아주 늦었지만 월세백반 1주차 후기입니다^^

[노는남자]

월세백반 1주차 후기

늦었지만 후기라기보다는 개인복습차원의 강의요약과 소견을 덧붙여 봤습니다.

많은 분들의 후기가 개인적으로 다양한 시각을 가지는데 도움이 되었기에 나름 정리한 내용이 도움이 되시길 바랍니다. (줄임체 양해바랍니다.) 1주차 앞부분 1강의 내용만 올려봅니다.

1강 월백 만드는 투자물건

부동산 투자를 이미 해온 분들조차도 혼란스러운 시기이다

이제 막 경매투자를 시작한 사람들은 그 혼란스러움은 더더욱 클 것이다.

정부의 부동산규제를 나눠보면 부동산 물건의 종류-주거용 특히 아파트, 위치-규제지역이다

그런데 부동산,경매투자로 수익을 낼 수 있는 품목은 더 많이 있다.

오피스텔, 지식산업센터, 똘똘한 다가구 한 채 등 그리고 상가, 더 나아가서는 공장,창고,등등등.....

그 동안 주거용 물건에만 한정되어 있던 시야를 넓히고 월세수익을 만들 수 있는 방법에 대해서 배울 것이다.

왜 월천반이 아니라 월백반일까?

지금 유명투자자들도 처음엔 월백으로 시작했다. 월세 백만원이 수익형부동산의 기본이다.

만약 월세 백만원을 만들 수 있다면 월세 이백,삼백은 월백보다 짧은기간에 훨씬 쉽게 만들 수 있다.

귀엽고 앙증맞고 소듕하기까지한 투자금으로 만들 수 있는 현실적인 방법이 경매이다.

일억원을 모아서 투자를 시작하기 보다 오천만원이 있다면 그것으로 월세흐름을 만들고 약간의 시세차익을 더해서 종자돈을 늘려가는 방법을 써야한다.

세라미스님은 2014년부터 부동산 투자를 했다고 한다 처음에 일반부동산 투자를 하다가 투자금이 부족하여 소액으로 투자할 수 있는 방법으로 경매에 눈을 돌리게 되었다 한다.

1 현금흐름을 만들어야 하는 이유

●그렇다면 왜 현금흐름을 만들어야 하는가

직장을 다닐 때부터 월세흐름을 준비해야 한다. 현실적으로 월급이 얼마든 부족한 것은 마찬가지이다

직장을 그만두고 전업투자 하더라도 조급하지 않게 된다 (안정적투자)

내 투자금에 맞는 물건을 찾아 투자해야 한다. 오천만원이든 삼천만원이든 투자해 종자돈 늘리는 것이 가능하다.

(종자돈 불리기)

결혼하고 아이가 크면서 생활비가 늘어나므로 노동력의 투입에 한계가 있는 투잡, 쓰리잡보다 현금파이프라인 확보가 필수적이다.

(현금파이프라인)

2 월백 만드는 투자물건

● 오피스텔 (이하 오피) - 아직 70% 대출가능, 경매를 통해 소액 투자금으로 현금흐름 가능.

● 지식산업센터 (이하 지산) - 각종 부동산 대출로 주거용 투자 어려움, 지산은 산업과 관련되어 규제가능성 낮음. 향후 10년간 투자에 활용가능하다, 오피,빌라에 비해 그 수가 현저히 적지만 앞으로 전망↑

[ 도생과 오피스텔의 차이점, 공통점 ]

도생-주택법, 오피-건축법의 적용를 받음, 따라서 오피는 1가구 1주택에 포함 안 됨

도시형생활주택 (이하 도생) 과 오피, 근린생활 시설이 함께 있는 경우 - 외관상 구분되지 않음. 건축물대장으로만 확인가능. (건설사 입장에서는 오피의 주차장 호실당 1개로 인해 수익성을 개선위해 한 건물에 도생,오피를 같이넣음)

6/17 규제이후 오피[태생이 업무용] 에 투자해야 함 (외관만 보고 태생이 주택인 도생을 받으면 × , 경매지에 나와있으나 건축물대장의 용도 한번 더 확인)

예를들어 무주택자가 오피를 받으면 청약에 상관없음

주거용 오피있는데 아파트 받으면 취득세 8%, 아파트 있는데 오피받으면 취득세 4.6%

도생과 오피는 1인가구 대상이라는 공통점

인구수가 줄어드는 추세이지만 1인가구는 건재 (2045년까지 증가) - 주로 역세권에 거주!

3 수익형 월세 부동산 원칙 세가지

●수도권 역세권에 투자하라

오피가 환금성이 떨어진다는 생각이 보편적 → 오피투자의 기본은 환금성 있는 역세권 투자!

2030 서울도시기본계획에 의한 중심업무지구(도심,여의도,강남)를 통과하는 지하철노선(2,5,7,9,신분당선)은 반드시 확인!

●소액으로 투자하라

소액투자 물건은 여전히 투자 수요 있다.

●싸게 받아 시세로 매도한다

수익형 부동산은 시세가 갑자기 오르는 물건이 아니다

시세차익은 애초에 저렴하게 낙찰받아 시세에 팔면서 얻고 월세를 받고 매도해 시세차익 얻고 종잣돈 불린다.

-실전사례

2,5호선 까치산역 100m거리 직선도로 오피

감정가 1.2억, 낙찰가 9800만원 / 신탁대출 80% 7800만원 (현재는 70%가능) / 1000-50 세팅 (이자 20만정도) 30만원 현금흐름, 실투자금 1300 - 현재는 대략 2000만원 정도 투자금 필요!

→ 2년뒤 시세 1.13억 매도 ( 종자돈 약 1300만 / 현금흐름 700만 / 시세차익 약 1000만)

4 임대 잘 나가는 물건 찾는 방법

01 역세권도 다 같은 역세권이 아니다.

걸어서 대로변 10분이내(500m 정도)이어야 한다. - 여성들 골목길 꺼린다.

로드뷰로 확인, 역과 근접하다면 공격적으로 입찰해야 함.

강남으로 향하는 노선을 예의주시.

02 직주 근접 물건

오피뿐 아니라 아파트 투자시에도 환금성고려하면 직주근접

2000년대 이후 중심업무지구 강북에서 강남으로 이동 (일산과 분당의 가격차이 발생)

대규모 아이티기업 판교, 중소규모 아이티기업 가산

가산에 괜찮은 아파트 없음 → 광명의 상승이끔, 양질의 일자리 마곡지구

주요업무지구로 갈아타지 않고 한번에 가는 역을 선호

출퇴근 소요시간 - 빅데이터 호갱노노 앱 이용

서울의 주요 업무지구를 보고 근로자들이 거주할 곳을 파악하고 월세 세팅하는 것이 중요하다.

03 임차인이 선호하는 평수에 투자

6평보다 작으면 답답한 느낌, 7평보다 크면 임대료 부담.

10평이 넘어가면 1.5룸이 됨. 가격↑

04 지방인구가 유입되는 곳

지방전입 많은 곳 - 호갱노노 활용연습 (예 관악구, 고양시)

5 최소비용 인테리어로 가치 올리는 방법

다소 노후된 오피라도 인테리어만 바꿔도 분위기가 달라진다.

01 벽지는 기본으로 교체한다.

02 조명은 최소비용으로 극적효과를 낸다.

03 포인트 소품의 경우 남녀차이 있음.

지역 오피스텔 정보 - 네이버에 “지역명 오피스텔” 검색, ‘00까페’에 가면 정보구할 수 있다

6 손 쉬운 물건관리 방법

01 부동산 사장님 인맥 활용

부동산, 전파사, 철물점 사장님과 인맥 형성.

초기에는 다소 관리하러 가지만 시간이 지나면서 직접 갈 필요 거의 없다.

젊은 직장인들은 임대인에게 잘 연락안하는 성향있음.

02 집사어플 이용

03 기숙사로 활용

네이버 지도로 주변에 주식회사, 병원검색 (연체 없이 월세수입)

수도권 (분당,일산,평촌등 1기 신도시등 외곽엔 간호사 수급 쉽지않다) 전화로 문의해 봄.

2강 월백 만들기 실전투자법

2강에서는 실전에서 물건 검색하는 방법, 임장 체크리스트와 임장포인트, 부동산 규제이후 오피투자 방향등을 바탕으로 하여 피가 되고 살이 되는 실전사례를 분석해 보았습니다.

쉬는 시간 후 2교시는 지식산업센터에 관한 수업이었습니다.

지식산업센터가 무엇인지 전반적인 내용과 현황 누구에게 어떠한 투자가치가 있는지 어떻게 접근해야 하는지 초보자의 눈높이에 맞추어 차근차근 설명해 주시고 임장 시 필요한 부분과 실제 사례위주로 지산투자에 접근해 보았습니다.

눈 깜짝할 사이에 3시간이 흘러갔고 식사시간에 테이블마다 오셔서 하나하나 설명해주시느라 식사도 못하시고

커피까지 쏘신 세라미스님 열정을 잊을 수가 없습니다^^. 복습한다고 교재를 보면서 하나라도 놓칠세라 꼼꼼하게 수강생 눈높이에서 이해하도록 교재에 최대한 담도록 편집하신것도 눈에 보입니다. 다시 뵙고 싶네요~ 만약 기회가 되어서 지산스터디에 참여하게 된다면 배운대로 함께 공부하고 나누어 제대로 월백1기 답게 올바른 투자의 길로 가고 싶습니다

[답십리불도저]

노는남자님~ 잘 지내고 계시지요? 알찬 후기 남겨주셔서 감사합니다 다시 복습이 되네요 ㅎㅎ 세라미스쌤 사진 넘 멋지게 찍어주셨어요!

[노는남자]

앗 지킴이 불도저님 반갑습니당^^ 지킴이님덕분에 못된코로나도 이겨내고 다들 잘 수업들었네요 다음에 꼭 또 뵈어요~아 그리고 세라미스님이 사진이멋진게아니라 원래 멋진거 아시죠 ㅋㅋ

[쑤엥]

정리잘해주신 덕분에 공부 잘하고갑니다~^^감사합니다~~
마지막에 세라쌤 넘 귀여우십니다ㅎㅎ
성투!!~~^^응원할께요~^^

[노는남자]

쑤엥님 별볼일 없는글에 댓글 감사드립니다 쑤엥님 성투 응원합니다^^

[업슴]

수업을 듣는건 아니지만 핵심만 쏙~ 쏙~ 남겨주셔서 많이 배우네요. 아직 뭐가 뭔지 모르지만, 아직 생초보인 저한테는 이런게 진짜 가능한건가....싶고...쳇바퀴도는 삶만 살아왔는데..이런 것도 있구나~ 후기만으로도 느껴지는게 많네요. 후기 감사합니다.

[노는남자]

업슴님 저도 왕초보입니다 ^^저는 며칠전까지만해도 눈팅만했는데요 빨간쪼끼님 말씀듣고 용기를 내서 그냥저냥 끄적여보기 시작했습니다 감히말씀드리자면 쉽진않지만 못할것도 없는것같습니다 힘내셔서 같은길에서 만나길 바래봅니다^^

[열정풍차]

다시한번 월세흐름과 시세차익으로 종자돈 늘려가는 방법에 대해 공부했네요~ 고맙습니다 ^^

[노는남자]

멋진 열정풍차님 댓글 주셔서 정말 감사해요~^^

[MKMK]

좋은 말씀 남겨주셔서 감사합니다 ^^ 행크에서 매일 공부하며 많은 것을 배우고 있습니다.
써주신 글을 읽으면서 한 가지 의문사항이 들었는데요, 세라미스님의 말씀처럼. 또 노는남자님께서 정리해주신 것 처럼 오피스텔 투자로 방향을 잡는다면, 주택임대사업자를 내야하는 것이 맞는지요?

- 근로자들은 전입을 원하므로
- 주임사를 내야 전입을 하게 해줄 수 있으니까요.
(주임사 안내고 전입 시키면 오피스텔이어도 주택수에 합산되므로)

그런데 주임사는 한 번 냈다하면 10년 유지의무가 있는 것으로 아는데,
위에 적어주신 까치산 오피스텔의 사례처럼 2년만에 매도를 하려면
사업자양수양도로 매도를 하신 것인지 궁금합니다 ^^

[노는남자]

엠케이님 감사합니다 ~ 주거용 오피가아닌 업무용오피를 낙찰받고요 업무용은 주택에포함 안되는거 쓰신대로 아실테고요 전입신고는 흠흠 수업을 들으시면 깨알꿀팁을 주세요(예민한 부분이라서...) 저도 초보라 주임사 관련내용 자세히는 말씀을 못드리겠네요 수업때 여러 경우의 수에 따른 전략을 말씀해주실겁니다 다른분들 후기도 도움이 될겁니다 이정도로만 얘기할게요^^

[MKMK]

^^ 무슨 말씀이신지 알겠습니다. 친절히 설명해 주셔서 감사합니다. 사실 그정도만 설명해주셔도 어느정도는 알 것 같습니다!

저도 어서 월세 받고 싶네요. 다시 한 번 감사드립니다 노는남자님^^

[성공한덕후]

깔끔하게 정리되어 있어 공부에 많은 도움이 되었습니다^^
감사합니다 노는남자님!

[노는남자]

성덕님 아이디보니이미성공 하셨네요 ㅎㅎ 도움이 되었다니 다행입니다^^

[부유한아부지]

완전 부린이 인데요. 초보에게 정말 도움이 될수있게 정리해주셔서 감사합니다.

[노는남자]

저도 왕초보입니다 조금이나마 도움이 되셨다면 다행이네요 꼭 부유한 아빠되세요^^

[달팝]

온라인으로 강의 듣고 있는데 정말 정리를 잘하셨네요.
강의가 정리가 되면서 머리속에 쏙들어오네요.^^

[노는남자]

달팝님 감사합니다~^^

[최해]

노는남자님 후기잘봤습니다~ 세라미스님 사진 분위기있네요! :-)

[노는남자]

최해님 낙찰 축하드립니다^^ 잘 봐주셔서 감사합니다

[우행남]

제가 마치 수업시간에 있는 듯 착각했네요.
소중한 후기 감사드려요^^ !

[노는남자]

도움이 되셨다면 다행입니다 고맙습니다~

[그레이스포레]

정성스런 글 올려주셔서 감사합니다. 덕분에 저도 복습이 되었습니다☺️

[노는남자]

복습겸 올린글이라 두서없는데 다행이네요~감사합니다^^

[고양호랑이]

노는남자님~ 수업 후기 잘 읽었습니다!! 월백반 듣고 월세 백만원 꼭 달성하시길 바랍니다

[노는남자]

고양호랑이님~감사합니다 호랑이님 성투하셔요

[베이비수]

수업을 한번더 들으며 복습하는듯 합니다. 감사합니다^^

[노는남자]

베이비수님 고맙습니다^^

[도전80]

월백반 강의를 들은 느낌이네요~~
상세한 후기 감사합니다~^^

[노는남자]

강의의 아주아주아주 일부입니다 기회되시면 한 번 강의 들으시길 추천드립니다^^

[이글이글eye]

노는남자님~ 자세한 후기 감사합니다. 정리를 아주 잘 하셨네요^^

[노는남자]

감사합니다 이글아이님 성투를 기원합니다~^^

[아빠샹꿍]

자세한 후기 감사합니다~ 나중에 수강하게 되면 도움이 많이 되겠습니다!

[노는남자]

네 좋은수업 강추드립니다^^

[김빼꼼]

작지만 소중한 내돈으로 월세 백만원 화이팅입니다

[노는남자]

빼꼼님 고맙습니다^^

[미미냥]

월백 강의를 듣는 것처럼 상세하게 후기를 잘 남겨주셨네요. 월세 백만원에 도전하는 일은 쉽지는 않겠지만
성투하시길 응원합니다^^

[노는남자]

수업의 아주아주 일부입닏 감사합니다^^

[대박낙찰]

핵심 필기 노트감사합니다, 성투 응원드립니다, 후기 감사합니다.^^

[노는남자]

잘봐주셔서 감사합니다^^

[초보배우미]

월세 백만원,, 정말 의미있는 목표같아요! 저는 월세백반을 아직 들어보진 않았지만. 좋은내용이 가득한 것 같아서 기회가 된다면 수강해봐야겠습니다! 감사합니다

[노는남자]

세라미스샘 빨간쪼끼샘께서 최대한 수강생들 입장에서 배려해 주신답니다 좋은 기회가 되실겁니다^^

[cash flow]

일목요연한 정리 너무 감사드려요 월세백반 매력적인 강의네요~ 송사무장님 101강의 내용도 떠오르고이 강의에도 꼭 도전해보고 싶어지네요~ 휼륭한 후기에 정말정말 감사드립니다~ 앞으로 좋은 결실도 맺으시기를 진심으로 바래드립니다~~

[노는남자]

강력추천입니다 ^^ 실제로 강의중에 혹은 강의후 스터디를 통해 경매,매매,전매등으로 많은 분들이 실전투자하고 계시고요 저도 그중에 한명입니다

[동쪽의비]

자세한 후기 감사합니다. 수강신청하고 내일 강의시작인데 많은 도움 되었습니다.