기둥식 아파트를 짓는 게 벽식 아파트보다 오히려 더 쌀 수 있다?

[Daelleowei Hansan]

일단 기둥식 아파트의 이점에 대해서는 이미 많은 분들이 아시리라 생각됩니다.
크게 리모델링이 용이하다는 점과, 층간소음에 강하다는 점을 꼽을 수 있습니다.
다만, 공사비가 더 들어가기 때문에 널리 퍼지지 못했을 뿐입니다.

제목과 같은 상황이 가능한 건 한 가지 법률 때문입니다. 사실 이 카페에서도 한 번 다뤄본 적이 있는 내용입니다.
건축법 제8조에는 이렇게 되어 있습니다.
"리모델링이 쉬운 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 대통령령으로 정하는 구조로 하여 건축 허가를 신청하면, 제56조, 제60조 및 제61조에 따른 기준을 100분의 120의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율로 완화하여 적용할 수 있다."
여기서 완화를 적용받는 기준은, 용적률, 건축법 제60조에 의한 높이 제한 (제주도 해당 X), 건축법 제61조에 의한 일조 등의 확보를 위한 높이 제한입니다.
일단 크게는 원래 용적률의 120%까지 완화되도록 규정이 정해져 있다고 생각하시면 편합니다.
다만, 이런 완화 규정은 아파트와 연립주택 정도에만 적용이 가능한 것으로 알려져 있습니다.

리모델링이 용이한 공동주택이라고 하면, 국토교통부 고시로 되어 있는 "리모델링이 용이한 공동주택 기준" 중 별표에 따른 점수가 80점 이상인 공동주택을 의미합니다. 이 중에 구조 형식에 대한 내용이 있고, 추가로 내력벽 및 기둥의 비율에 대한 내용도 있습니다. 기둥식으로 집을 지으면 내력벽의 비율은 보통 10% 미만이 되기 때문에, 라멘구조 기준으로 하면 최소 56점은 받을 수 있습니다. 그 외 배관, 배선 등을 적절히 계획하면 80점 이상을 충분히 받을 수 있습니다.

그러면 기둥식으로 아파트를 짓는데 얼마 정도가 드느냐, 라멘 구조 기준으로 공사비의 5% 정도가 더 들어간다고 알려져 있습니다. 다만, 이건 대단지 아파트 기준이기도 하고, 몇몇 기술을 추가로 사용해서 나온 수치이기도 합니다. 비용 절감을 위한 방안으로는, 지하 공간을 최적화시켜 지하 면적을 줄이는 방안, 유공보를 사용하여 층고를 약간 줄이는 방안 등이 있습니다. 이건 비용절감형 장수명주택이라고 연구 결과가 따로 있으니 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.

위에 나온 내용들을 바탕으로 하여 계산을 한 번 해보도록 하겠습니다.
신제주 내 모 부지를 통해 나홀로 아파트를 짓는다는 가정 하에 시뮬레이션을 간단히 해본 결과입니다.
기본적으로 세운 가설은: 공사비는 벽식 평당 550만원, 기둥식 평당 600만원 (약 9.1% 차이), 면적은 별도의 설계 적용 없이 세대수에 따른 비율로 고려한다. 나머지 비용도 마찬가지.
이렇게 했을 때 전술한 용적률 인센티브로 인해 기존 250%에서 300%로 용적률이 상향되며 (제2종 일반주거지역 기준), 이를 적용받아 세대수가 약 18% 정도 증가하였습니다. 같은 분양가 일 때, 레버리지를 고려하지 않은 사업이익에서 기둥식으로 지은 아파트가 오히려 이익률이 더 높게 나타난 걸 확인할 수 있었습니다. 세대수를 늘려 이익률을 높이는 특성상 토지비의 비중이 높을수록 그 효과는 더 클 것으로 보입니다.
물론 이 계산은 말 그대로 야매로 한 거라, 그냥 그렇다고만 이해하시면 되겠습니다.

다만, 한 가지 문제가 남아있는데, 바로 고도 제한 문제입니다.
전술했듯이 제주도의 고도 제한은 전술한 완화 방안으론 풀지 못하기 때문에, 층고가 높아지는 기둥식 아파트 특성상 필요하다면 고도 완화가 필요합니다.
다만, 고도 완화 요건들 중 리모델링이 쉬운 구조가 가산점으로 적용되기 때문에, 아무래도 더 수월하지는 않을까 생각이 됩니다.

이런 걸 제쳐두더라도, 기둥식 아파트의 이점이 워낙 많기 때문에, 수요자 입장에서도 선호가 되는 건 맞습니다. 그런 만큼 한 번쯤은 생각해 볼 만한 부분이고요,
특히 재건축 등을 할 때, 기존 용적률이 너무 높아 사업성이 잘 안 나올 때 한 번 적용해 보시면 어떨까 생각이 됩니다.

[Daelleowei Hansan]

네. 층고를 좀 줄이는 기술이 있기는 한데, 그래도 벽식보다는 층고가 높은 편입니다.

[레어레오]

현실이 그렇지가 않죠..
기업은 이윤추구가 1번 목적인데 층고를 더 잡아먹는 기둥식을 해서 최대 고도를 이용 못하는 것 보단 하다못해 한 층이라도 더 지어서 분양하는게 무조건 이득이니...
아예 작정하고 몇세대 안되는 고급 아파트의 경우 그럴 수 있겠지만 단지형 아파트의 경우 그렇게 할 이유가 없죠
심지어 대한민국 고급아파트의 대명사 중 하나인 아리팍도 벽식구조니깐요(타워형만 무량판)
기둥식으로 하되 세대수에서 손해를 봤지만 이를 장점으로 높은 분양가 vs 벽식으로 해서 세대수를 늘리고 분양가는 좀 낮춤 했을 시 다 기업에서 계산기를 두드려보니 후자를 선택한 것입니다
최근엔 그래도 한산님 말씀처럼 인센티브 때문에 무량판이나 라멘도 가끔 하던데 제주는 거의 불가능하다고 봐야죠
고도제한이 너무 빡세서요
당연히 입주민인 저희같은 사람들 입장에서야 기둥식이 좋겠지만요..