부동산경매시장, 난리났네 난리났어~!

[황사 人-박준호]

전세 보증금 빼서 내집 사자…아파트 경매 시장 ´후끈´

전세가율 70% 육박·다주택 양도세중과세 폐지…경매 유리한 환경

▲ 경매장 모습. ⓒ연합뉴스

#1. 지난 12월 3일 서울 남부지방법원 경매 4계 매물로 나온 신도림동 신도림1차동아 60㎡(18.2평)는 감정가 3억6천만원보다 높은 3억6천19만9천999원에 최종 낙찰됐다. 총 32명의 응찰자가 몰리면서 매각가율이 100%를 넘어선 것.

#2. 같은 달 30일 서울 동부지방법원 경매 4계 매물로 나온 문정동 래미안 121㎡(36.6평)는 39명이 입찰에 나서 감정가(8억원)의 87% 수준인 6억9천599만9천원에 최종 낙찰됐다.

주택 실수요자들이 아파트 경매시장에 몰리고 있다.

전국 아파트 평균 전세가율이 65%를 넘어서는 등 전세가 급등이 계속되고 있고, 정부가 6억원 이하 주택 취득세 영구인하를 확정하면서 주택을 저렴하게 살 수 있는 경매 시장에 관심이 쏠리고 있는 것.

또한 새해부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과세제도가 폐지됨에 따라 주택 경매 시장을 주시하는 실수요자가 더욱 늘어날 것으로 전망된다.

3일 지지옥션에 따르면 지난해 수도권 아파트 경매에 응찰한 사람은 총 8만1천365명으로 집계됐다.

이는 사상 최대치를 기록했던 지난 2006년 7만3천119명보다 8천246명 많은 수치고, 5만3천268명을 기록했던 2012년보다 50% 이상 늘어난 것이다.

낙찰가율, 낙찰률도 높아졌다. 2012년 80.6%를 기록했던 전용면적 85㎡ 이하 수도권 아파트의 평균 낙찰가율은 작년 84.3%, 70.1%를 기록했던 85㎡ 초과 아파트는 74.8%로 올랐다.

2012년 38.8%였던 85㎡ 이하 수도권 아파트 낙찰률은 작년 42.8%, 31.5%였던 85㎡ 초과 아파트 낙찰률은 38.6%를 기록했다. 경매당 평균 응찰자수도 재작년 5.4명(85㎡ 이하)에서 7.2명으로 늘었다.

▲ 전용면적 85㎡이하 85㎡초과 수도권 아파트 통계. (자료: 지지옥션)

경매 물량 역시 증가세를 보였다. 수도권에 새로 나온 경매 아파트(주상복합 포함) 매물은 지난 2010년 1만673건, 2011년 1만1천891건, 2012년 1만2천779건, 2013년 1만4천153건 등으로 꾸준히 증가했다.

하유정 지지옥션 선임연구원은 "작년 경매시장은 하우스푸어와 거래실종이 양산한 경매물건이 법정에 넘쳐났고, 전셋값이 치솟으면서 싼값에 내집마련을 원하는 실수요자가 경매로 눈을 돌렸다"며 "상하반기 각각 큰 부동산 대책 발표로 매수세가 살아나 저렴한 물건을 찾고자 하는 사람들로 법정에 발디딜 틈이 없었다"고 말했다.

이런 현상은 올해도 이어질 것이라는 전망이다.

그는 "그간 오랜 불황을 겪으며 많은 물건이 경매시장에 유입돼 물건이 풍부한데다, 전세난은 계속될 전망"이라며 "실수요자들이 많이 찾는 6억원 이하 주택 취득세 영구인하 확정으로 저렴하게 살 수 있는 경매시장에 대한 관심은 이어질 것"이라고 내다봤다.

다주택자 양도소득세 중과세 폐지도 주택 경매시장의 활기를 더할 것으로 예상된다.

지난 1일 다주택자 양도소득세 중과세제도 폐지 등의 내용을 골자로 한 세법개정안이 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 다주택자가 보유 주택을 팔 때 양도차익의 50~60%까지 물던 중과세는 6~38%대의 일반세율 수준으로 낮아졌다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "다주택자 양도소득세 중과세 폐지는 기존 다주택자의 거래활성화보다는 새로운 주택을 구입하려는 투자 수요 진작에 도움이 될 것"이라며 "이들이 가격 조건이 유리한 경매에 몰리면서 경매 시장은 더욱 활발해질 것"이라고 내다봤다.

올해 전세가 동향역시 아파트 경매 시장의 변수가 될 전망이다. 수도권 아파트 경매 물건의 평균 낙찰가율이 80%대를 기록하고 있는 최근 상황에서 전세가율이 70%를 넘어선다면 전세보다 차라리 경매로 집을 사겠다고 돌아서는 수요자들이 늘 수 있다는 분석이다.

실제로 지난해 11월 법원 매물로 나온 서울 길음뉴타운 25평형 아파트(감정가 3억6천만원)는 한번의 유찰을 거쳐 3억2천100만원으로 최종 낙찰됐다. 현재 이 아파트의 전세 평균 시세는 3억2천~3억4천만원 수준이다.

정 팀장은 "전세가격이 지금처럼 계속 오를 경우 경매로 집을 사려는 움직임은 더 활발해질 것"이라며 "전세가에 몇천만원만 더 보태면 집을 살 수 있다는 메리트 때문"이라고 설명했다.

이어 "유찰된 건은 가격을 내려 재입찰에 들어가기 때문에 이런 매물을 잘 활용하면 전세가 수준으로도 아파트를 살 수 있다"고 덧붙였다

[임근훈]

감사합니다..
교수님.

[장보고 (김영호)]

좋은자료 감사드립니다..
교수님 건강하세요~~~