨로퍼와 차이점이지요
이상 여덟가지 유형 중에서 부동산개발사업에 주체는 디벨로퍼이고 나머지 일곱가지는 디벨로퍼를 돕는 역할입니다. 그 중에서 디벨로퍼에 가장 근접한 역할을 하는 경우가 PM이며 PM은 토지매입을 하지 않고 토지를 매입한 디벨로퍼를 위한 역할을 하기 때문에 돈이 없으나 디벨로퍼를 하고 싶으면 PM을 하는 것이 가장 좋을 것입니다.
이와 별도로 CM은 공사관리업무를 하는 사람을 말합니다. CM은 디벨로퍼를 설명하면서 나왔던 용어가 아니구요 공사관리부분에서 나왔던 용어이기 때문에 잘못 들으신 것일 겁니다.
제생각에는 돈이 없으면 PM을 하고 돈이 있으면 시행을 하라고 했을 것입니다. 시행은 디벨로퍼를 얘기하는데 우리나라의 경우 건축사업을 하는 건축주를 주로 시행이라 부릅니다. 그러나 시행은 사업의 주체로서 건축뿐만 아니라 토목, 조경은 물론 토지개발의 행위까지 모든 분야의 사업주체가 시행이지요. 따라서 시행과 디벨로퍼는 같은 개념이니까 디벨로퍼를 하시되 초기 투입자금이 없으면 PM을 하시는게 좋을 것이다라고 했을 것입니다.
참고로 PM은 디벨로퍼보다는 더많은 경험과 이론과 실무를 알아야 할 것입니다. 디벨로퍼 보다 더 전문가 이어야 디벨로퍼를 대신해서 개발사업을 할 수 있을 것이니까요.