체비지
토지구획정리사업법의 규정에 의해 사업시행자가 사업구획내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로써 사업비용을 부담하게 할 경우에 그 토지를 체비지라 한다. 이에 관해 환지예정지가 지정된 때에는 시행자는 구획정리사업의 비용에 충당하기 위해 이를 사용 또는 수익하게 하거나 이를 처분할 수 있고, 처분되지 않은 체비지는 사업시행자가 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날에 소유권을 취득함
청약부금
내집마련 주택부금으로 85㎡ 이하의 민영주택을 청약목적으로 가입하는 저축으로 청약예금과 달리 일시에 목돈을 예치하지 않고 적립식으로 예치하는 적금
청약예금
국민주택이 아닌 주택(민영주택으로 주공, 지방자치단체 등에서 분양하는 85㎡ 초과하는 주택 포함)을 공급받기 위해 가입하는 정기예금으로 일시 예치하는 예금으로 지역별 예치금액에 따라 청약할 수 있는 평형이 다름
청약저축
국민주택이나 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사에서 건설하는 85㎡(25.7평)이하의 주택을 공급받기 위해 가입하는 저축으로 매월 약정 납입월에 월납입금을 납입하는 저축
주택임대차보호법
현행 주택임대차보호법은 국민주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택임차인보호를 위한 여러 규정을 두고 있는데 그중 대표적인 것은
1) 대항력 인정
2) 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 3) 소액임차인 최우선변제권 등이 있다
주거 대책비
공공사업 시행에 따른 손실보상의 내용으로서 공공사업을 위한 고시 등이 있는 날 현재 당해 지역 안에서 3월이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에 대하여는 가족 수에 따라 3월분의 주거대책비(지정경제원장이 조사, 발표하는 도시 근로자 평균 가계지출부를 기준으로 산정한다)를 지급하도록 하고 있다. 다만 다른 법령에 의하여 주택 입주권을 받았거나 무허가 건물 등에 입주한 세입자에 대하여는 제외하고 있다(공공용지의 취득 및 손실 보상에 관한 특례법 시행규칙 제30조의1)
주택 분양가
원가 연동제 주택 분양가 원가연동제라 함은 주택건설촉진법에 의하여 분양하는 주택의 분양가격을 원가에 연동시키는 방법으로써 민영주택, 재개발 또는 재건축 주택으로써 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택의 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하되 택지비는 감정평가가격 또는 법인장부상 가격으로 하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함하여 건설교통부장관이 고시한 금액으로 하는 주택분양가격의 산정방법을 말한다
종합토지세
지방세법에 의하여 납세의무자가 소요하는 모든 토지의 가액을 전체적으로 합산하여 원천적으로 소유토지가액에 따라 누진과세하여 토지소유의 적정을 기하기 위하여 만들어진 대표적인 토지보유세이다
조성비
토지를 가공하여 택지로 하기 위한 표준적인 공사비로써 일반적인 도급방법에 의하여 소요되는 토목공사·옹벽공사·도로축조공사·급배수공사 및 기타공사 등 직접공사비와 통상의 부대비용이 포함된다
제3취득자
저당부동산에 대하여 소유권(저당권의 목적으로 되어 있는 부동산을 그 저당권이 설정된 후에 양도받은 양수인), 지상권, 저당권을 취득한 제3자를 의미하는데 이러한 제3취득자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제(대위변제)하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있으며, 채무를 변제한 제3자는 비용상환청구에 관한 규정에 의하여 구상권을 가지며 또한 경매에 직접 참여, 경락을 받을 수도 있다.
재산세
재산세는 시·군내에 소재하는 건축물·선박 및 항공기 등 재산에 대하여 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자에게 부과되는 시·군의 지방세이다. 재산세의 과세표준은 재산가액으로 재산가액은 과세시가 표준액에 의한 가액을 말하며 세율은 차등비례세율이 적용된다
전속중개의뢰계약
부동산중개업자(공인중개사 혹은 중개인)에게 중개의 특권을 부여하는 것은 독점중개의뢰계약과 같으나 의뢰인(부동산 소유자)이 직접 계약을 성립시킨 경우만은 보수를 받지 못한다. 공인중개사가 전속중개계약을 체결한 경우에는 지체없이 부동산 거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 공개하거나 정기간행물의 등록에 관한 법률에 의하여 등록한 일간신문에 1회 이상 광고해 공개해야 하며, 유효기간은 원칙적으로 3월로 한다.
정액법
부동산감정평가시 원가방식으로 가격을 구할 때에 재조달원가에서 감가수정을 하는데 이 감가수정방법에는 관찰감사법, 내용연수에 의한 법이 있다. 이 내용년수에 의한 법에도 몇 가지 방법이 있는데 이 때 건축물의 내용년수 중 매년의 감가액을 일정액으로 하는 방법을 정액법이라고 한다. 이 때의 감가누계액은 경과연수에 비례하여 도표로 표시하면 직선으로 나타난다
정율법
적산가격을 구하는 원가법에 있어서 감가수정하는 방법에는 내용년수를 표준으로 하는 방법(정액·정률법·상환기금법)과 관찰감가법이 있다. 정률법은 매년 감가하는 자산의 잔존가격에 일정률을 곱하여 매년의 감가액을 계산하는 방법이다.
지가변동률
매년 1월 1일이 기준시점인 공시지가를 표준으로 하여 전국 268개 시, 군, 구를 대상으로 매분기별로 지역별, 용도지역별, 용도지역별 지가총액 (공시지가 표준시의 지역별, 용도지역별 평균가격*면적)을 기준으로한 가중치를 구하여 지가지수를 산정한 후 전분기, 전년말의 지가지수와 당해분기의 지가지수를 비교하여 작성됨.
주택상환사채
주택건설촉진법 제 27조의 규정에 의거 주택건설업체가 주택건설에 필요한 자금을 마련하기 위해 장차 건설된 주택의 분양을 희망하는 자를 대상으로 발행하는 사채로서 발행조건에 따라 사채매입자에게 사채발행기간 중 일정률의 이자를 지급하며 상환기일에 주택으로 상환하는 현물 채권의 일종임
지상권
타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권으로 토지의 전면적 지배권인 소유를 제한하여 일면적으로 지배하는 제한물권이며 용익물권에 속함
지불임료
부동산감정평가시 임대차계약으로 일시선불금이 수여되었을 경우에 각 지불시기에 지불되는 임료를 말한다. 따라서 지불임료는 임대차계약시에 수여된 임료의 전불적 성격을 띤 일시선 불금의 운용 및 그 상각액과 합하여 실질임료를 구성한다. 일시선불금 없을 때에는 지불임료가 실질임료가 됨
조성원가
소지를 조성함에 있어 그 소지의 취득원가 통상의 조성비 발주자가 직접 부담해야 할 통상의 부대비용 기타 조성에 관련되는 경비 판매에 관련되는 경비 등의 총계를 말함
제3섹터
공공개발사업은 종래에는 정부주도형으로 시행되어 왔지만 최근에는 도시재개발 토지구획정리사업도 민간단체가 할 수 있다. 그런데 정부주도형에 고유한 장기계획적인 장점과 기민성이라는 민간주도형의 장점을 합하여 정부민간공동개발사업체가 발족하게 되는데 이러한 정부 민간공동개발사업체를 제3섹터라고 함
점유
물권을 사실상 지배하고 있는 상태를 점유라 한다. 민법은 점유 즉 본권이 있느냐 없느냐를 묻지 않고 사실상의 지배상태가 있으면 점유권을 인정하고 정당화시켜주는 법률상의 권리
전용부분
부동산에서 아파트의 구분소유시에 전용으로 사용할 수 있는 부분을 말한다. 그 권한이 소유권에 의한 것이든 용익물권(전세권) 또는 임차권에 의한 것이든 묻지 않음
전세권
전세권은 전세금으로 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산으로 용도에 좆아 사용 수익하는 용익물권. 전세권이 소멸하면 전세권자는 그 목적부동산을 변환하는 동시에 전세금의 반환을 받는 것이다. 그런데 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없다. 전세권자는 임대차할 때와는 달리 목적물에 필요한 통상의 수선유지를 해야 한다. 또 전세권은 물권이기 때문에 당연히 등기할 수 있으나 주인이 등기하는 일은 싫어하기 때문에 시중관행으로는 전세계약이라고는 부르고 있으나 실제로 전세권은 물권이므로 등기하지 않는 전세권은 전세형식을 취한 특수한 임대차로 보게 됨
적산법
부동산감정평가에 있어서 대상부동산에 대하여 가격시점에 있어서 기초가격을 구하고 이에 기대이율을 곱하여 얻은 액에 대상부동에 입대차 등을 계속하기 위하여 필요로 하는 제경비 등을 가산하여 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 부동산에서 일정량의 용익을 얻기 위하여 소비된 가치에 착안하여 그 용익의 대가인 임료를 구하려는 것
재개발조합
도시재개발법에 의한 재개발사업은 조합이 시행할 수 있으므로 재개발구역 내에 토지 등의 소유권을 가진 자가 재개발사업을 시행하고자 설립한 조합을 말한다. 조합을 설립하고자 할 때에는 토지 등의 소유자가 5인 이상이 정관을 작성하여 조합설립에 대한 시장 군수 구청장의 인가를 받아야 하고 조합설립인가의 신청을 하고자 할 때에는 재개발구역 안의 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각2/3 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 함
임차권
임차권은 임대인에 대해 토지를 사용·수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권이다. 부동산임차권도 등기하면 제3자에게 대항력이 생긴다. 그런데 임대인은 일반적으로 임대차를 등기하는 것을 싫어하기 때문에 부동산임대는 등기가 잘 이루어지지 않고 있다. 임대인은 사용·수익에 필요한 수선을 유지해 줄 의무가 있다. 이에 반해 전세권설정시에는 물건주인에게 이러한 의무가 없다.
입찰
상품의 매입 및 매각 또는 공사도급의 경우 다수의 상대로부터 그 매매가격 또는 도급금액을 경합신청케 한 다음, 매입 및 도급의 경우에는 최저가를, 매각의 경우에는 최고가를 신청한 자와 매매 또는 도급계약을 하는 거래방법이다.
일조권
전용주거지역 또는 일반주거지역 안에 건축하는 건축물이 인접대지 중 특히 정북방향의 대지를 미치는 일조량의 장애를 방지하는 것과 공동주택 등의 채광상 필요한 개구부가 향하는 방향에 채광,통풍,시야확보 등 주거환경 보호를 위한 공지를 확보하기 위하여 건축물의 각 부분부터 인접대지 경계선까지의 거리에 따라 그 높이를 건축법에 의해 제한하는 권리를 말한다.
이축권
공익사업으로 기존주택이 철거될 때 고속도로·철도변에 있어 소음으로 주거환경이 나쁠 경우 기존 집을 헐고 그린벨트내 다른 곳에 새 집을 지을 수 있는 것을 이축권이라 한다.
양도소득
양도소득은 당해연도에 발생한 소득으로서
①토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
②부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
③한국증권거래소에 상장되지 않은 주식 또는 출자지분의 양도로 인해 발생하는 소득
④기타 자산의 양도로 인해 발생하는 소득 등이 있다
역세권
역세권은 지하철역 또는 전철역의 역세권을 약칭한 것으로 어느 특정의 역을 이용하는 여객 또는 화물이 소재하는 지역의 범위를 말한다. 역세권의 파악은 지가형성요인을 분석하는데 중요한 자료가 된다
임료
임대차계약에 기한 임차물건의 사용대가로서 지불되는 금전 또는 물건을 말한다. 우리 민법에는 이를 차임이라 칭하며 이 임료는 지불임료, 실질임료로 구분하여 감정평가를 함
유치권
타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권. 예를 들면 물권의 수리를 하는 자가 타인의 물권을 수리한 경우에 그 수리대금을 받을 때까지 그 수리한 물건을 유치할 권리를 법률상 당연히 가지게 됨
유동자산
고정자산을 제외한 유동성 있는 자산을 말한다. 고정자산에 대한 것이다. 재무제표규칙상으로는 현금, 기한이 1년 이내에 도래하는 예금, 받을어음 외상매출금, 증권시장에서 시장성 있는 유가증권, 상품 기타 유동자산 등을 말함
용익물권
타인의 물권을 일정한 목적을 위해 사용, 수익하는 것을 내용으로 하는 물권이다. 민법이 인정하는 용익물권으로서는 지상권, 지역권, 전세권의 3종이 있는데 이들은 모두 타인의 토지나 건물을 그 목적으로 한다. 용익물권은 일정한 범위 내에서만 물건을 지배하여 소유권의 내용을 제한하는 것이므로 제한물권이라 고도 한다. 담보물건도 제한물권이지만 그것은 물건의 교환가치의 지배를 목적으로 하고 용익물권은 물권의 사용가치의 지배를 목적으로 함
영업권
영업을 사람 및 경제적 재화의 유기적 전체로 하여 다수의 권리의무 및 사실관계에서 형성되는 객관적 영업전체 위에 1개의 권리로서 영업에 대한 권리 또는 기업권을 인정해 이것을 무체재산권으로 파악한다. 이는 무형고정자산이며 다른 영업에 비교해 초과수익이 있음이 인정되는 경우에 그 초과수익을 자본환원한 가치를 신용, 명성이라 함
연면적
건물의 각층의 바닥면적의 합계면적을 말하며 연건평이라고 한다. 건물의 일층의 바닥면적만은 건평이라고 함
예고등기
등기원인의 무효·취소로 인해 등기한 권리의 말소 또는 말소회복의 소가 제기된 경우에 수소법원이 직권으로써 이를 등기소에 촉탁하여 행하여지는 등기
예비등기
등기의 효력에 의한 분류 중 하나로 등기 본래의 효력인 물건의 변동에는 직접 관계가 없고 다만 간접적으로 이에 대비하여서 하는 등기를 말함. 예비등기에는 가등기와 예고등기가 있음
양도
자산에 대한 등기, 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것
수익환원법
대상부동산이 장래에 산출한 것으로 기대되는 순수익의 현재가치를 구하는 방법. 순수익을 환원이율로 환원하면 현재가치를 구할 수 있다.
수의계약
일반 또는 지명경쟁계약에 의하지 아니하고 임의로 적당한 상대자와 체결하는 계약. 정부 또는 지방자치단체가 법령에서 허용되는 경우에 한하여 지명경쟁 또는 수의계약에 의할 수 있다.
선순위
세입자 1순위 저당권자보다 앞서있는 세입자를 말하며, 그 전세금과 권리는 대부분 낙찰자가 부담해야 한다. 확정일자가 있는 경우 배당금에서 찾아갈 수도 있다
수탁
고객의 의뢰를 받아 고객소유 부동산의 임대·분양 등의 업무를 대행하는 일을 맡는 것을 말한다. 부동산 거래업무의 하나.
수익분석법
수익방식 중 임료를 구하는 방법. 일반기업경쟁에 의하여 산출되는 총수익을 분석하여 대상부동산이 일정기간안에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구하고 필요제경비를 가산하여 대상부동산의 임료를 구하는 방법이다
선매제도
당사자가 관할 행정기관에 토지거래계약에 관한 허가를 신청하거나 신고한 경우 공공필요가 있다고 판단되는 토지인 경우 행정청이 그 거래에 우선하여 그 토지를 매수하는 것을 말한다.
선물거래
매매계약의 성립과 동시에 상품의 인도와 결재가 이루어지는 현물 거래에 대응되는 개념으로서 거래소에서 품질, 규격 등이 표준화된 상품의 매매계약 체결후 일정기간이 경과한 뒤 미리 결정된 시장가격에 의하여 그 상품의 인도와 결재가 이루어지는 거래를 말함.
실질적 심사주의
등기공무원에게 등기신청에 대해 등기신청절차상의 적부 뿐만 아니라 등기신청원인의 존부, 효력 등 실질적 내용을 직접 조사할 수 있는 권한을 부여하는 주의를 말한다. 우리나라에서는 형식적 심사주의를 취하고 있음
시가지조정구역
도시계획법상 구역중의 하나로 도시의 무질서한 시가화를 방지하고 도시의 계획적, 단계적 개발을 도모하기 위해 일정기간(5-20년)시가화를 유보할 필요가 있다고 인정하는 때에 건설교통부장관이 지정하는 구역으로 국방상 또는 공익상의 시가화조정구역 안에서의 사업시행이 불가피한 것으로서 주무부장관의 요청에 의해 건설교통부장관이 시가화조정구역 지정목적의 수행에 지장이 없다고 인정한 도시계획사업에 한해 시행할 수 있음
순임료
부동산의 임료에는 부동산의 임대차를 계속하는 데에 필요로 하는 통상의 필요제경비 등이 포함돼야 하는데 부동산의 총임료(명목임료)에서 통상의 필요제경비 등을 공제한 임료를 순임료라 함
수익사례
부동산감정평가에 있어서 일반의 다른 기업경영에 의해 수익을 올리고 있는 사례로서 수익환원법 및 수익분석법에 따라 수익가격 또는 수익임료를 구하기 위해 필요한 사료를 말함
상업등기
상법에 의해 등기할 사항을 당사자의 신청에 의해 영업소의 소재지를 관할하는 법원의 상업등기부에 하는 등기를 말한다. 상업등기사무는 그 전부 또는 일부를 전산정보처리조직에 의해 처리할 수 있으며 그 처리절차는 대법원규칙으로 정함
상세계획구역
도시계획법상 구역 중 하나로, 도시계획구역 안에서 토지이용을 합리화하고 도시의 기능. 미관 및 환경을 효율적의로 유지. 관리하기 위해 필요한 때 지정하는 것으로 , 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구, 산업입지및개발에관한법률에 의한 공업단지, 도시재개발에 의한 재개발구역, 토지구획정리사업시행지구, 시가지조성사업시행지구, 철도역을 중심으로 반경 500m 이내의 지역을 그 대상의로 한다. 상세계획을 입안하여 건설교통부장관에 신청 해야 함
① 지역. 지구의 지정 및 변경
② 도시계획시설의 배치와 규모
③ 가구 및 획지의 규모와 조성계획
④ 건축물 등의 용도제한, 건축물의 건폐율 및 용적률과 높이의 초고. 초저한도
⑤ 기타 건설교통부령이 정하는 사항
산림전용부담금
산림을 산림 이외의 용도로 이용하려고 대체조림비를 납부한 자는 산림법에 의해 산림의 전용에 따른 부담금을 납부해야 함
사정보정
부동산의 매매사례, 임대차 등의 사례, 수익 사례, 건설 사례 등의 사례자료에 관한 가격 또는 임료의 성립에는 특수한 사정이 내포되어 있어 이 사정이 매매가격에 영향을 미쳐서 정상시가라고 인정할 수 없을 때에는 적정한 보정을 행하여야 한다. 이와 같이 거래에 특수한 사정이 개재하고 있어서 그 거래가액이 정상이 아닌 경우에 다른 정상적인 사례 또는 수집한 보정자료 등에 기하여 사례자료의 이상성을 정상화하는 작업을 사정보정이라 한다. 거래사례에 개재되는 특수한 사례의 예를 들면 연고자 또는 특수관계자의 거래, 거래당사자 간에 시장사정에 정통하지 못하고 행한 거래, 급히 팔고 급히 사는 등의 특별한 거래, 특별히 거래조건을 붙여서 행하는 경우의 거래, 미신 등 기피되는 사정이 개재된 경우의 거래 등임
사선제한
건축법상 건축물의 높이는 도로폭과의 관계 및 인지경계선과의 관계에 따라 제한을 받도록 되어 있다. 이를 사선제한이라 한다. 사선제한에는 전면도로폭에 의한 사선제한(도로사선제한)과 인지경계선에 의한 사선제한(인지사선제한)이 있다. 전자는 건물의 당해부분에서 전면도로의 반대측 경계선까지의 수평거리에 의한 제한을 말하고, 후자는 주거지역 내에서 건물의 당해부분에서 인지경계선까지의 수평거리에 의한 제한 등을 말함
배당요구
강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법. 부동산의 강제경매 및 강제관리에 있어서는 경매개시 신청을 집행목록에 첨부함으로써 배당요구의 효력이 생기는 경우(기록 첨부)와 일반의 배당요구 등 2종이 있다.
배당
경매되는 부동산의 대금, 즉 경락대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어주는 절차이며 법에 명시된 순서에 대해 배당받게 됨.
부동산중개업
일정한 수수료를 받고 토지·건물 기타 토지의 정착물·입목·광업재단·공장재단 등 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위의 알선중개업을 말한다.
보류지
"토지구획정리사업법"상 일반환지대상이 되는 토지외의 토지를 말하며 체비지, 공공시설용지 및 기타용지로 구분되며 전체 토지 면적의 50%를 넘지 않아야 함.
비환지
토지구획정리사업이 완료하여 환지처분할 때에는 환지기준에 따라야 하는데 그 기준은 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토지·수리이용상황·환경 기타의 사정을 고려하여 합리적으로 정하여야 된다. 따라서 대로변 상가인 종전의 토지를 주택가로 지정한다든지 종전에 산인 토지를 대로변상가로 지정하는 일은 원칙적으로 금지되나 공공시설설치를 위하여 불가피한 경우만 가능하다. 이와 같은 환지기준에 어긋난 환지를 비환지라고 함
보존등기
물권취득자가 자기의 권리를 보존하기 위하여서 하는 등기인데, 보통으로는 미등기부동산의 소유권등기를 말한다. 이것은 부동산등기부 표제부에 자기 또는 피상속인이 소유자로서 기재된 자나 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하려는 자, 구용에 의하여 소유권을 취득한 자로부터의 신청에 의하여 행해짐
분양처분
재개발사업에 관한 공사가 완료된 후 종전의 토지나 건축물에 갈음하여 새로이 조성된 대지 또는 설치된 건축시설을 교부하고 그 가액상의 과부족을 금전으로 하여 청산할 것을 명하는 행정처분
분양기준가액
재개발 시행으로 조합원에게 돌아가는 조합원별 개발이익금으로 조합원의 종전 토지 평가금액 비율에 따라 지급됨
분필등기
토지등기에 1필지로 등기되어 있는 토지를 2필 이상의 토지로 분할하는 것으로 토지의 일부를 다른 사람에게 팔거나 1필의 토지를 상속인의 수에 따라 분할하는 경우 발생됨
본등기
등기로서 완전한 효력을 가지는 등기 본등기에는 기입등기, 변경등기, 회복등기, 말소등기로 구분됨
부동산증권화
비유동성 자산의 개발 및 관리에서 발생하는 장래수익을 기초로 한 증권발행을 통해 자본시장에서 자금을 직접적으로 동원하는 것
부동산 담보신탁
신탁회사에 부동산의 관리와 처분을 신탁하고 수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 제도
물권법
물권관계, 즉 사람이 재화를 직접 지배, 이용하는 재산관계를 규율하는 사법을 말한다. 채권법이 계약을 중심으로 하는 재산법이라고 말할 수 있는 반면 물권법은 소유권을 중심으로 하는 재산법이라 할 수 있다.
명의신탁
신탁자가 소유권을 가지고 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하는 것을 말한다
미불용지
이미 공공사업용지로 이용중에 있으나 보상이 완료되지 않은 토지로서 "공특법"상으로는 공공사업 편입당시의 이용사항을 기준으로 인근 유사토지의 정상시가를 감안하여 평가보상함
무주부동산
무주재산, 누락재산, 불명재산으로 구분되며 다음과 같이 세분됨. 단 도로, 하천 등 공공용재산은 무주부동산에서 제외됨.
맹지
일필의 대지가 사방 어느 한쪽도 공로에 접한 부분이 없는 타인소유의 토지로 포위되어 있는 토지.
물상대위
담보물권은 목적물의 멸실·훼손·공용징수 등에 의하여 채무자가 받게 될 금전 기타의 물건에 그 효력을 미친다. 이것을 물상대위라고 한다. 담보물권은 목적물의 교환가치를 파악하는 가치권이므로 본래의 목적물이 변형되더라도 그 교환가치를 대표하는 것이 존속하는 한, 담보물권이 이러한 변형물 위에 그 효력을 미치는 것은 당연하다. 이 효력은 질권과 저당권에만 인정되고 우선변제력이 없는 유치권에는 인정되지 않음
물리적 내용년수
상각자산이 그것을 사용함으로써 생기는 마모 및 파손 등과 시간의 경과에 따른 자연적 노후화에 의해 사용할 수 없을 때까지 연수를 말함
멸실회복등기
천재·지변 등에 의하여 등기부의 일부나 전부가 멸실한 경우에 그로 인하여 소멸한 등기의 회복을 목적으로 하는 등기
매수청수권
타인의 부동산을 이용하는 경우에, 그 이용관계가 종료함에 즈음하여 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 관하여 이용자 또는 소유자 그의 일방적 의사표시로서 매매계약이 체결된 것과 동일한 법률관계를 성립시키는 권리를 말한다. 청구권이지만 그 권리를 행사하면 그것만으로 매매가 성립하는 일종의 형성권이다. 매수청구권은 부동산에 부속된 물건의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하는 것이며, 특히 이 권리를 이용자가 행사하는 경우에는 이용자의 투하자본을 회수하는 작용을 하게 된다. 민법이 인정하는 매수청구권으로도 ① 지상권설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, ② 전세권설정자의 부속물매수청구권, ③ 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권이 있음
매도인의 담보책임
매매의 목적물에 하자(흠)가 있었을 경우 매수인을 보호하기 위하여 매도인이 그 하자에 대하여 선의·무과실이라 하여도 책임을 지지 않으면 안된다는 것을 말한다. 담보책임의 내용은 계약해제권·대금감액청구권·손해배상청구권의 세 가지가 있음
민영주택
주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 법 제10조의 국민주택기금에 의한 자금의 지원없이 건설하는 주택을 말하며 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사가 당해자금의 지원없이 건설하는 주택 중 그 규모가 85㎡를 초과하는 주택도 민영주택으로 봄
멸실등기
부동산이 천재지변 등으로 인해 일부 또는 전부가 멸실한 경우에 행하는 등기. 멸실등기를 하는 때에는 표시난에 멸실원인을 기재하고 부동산의 표시와 표시번호를 붉은선으로 지워서 등기용지를 폐쇄함
말소등기
등기필의 권리가 소멸한 경우, 등기원인이 무효가 된 경우, 처음부터 위법인 경우 변제에 의한 저당권 소멸 등의 이유로 기존의 등기를 말소하는 등기
물납
공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특별법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 토지 등이 양도되거나, 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용됨으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 금전으로 납부하기 곤란한 경우 당해 토지 등의 대금으로 교부받은 공공용지 보상채권으로 납부하는 것
리얼터
전미 리얼터협회(National Association of Realtors)의 윤리규정을 준수할 것을 서약하고 지방부동산협회에 입회함으로써 전미 리얼터협회의 회원이 된 부동산거래 중개인을 말한다. 서비스마크는 미합중국특허청에 등록되어 있으며, 그 최초문자인 R은 언제나 대문자로 쓴다. 이 협회의 회원자격은 일정한 면허시험을 거친 자라야만 하며 이 면허를 가진 자만이 부동산소개업소를 개설하거나 또는 그 소개업소의 판매원이 될 수 있다.
리스
임대차·임차권을 말하며, 임대인이 그 소유하는 부동산 또는 동산을 일정기간 임차인에게 사용 수익시키고, 이에 대하여 임차인은 임대인에게 임료를 지불하는 계약
등록세
재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받은 자에게 부과하는 지방세를 말한다
등기권리자, 등기의무자
등기법 상 공동신청이 요구되는 경우에 일반적으로 등기를 함으로써 등기부상 권리를 취득하거나 또는 그 권리가 증대되는 자를 등기권리자라 하고 이와 반대로 등기로 불이익을 받게 되는 자를 등기의무자라 한다.
대리입찰
경매에 있어서 입찰행위는 소송상의 행위라고 말할 수 없으므로 대리인은 변호사가 아니라고 하더라도 상관없으며 또한 대리행위에 대하여 법원의 허가를 받지 않아도 된다. 따라서 대리인은 민법상의 임의대리가 갖추어야 할 대리권을 증명할 수 있는 서면(위임장+인감증명서)을 집행관에게 제출하고 대리입찰하면 된다.
담보물권
담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 세가지가 있다. 그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권을 용익물권인 동시에 일정의 담보물권으로 하고 있다. 그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖추어 질 때에 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권이다.
단절지가
도시의 변두리 주택지, 즉 교통한계지의 지가는 바로 이웃에 있는 농지 또는 임지와 가격차이가 심한 편이다. 때문에 도시주변의 농지와 임지가 택지후보지로서 각광받으며 택지조성사업이 활발한 것이다. 이러한 도시의 교통한계지와 바로 이웃에 있는 농지 또는 임지와의 가격차를 단절지가라고 한다
토지이용계획확인서
도시계획시설(저촉)여부, 용도지역지구 확인 개발제한구역여부, 군사시설 보호구역 여부 등을 확인할 수 있으며 축소된 지적도가 그려져 있어 토지의 형태를 파악, 효용가치여부를 결정하는 데 활용할 수 있다. 발급은 부동산 소재지 시·군·구청에서 받을 수 있다.
대체조림비
보전임지를 다른용도로 전용하고자 할 때 산림훼손허가를 받아(산림법 이외의 법률에 의해 허가받은 것으로 보는 경우와 삼림훼손 허가가 배제되는 경우 포함) 다른 용도로 전용하고자 할 때 산림법에 의하여 전용하고자 하는 산림의 조성에 소요되는 비용을 납부해야 하는데 이를 대체조림비라 한다. 이것은 잣나무 대묘를 기준으로 하여 매년 산림청장이 고시한다.
대위변제
채권을 제3자가 변제한 후 집주인을 대위, 즉 대신 권리행사를 할 수 있으며 구상권을 가진다.(비용상환 청구권)
담합입찰
종전의 경매입찰제도인 구두로 호가하는 방식에서 나타난 비리로 사전에 경매브로커들이 모여서 미리 입찰가격을 상의, 협정해서 입찰하던 것이다
담보가등기
돈을 얼마 빌리고 언제까지 안갚을 때는 내소유의 주택을 주겠다'는 식의 대물변제(물건으로 갚는 것)의 예약을 하고 설정하는 경우의 가등기를 말한다. 약속대로 채무자가 돈을 갚지 않는 경우에는 그의 예약 완결권을 행사함으로써 발생하게 되는 장래의 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 것이다.
대환
한국주택은행으로부터 사업주체가 수용한 융자금 상환의무를 입주자 앞으로 하는 차주명의변경제도를 말함
등기청구권
등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기의 신청에 협력할 것을 청구하는 권리. 등기는 양 당사자의 공동신청으로 하는 것이 원칙이므로, 등기 청구권이 없으면 등기제도는 실효를 거둘 수 없게 된다. 그런데 등기청구권은 등기신청권과 구별하여야 한다. 등기청구권은 사인이 사인에 대하여 등기의 신청에 필요한 협력을 구하는 사법상의 권리이다. 이에 대하여 등기신청권은 등기공무원이라는 국가기관에 대하여 등기를 신청하는 권리이며, 그것은 공법상의 권리이다.
등기부등본
등기부의 내용을 등사한 문서이다. 수수료를 납부하면 누구라도 그 등본의 교부를 청구할 수 있다. 전부를 등사한 것이 등본이고, 일부를 등사한 곳이 초본인데 모두 등기내용에 상위없음이 증명됨
등기권리증·등기필증
등기소에서 교부하는 등기완료증명서를 말하는데 등기필증이라고도 한다. 다음 등기할 때에는 이 권리증을 제출하여야 하지만 이것을 가지고 있으면 권리자라는 추정은 받지만, 법률상으로는 어디까지나 등기소에서 발행한 하나의 증명서에 지나지 않고 진실한 권리자에게 대항할 수는 없다. 따라서 진실한 권리없이 권리증만 가지고 있다는 것은 법률상으로는 특별한 의미가 없다. 이를 멸실했을 때에는 보증서로서 대신할 수 있슴
동일수급권
부동산감정평가에 있어서 일반적으로 대상부동산과 대체관계가 성립되고 그 가격형성에 상호영향을 미치는 관계가 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다. 동일수급권은 대체관계가 작용할 수 있는 지역적 한계를 나타내는 것으로 인근지역은 물론 인근지역과 상관관계에 있는 유사지역을 포함함과 아울러 보통의 경우에는 인근지역의 주변에 있고 인근지역과 다른 용도성을 갖는 용도적 지역을 포함한 광범위한 것임
도로부지
지적도상 도로로 된 부지를 말한다. 도로부지는 폐도가 되어 현실적으로 사인이 이용하고 있는 경우에도 사권의 대상, 즉 소유권을 취득할 수 없기 때문에 도로부지를 사용으로 이용하는 자는 도로점용료를 임차료로서 지불해야 한다.
도로부담금
도로공사의 비용에 충당하기 위하여 그 공사와 특별한 관계를 갖는 자에 대하여 도로관리자로부터 부과되는 부담금으로서, 도로법상 원인자부담금·손궤자부담금의 두 종류가 규정되어 있다.
대위등기
등기권리자 또는 등기의무자에 대신해서 행하는 등기를 말한다. 따라서 등기권리자 또는 의무자인 본인의 대리를 맡아 행하는 대리인에 의한 등기는 대위등기가 아님
대물변제
본래 채무자가 부담하는 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 하여 채권을 소멸시키는 것. 대물변제와 갱개는 구별하여야 한다. 대물변제는 갈음하는 급여를 현실적으로 하여 채권을 소멸시키는 요물계약인데 대하여, 갱개는 대물급여의 새로운 채무를 부담할 뿐, 현실로 급여를 요하는 아니하는 낙성계약
등기부
등기사항을 기입하기 위하여 등기소에 비치되는 공적인 장부를 말하는 것으로 부동산등기부 용지는 표제부(부동산표시), 갑구, 을구의 3부로 되어 있으며 1물건 1등기를 원칙으로 함
독립등기
주등기라고도 하며 기존의 등기와 별개로 독립하여 행해지는 등기
낙찰허가결정 확정
낙찰허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(낙찰자, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 낙찰허가결정이 확정된다. 그러면 낙찰자는 법원이 통지하는 대금납부기일에 낙찰대금(보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 한다. 대금납부기일은 통상 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다
농지법
96년1월1일부터 농지를 취득하기 위해 종전에 받았던 농지매매증명 대신에 개정된 농지법 제8조의 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급받아야 농지를 취득할 수 있게 됐다. 개정된 농지법에 따르면 작목별 주요농작업의 3분의 1이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의하여 영농에 종사하거나, 자신이 직접 1년 중 30일 이상 영농에 종사하면 농지취득자격증명 발급이 가능하여 농지를 취득할 수 있다.
낙찰기일
입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 낙찰자 채권자 채무자 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다.(경매기일로부터 통상 7일이내)
노선가지수
일정지역 내의 노선가 중에 최고의 노선가를 기준으로 하여 기타의 노선가를 비교수치로 표시한 지수를 말한다. 단위호칭으로는 개 또는 점수로 사용함
노선가
각종 가로의 교통상태와 가로의 위치 및 형상에 따라 보편적 효용을 기초로 하여 각종 가로에 표준적 등급을 붙이고 그 등급에 따라 각종 가로에 접해 있는 획지에 붙인 가격을 말한다, 노선가 결정방식으로는 몇 사람에 의하여 달관적으로 정하는 달관방식, 토지가격의 요소를 몇 항목으로 나누어서 채점하고 그 합계액으로 나타내는 채점방식, 몇개의 토지가격을 구성하는 요소로부터 수식으로 도출해내는 계산방식이 있다. 또 노선가는 금액으로 나타내는 것이 보통이지만, 물가변동에는 그때마다 수정이 필요하기 때문에 이것을 비교수치로 나타낼 때에는 노선가지수라고 함
내용년수
건축 등의 고정자산은 노령화되면 나중에는 폐물이 된다. 이 기간의 유효연한(효용지속년수)을 내용년수라 한다. 내용년수에는 구조적 물적인 것솨 경제적인 것이 있다. 감정평가상 전물 등의 적산가격을 구하는 경우의 감가수정방법으로서 사용되는데, 이때에는 경제적인 잔존내용년수에 중점을 둠
내부수익률
투자대상부동산의 예상되는 수익과 그 부동산에 투자하여야 할 지출금액을 같도록 하는 할인율, 즉 순현재가치를 0으로 만드는 수익률로 투자대상토지와 그 우선순위를 알려주는 주요 지표가 됨
국민주택기금
1981년 주택은행을 통하여 집 없는 서민의 내집마련 기회를 앞당기고 주거생활수준을 향상시키기 위해 필요한 주택자금을 지원하기 위한 기금. 전세자금융자·임대주택 건설자금지원·농촌주택개량자금지원·주거환경 개선사업지원 등의 융자금으로 쓰인다.
권리금
부동산의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지불하는 전세금 외에 새로운 임차인이 기존임차인에게 일종의 프리미엄성 돈을 지불하는 것을 말한다. 전임차인이 대상부동산에 부설해 놓은 설비 기타 개축 비용으로 생각할 수 있으며, 법적으로 대항할 수 없는 경우가 많다.
과밀부담금
도시의 고밀도화를 막아 적정한 용적을 유지하기 위하여 법정상한 밀도를 정한 도시에서 법정상한밀도를 초과하여 건축하는 경우 그 부분에 대하여 납부하여야 하는 부담금을 의미한다. 수도권정비계획법에 의한다.
공정율
공사의 진행순서와 작업일정을 종합한 공사의 진도과정에 따라 투입된 공사비의 총 공사비에 대한 비율
공실률
아파트나 임대빌딩에 있어 그 건물 전체의 방 수 중 비어 있는 방의 비율
경락결정
경매용어. 법원이 최고가 경매인에 대하여 경매 부동산의 소유권을 취득시키는 집행처분.경락허가결정과 같은 말이다. 집행법원은 경락기일에 있어서 이해관계인의 진술을 들어 이의사유가 없다고 인정할 때에는 경락허가결정을 한다. 이 결정은 부동산의 소유권을 취득시키는 국가의 공법상의 처분으로 사법상의 매매의 청약에 해당하는 효력인 경매신고에 대한 승락에 해당하는 효력이 생긴다.
건축물대장
건축법에 의해 시장·군수·구청장이 관리하는 건축물 및 그 부지에 관한 현황을 관리하는 대장. 건축물의 소유·이용상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용하고 건축물 등기시 필수적 근거서류가 된다.
공부
관공서가 법령의 규정에 따라 작성·비치하는 모든 장부를 뜻한다. 부동산등기법상 토지등기부, 지적도, 임야대장, 임야도, 수치지적부가 있다. 부동산등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나누어져 있어서 각각의 표제부에 표시되어 있는 면적이나 바닥면적은 실측과 다른 경우가 많으므로 공부면인지, 실측인지를 명확하게 표시해야 한다.
공동입찰
경매물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 입찰표 제출 전에 미리 집행관의 허가를 받아야 한다. 공동입찰은 원칙적으로 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자, 입찰목적물의 공동점유 사용자, 1필지의 대지 위에 수개 의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자, 1동 건물에 수인의 임차인, 공동저당권자, 공동채권자 등이 있는 경우에 한하여 허가한다
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국민주택채권
국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행하는 것으로서 국가, 지자체로부터 면허, 허가, 인가를 받거나 등기, 등록을 신청하는 자와 국가, 지자체 또는 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 중 일정한 자는 반드시 매입하여 할 의무가 있음
공중권
건축물, 도로 등 부지의 상공만을 이용하는 권리로서 우리나라에서는 아직 입법화되지 못하고 해석상 지상권의 일부로 인정되고 있음.
거품(Bubble)이론
토지시장이 토지의 매매를 통한 자본이득의 획득 가능성을 열어 놓음으로써 투기적 거래를 유발하고 그것이 지가형성을 왜곡시킨다는 이론
건물잔여법
순수익이 건물 및 그 부지에 의해 발생하는 경우, 부지에 귀속하는 부분이 파악되는 때에 그 순수익에서 부지 귀속부분을 공제함으로써 그 건물의 순수익을 구하는 방법
감가상각
고정자산의 구입취득에 소요되는 금액을 그것이 사용될 수 있는 기간에 걸쳐서 비용의 기간적 배분으로서 또는 투자자본의 회수로서 매기결산기마다 비용화하는 회계상의 절차를 말한다. 이 비용배분액 또는 투자자본의 회수액을 감가상각비라 함
간접보상
토지, 건물 기타의 물건이 공공사업용지에 편입되는 직접보상에 상대되는 개념으로 직접 공공사업의 용지에 편입되지는 않으나 대상물건이 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에 그 소유자 등이 입은 손실을 보상하는 것
교부금
조합원이 배정받은 아파트 평형의 분양가와 해당 조합원이 인정받은 분양 기준가액의 차액으로 분양기준가액이 분양가보다 높을 경우 그 차액만큼 조합원에게 지급되는 돈으로 지급방법과 지급시기는 관리처분 계획인가 후 조합원들이 분양계약 때 통지함
개별공시지가
지가의 조사 산정대상인 개별필지의 지가로서 당해 토지와 유사한 이용가치를 가진다고 인정되는 공시지가표준지와 당해 토지의 특성을 비교하여 그 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 활용하여 시장, 군수, 구청장이 산정한 지가
구분등기
1동의 건물에 각각 독립하여 1개의 건물이 될 수 있는 부분이 수개 있는 경우 그의 각 부분을 양도하거나 그 부분만 임대하였을 때 이에 대응한 소유권이전 등기나 임차권설정등기를 하기 위해서 그 건물을 수개의 건물로 구분하는 등기
경정등기
등기절차의 착오 또는 오류가 있어 원시적으로 등기와 실체관계자와의 사이에 불일치가 있는 경우 이를 수정하기 위해 하는 등기
개발부담금
국가, 지방자치단체, 정부투자기관 등에서 특정한 공익사업의 시행으로 인해 특별히 이익을 받은 자에 대해 그 이익의 범위안에서 사업에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담시키기 위해 과하는 공법상의 금전급부의무이며, 일반적으로 개발사업을 담당하는 자가 납부하게 되는 금전을 말하는 것으로 토지공개념의 도입과 개발이익환수에관한법률 등의 시행으로 10종의 개발사업에 대한 부담금을 징수함
가망지
택지지역, 농지지역, 임지지역 등의 상호간에 있어서 어느 종별의 지역에서 다른 종별의 지역으로 전환되고 있는 지역 내에 있는 토지로 후보지 또는 예정지라고도 한다. 예를 들면 현재 농지지역 내에 있고 농지로서 사용, 수익되고 있으나 머지 않아 그 지역의 택지화가 객관적으로 예측되고, 합리적으로 인정되는 경우 그 지역 내에 있는 토지를 택지가망지라 함
가청산
공용환지 또는 공용환지에 있어서 당해 사업이 종료되고 그에 따른 환지의 부지정, 증환지 또는 감환지로 관리처분계획이 정해진 경우에는 중간청산단계를 두어 권리관계의 불공평을 시정하고자 하는 것
임차 보증금 반환 방법
- 간단하고 확실한 약속어음 받아두기
보증금반환을 보장받는 가장 간단하고 확실한 방법은 약속어음을 받아두는 것이다. 약속어음은 만기일을 정해 일정한 금액을 지급하겠다는 약속을 하고 기한 내 이행하지 않을 경우 강제집행을 해도 좋다는 내용을 기재해 발생하는 어음으로서 이를 공증기관에서 공증을 받으면 확정판결과 같은 효력을 가지게 된다. 발행자(임대인)가 이행하지 않을 경우 채권에 대한 확정소송을 거치지 않고도 공증기관에서 집행문만 발급받으면 채무자의 재산에 대해 압류나 경매를 신청할 수 있다. (약속어음기재사항:금액, 지급일, 연체이자, 지급장소)
환지
토지소유자가 개발과정에서 비용을 지불하는 대신에 일정한 규모의 땅을 받는 것이다.
즉 개발예정지 안에 땅을 가지고 있는 소유자가 소유한 땅의 일부를 사업자에게 내주는 대신 나머지를 본인의 의사에 따라 개발하게 된다.
토지의 일부를 개발비로 떼어주고 나머지 땅이 상업지구나 주거지역으로 개발되면 더 이익이 된다.
환매(환매특약등기)
매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 '환매할 권리'를 유보한 경우에 이 환매권을 일정기간내에 행사해 매매의 목적물을 되찾을 수 있는 권리를 말한다.
이때 환매의 목적물은 부동산, 동산 및 그 밖의 재산권 (채권,무채재산권 등)도 가능하다. 단, 환매의 특약은 매매계약과 동시에 해야하며 환매권의 내용을 등기하면 제3자에게 대항 할 수 있다.
환매대금에 관해서는 당사자간의 약정이 우선이며 특별한 약정이 없으면 최초의 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용을 반환하면 된다.
환매기간은 당사자가 정할 수 있음은 물론이나 동산은 3년, 부동산은 5년을 넘지 못하는 것이 원칙이다. 너무 장기간으로 약정하면 환매대금이 물가의 변동, 지가의 상승 등으로 타당성을 잃을 우려가 있고 제3자와의 관계 등에 있어서도 복잡한 문제가 있기 때문이다.
계약이 성립한 날로부터 계산되며 목적물의 소유권이 이전되어도 환매권을 행사할 수 있다.
경매가 되는 경우 최초 기존 권리일보다 앞선 환매특약등기는 말소되지 않는다.
확정일자
전세로 입주한 집이 경매에 부쳐질 경우 전세보증금 범위내에서 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 임대차계약서 원본에 관할 등기소 또는 공증사무소, 동사무소에서 날인을 받도록 하는 제도이다. 전세권 설정등기와는 달리 집주인의 동의가 필요없다.
필지
하나의 지번이 붙은 토지의 등록단위를 필지라 한다. 하나의 필지에 하나의 지번이 붙는다. 1물1권주의에 따라 하나의 토지에 하나의 소유권만 설정된다.
표준지
해당지역의 지가(토지가격)를 형성하는 요인이 표준적인 토지를 말하며 지가공시제도상의 공시지점을 의미한다.
이를 기준으로 개별 공시지가를 산정한다.
표준건축비
건설교통부가 매년 고시하는 아파트 건축단가를 말하는데 16�, 85㎡를 기준으로 각각 다르게 고시된다.
토지수익연계채권
한국토지공사가 보유하고 있는 토지들과 연계하여 발행하는 무기명채권이다.
즉 국고채 정도의 일정수준의 금리를 보장하고 연계된 토지가격이 오르면 토지를 매각해서 그 차익을 추가이자 형태로 투자자들에게 배분해 주는 부동산 간접투자상품이다.
장점은 토지가격상승과 관계없이 확정이자 및 중도상환을 보장해주고 토지의 가격이 오르면 매각해서 추가이자를 더 준다는 점과 간접투자로서 취득세와 등록세를 내지 않아도 되고 종합토지세 및 특별부가세도 50% 감면받는 세제혜택이 있다는 점이다.
택지지구
토지공사, 주택공사, 지방자치단체 등의 공공기관이 주택을 짓기 위해 토지를 수용해 대규모 주택단지를 조성한 지역을 말한다.
택지지구의 장점
① 기반시설 (교통 교육 상업시설 등)이 완벽하다.
② 따라서 사유지 APT와 달리 입주후 주거의 불편이 거의 없다.
③ 분양가격이 상대적으로 저렴하다.(공공기관이 공급한 택지이기 때문에)
④ 향후 발전가능성이 높다. ( 대규모 단지가 들어서면 우선적으로 발전하게 마련이다.)
⑤ 결국 부동산의 가치가 올라간다.
택지개발예정지구
아파트 등 주택을 안정적으로 공급하기 위해 공공기관이 민간건설업체에 분양하기 전에 미리 조성하는 공공택지를 말한다.
택지개발예정지구는 이들 공공기관이 도로나 상하수도 등 간접시설까지 도맡아 조성해 주기 때문에 민간택지에 주택을 짓는 경우보다 훨씬 집짓기가 수월하다.
최저경매가
법원경매에 응찰한 사람이 응찰가액을 산정할 때 기준이 되는 금액. 즉 경매참가자들은 반드시 이 가격 이상으로 써내야 한다. 최저경매가보다 낮은 액수를 쓸 때 자동적으로 무효가 된다.
첫 번째 경매의 최저 경매가는 감정평가액이 기준이 되며, 감정평가액은 감정평가사들이 산정한다.
처분금지가처분
처분금지가처분 = 보전처분제도 참고
대여금채권이라든가 물품대금채권을 회수하기 위하여 본안의 소송을 제기하면 변론절차를 거쳐 승소판결을 받은 다음에 채무자의 재산을 강제집행함으로써 비로소 목적을 달성하게 된다.
그러나 이러한 소송절차는 단시일내에 끝나지 않고 상당한 시간이 걸리므로 채권자가 승소판결을 받아 강제집행을 하기까지 채무자의 재산상태가 악화되어 무자력으로 되는 경우가 있고, 때로는 의도적으로 집행할 만한 재산을 처분하거나 재산도피를 하여 나중에 강제집행을 못하도록 방해하는 사례도 있다.
그러므로 채권자는 채무자가 이러한 조치를 취하기 전에 그의 재산을 양도처분하지 못하도록 법적으로 봉쇄하는 긴급수단을 강구함으로써 나중에 승소판결에 의한 강제집행을 차질없이 하도록 보전할 필요가 생기는 것이다.
이러한 처분을 보전처분이라고 부르는데 보전처분의 종류에는 가압류와 가처분이 있다. 가압류와 가처분은 채무자에게 미리 알리지 않고 신속하게 하지 않으면 안되므로 대개 본안의 소를 제기하기전 또한 본안의 소를 제기할 때 동시에 신청하는 것이 보통이다.
가압류는 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 갖고 있는 채권자가 채무자의 종재산에 대한 장래의 강제집행을 보전하기 위해서 현상태대로 유지하는 것을 목적으로 하는 처분을 말한다. 가압류는 부동산에 대한 가압류, 유체동산에 대한 가압류 등이 있다.
채무명의
국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위가 표시되고 또한 집행력이 부여된 공정증서이다.
채무명의가 있어야 비로서 채무자의 재산을 강제집행하여 채권을 회수할 수 있기 때문에 자력이 있으면서 변제하지 않는 채무자로부터 채권을 회수하기 위해서는 소송이나 지급명령 등을 통하여 채무명의를 획득하는 것이 필수과정이다.
지분율
재건축사업은 지분률에 따라 추가로 부담하는 건축비가 결정되고 사업의 수익성도 판가름난다.
지분율 150%인 재건축단지에 등기부등본상 20평짜리 아파트를 가진 조합원은 30평의 권리를 인정받게 된다. 그러나 지분율이 100%인 지역에 20평 아파트를 가진 조합원은 똑같은 20평의 권리만 갖는다. 만일 더 큰 아파트를 원하면 그 차이만큼의 평수에 분양가를 곱한 금액을 추가로 내야 하는 것이다.
지분
재건축이나 재개발대상 아파트 조합원의 재산권이다. 토지와 건물가격을 합친 금액이다.
비조합원은 조합원의 지분을 사면 조합원자격을 얻는다. 재건축 재개발아파트 조합원은 대개 로열층을 우선 배정받을수 있기 때문에 일반 아파트거래와는 달리 지분이란 표현을 쓴다.
재건축이후 배정받는 아파트평수는 대지지분을 기준으로 한다. 재건축사업에선 조합과 시공사간 계약에 따라 배정 받을 아파트가 사전에 결정되는 것이 보통이다.
지급명령
금전 등의 청구권에 대하여 채권자와 채무자가 다툼이 없을 것으로 예상되는 경우에 채권 자로 하여금 통상의 판결절차보다 간이, 신속하게(본인이 법원에 직접 출석하지 않고도) 채무명의를 얻을 수 있는 소송절차의 일종이다.
지급명령은 「금전 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 채권자가 법원에 신청하는 절차」로서 독촉절차라고도 한다.
지급명령신청은 채무자의 주소지나 회사를 관할하는 법원에 신청해야 한다. (민사소송법 433조)
지급명령을 신청하면 법원은 채무자 심문등의 절차없이 각하사유가 없는 한 곧바로 지급명령을 내린다. 물론 채무자는 지급명령이 송달된 날로부터 2주일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 이때는 통상의 소송절차로 이행되며 지급명령을 신청할 때 소의 제기가 있는 것으로 본다.
만일 이의신청이 없으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 가진다. 늦어진 잔금에 대한 이자는 지체상금규정이 없을 경우 법정이자인 연5%를 받을수 있다. 다만 지급명령이 송달된 후부터는 연25%의 이자가 적용된다. 이의신청없이 대금을 지급하지 않으면 강제집행을 할 수 있다.
그러나 지급명령은 국내에서 공시송달에 의하지 아니하고 송달할 수 있는 경우에 한하여 행해지므로 송달이 확실할 것으로 예상되는 경우에 이용해야 할 것이다.
증축
기존 건물이 있는 대지 안에서 건축물의 높이를 증가시키는 것. 통상 부속건물만 있는 대지에 주 건축물을 지을 경우는 신축으로 분류한다.
반면 기존 건물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀중 3개이상 포함)를 철거하고 종전과 동일한 범위 안에서 다시 건물을 짓는 것은 개축이라고 한다.
준농림지
농사나 산림조성 목적으로 이용되고 있지만 일정한 요건을 갖춘뒤 전용허가를 거쳐 도시적 용도로 사용할 수 있는 지역을 말한다.
국토이용관리법에 의한 용도지역의 하나로 정확한 명칭은 준농림지역이다. 국토이용계획상 농업진흥지역 이외 지역의 농지인 논밭과 준보전임지인 임야 등이 해당된다.
주택저당채권(MBS, Mortgage Backed Securities)
금융기관이 주택자금을 대출해주고 확보한 주택저당권을 증권형태로 유동화해 발행하는 채권을 말한다.
금융기관은 주택저당채권을 발행해 대출금을 조기에 회수하고 이 돈을 다시 새로운 주택대출자금으로 확보하게 된다. 즉 금융기관은 대출자금 확보의 어려움을 해결할 수 있고 주택 수요자들은 장기 저리로 집값의 70∼80%를 대출 받을 수 있어서 주택마련이 한결 손쉬워질수 있다.
그러나 주택대출자금이 거액이므로 대출자금의 원리금 상환을 주택 수요자의 소득 수준이 높아야 이용할 수 있다는 점에서 소득수준이 낮은 사람은 대출금을 아무리 많이 해줘도 이용하기는 어렵다.
제소전화해
당사자 사이에 성립한 약속 또는 합의를 확실히 실행시키는 방법으로서 일반적인 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기위해 소송제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말한다.
공정증서는 금전채권이나 대체물채권에 국한하여 채무명의화 할 수 있는데 그치므로 공정증서에 의해 채무명의를 만들수 없는 특정물인도청구 등에 있어서 공정증서의 대용물로 제소전의 화해가 이용되고 있는 것이다.
제소전하해를 신청하는 법원은 상대방 주소지의 지방법원이다. 화해신청은 청구금액의 많고 적음에 불구하고 지방법원 단독판사의 직권관할에 속한다.
접도구역
고속도로와 국도 인근 지역에서 교통사고예방과 도로확장 등을 위해 설정한 구역을 말한다.
전차(前借)
남이 빌린 것을 다시 빌리는 것을 말한다.
전전세(轉傳貰)
전세를 든 사람이 자신의 전세권을 그대로 유지하면서 그 전세물을 목적으로 하는 전세권을 다시 설정하는 것. 전세권은 물권이므로 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권자는 양도 또는 담보로 제공할 수 있다.
또 그 기간내에서는 목적물을 전전세 또는 임대할 수 있다.
전세를 얻을 사람이 일부 또는 전부를 월세로 다시 임대하는 경우가 이에 해당한다.
전전세권은 전세권의 범위를 벗어날 수 없으며, 전세권이 소멸하면 전전세권도 함께 없어진다.
전문상가
같거나 비슷한 업종의 점포가 집합적으로 모여있는 상가를 말한다. 전문상가는 모여있기 때문에 시너지 효과를 극대화 할수 있는 장점이 있다. 특정품목에 관한한 필요한 것을 한 상권에서 모두 구할 수 있다는 점이 사람을 모이게 한다.
저밀도 지구
서울시가 도시계획을 하면서 만든 조어(造語)인데 지금은 고유명사화 되었다.
5층이하의 저층에다 용적률(건물수직밀도)이 낮은 아파트가 밀집한 지구란 의미다.
저당권의 물상대위
저당권목적물이 불이나서 소멸됐거나 토지수용을 당한 경우에는 저당권의 대상이 사라지게 되는데 이때 보상금, 보험금, 손해배상금 (제3자가 불을 낸 경우) 등에 대해 저당권을 행사해 우선적으로 돈을 받을 수 있는 것을 말한다.
주의할 점은 보상금 등이 소유자에게 지급되기 전에 압류를 해야 한다는 점이다. 저당권자가 압류를 하기전에 토지수용 등의 보상금이 채무자에게 지급된 경우 저당권의 우선적 효력을 주장할 수 없게 되는 것이다.
물상대위권에 의해 압류를 할 때에는 판결 등의 채무명의가 필요없고 저당권설정의 근거서류를 가지고 법원에 압류신청을 하게 된다. 이와같이 저당권의 물상대위권에 의해 압류를 한 경우 순위에 따라 우선변제를 받게 된다.
저당권
확정된 채무, 예컨대 2천만원을 대여한 경우처럼 채무액이 설정당시에 확정되는 것이 원칙이다. 이것이 보통의 저당권이며 또 본래의 저당권이다.
이에 반해 '근저당'이라 함은 저당권설정당시에는 채권액이 확정되지 않고 결산기에서 결정되는 일정한 한도를 담보하는 특수한 저당권이다.
예를 들면 은행과 당좌개정을 설정한다든지 상인간에 계속적인 거래 등을 하는 경우 거래중에는 채권 채무가 끊임없이 변동할 것이니 결산기의 일정한 채무를 담보하는 저당권이다. 따라서 보통 은행의 담보는 근저당으로 설정하며 근저당의 등기는 채권 최고액을 등기해야하고 이 최고액을 한도로 담보된다.
나아가 당사자간에 발생하는 일체의 여하한 채권도 담보하기로 한다는 포괄근저당도 있지만 우리나라는 별로 쓰이지 않으며, 간혹 은행 등에서 사용되는 경우가 있다.
저당권의 종류로는 거래계에 비교적 많이 쓰이는 '공동저당'이 있다. 이는 1개의 동일한 채무를 담보하기 위해 수개의 부동산위에 저당권을 설정하는 것으로 피담보채권의 변동과 부동산가격의 변동에 따라 전체를 또는 그중의 어느 하나를 선택해서 경매에 붙일수 있는 점이 편리하다.
또 순위에 따라 1순위, 2순위 등의 분류가 있으며 수목의 집단에 실행하는 입목저당이 있다. 그외에 토지 건물 기계 기구 등의 일체를 일괄하여 저당하는 재단저당과 동산에 대한 저당인 자동차저당, 항공기저당, 증기저당, 선박저당 등이 있으며 이들은 각각 이들에 따른 특별법이 있어서 그에 의해 규율된다.
재산평가액
재개발구역내 조합원 개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말한다.
구역마다 다소 차이는 있으나 대개 사업승인 이후 한국감정원과 사설감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치이다.
재산평가액은 조합원이 배정받는 아파트에 입주하기 위한 부담금을 정하는 중요한 잣대다. 따라서 투자자는 재개발구역내 기존 도로변등 목좋은 곳을 골라야 재산평가액을 높게 받을 수 있다.
재매매예약
어떤 물건이나 권리를 타인에게 매각해 대금을 받는 한편 훗날 매매예약권자(대개 매도인이 된다)가 매매완결권을 행사해 다시 매입하는 방법이다.
환매와 비슷한 제도이나 등기할 수 없고 예약완결권의 행사기간도 없다. 이런 경우 가등기 등을 하는 것이 관례다.
재개발사업
도시재개발법에 의해 불량 또는 노후 주거지를 합리적이고 효율적인 이용을 위하여 건축물 정비 및 대지의 조성, 공공시설을 재정비하는 사업이다.
자산담보부증권 (ABS, Asset Backed Sccurites)
금융기관이나 일반 기업들이 보유하고 있는 부동산이나 채권등의 자산을 운용자금으로 조기에 회수하기 위해 이를 담보로 발행하는 증권을 말한다.
형식적으로는 중간에 뮤추얼펀드와 같은 페이퍼 컴퍼니인 유동화 전문회사나 신탁업법에 의한 신탁회사에 자산을 양도하면 이들 회사에서 증권을 발행하고, 당해 자산의 관리 운용에 의한 수익으로 그 증권의 원리금 등을 지급하게 된다.
금융 기업구조조정을 위해 대출채권과 기업보유 부동산을 국내-외 투자자들에게 원할하게 매각할 수 있도록 98년 9월 「자산유동화에 관한 법률」이 제정되어 도입되었다.
임차권등기명령제도
세입자 권리를 보호하기 위해 1999. 3. 1일부터 시행된 개정 주택임대차보호법에 신설된 제도이다.
지금은 전세계약이 끝나고도 보증금을 되돌려 받지 못한 경우 세입자가 이사를 가면 우선변제권이 없어져 전세금 반환을 확실히 보장받지 못하지만 앞으로는 가압류와 비슷한 임차권등기명령을 법원에 신청하면 우선변제권을 확정받게 된다.
임의경매, 강제경매
저당권 등 담보물권의 실행방법으로 실시되는 경매를 말한다. 부동산경매에는 임의경매, 강제경매가 있다.
강제경매는 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받기 위해 집행권원(=채무명의)에 의한 강제집행을
신청함으로써 진행되는 경매이다.
그리고 임의경매는 채무자가 돈을 빌려 오면서 담보로 제공한 부동산을 법원에 강제집행을 의뢰하여 낙찰대금으로 채권회수를 위해 담보권을 행사하여 진행되는 경매이다.
그러니까 임의경매는 채권자가 저당권 등 담보물권을 가진 경우 담보물권을 실행하는 것이고,
강제경매는 저당권 등 담보물권을 가지지 못한 일반채권자가 법원의 판결 등을 받아 진행하는 경매라고 말할 수 있다. 두 경매의 차이점을 살펴보면
1)집행권원(채무명의)의 필요여부
강제집행에 있어서는 집행권원이 필요하며 또한 집행권원의 정본에 집행문을 부여 받아야만
강제집행을 신청할 수 있다. 하지만 임의경매는 집행권원을 요구하지 않으며 다만 담보권의 존재를
증명하는 서류와 채권이 존재하는 서류만 내면 된다.
그래서 임의경매는 집행권원에 의해서 경매가 이루지는 경매절차가 아니므로 집행권원의 유무를 따지는 청구이의의 소를 제기할 수 없고 채무부존재확인의 소나 저당권말소등기청구의 소를 제기하여 따지게 된다.
2)공신력의 효력유무
강제경매는 경매절차가 정상적으로 진행되어서 낙찰자가 매각대금을 완납하면 낙찰자에게
소유권이 넘어가고 경매대상부동산의 원 소유자는 다른 방법으로 권리를 구제받아야 한다.
그래서 강제경매는 일단 유효하게 경매절차가 완료된 경우 훗날 그 집행권원에 표상된 실체상의
청구권이 당초부터 부존재 또는 무효라든가 경매절차 완결시 까지 변제 등의 사유로 인해 소멸되거나 재심으로 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 경매절차가 유효한 한 매수인이 유효하게 목적물의 소유권을 취득 할 수 있다. 하지만 임의경매의 경우에는 경매절차가 정상적으로 진행되어 낙찰자가 대금을 완납하더라도
경매개시결정전부터 담보권의 부존재 또는 무효였다면 낙찰자가 대금을 완납하더라도 소유권을
취득할 수 없는 경우가 있다.
대법원의 판례도 ‘집행법원이 담보권 및 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재·무효, 피담보채권의 불발생·소멸 등과 같은 실체법상의 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없고, 이를 간과하여 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료 받았다고 하더라도 매수인은 매각부동산의 소유권을 취득하지 못한다고 판시하고 있다. (대법원 1999.2. 9. 98다 51885 판결)
다만 예외적으로 실체상 존재하는 저당권에 기하여 경매개시결정이 있었다면 그 후 저당권이 소멸되었거나 (예컨대 저당권 설정계약이 해지된 경우)변제 등에 의하여 피담보채권이 소멸되었더라도 경매개시결정에 대한 이의 또는 경락허가결정에 대한 항고에 의하여 경매절차가 취소되지 아니한 채 경매절차가 진행된 결과 경락허가결정이 확정되고 경락대금이 완납되었다면 경락인은 적법하게 매각부동산의 소유권을 취득한다고 했다. (법 제727조, 대법원 2001. 2. 27. 2000다 44348판결)
유휴지
쉽게 말해 이용 개발할 수 있는 땅임에도 이를 이용 개발하지 않고 놀려두는 땅을 대상으로 지정하며, 지정권자는 도지사이다.
그러나 놀려두는 땅이라도 무조건 유휴지로 지정하는 것이 아니며 일정한 요건에 해당될 때 유휴지로 지정된다. 모든 유휴지에 대해 일률적으로 강제적 거래규제가 적용되는 것도 아니며 유휴지로 지정된 후 일련의 처분에 따르지 않을 경우에 강제적 방법을 통해 거래하도록 규정하고 있다. (현재는 유명무실화 되었다)
임대아파트
일반인이 신청할 수 있는 임대아파트는 공공임대와 국민임대 두 가지가 있다.
공공임대는 주택공사와 민간업체에서 모두 시행하는 것으로 일반 청약가입자를 대상으로 한다.
임대기간은 5년이지만 임대 후 2년 6개월만 지나면 계약자와 사업자가 합의해 분양으로 전환할 수 있다
국민임대는 지자체와 주택공사 등에서 저소득층을 우선 배려해 시행하는 장기임대로 소득제한이 있다
즉 20년 임대시에는 전년 도시근로자 평균소득 50% 이하인 소득자로 당해 주택소재지 거주자에 한하며 10년 임대시에는 전년 도시근로자 평균소득 70%이하 소득자와 청약저축 가입자를 모두 대상으로 한다
국민임대는 분양으로 전환할 수 없다.
유류분제도
돌아가신 분이 재산을 마음대로 처분하여 다른 상속인들이 재산을 물려받지 못한 경우 법률적으로 일정한 비율만큼 나눠주도록 정해놓은 제도를 말한다.
이 유류분 비율은 법적으로 상속받을 수 있는 법정상속분의 1/2이다. 따라서 상속인 중에 상속받은 재산이 법정상속분의 1/2에 못미친다면 이 유류분제도에 근거해 재판을 청구하면 그 만큼의 재산은 찾을 수 있다.
우선변제권
경매가 낙찰되면 채권자중의 어떤 사람이 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말한다.
확정일자를 받은 세입자가 후순위 다른 채권에 앞서서 전세금을 우선적으로 받을 수 있는 권리도 이에 해당한다. 우선변제를 받으려면 반드시 주민등록상 전입신고를 해야 하는 것은 물론 주소지에 거주해야 하며 전세계약서에 '확정일자'를 반드시 받아 두어야 한다. 이것은 주택임대차보호법이 적용되는 경우에 한한다.
용적률
대지면적에서 건축물의 연면적이 차지하는 비율이다.
건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 후 100을 곱하면 된다. 용적률 계산시에 지하층면적은 제외된다.
대지면적 100평에 지하30평, 1∼3층 각40평, 4층 30평을 지었다면 용적률은 150%이다. 용적률이 높다는 것은 그만큼 건물을 높이 지을 수 있다는 뜻이기도 하다.
용도지역
도시계획구역안에서 토지의 효율적 이용과 공공복리 증진을 위해 건설교통부장관이 필요하다고 인정할 때 도시계획절차를 거쳐 결정하는 지역으로 주거, 상업, 일반, 근린, 유통상업지역, 공업지역은 전용, 일반,준공업지역, 녹지지역은 보전, 생산, 자연녹지지역 등으로 각각 세분된다.
지역별로 용적률, 건폐율, 층고제한 등 독자적인 건축규제가 있는 건축물이 제한된다.
연안
연안관리법상 연안은 영해 12해리(1해리는 1.8㎞)까지의 바다와 바다에 인접한 500m(항만, 임해공단은 1000m)까지의 육지를 말한다.
양도담보
채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 것을 말한다.
이 경우 다음과 같은 요건을 모두 갖춘 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 양도소득세가 과세되지 않는다.
① 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
② 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용 수익한다는 의사표시가 있을 것
③ 원금과 이율, 변제기간, 변제방법이 약정되어 있어야 한다.
그러나 양도담보에 관한 계약을 체결한 후 계약조건에 위배되거나 채무불이행 등으로 인해 변제에 충당한 때에는 양도로 본다.
한편 소유권변동이 없이 채권담보를 목적으로 가등기만 설정하는 경우에는 양도담보는 아니지만 양도에 해당하지도 않기 때문에 양도소득세는 과세되지 않는다.
양도담보의 실례를 들어보면 갑이 을로부터 돈을 꾸어 쓰고 돈을 갚을 때까지 갑 소유의 부동산을 을 앞으로 이전해주는 경우를 말한다. 이와같은 경우 계약서상에 앞에서 말한 세가지 요건이 반드시 표시되어야 하고 이 계약서사본을 과세표준확정신고시에 제출해야 양도소득세가 비과세된다.
압류
금전채권에 대한 강제집행의 1단계로써 채무자의 재산을 확보하고 채무자의 처분권을 제한하는 국가기관의 활동을 말한다.
압류는 채무명의 (확정판결, 각종조서, 집행수락부 공정증서 등)가 있어야 가능하지만 가압류는 공탁금만 내면 가능하다.
참고로 채무자의 월급을 압류하려면
① 채무자의 월급 1/2범위 내에서 할 수 있다.
② 채무명의 (판결문, 지급명령, 공증받은 약속어음 등)가 있어야 한다.
③ 압류된 월급의 '전수명령'을 받아두면 다른 채권자와 관계없이 채권의 변제를 받을 수 있다.
④ 차용증서만 있는 경우 (채무명의가 없을 때)에는 가압류를 할 수밖에 없다.
가압류를 한 경우에는 '채무명의'를 얻어 본 압류에 들어갈 수 있다.
안목치수
아파트를 지을 때 예전에는 벽체의 중심선을 기준으로 면적을 산정했으나 1998년 10월부터 눈에 보이는 벽체표면을 기준선으로 삼아 실내면적을 계산하도록 했다. 이것이 안목치수다.
이로 인해 아파트 실내면적이 벽체 두께의 절반가량만큼 늘어나게 됐다.
새로 안목치수가 적용된 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 1.5평∼2평정도 넓어지게 된다.
시가표준액
행정자치부가 취득, 등록, 재산세 등 지방세부과를 위해 평가기준으로 삼고 있는 금액이다.
예를 들어 주택을 취득한 경우 시가표준액을 기준으로 취득세와 등록세가 부과되는데 이때의 시가표준액은 토지는 공시지가에 일정비율 (매년 변경됨)을 곱한 금액, 건물은 지방자치단체가 정한 기준가액에 적용지수와 경과년수별 등의 지수를 곱하여 산정한 금액이 된다.
시가
말 그대로 중개업소 등 부동산 거래현장에서 일반적으로 거래되는 가격을 말한다.
가격이 결정되기 위해서는 매도가와 매수가가 일치해야 하지만 일반적으로 매도호가와 매수호가가 다르고, 이 경우 협상을 통해 매매가격이 결정되는데 결정기준은 거래시점과 경기의 호-불황 등에 따라 편차를 보이기도 한다.
비례율
'개발이익률'로 불리는 비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.
조합원개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이다.
재산평가액이 1억원인 지분을 소유한 조합원의 비례율이 130%라면 최종권리가액은 1억3천만원이 된다. 재개발사업을 통해 3천만원의 부가가치를 얻은 셈이다.
일반적으로
△조합원이 적어 일반분양이 많은 곳
△사업추진이 빠른 곳
△건축비가 상대적으로 싼 평지 등에서 비례율이 높게 나타난다.
분묘기지권
우리나라의 전통적인 조상숭배 미풍양속에 의해 관례상 인정된 법정지상권의 일종이다.
즉 다른 사람의 토지에 묘지가 설치되어 있는 경우를 말한다.
분묘기지권이 인정되는 경우는
① 토지소유자의 허락에 의해 분묘를 설치했거나
② 자기소유토지에 분묘를 설치한 후 그 분묘의 기지에 대한 소유권을 유보하고 분묘이전에 대한 약정없이 토지를 다른 사람에게 처분한 경우
③ 토지소유자의 승낙없이 분묘를 설치한 후 20년간 분묘를 점유하여 시효를 취득한 경우
④ '매장 및 묘지 등에 관한 법률'이 제정되기 전인 1968년 12월 31일 이전에 설치된 분묘의 경우 등이다.
이상과 같은 분묘는 토지소유자 임의로 분묘를 개장 이전할 수 없다.
분묘기지권의 존속기간은 민법의 지상권에 관한 규정에 따르지 않고, 당사자 사이의 약정 등 특별한 사정이 있으면 그에 따르고, 약정이 없으면 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권이 존속된다.
분묘기지권의 사용료에 대해서는 분묘기지권을 시효취득하는 경우에는 지료를 지급할 필요가 없다.
부동산 명의신탁제도
대법원 판례로 인정되던 명의신탁제도는 부동산 투기와 탈세 등의 많은 문제가 있어, 이를 근본적으로 개선하기 위해 1995년 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(일명 부동산 실명법)을 제정해 명의신탁을 금지했다.
따라서 1995년 7월 1일 위법의 시행 이후 부부간이나 종중재산 또는 채권담보 목적의 경우를 제외하고는 누구도 자기의 부동산을 타인의 명의로 등기(명의 신탁)하는 것을 금지하고 있다.
위법 시행일 이후 명의신탁약정은 무효이고 그에 따른 등기이전도 무효가 된다.
그리고 명의신탁을 한 사람은 기준시가의 30%에 해당하는 과징금을 부과받게 되고, 과징금을 부과받은 후 실명등기를 하지 않은 채 1년이 지나면 10%를, 다시 1년이 지나면 20%를 이행강제금으로 부과받게 된다.
또 부동산 실명제 시행후 에 명의신탁등기를 하면 명의신탁자와 명의수탁자는 모두 형사처벌을 받게 된다.
위법 시행이전에 한 명의신탁의 경우에는 부동산실명제 시행 후 1년의 유예기간 내에 실명등기를 하도록 강제 규정을 두고 있으며, 만약 이 유예기간 내에 실명등기를 하지 않으면 그 명의신탁등기도 무효가 된다.
위법 시행전에 명의신탁된 부동산을 유예기간이 지나 소유권을 되찾으려면 명의신탁이 무효라는 이유로 소유권이전등기를 말소하라는 소송을 제기하여야 하나( 되찾지 못할 수도 있다), 명의신탁이 밝혀지면 유예기간 후 2년이 지났으므로 30%의 과징금과 30%의 이행강제금을 부과받게 된다.(단 법 시행전이기 때문에 형사처벌은 되지 않는다)
부동산매매업
부동산의 매매, 중개를 사업목적으로 하는 사업으로 부가가치세법상 1과세기간에 1회 이상취득하고 2회이상 판매하는 경우를 말한다. (부가가치세법상 1과세기간이란 1월1일∼6월30일, 7월1일 ∼12월31일로 1년에 두 번의 과세기간이 있고, 소득세법에서는 1과세기간이 1월1일∼12월31일 까지로 1년에 1번이다.)
또한 자기의 토지위에 상가등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축물을 제3자에게 양도하는 경우도 포함하고 있으나 일반적으로는 건축주 명의변경절차를 거치므로 토지에 대한 양도소득세만 내는 것이 상례다.
한편 건설업이란 주택을 신축하여 판매하는 것을 말한다. 주택과 다른 목적물의 건물이 같이 지어진 경우에는 다음과 같이 판정한다.
① 주택면적 〉기타 건물면적 = 전체를 건설업으로 본다.
② 주택면적 ≤기타 건물면적 = 주택은 건설업으로, 기타면적은 매매업으로 본다.
일반적으로 부동산매매업이 건설업보다 2배정도의 세부담이 높은 것으로 나타나고 있다.
베이(BAY)
아파트의 기둥과 기둥 사이를 베이(BAY)라고 하는데, 이것이 2개면 2베이, 3개면 3베이가 된다.
3베이는 전면에 3개 공간을 배치한 아파트 평면으로 대형 평형에는 예전부터 도입되었으나 소형에 적용되기는 지난 95년부터이다. 전망-조암이나 채광 등이 좋은 점이 특징이다.
보전처분제도
대여금채권이라든가 물품대금채권을 회수하기 위하여 본안의 소송을 제기하면 변론절차를 거쳐 승소판결을 받은 다음에 채무자의 재산을 강제집행함으로써 비로소 목적을 달성하게 된다. 그러나 이러한 소송절차는 단시일내에 끝나지 않고 상당한 시간이 걸리므로 채권자가 승소판결을 받아 강제집행을 하기까지 채무자의 재산상태가 악화되어 무자력으로 되는 경우가 있고, 때로는 의도적으로 집행할 만한 재산을 처분하거나 재산도피를 하여 나중에 강제집행을 못하도록 방해하는 사례도 있다.
그러므로 채권자는 채무자가 이러한 조치를 취하기 전에 그의 재산을 양도처분하지 못하도록 법적으로 봉쇄하는 긴급수단을 강구함으로써 나중에 승소판결에 의한 강제집행을 차질없이 하도록 보전할 필요가 생기는 것이다.이러한 처분을 보전처분이라고 부르는데 보전처분의 종류에는 가압류와 가처분이 있다. 가압류와 가처분은 채무자에게 미리 알리지 않고 신속하게 하지 않으면 안되므로 대개 본안의 소를 제기하기전 또한 본안의 소를 제기할 때 동시에 신청하는 것이 보통이다. 가압류는 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 갖고 있는 채권자가 채무자의 종재산에 대한 장래의 강제집행을 보전하기 위해서 현상태 대로 유지하는 것을 목적으로 하는 처분을 말한다. 가압류는 부동산에 대한 가압류, 유체동산에 대한 가압류 등이 있다. 가처분은 어떤 부동산에 대한 인도청구권 또는 소유권이전등기의 의무이행청구권 등을 가지는 채권자가 그 부동산 등의 현상을 그대로 유지하기 위하여 행하는 보전처분이다. 여기에는 처분금지가처분, 점유이전금지가처분이 있다.
변경등기
이미 등기되어 있는 사항 자체에 사실상 변경이 생긴 경우에 하는 등기를 말한다.(예: 주소가 변결될 경우 등)
지상권
지상권이라 함은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말한다. 지상권은 타인의 토지위에 건물이나 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 물권이다.
가)지상권은 타인의 토지에 대한 권리이다.
-지상권의 객체는 타인의 토지이며 그 토지는 1필의 토지임을 원칙으로 하나 1필의 토지는 일부라도 상관없다. 토지의 일부에 지상권을 설정하는 경우에는 그 범위를 등기하여야 한다.
-지상권이라고 하지만 지표내지 지상에 한하지 않고 지하의 사용을 그 내용으로 하여도 상관없다.
나)지상권은 “건물 그 밖의 공작물이나 수목”을 소유하기 위한권리이다.
-공작물이라 함은 지상 및 지하에 인공적으로 설치된 모든 시설물을 가리킨다.
-수목이라 함은 식목의 대상이 되는 식물을 말하는데 농업의 대상이 되는 벼, 보리, 과수 등의 식물은 포함되지 않는 다는 것이 다수설이다. 수목을 심는 것이 농업으로 되는 경우에는 지상권의 설정이 금지된다고 하는 것이 타당하다.
-공작물 또는 수목을 소유하기 위한 권리라 함은 그것으로써 토지사용의 주된 목적으로 하는 것을 의미한다.
다)지상권은 타인의 토지를 사용하는 권리 즉, 토지를 물질적으로 이용하는 것이다.
라)지상권은 물권이다. 즉 토지소유권에 대한 권리가 아니라 그 객체인 토지를 직접 지배하는 권리이다.
마)토지사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다.
임차권
임차권이라 함은 차임을 지급하고 타인의 물건을 사용, 수익하는 권리를 말하는데 이는 용익권이란 점에서 지상권과 유사하다.
지상권과 임차권 양자는 모두 타인의 물건을 점유하여 이를 사용, 수익하는 권리라는 점에서 동일하며, 타인의 물건을 이용하는 경제적 약자를 보호하려는 취지도 동일하다. 그러나, 지상권은 물권이며, 임차권은 채권이므로 그 효력에 있어서 근본적인 차이가 있다.
법정지상권
토지와 그 지상의 건물이 동일한 사람의 소유에 속하고 있다가 법이 정한 일정한 사유가 있어 그 토지는 토지대로, 지상건물은 지상건물대로 각기 소유자가 달라지게 될 때에 건물소유자에게 그의 건물소유를 위하여 그 토지를 사용할 수 있도록 법이 당연히 인정하고 있는 제도이다.
무상지분율
재건축, 재개발시 가구당 대지지분에 몇%의 평수를 무상으로 덧붙여 주는 비율을 뜻한다. 예를 들어 15평형에 살고 있는 가구의 대지지분이 20평으로 책정됐을 경우 무상지분율이 200%라고 하면 40평형을 공급받을 수 있게 되는 것이다. 따라서 무상지분율은 재건축건물에 투자 할 때 투자수익률을 산정하는 잣대가 된다. 만약 무상지분율을 초과하는 평형을 신청했을 때에는 그 초과분에 해당하는 만큼의 돈을 더 내야한다.
리츠(REITs)
대표적인 부동산 간접투자 상품으로 다수 투자자에게서 자금을 모아 부동산과 주택저당채권(MBS) 등에 투자하거나 부동산 관련 대출에 운용해 얻은 수익을 배당형식으로 투자자에게 돌려주는 것으로 일면 '부동산 뮤추얼펀드'로 불린다.
국내에서 2001년 7월부터 시행할 '부동산투자회사'제도는 회사형 리츠로 자본금 500억원 이상이면 설립할 수 있고 발행주식의 30%를 일반공모할 수 있다.
리츠는 일반인도 소액자금으로 부동산에 간접투자할 수 있고 주식형태로 거래되기 때문에 언제든지 투자자금을 회수할 수 있어 환금성도 높아지게 된다. 그러나 배당상품으로 원금손실이 있을 수도 있다.
리노베이션
기존 건물을 헐지 않고 고쳐 쓰는 것으로 리모델링, 리폼과 비슷한 뜻이다. 건축법규에선 증축 개축 대수선 용도변경등을 다 포함한다. 건물의 외관을 고치는 것에서부터 내-외부 설비교체, 내력벽과 바닥만 그대로 둔채 통째로 바꾸는 방법 등 범위가 매우 넓다. 그동안은 건물 내부 인테리어를 바꾸는게 주종을 이뤘으나 최근들어 대수선을 하는 쪽으로 바뀌고 있다.
대항력
세 보증금을 집주인이 돌려주지 않을 때 계속 거주할 수 있는 권리를 말한다. 이런 대항력은 등기부등본상 선순위 저당권이 없는 주택에 전세를 들었을 때 주민등록 전입신고와 입주를 해야 하며, 전입신고 익일부터 발생한다.
대지지분
대지지분이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수(분양면적)로 나눠 등기부에 표시되는 면적을 말한다. 즉 대지지분은 아파트 단지의 총 대지면적에서 자신이 갖는 대지권리에 해당된다. 그러나 개인적으로 권리를 행사하지는 못하고 공동의 권리를 갖는 것이다. 지분이 많으면 그만큼 넓은 토지를 갖은 것과 같으며 재건축할 경우에는 지분이 많을수록 큰 평수의 아파트를 배정받게 되거나 추가비용을 적게 내게 된다.(참고 : 무상지분율)
대지사용권
구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
대지사용권은 소유권이 보통이나 지상권, 전세권, 임차권도 대지사용권이 될 수 있다. 구분소유자는 규약으로 특별히 정한 경우를 제외하고는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
대수선
건축물의 주요 구조 부분에 대해 대대적으로 고치는 것을 말한다. 대표적인 것이 내력벽(건물의 무게를 받아 그 힘을 기초로 전달하는 벽)의 벽면적을 30㎡이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것.
3개 이상의 기둥이나 보를 손질하는 경우도 이에 해당한다
헷갈리는 부동산 용어
1. 아파트와 아파텔
아파트는 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양하는 공동주택을 말한다.
아파텔이란 보통 주상복합아파트에 함께 짓는 주거를 강화한 오피스텔이다. 즉 아파텔은 법적인 용어가 아니라 건설업체들이 분양을 하기 위해 만들어 낸 신조어다.
2. 시행사와 시공사
분양을 받는 다면 시공사와 시행사를 구별해야 한다. 시공사는 문자 그대로 시공을 하는 회사다. 시행사는 실제 개발을 하는 주체라고 할 수 있다. 이름은 대형 건설업체의 이름으로 분양을 해도 실제 책임을 지는 것은 시행사다. 요즘 추세는 대형건설회사들이 땅을 직접 매입하여 분양을 하는 것이 아니라 시행사나 개발업체가 산 땅에 단순히 공사만 해준다. 따라서 이런 경우 서로 이익을 나눠야 하기 때문에 분양가가 비싸다.
3. 기준시가와 공지지가
기준시가는 국세청이 공동주택이나 건물의 양도세나 상속세 등을 과세하기 위한 고시하는 시가를 말한다.
공시지가는 과세를 위해 건설교통부가 전국에 있는 모든 토지에 대해 공시한 지가를 말한다. 점 점 더 강화되는 과세로 세금에 관한 지식이 돈이 되는 세상이다.
4. 재건축과 재개발
재건축과 재개발은 엄연히 틀린 개념인데도 일반적으로 혼동하는 경우가 있다.
모두 다 기존의 건물을 부수고 새로이 집을 짓는다는 것에서 공통점이 있으나 재건축은 노후불량주택을 소유한 사람들이 재건축에 일정 비율이상 동의한 후 조합설립인가를 받아서 사업을 진행하는 방식이다.
반면 재개발은 관에서 재개발구역지정을 한 후에 관 주도로 사업을 진행한다
5. 청약저축과 청약예금
청약저축은 주택공사나 도시개발공사 등이 짓는 전용면적 25.7평 이하 아파트를 청약할 수 있는 무주택자만이 가입할 수 있는 저축이다.
청약예금은 민간업자들이 짓는 주택을 청약하기 위해 목돈을 한꺼번에 넣어두는 통장이다. 매월 붓는 청약 부금도 있다.
6. 전용면적과 공용면적
전용면적이란 배타적으로 사용할 수 있는 등기부상의 면적이다.
반면 공용면적은 복도나 계단 등 공동으로 사용하는 면적이다. 통상 공급면적이라 함은 둘을 합한 면적이며 분양가 산정의 기준이 된다. 서비스 면적인 발코니(베란다)는 전용이나 공용면적에 포함이 되지 않는다.
7. 용적률과 건폐율
건폐율이란 전체 대지면적에 대한 건물의 바닥 즉 1층 면적의 비율이다.
용적률이란 전체 대지면적에 대한 건물의 총면적(각 층 면적의 합계) 이다.
즉 대지가 10평이고 이 대지에 총면적 20층 (층 당 5평)짜리 건축을 한다면 건페율은 50% 용적률은 1000% 다
8. 청약경쟁률과 계약률
보통 아파트의 인기는 청약률이 말해준다. 매달 동시분양의 청약률만 파악해도 사람들의 주택구입 심리를 파악할 수 있다.
그러나 수십대 1 심지어 수백대 1의 경쟁률을 보여도 계약률 100%로 연결이 안될 수 있다. 그러나 청약경쟁률은 신문에 발표가 나도 계약률은 발표가 나지 않는다. 물론 계약률이 낮다면 인기가 없다는 뜻이다.
9. 주택보유율과 자가거주율
주택보유율이란 전국의 총 주택수를 총가구수로 나눈 비율이다.
자가 거주율이란 자기 집에서 사는 거주 비율을 뜻한다. 이 두 비율이 모두 100% 가 된다면 이상적인 사회주의 국가라고 할 것이다. 그러나 아쉽게도 두 채 세 채 씩 가지고 있는 경우가 많아 자가거주율은 오히려 10년 전보다도 낮아졌다. 주택 보급율 100% 달성했다는 게 결코 내집 마련이 쉬워졌다는 뜻은 아니다.
10. 경매와 공매
법원이 실시하는 경매와는 달리 공매는 자산관리공사에서 매각하는 것으로 국세와 지방세 등의 체납으로 국가나 지방자치 단체가 압류한 세무 체납자의 재산을 매각한 것과 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건의 매각을 자산관리공사에 위임한 것이 있다. 공매는 경매와 달리 자산관리공사가 매각을 요청받은 부동산에대해서 권리분석을 해주기 때문에 위험부담이 적다
11. 다가구와 다세대
다세대와 다가구를 혼동하는 사람이 많다. 한 채의 건물 안에 똑같이 여러 집이 모여 살기 때문이다. 그러나 건축법상 다세대와 다가구는 다르다. 다세대는 공동주택의 한 형태이고 다가구주택은 등기부등본상 단독주택의 범주에 속한다. 즉 다세대 주택은 등기부등본상 여러 세대로 나누어서 등기되어 있어 소유주가 여러 명이다