하자보수보증서에 약속된 보증기간이 아니라 법령상 기간이 하자보수 기준

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하자보수보증서의 보증기간이 1~3년차의 하자보수 책임기간을 규정한 법령과 달리 기재돼 있더라도 법령에 규정된 기간을 경과하기 전에 발생한 하자만 보증대상이 된다는 대법원의 판결이 나왔다.

대법원 제2부(주심 김용담 대법관)는 최근 경기 고양시 K아파트 입주자대표회의가 건설공제조합을 상대로 제기한 보증채무금 청구소송 상고심에서 “원심 판결의 이 사건 제1보증서의 청구부분 중 2억7천21만여원 및 이에 대한 지연손해금을, 제2보증서 청구부분의 지연손해금에 관한 피고 패소 부분 중 3억1천48만여원을 각 초과해 지급을 명한 피고 패소부분을 파기하고, 원고와 피고의 나머지 상고를 모두 기각한다.”는 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “사업주체가 하자보수 보증금을 예치하면서 사용검사권자에게 제출한 건설공제조합 발행의 하자보수 보증서에 구 공동주택 관리규칙 제11조 제1항 별표 3에 정해진 1년 또는 2년, 3년의 하자보수 책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보증기간이 3년으로 기재돼 있더라도, 보증대상이 되는 하자는 별표 3에 정해진 하자보수 책임기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 한다.”며 “보증인인 건설공제조합의 채무범위가 주채무자인 사업주체의 채무범위를 넘을 수 없기 때문에 법령에 규정된 기간 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 하자보수 보증서에 기재된 보증기간 내에 발생했더라도 보증대상이 되지 않는다.”고 밝혔다.

재판부는 “피고 조합은 이 사건 제1보증서에 의해 사업주체인 K사가 원고에 대해 부담하는 하자보수 책임을 보증한 것이고, K사의 하자보수 책임기간은 위 법령에 정해진 대로 각 세부항목별로 사용검사일부터 1년 또는 2년, 3년으로 한정되는 것이므로 피고 조합의 보증대상이 되는 하자도 사용검사일부터 이 기간 이내에 발생한 것에 한정되고, 그 기간이 경과한 후에 발생한 하자는 비록 보증서에 보증기간으로 기재된 3년 이내에 발생한 것이더라도 보증대상에서 제외된다.”고 설명했다.

특히 재판부는 “이 사건 제1보증서에 보증기간이 3년으로 기재돼 있음에도 불구하고 위 법령에 정해진 하자보수 책임기간 안에 발생한 하자의 보수만이 보증 대상이 되므로 위 규정에서 정한 보증기간 만료일도 위 법령에 정해진 하자보수 책임기간 만료일과 같은 의미로 해석해야 한다.”고 강조했다.

하지만 재판부는 “원심은, 피고 조합이 제1보증서를 발급함으로써 위 법령에서 정한 하자보수 책임기간의 구별에 상관없이 책임기간이 1·2·3년인 모든 하자에 대해 3년간 보수를 보증한 것이고, K사는 하자보수 책임기간 및 보증기간이 3년으로 기재된 위 보증서를 발급받아 사용검사권자에게 제출함으로써 이 아파트의 신축공사에 따른 하자가 3년 이내에 발생한 경우에는 하자보수 책임을 부담하기로 약정했는데 이 사건 소는 이 제1보증서의 보증기간 만료일인 지난 97년 10월부터 5년이 경과하기 전인 2000년 12월 제기됐다는 이유로 피고 조합이 항변을 배척했다.”며 “원심의 판단에는 하자보수 책임기간 및 하자보수 청구채권의 소멸시효에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 위법이 있다.”고 판시했다.

이와 함께 “원심은, 하자보수비로 직접공사비와 간접공사비를 합산해 보수비를 산출해야 할 것을 착오로 직접공사비에 해당하는 재료비와 직접노무비만을 합산해 보수비를 산출하는 오류를 범해 원고 대표회의의 지하주차장 및 지하대피소 방수층 두께 부족으로 인한 방수불량 하자보수비 중 1억3백67만여원을 아무런 근거도 없이 배척하는 결과에 이르렀으므로, 이러한 원심의 판단은 위법하다.”고 덧붙였다.