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1. 분양권은 신축주택이 되므로 전용면적 18평이하의 소형분양권을 사면 취득세와 등록세를 전액 면제받을 수 있다. 취득 등록세인 분양가의 5.8%만큼 싸게 사는 결과가 된다.
2. 국민주택규모(전용25.7평이하)의 분양권을 사서 임대주택사업을 하면 5년만 임대해도 100% 양도소득세 감면혜택을 받는다.
3. 역세권아파트, 대단지 아파트, 한강이 보이는 아파트 등 입지조건이 좋은 아파트를 골라서 살 수 있다. 따라서 기존 주택이나 미분양아파트에 비해 전월세를 놓기가 쉽고 안정적인 임대소득을 올릴 수 있다.
4. 분양받아 임대주택사업을 하기까지는 2년이상 기간이 걸려 입주시점 임대수요를 미리 예측하기 어렵다. 그러나 입주가 가까운 분양권을 매입하면 임대수요예측이 용이하다.
5. 소형평형 분양권은 입지여건이 좋은 지역에 있어도 프리미엄이 거의 없는 곳이 많다는 점도 분양권 임대주택사업의 장점이다. | |
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1. 단지 안팎을 살펴라
해당 사업부지을 방문해 입지여건을 확인하고, 견본주택에 들어 단지배치를 살피는 것을 잊어서는 안된다. 카달로그 등은 해당 아파트의 장점만 기록돼 있을 뿐이다. 견본주택과 중개업소 방문시 예상 질문을 작성하는 것도 한 방법이다. 인근 시설물, 교통, 학교, 편의시설, 공원 등의 주변여건과 일조권, 향, 동간 간격, 주차시설 등 단지내 여건 등이 체크 대상이다.
2. 용적률ㆍ건폐율ㆍ전용율, 안목치수 체크
건폐율과 용적률이 낮을수록 동간 간격이 넓고 대지지분이 많으며 전용율은 높을수록 실제사용 가능 면적이 넓으므로 필수 체크 사항이다. 또한 공간 치수 표시에 안목치수를 적용했는지도 주요 점검 사항. 안목치수는 벽체중심선을 기준으로 내부 공간 너비를 잰 것으로 이를 적용하면 1~1.5평정도 넓게 나온다.
3. 현란한 인테리어를 돌보듯 할 것
모델하우스 방문의 하이라이트는 뭐니뭐니 해도 화사하게 꾸며진 평형별 모델을 둘러보는 것이다. 그러나 요즘은 마감재 수준이 평준화된 데다 입주시기를 고려해보면 현재의 화려한 인테리어는 큰 의미가 없다. 또한 구석에 조그맣게 붙어있는 "전시용","실제 시공은 다릅니다"라는 안내를 감안해서 둘러봐야 한다.
4. 분양가격은 적정한지
토지 시세, 분양가에 포함되는 품목 등을 확인한 후 적정분양가 여부를 따져봐야 한다. 특히 인근 지역의 시세와 비교해 비싸게 나온 아파트라면 다른 조건들을 다시 한번 꼼꼼히 따져야 손해보지 않는다. | |
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복등기란 아파트 입주 전에 매매계약을 하고 입주 직후 최초분양계 약자명의로 소유권 이전등기를 했다가 다시 새로운 매수자 앞으로 소유권이전 등기를 하는 것이다.
등기가 동시에 두 번 이뤄졌다고 해서 복등기라 부르며 이중등기라고도 한다. 분양권 전매가 금지된 투기과열지구에서 분양권을 전매하는 방법으로 입주를 2~3개월 앞둔 단지에서 주로 일어난다.
이때 최초분양계약자가 부담해야 하는 취득 시 동반되는 각종세금을 새로운 매수자가 부담하며 이에 따라 매매대금을 깎아 주는 것이 일반적이다.
계약 후 등기 전까지 분양권 매수자의 권리를 보호받을 방법이 없어 매매계약서에 공증을 받는 방법이 널리 이용되고 있다. 그러나 복등기 자체가 불법이므로 이 또한 당연히 보호를 받지 못한다.
분양권 거래 불법 여부를 판정하는데 있어 기준이 되는 것은 매수·매도자간의 계약일로 잔금을 소유권 이전 등기일 이후에 지급했다고 해도 합법적인 거래가 될 수는 없다.
복등기 거래를 하다 발각되면 매수자는 계약을 해지 당고 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다. 계약이 해지되면 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액만을 돌려받는다.
복등기를 미등기 전매와는 구별된다. 미등기 전매란 매도자가 잔금납부 또는 소유권 이전등기를 하지 않은 상태에서 다른 사람에게 되파는 것이다. 중간생략 등기라고도 하는데, 등기부상에는 분양권 매수자가 최초 소유자가 된다는 점에서 복등기와 차이가 있다.
분양권 전매제한 규정 강화되면서 세무당국의 감시도 강화되고 있다. 특히 동탄, 파주 등 프리미엄이 높게 형성된 곳일수록 감시가 심한데 이런 지역에서 입주예정 분양권을 매입할 때는 소유권 이전 등기가 된 상태인지 주위 깊게 확인할 필요가 있다. | |
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1. 중도금 연체사실이 없는지 확인한다. 최초 분양자가 중도금 연체사실이 없는지 확인해야 한다. 중도금이 연체됐다면 건설업체들은 계약서에 명의변경을 해주지 않기 때문에 반드시 확인해야 피해를 보지 않는다.
2. 주변시세와 비교는 필수사항이다. 분양권이 항상 싼 가격이 아니니, 주변 아파트 시세와 비교한 후 입주시점에서 예상가격과 지출해야 할 금융비용 등을 분석해야 한다.
3.. 중도금 가압류 여부를 확인한다. 건설회사나 주택공제조합 등을 통해 분양권에 대한 가압류나 가처분 신청 등이 설정돼 있는지 확인한다.
4. 입주시기를 확인한다. 시공업체인 건설업체 부도로 입주시기가 지연되거나 사업주체의 비리로 소송에 휘말려 입주를 못하는 경우가 종종 있다. 이럴 때는 사업진척이 정상적으로 이뤄지고 있는지 불법공사의 문제점이 없는지를 확인하는 것이 좋다.
기타 문제점이 없다면 입주시기가 빠른 것을 선택하는 것이 유리하다. 입주시점이 늦게 되면 금융비용이 더 부담될 수 있기 때문이다. | |
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양전 환되는 임대 아파트는 항상 관심대상. 통상 일반 분양아파트에 비해 분양가가 낮고, 일정기간 경과 후 분양받 을 수 있어 무주택 서민의 관심이 높다.
그러나 분양전환시 유의사항도 있 으니 꼼꼼히 살펴보자.
첫째, 공공임대는 분양전환시까지 세대주 및 세대원전원이 무주택 및 거주요건을 갖춰야 한다. 5년, 10년의 임대기간이 종료한 후 분양전환이 되기 때문에 이 때까지는 무주택요건을 갖춰야 한다.
반면 민간임대는 입주 신청자격을 사업자 스스로 정할 수 있기 때문에 임대보증금, 임대료, 임차인자격, 분양시 기여부, 매각가격산정기준을 임대사업자사 임의로 결정할 수 있다. 그러므로 각 민간임대아파트 별로 입주자모집공고를 꼼꼼히 살펴야 한다.
둘째, 분양전환 가격의 적정성을 계산해야 한다. 공공임대주택은 분양전환 가격에 대해 임대주택법 시행규칙에서 그 상한가격을 제한하고 있지만, 일부 임대사업자는 분 양전환 가격을 높게 산출하는 경우도 있기 때문.
참고로 분양전환 가격은 임대주택법 시행규칙 제3조의3(별표1)에 의거 건설원가와 감정평가금액의 산술평균 가액.
셋째, 임대아파트는 당첨된 날로부터 임대차 기간동안 전매, 전대가 금지되며 당첨자, 입주자, 임차인이 모두 동일한 사람이어야 한다. 위반시 계약이 취소되고 관계법령에 의거 처벌받게 되니 분양전환시점 까지 유의해야 한다.
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1. 건설 중이 던 아 파트의 건설사가 부도가 나면 분양받은 사 람은 어떻게 되나?
20가구 이상을 분 양하는 아파트 사업장은 의무적으로 대한주택보증에 가입, 주택분양보 증서를 발급받는다.
그렇기 때문에 건설사 가 부 도, 파산 등의 사유로 분양계약을 지킬 수 없을 때 그동안 납부한 계약금, 중도금 등의 분양대금을 돌려받거나 다른 시공사를 지정 해 공사를 마무리하도록 한다.
단, 20가구 미만의 아파트나 후분양 아파트는 보증을 받지 못할 수 있다.
2. 부도는 아니지만 건설사의 자금난으로 공사가 지연될 경우에도 보증을 받을 수 있나?
공사 공정률이 당초 계획보다 25% 이상 늦어진 사업장의 계약자들은 건설사가 부도가 난 경우와 같은 내용의 보호를 받을 수 있다.
3. 건설사 가 부 도났을 때 계약자들은 어떻게 해야 하나?
우선 중도 금납입을 중단해야 한다. 부도 후 중도 금 납입계좌로 들어간 돈은 돌려받기 어렵다.
대한주택보증에서 새로운 납입계좌를 지정하기 전까지는 중도금을 납부하지 않아도 연체이자는 발생하지 않는다.
입주예정자 대표회의를 구성해 계약자들의 의견을 한곳으로 모을 수 있도록 한다.
4. 분양대 금은 언제 돌려받을 수 있나?
아파트계 약자의 2/3 이상이 분양대금 환급을 원해 환급이행청구서류를 대한주택보증에 제출하면 대한주택보증은 1개월 내에 분양대금을 계약자들에게 지불한다.
단, 계약자 대부분이 아파트공사가 마무리되기를 원해 공사를 계속하기로 결정된 경우에는 환급을 원하더라도 개별적으로 돈을 돌려받을 수 없다.
따라서 아파트계 약자들은 대표회의를 구성해 의견을 합치시키는 것이 중요하다.
5. 건설사 에서 정해진 납부일 이전에 선납한 중도금도 돌려받을 수 있나?
중도 금을 선납한 경우에는 원칙적으로 보증혜택을 받을 수 없어 주의해야 한다. 부도시 점까지 분양계약서 상에 납부하기로 돼 있는 돈만 보호가 된다.
6. 건설사 가 중도 금 무이자 조건으로 아파트를 분양했다.
무이자 혜택 부분에 대해서는 보호 받을 수 없다. 건설사가 부도가 났을 경우 계약자가 금융기관에 중도 금 이자를 내야 한다.
7. 건설사 의 부 도로 입주예정일이 지체 됐다. 지체보상금을 받을 수 있나?
지체보상금은 받을 수 없다. 단, 부도 후 대한주택보증에서 새로 정한 입주예정일에 입주하지 못한 경우에는 지체보상금을 받을 수 있다.
8. 발코니 확장비용도 보호 받나?
입주자모집공고에 명시 돼 있다면 돌려받을 수 있다. 하지만 모집공고에 없는 선택품목 등의 비용은 보증대상이 아니다.
9. 분양권 전매를 통해 보유한 경우는?
적법한 절차를 통해 구입한 경우엔 보증대상이 된다.
분양계 약서에 검인을 받고 건설사의 입주자 명단에 등재 된 경우에 해당한다.
분양권 구입자는 검인계약서를 잘 간수하고 건설사에 문의 해 입주자명단에 본인이 등재 돼 있는 지 확인해야 한다.
철거민들에게 주어진 입주권을 구입한 경우 불법거래 이므로 분양보증 대상이 될 수 없다. | |
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분양권과 입주권의 정확한 의미와 차이점를 알아본다.
분양권이란 우리나라와 같은 선분양제도에서 나올 수 있는 것으로 분양 후 2~3년이 지나야 입주할 수 있는 아파트를 미리 분양 받아 갖는 권리의 형태를 말한다. 따라서 분양권은 동, 라인 층 호수, 평형 등이 확정돼 있다. 이런 의미에서 볼 때 입주권보다는 안정적이다.
입주권은 약간 의미가 다르다. 속칭 ‘딱지’라 불리는 입주권은 국가기관이 시행하는 도시계획사업, 택지개발사업, 도시개발사업 등으로 가옥이 철거되는 경우 원주민에게 주어지는 아파트를 공급받을 수 있는 권리다.
따라서 분양권과 달리 동, 호수, 평형, 입주일 정해져 있지 않으며 아파트를 분양 받을 수 있는 시기조차 알 수 없다.
서울시 도시계획사업에 의해 철거되는 주택은 철거가옥의 면적에 따라 아파트 입주권의 크기가 나눠져 있는데 주택의 면적이 40m²이상일 경우 전용면적 85m²이하의 아파트를 40m²이하는 전용면적 60m²이하의 아파트 입주권이 주어진다.
무허가의 경우는 1982년 4월 8일 이전 무허가건축물 대장에 등제된 가옥이어야 하며 무허가건축물대장에 누적돼 있는 경우는 기준일 시점 항공촬영 분으로 확인해야 한다.
입주권을 부여 받기 위한 조건으로는 만20세 이상, 국민주택 등 특별공급 신청을 하도록 통보 받은 세대주로 통보일 현재 서울시에 주민등록이 돼 있는 자여야 한다.
또한 특별공급신청일 현재 각종사업 및 재해로 인하여 철거되는 주택 외에 다른 주택을 소유하고 있지 않아야 한다.
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분양을 하면 모델하우스를 방문하는 것은 기본이지만 카탈로그 내용에는 별로 관심을 두지 않는 경우가 많다. 그러나 실제 청약하는데 있어 카탈로그는 필수다.
물론 요즘엔 모델하우스에 단지배치도 등 모형이나 내부 구조가 잘 꾸며져 있긴 하지만 카탈로그를 통해 자칫 놓칠 수 있는 1%까지 확인 할 수 있기 때문이다.
먼저 살펴봐야 할 것은 입주자 모집공고다.
보통 모델하우스에 가면 카탈로그와 간지(입주자 모집공고)를 준다. 요즘은 카탈로그 안에 입주자모집공고가 붙어 있는 경우도 많다.
입주자 모집공고에는 공급하는 타입과 전용면적, 대지지분 뿐 아니라 기준층 등 층고별로 분양가를 알 수 있으며 중도금일정, 청약자격 등이 상세히 적혀 있다. 또 무주택 우선순위, 분양가 상한제 등 전매금지에 대한 내용도 있기 때문에 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
둘째 단지배치도를 살펴보자. 단지배치도는 남향, 동향 등 아파트가 지어졌을 때 발코니 위치를 알 수 있으며 조망권이나 동 간격 등도 가늠해 볼 수 있다.
셋째 평면도 확인이 필수다. 모델하우스는 대부분 발코니 확장을 하고 고급 인테리어를 사용하기 때문에 정확한 구조나 크기를 파악하기 어려울 수 있는데 평면도 상 수치와 모델하우스를 비교한다면 더욱 정확한 구조 파악을 할 수 있다.
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1. 지역선호도가 높은 곳을 노려라.
분양권에 프리미엄이 붙는 지역은 한정돼 있다. 서울에는 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 성 동구 그리고 경기도는 용인, 수원 등 경기 남부지역과 같은 지역선호도가 높은 곳이다.
선호도가 높아야 거래가 활발하고 팔고 싶을 때 언제든지 팔수 있어 환금성이 좋다.
(단, 2009년 현재 강남3구 즉 강남구, 서초구, 송 파구는 투기과열지구로 지정 돼 있어 분양권 전매가 금지 돼 있어 소유권이전등기시 까지 분양권 전매가 제한된다.)
2. 투자용이라면 비싸도 로열층을 사라.
분양권 시장초기에는 로열층과 비로열층의 가격은 대체로 5∼10% 차이를 보이고 있다. 하지만 시간이 흐를수록 가격차이는 10%이 상 커지고 최고 30%까지 차이가 날수 있다. 한강조망 분양권 이라면 무조건 한강이 보이는 물건을 매입하라. 입주직전에 매도할 계획이라면 더욱 더 로열층을 사야 한다.
3. 지역 대표 분양권을 매입하라.
지역별로 가격상승을 선도하는 지역 대표 분양권이 있다. 이들 대표 분양권은 불황기에도 가격 하락폭이 적고 호황기에는 가격상승을 선도하게 된다.
이미 입주했지만 송파구에서는 잠실 엘스, 리센츠, 파크 리오 등의 대단지 아파트와 반포 반포래미안, 반포자이 등 지역을 대표하는 아파트들 의 경우 가격 상승폭이 매우 큰 대표 아파트들이다.
4. 발전 가능성이 큰 곳을 고른다.
분양권은 기존 아파트와는 달리 지금 당장 거주할 수 없고 입주할 권리일 뿐이다. 현재는 다소 살기에 불편하더라도 입주 후에 주변환경이나 입지조건이 좋아질 아파트를 골라야한다. 입주시점에 맞춰 새로 생기는 도로, 지하철, 기 반시설 등이 있는지 체크해야 한다.
5. 시공사 브랜드파워가 강하면 프리미엄도 강하다.
분양권을 살 때는 시공사의 브랜드파워를 따져 매입할 필요가 있다. 경 기지역은 더욱 더 그렇다. 브랜드파워는 현재 삼성물산, 현대산업개발, GS건설, 현대건설, 대림산업 등이 뒤를 따르고 있는 형국이다.
6. 21세 기는 환경친화형 아파트가 뜬다.
같은 값이라면 단지 주변에 공원이 있고 시민공원이 있는 아파트를 매입해야 한다. 특히 탁트인 조망은 투자용으로 안성맞춤이다. 소음은 물론 없어야 한다. 주차장 100% 지하에 낮은 용적률이면 금상첨화다.
한 단지 내에 있더라도 무엇이 보이느냐에 따라 동별로 가격의 차이가 있다. 따 라서 분양권을 매입할 때 단지 배치도에 의존하기 때문에 매입할 물건이 어느 동에 있는지, 해 당 동 앞으로 어떠한 사물이 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다.
7. 강남으로 통하는 도로망이 있는 분양권이 좋다.
모든 돈은 강남으로 통한다는 진리를 깨달으면 된다. 도로망이 발달했다 하더라도 강남진입이 쉬워야 분양권도 상종가를 친다. 도심권의 성동구 금호동, 자 양동 일대, 광진구 일대, 경기남부지역인 분당, 용인, 수원, 동탄 등의 시세가 높은 것은 강남권으로 진입하기 쉽기 때문이다.
8. 대형평수는 쾌적성, 소형평수는 접근성 있는 분양권이 좋다.
대형 평수가 많은 아파트는 단지환경 쾌적성과 정숙성을 생명으로 하는 반면 소형평수 밀집지역에서는 자녀 교육과 출퇴근 유통시설 등의 의존도가 높다 | |
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입주자 모집공고에는 건설업체가 분양하려는 아파트의 위치, 규모, 분양가, 대금납부 방법 및 시기 등 자세한 정보와 신청자격, 청약접수시 필요한 서류와 일정 등 기타 세부적인 내용이 담겨 있다.
건설업체는 이러한 내용을 갖춰 해당 시장, 군수 등으로부터 승인을 얻은 뒤 청약접수 5일전까지 일간지에 게재하도록 돼 있으며 현행 주택법에 따라 분양접 수 5일전까지 내야 한다.
주의해야 할 내용은 다음과 같다.
1. 아파트 공급 유형 확인하기
분양하는 아파트가 국민주택인지, 민영주택인 지를 확인해야 한다.
국민주택이란 대한주택공사, 지방공사 등의 공공기관이 사업주체가 돼 공급하는 주택과 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 짓는 전용면적 60㎡인 주택을 말하며 민영주택은 민간건설업체가 공급하는 아파트를 말한다.
이러한 구분에 따라 청약통장 종류, 청약자격이 달라지기 때문에 반드시 확인해야 한다.
2. 각종 면적 제대로 확인하기
- 공급면적 : 전용면적과 공용면적을 더한 면적으로 입주자 모집공고에서'주택형(평형)' 항 목에 해당된다.
- 전용면적 : 출입구, 엘리베이터, 계단 등 공용 면적을 뺀 나머지 바닥 면적으로 이에 따라 청약통장 종류 및 금액이 달라진다.
- 공용면적 : 공동으로 사용하는 엘리베이터, 계단, 복도 등의 면적을 말한다.
- 대지지분 : 총 대지면적을 총 공급면적으로 나눈 각 가구별 지분으로 재건축시 수익성을 가늠하는 지표가 된다.
3. 신청자격 및 공급일정 확인하기
아파트에 따라 지역우선 청약 기준이 나와 있으며 입주자 모집공고일을 기준으로 '현재', '3개월', '6개월', '1년' 등의 거주 기간 요건을 갖춰야만 청약을 할 수 있다. 만약 이를 잘못 알고 청약할 경우 부적격자로 분류돼 아까운 청약통장을 날릴 수 있다.
또한 순위별로 청약접수 일자가 다르며, 반드시 자신의 순위에 해당되는 날에 청약해야 한다.
이밖에 총 분양금액, 중도 금 납일일정 등을 비롯해 유의사항란을 꼼꼼히 살펴보는 것도 잊지 말도록 하자. | |