(시세수정)2021.04.15.둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 향후 재건축 예상 일정

[조폭마누라]

눈깜짝할 사이에 4월 둘째 주말도 지나가고, 셋째 주가 시작됐습니다. 딱히 바쁜 일도 없는데 그 흔한 꽃놀이도 못갔습니다. 지척에 있는 석촌호수 벚꽃 구경도 못했으니 말 다했죠. 하필이면 이놈의 코로나가 벚꽃 만개할 즈음에 기하급수적으로 성행해서 출입금지 당했지 뭡니까?

갇혀(?) 지내도 잘 놀아 심심하지는 않습니다만 남들 다가는 꽃놀이를 못간 것은 몹시 억울합니다. 엉엉~~~

봄이면 봄답게 봄다움을 맘껏 즐기며 꽃놀이 패에 끼어 꽃길도 걷고 힐링하고 싶은데 이마저도 마음대로 안됩니다. 착실한 조폭마누라 사회적 거리두기를 너무 철저하게 지키는거 아닌가 싶습니다. 다람쥐 쳇바퀴 돌듯 집과 사무실을 오가는 생활이 최선인양 적극 실행 중이니 이거 이거 상이라도 줘야 하는거 아닌가요? 그대는 답답이 상이라고~ㅋㅋㅋㅋ

사실은 지난 주말 한 친구가 갑자기 전화와서 꽃구경 가지고 단톡방에 벙개좀 치라는 겁니다. 까이거 새털같이 많은 날에 남는 게 시간이라 주말 이틀 중에 하루를 기꺼이 할애할 생각이었습니다. 그런데 웬걸~~흔쾌히 승낙할 줄 알았던 친구들이 안된다는 겁니다. 시골 간다, 산소에 간다, 코로나라 안된다 등등 이유가 다양합니다.

GR들을 합니다.ㅋㅋㅋㅋ 누구는 시간 많아서 가나요? 오랫만에 면상(얼굴?ㅋ)도 보고, 생사 확인 차원에서 만나자는 거였는데 말입니다.

위대하신 총무님을 뭘로 보고~~버럭!!!ㅋㅋㅋㅋ

암튼 호기롭게 대시했다가 있는 쪽 없는 쪽 다팔리고 나니 오기가 생기는 겁니다. 그래서 둘이 갈까 생각했습니다. 보란듯이 댕겨와서 인증샷 꽝팍팍 남기고 싶었습니다. 그런데 둘다 길치에다가 겁대가리 끝판왕이라 이내 포기하고 말았습니다.

바부탱이~~조폭마누라!

이름 값도 못하는 조폭마누라!!

안타깝지만 저희 사이비 산악대장님인지가 간다하면 끼어가기로 했습니다.(코로라 무섭다며 안간지 좀됐습니다. 혼자 몰래 갑니다.)))))

그리고 이렇게 위로했습니다. 순수 꽃놀이가 아니고 유격훈련(등산)이어서 그랬나보다 라고. 딴에는 산에 오르면 운동도 되고, 배둘레햄도 없애고, 친구들 얼굴도 보는 일석삼조의 효과를 낼거라고 생각했는데 제 생각이 너무 야무졌나 봅니다. 산을 싫어하는 친구도 있어서요. 철쭉 지기 전에 한 번은 다녀와야 되는데 계속 뒤로 미룬담넌 새로 산 등산화 삭아서 문드러지게 생겼습니다. 두 번인가 밖에 안신었는데...ㅠㅠ

아쉬운대로 석촌호수를 산책하며 마음을 달랬습니다. 나무늘보처럼 천천히 걸으며 호숫가에 어우러진 철쭉(연산홍?) 눈요기로 좋은 시간을 가졌습니다. 쳇~흥칫뿡~~입니다.

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

부동산 시장 분위기 어떠냐구요?

둔촌주공 상황 보고 전에 잠시 전반적인 시장 분위기 읽어보겠습니다.

압구정 현대아파트, 대치 은마아파트, 잠실주공5단지 등 일부 재건축 지역은 오세훈發 기대효과로 신고가를 경신하며 집값 상승을 이어가고 있다고 합니다. 하지만 매물이 자체가 워낙 귀한 상황인데다가 급등하면 토지거래허가구역으로 묶는다고 하니 거래는 많지 않은 분위기입니다.

어쨌든 그간 정부 당국의 입장과는 다른 서울시장의 행보로 재개발·재건축 시장에서는 무척 반기는 기색입니다. 그렇다고 지속적인 시세 상승을 이끌기에는 한계가 있어 보입니다. 서울시장 권한으로 층고 및 규역지정규제 완화는 가능하지만 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단 기준은 독단적으로 변경할 수 없어 정부 및 거대 여당에서 협조하지 않으면 일의 진행이 쉽지 않기 때문입니다. 다만, 공급물량 부족으로 재개발·재건축을 하지 않으면 안된다는 강한 메세지 전달로 분위기 쇄신에 가두보적 역할은 할 것입니다.

이러한 분위기가 둔촌주공까지 건너오려면 시간이 좀 걸리겠죠?(오다가 멈추려나?)))))

둔촌주공은 재건축 초기 단계가 아니고 이미 공사가 한참 진행 중인 단계로 지금 당장 눈에 보이는 효과는 미미할 것으로 판단됩니다. 궁극적으로 재개발·재건축 규제 완화(?)로 인한 시너지 효과가 가치 상승으로 이어질 것으로 예상됩니다만 그보다는 둔촌주공만의 특화된 투자 수익성을 보고 투자하는 것이 좋을 겁니다.

간단하게 서너 가지만 언급하자면 재건축초과이익환수제 면제 지역으로 재건축으로 인한 개발이익이 모두 조합원의 몫입니다.(기본 수익외에 재건축 초기단계 단지보다 최소 3억~5억이상 수익효과 예상)))))

일반분양 물량이 많아 조합원 투자수익성이 높습니다.(일반분양이 적은 단지는 조합원분양가가 일반분양가보다 훨씬 높은 경우가 많아 자세히 살펴볼 필요가 있음)))))

'재건축=속도'로 진행속도가 빨라 입주 시 신축 효과 볼 것입니다.(23년 8월 입주 예정)))))

♠〓향후 둔촌주공 재건축사업 진행 상황

○ 현재 한강현 변호사(조합장) 직무대행 체제

○ 5월 중에 조합장 및 감사, 이사 등 조합집행부 선출 등을 위한 임시총회 개최 예상

○ 6월~8월 일반분양가 산정을 위한 택지비 감정평가 신청(강동구청)-심사위원회에서 일반분양가 산정

○ 조합원 동호수 추첨

○ 일반분양(입주자모집공고)-일반분양 당첨자는 10년 전매제한 and 반드시 3년~5년 실거주

○ 23년 8월 준공 및 입주 예정

※ 4월 임시총회 불발로 조합장 및 조합임원 선출 등 조합장 직무대행 체제에서 가능한 범위를 먼저 진행하고, 다른 상정안건은 새로운 조합장 선출 후에 진행하기로 함. 일반분양 등 행정적인 절차만 늦어질 뿐 단지내 현장 공사는 계획대로 진행되고 있습니다.

♠〓둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 공사규모 및 시공사, 커뮤니티 시설 등

○ 세대수- 기존 5930세대에서 재건축 후 지하 3층~지상 35층 85개동 12032세대의 매머드급 대단지로 탈바꿈합니다.

○ 용적율, 건폐을, 공사면적, 시공사, 상가 등은 아래 표 참조

○ 교통-단지내로 연결되는 지하철 5호선+지하철 9호선 둔촌오륜역+급행(보훈병원역+올림픽공원역)

○ 교육-단지내 초중고교 6곳(둔촌초, 위례초, 동북중, 동북고, 신설학교2곳 예정)))))

○ 부대복리시설 및 약 46여개 커뮤니티 시설-표에 표기된 것 외에 다수

○ 녹지공간-단지내 산책로, 근린공원 2곳, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원 등

♠〓둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 총분양세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정 미정(하반기 예상)))))

※ 새집행부가 들어서면 보류지는 19세대에서 29세대로 변경 가능성이 높습니다.

※ 둔촌주공 신축 명칭은 조합원들의 바램대로 올림픽파크포레로 변경 가능성이 높습니다.

♠〓둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 조합원 옵션 무상 옵션입니다.

발코니 확장 및 시스템 샷시, TV, 주방TV, 천정형 시스템 에어컨, 냉동냉장고, 드럼세탁기, 식기건조기 등 조합원들은 옵션 무상, 일반분양 당첨자들은 본인 비용 부담하에 선택 가능합니다. 새로운 집행부가 구성되면 세월이 흐른만큼 시공사와 최신 제품으로 업그레이드 협상을 할 것으로 예상됩니다.

♠〓둔촌주공 전체 부동산시장에 출시된 매물 중 거래가능한 최저가 입주권 매매시세

○ 매수 시 준비자금=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비(취득세 별도)))))

○ 총투자비용=매매가격+추가부담금(또는 환급금)▶입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산에 따른 매수비용 3000만원~5500만원 절감 효과

※ 10년 보유 5년 거주 1주택자만 예외적으로 전매가능(매수자 주택수 상관없음)))))

※ 3년 이상 계속 보유자는 22년 12월 3일~준공 전까지 매매가능(입주권 및 다주택자도 가능)

※ 둔촌주공 준공 후 소유권이전등기 전까지 전매금지(10년보유 5년거주 1주택자 예외 허용)))))

※ 다주택자 매도 시 양도세 중과 없음(일반세율 6%~45%)))))

○ 둔촌주공 매수 시 자금조달계획서 제출 안함(동호수 추첨 전까지)))))

○ 둔촌주공 매수 시 토지분 재산만 부과(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 매수 시 주택수에 관계없이 취득세 4.6%(농특세, 지방교육세 포함)))))

※ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축단지 대비 3억~5억이상 높은 수익율 예상)))))

※ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행, 국민은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행상담 요함

※ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 평균 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

2021.04.15. 드림공인 조폭마누라가 전해드리는 둔촌주공 분위기 및 조합원 입주권 매매시세~브리핑이었습니다.

23년 8월 입주 예정인 둔촌주공은 재건축 속도가 빠른 단지입니다. 재건축초과이익환수제도 없습니다.

대단지에 유명브랜드 시공사, 교통, 학군, 녹지공간, 커뮤시티 시설 등 생활인프라가 아주 우수한 단지입니다.

가격까지 100% 만족하는 단지는 없습니다. 타 단지 대비 만족도가 높다면 동호수 추첨 전에, 가격이 더 오르기 전에 매수하는 것이 좋을 것입니다. 

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인중개사사무소 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

매물이 귀해 매매(매수) 예약은 필수입니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

드림공인 위치-02-478-9800 010-9133-8705

​서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌아파트 정문(한전) 건너편 성내동우체국과 국민은행 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

사무실 뒷편 경희한의원 건물에 무료주차 가능합니다.

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