못 먹는 감에서 기회의 땅으로

[arumi]

1.       서

2006년 1월 22일 농지법이 개정되면서 못 먹는 감으로 군림해온 농지가 마음놓고 찔러볼수 있는 기회의 땅으로 등장했다. 비록 농업기반공사에 맡겨 대리경작을 하는식으로 임대를 전제로 한 조건부 소유이긴 하지만, 도시민이라 하더라도 합법적 테두리안에서 농지에 투자할길이 열린것이다. 다시말해 영농의사가 있는 도시민들은 직접 농사를 짓지않아도 농지취득 자격증명을 받아 농지를 구입한뒤 농지은행에 위탁 임대하는 조건으로 농지를 소유할수있게 된것이다.

2.       2005년 개정농지법의 내용

2005년 10월 1일부터는 도시민이라 하더라도 면적에 관계없이 농지를소유할수 있도록 농지법이 개정되어 시행되고있다. 단 농지은행에 의뢰해 전업농이나 농업법인에 임대를 전제로 5년간 소유가 가능하다.

 농업기반공사나 대통령령이 정하는자에게 개인이소유하고 있는 농지를 임대하거나 사용하게 할수있고 농업경영을 하지않는 자가 상속으로 1만제곱미터를 초과해서 소유하게될 경우 2만제곱미터 이내에 한하여 임대차를 허용한다. 그리고 8년이상 농업경영을한후 이농한자가 1만제곱미터를 초과하여 소유할 경우 임대차를 허용한다.

 농지를 전용할 때 농지조성원가를 기준으로 1㎡당 1만300원에서 2만1900원사이에서 부과되던 농지조성비제도가 2006년 1월 22일부터 농지보전부담금제도로 대체되었다. 또한부과기준은 상한선(5만원/㎡)내에서 해당농지 개별공시지가의 30%를 부담하는방식으로 바뀌었다. 이로써 공시지가가 높은 도시주변의 농지전용비용이 최고5배 가까이 오르게되는 반면, 공시지가가 낮은지방 오지의 전원주택용 농지나 주말주택용 농지는 농지전용비용이 줄어들게되어 지방화시대의 호재가 될수있다.

l       농지취득절차

농지취득자격증명신청서 및 농업경영계획서작성 > 부동산매매계약서와함께 시군구읍면사무소에 접수>농지취득자격증명원발급(접수일로부터 4일이내처리, 전용허가나 주말체험영농등농업경영계획서를 작성할 필요가 없는 경우는 2일이내처리) > 농지취득자격증명원을 첨부해서 등기소에접수

3.       투자가치있는 한계농지

농지에 관심있는 사람이라면 토지이용계획확인서상의 3번 농지칸을 잘 보아야한다. 농업진흥구역이나 농업보호구역으로 지정되어 있느냐의 여부에따라 농지의 팔자가 달라진다.

정리가 잘된 농업진흥지역으로 지정된 농지일수록 개발가능성은 낮아진다.

 농지는 우선 지목으로 결정된다. 토지대장에 지목이 전 답 과(과수원)이면 농지에 해당된다. 하지만 농지법상의미는 조금다른데 농작물을 3년이상 경작했다면 농지에 해당된다. 다만 임야의 경우 형질변경을 거치지 않고 농작물을 재배했다면 3년이경과 됐어도 농지에 해당되지않는다.

농업진흥지역으로 지정되지않은 농지나 농업생산성이 떨어지는 한계농지가 상대적으로 높은 개발가능성을 가지고있다. 한계농지란 농지로서 가치가 떨어지는 땅을 말한다. 비농업진흥지역중에서 자투리농지, 경사도 15도이상인농지, 집단화면적이 2만제곱미터 미만인농지가 여기에 해당된다. 이런농지는 토지이용계획확인서상의 3번 농지칸에 해당없음으로 표기된다.

농지는 부동산투자의 로또복권이라 할수있다. 터지면 대박이난다. 그렇다면 대박이나는농지는어디일까? 수용지부근의 땅이다. 수용되는 지역은 개발주체가 강제로 땅을 사들이게 된다. 보상가는 대개 2곳이상의 감정평가기관에 의뢰해 땅값을 감정하고 그감정가를 합산해서 평균해서 보상가를 결정하게된다. 대개는 공시지가보다 조금더주거나 많아야 2배 수준이다. 과수묘목이나 무허가건축물등이 있으면 보상가는 더올라간다.  요즘은 수도권에서 보상기준은 택지개발후보공고일 이전부터 거주한자로 제한하고 무허가건축물 소유자들에 대해서는 보상에서 제외하거나 약간의 보상만 해주는 경우도 있다.

하지만 진짜대박나는 사람은 수용되지않은 인접한부지의 땅주인들이다. 예를들어 수용되면 평당40만원인데 그인접지는 나중에 평당100만원이 넘는금액으로 거래될 가능성이높다.

4.       농가주택에는 혜택이 많다

농지법상 농가주택이되려면 몇가지 요건을갖추어야한다.

우선 농민이 영농을목적으로 거주해야한다. 또 대지면적이 660㎡(약200평)를 넘어서는 안되며 건축면적이 150㎡(45평)이하 이어야한다. 그리고 용도지역에 관게없이 행정구역상 읍 또는 면단위지역에 위치해야한다. 용도지역상 도시지역이라 하더라도 행정구역상 읍 또는 면단위지역에 위치해있다면 농가주택이다. 반대로 농림지역이라하더라도 행정구역상 시에속해있다면 농가주택이될수없다. 이상요건을충족했더라도 토지거래허가구역, 토지투기지역, 관광단지개발지역으로 지정되었다면 이역시 농가주택에서 제외되어 1가구 2주택에 해당된다.

 농가주택은 지방세(취득세,종합토지세)가 면제된다. 도심에 아파트를 보유한채 농가주택을 구입한경우라면 1가구 2주택에도 해당되지않는다. 농지나 임야를 전용할 때 농지보전부담금과 대채산림자원조성비가 면제된다.

 도시민이 주말전원주택으로 읍면지역의 농가주택을 구입할 경우(대지200평, 건축면적45평, 기준시가7000만원 이하)에는 1가구 2주택에서 제외되어 양도소득세가 면제된다.

제6조 (농지의 소유제한)

① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 이를 소유할 수 있다. <개정 1996.8.8, 1997.1.13, 1997.12.13, 1998.9.16, 1999.2.5, 2002.1.14, 2002.2.4, 2002.12.18>

1. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2. 초 · 중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체 · 농업연구기관 · 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험 · 연구 · 실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

2의2. 주말 · 체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하고자 농지를 소유하는 경우

3. 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다. 이하 같다)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

4. 대통령령이 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

5. 제12조제1항의 규정에 의하여 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(자산유동화에관한법률 제3조의 규정에 의한 유동화전문회사등이 제12조제1항제1호 내지 제4호의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)

6. 제36조제1항의 규정에 의한 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가 · 허가 · 승인등을 포함한다)를 받거나 제37조 또는 제45조의 규정에 의한 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우

7. 제36조제2항의 규정에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우

8. 농업기반공사및농지관리기금법 제24조제2항의 규정에 의한 농지의 개발사업지구안에 소재하는 농지로서 대통령령이 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지 또는 농어촌정비법 제83조제4항의 규정에 의한 농지를 취득하여 소유하는 경우

9. 다음 각목의 규정에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

가. 농업기반공사및농지관리기금법에 의하여 농업기반공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

나. 농어촌정비법 제16조 · 제43조 · 제56조 · 제67조 또는 제85조의 규정에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

다. 삭제 <1999.2.5>

라. 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

마. 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

바. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

사. 기타 대통령령이 정하는 토지등의 개발사업과 관련하여 사업시행자등이 농지를 취득하여 소유하는 경우

③ 제22조제2호 내지 제6호의 규정에 의하여 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 그 기간중에는 이를 계속하여 소유할 수 있다. <개정 2002.12.18, 2005.7.21>

④ 이 법에서 허용된 경우를 제외하고는 농지의 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.

제7조 (농지의 소유상한)

① 상속에 의하여 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속농지중에서 1만제곱미터 이내의 것에 한하여 이를 소유할 수 있다.

② 대통령령이 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 자는 이농 당시의 소유농지중에서 1만제곱미터 이내의 것에 한하여 이를 소유할 수 있다.

③ 주말 · 체험영농을 하고자 하는 자는 1천제곱미터 미만의 농지에 한하여 이를 소유할 수 있다. 이 경우 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다.

④ 제22조제7호의 규정에 의하여 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항 또는 제2항의 규정에 불구하고 소유상한을 초과하는 농지라도 그 기간 중에는 이를 계속하여 소유할 수 있다. <신설 2005.7.21> [전문개정 2002.12.18]

제9조 (농지의 위탁경영)

농지의 소유자는 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 제외하고는 소유농지를 위탁경영할 수 없다.<개정 1999.3.31>

1. 병역법에 의하여 징집 또는 소집된 경우

2. 3월 이상의 국외여행중인 경우

3. 농업법인이 청산중인 경우

4. 질병, 취학, 선거에 의한 공직취임 기타 대통령령이 정하는 사유로 자경할 수 없는 경우

5. 제16조의 규정에 의한 농지이용증진사업시행계획에 의하여 위탁경영하는 경우

6. 농업인이 자기노동력이 부족한 경우에 농작업의 일부를 위탁하는 경우

제10조 (농업경영에 이용하지 아니하는 농지등의 처분)

① 농지의 소유자가 다음 각호의 1에 해당하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 당해 농지(제5호의 경우에는 농지의 소유상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 처분하여야 한다. <개정 1999.3.31, 2002.1.14, 2002.12.18, 2005.7.21>

1. 소유농지를 자연재해 · 농지개량 · 질병등 대통령령이 정하는 정당한 사유없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조 · 제11조 · 제11조의2 · 제19조 및 제65조에서 같다) · 군수 또는 구청장이 인정한 때

2. 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 제2조제3호 각목의 1의 요건에 적합하지 아니하게 된 후 3월이 경과한 때

3. 제6조제2항제2호의 규정에 의하여 농지를 취득한 자가 그 농지를 당해 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장 · 군수 또는 구청장이 인정한 때

3의2. 제6조제2항제2호의2의 규정에 의하여 농지를 취득한 자가 자연재해 · 농지개량 · 질병 등 대통령령이 정하는 정당한 사유없이 그 농지를 주말 · 체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장 · 군수 또는 구청장이 인정한 때

4. 제6조제2항제6호의 규정에 의하여 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 때

5. 제7조의 규정에 의한 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 때

6. 사위 기타 부정한 방법으로 제8조제1항의 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 때

7. 자연재해 · 농지개량 · 질병등 대통령령이 정하는 정당한 사유없이 제8조제2항의 규정에 의한 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였다고 시장 · 군수 또는 구청장이 인정한 때

② 시장 · 군수 또는 구청장은 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 농림부령이 정하는 바에 의하여 처분대상농지 · 처분의무기간등을 명시하여 해당 농지를 처분하여야 함을 통지하여야 한다.<개정 1996.8.8>

제11조 (처분명령 및 매수청구)

① 시장 · 군수 또는 구청장은 제10조제1항의 규정에 의한 처분의무기간내에 처분대상농지를 처분하지 아니한 농지의 소유자에 대하여는 6월이내에 당해 농지를 처분할 것을 명할 수 있다.

② 농지의 소유자는 제1항의 규정에 의한 처분명령을 받은 때에는 농업기반공사및농지관리기금법에 의한 농업기반공사에게 당해 농지의 매수를 청구할 수 있다.<개정 1999.2.5>

③ 농업기반공사는 제2항의 규정에 의한 매수청구가 있는 때에는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 공시지가(당해 토지의 공시지가가 없는 경우에는 동법 제9조의 규정에 의하여 산정한 개별토지가격을 말한다. 이하 같다)를 기준으로 당해 농지를 매수할 수 있다. 이 경우 인근지역의 실제거래가격이 공시지가보다 낮은 때에는 실제거래가격을 기준으로 매수할 수 있다. <개정 1999.2.5, 2005.1.14>

④ 농업기반공사가 제3항의 규정에 의하여 농지를 매수하는데 필요한 자금은 농업기반공사및농지관리기금법 제35조제1항의 규정에 의한 농지관리기금에서 이를 융자한다.<개정 1999.2.5>

제12조 (담보농지의 취득)

① 농지의 저당권자로서 다음 각호의 1에 해당하는 자는 농지저당권의 실행을 위한 경매기일을 2회 이상 진행하여도 경락인이 없을 때에는 그 후의 경매에 응하여 그 담보농지를 취득할 수 있다. <개정 1997.8.22, 1998.9.16, 1999.2.5, 1999.12.31, 2002.1.14, 2002.12.18>

1. 농업협동조합법에 의한 지역농업협동조합, 지역축산업협동조합, 품목별 · 업종별협동조합 및 그 중앙회, 수산업협동조합법에 의한 지구별수산업협동조합 · 업종별수산업협동조합 · 수산물가공수산업협동조합 및 그 중앙회 또는 산림조합법에 의한 지역산림조합 · 품목별 · 업종별산림조합 및 그 중앙회

2. 농업기반공사

3. 은행법에 의하여 설립된 금융기관 기타 대통령령이 정하는 금융기관

4. 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사

5. 자산유동화에관한법률 제3조의 규정에 의한 유동화전문회사등

6. 농업협동조합의구조개선에관한법률에 의하여 설립된 농업협동조합자산관리회사

② 제1항제1호 및 제3호의 규정에 의한 농지저당권자는 제1항의 규정에 의하여 취득한 농지에 대하여 농업기반공사에 그 처분을 위임할 수 있다.<개정 1999.2.5>

제19조 (대리경작자의 지정등)

① 시장 · 군수 또는 구청장은 유휴농지(농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 이용하지 아니하는 농지로서 대통령령이 정하는 농지를 말한다)에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 농지의 소유권 또는 임차권을 가진 자에 갈음하여 농작물을 경작할 자(이하 "대리경작자"라 한다)를 지정할 수 있다.

② 시장 · 군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의하여 대리경작자를 지정하고자 할 때에는 농림부령이 정하는 바에 의하여 당해 농지의 소유권 또는 임차권을 가진 자에게 예고하여야 하며 대리경작자를 지정한 때에는 당해 농지의 대리경작자와 소유권 또는 임차권을 가진 자에게 지정통지서를 송부하여야 한다.<개정 1996.8.8>

③ 대리경작기간은 따로 정함이 없는 한 1년으로 한다.

④ 대리경작자는 수확량의 100분의 10을 농림부령이 정하는 바에 의하여 당해 농지의 소유권 또는 임차권을 가진 자에게 토지사용료로 지급하여야 한다. 이 경우 수령을 거부하거나 지급이 곤란한 때에는 이를 공탁할 수 있다.<개정 1996.8.8>

⑤ 대리경작농지의 소유권 또는 임차권을 가진 자가 당해 농지를 스스로 경작하고자 할 때에는 제3항의 대리경작기간만료 3월전까지 그 기간 만료후의 대리경작자 지정을 중지할 것을 농림부령이 정하는 바에 의하여 시장 · 군수 또는 구청장에게 신청하여야 하며, 신청을 받은 시장 · 군수 또는 구청장은 신청을 받은 날부터 1월이내에 대리경작자의 지정중지를 대리경작자와 당해 농지의 소유권 또는 임차권을 가진 자에게 통지하여야 한다.<개정 1996.8.8>

⑥ 시장 · 군수 또는 구청장은 대리경작농지의 소유권 또는 임차권을 가진 자가 정당한 사유를 소명하여 그 지정을 해지할 것을 신청하거나 대리경작자가 경작을 게을리하는 경우 기타 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 대리경작기간 만료전에 대리경작자의 지정을 해지할 수 있다.

⑦ 삭제 <1999.3.31>

제22조 (농지의 임대차 또는 사용대차)

다음 각호의 1에 해당하는 경우를 제외하고는 농지를 임대하거나 사용대할 수 없다. <개정 2002.12.18, 2005.7.21>

1. 제6조제2항제1호 · 제3호 내지 제9호에 해당하는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

2. 제16조의 규정에 의한 농지이용증진사업시행계획에 의하여 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

3. 질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 기타 대통령령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

4. 60세 이상의 고령으로 인하여 더이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 대통령령이 정하는 자가 소유하고 있는 농지중 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년을 초과하는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

5. 제6조제1항의 규정에 의하여 소유하고 있는 농지를 주말 · 체험영농을 하고자 하는 자에게 임대 · 사용대하거나 주말 · 체험영농을 하고자 하는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대 · 사용대하는 경우

6. 농업기반공사 그 밖에 대통령령이 정하는 자에게 위탁하여 제6조제1항의 규정에 의하여 개인이 소유하고 있는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

7. 농업기반공사 그 밖에 대통령령이 정하는 자에게 위탁하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

가. 상속에 의하여 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자가 제7조제1항의 규정에 의한 소유상한을 초과하여 소유하고 있는 농지(2만 제곱미터 이내의 것에 한한다)

나. 대통령령이 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 자가 제7조제2항의 규정에 의한 소유상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

제23조 (임대차 또는 사용대차계약의 방법)

임대차(농업경영을 하고자 하는 자에게 임대하는 경우에 한한다. 이하 제26조에서 같다) 또는 사용대차(농업경영을 하고자 하는 자에게 사용대하는 경우에 한한다)의 계약은 서면에 의한 방법을 원칙으로 한다. <개정 2002.12.18>

강 동 화  배상

[autumn]

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[달빛사냥꾼]

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