[부동산] 아파트 하자, 부실시공 등 너무 심해서 소송하고 싶다면?

[김렬구 변호사]

안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

뉴스에 부실 시공된 아파트가 연이어 보도되면서 많은 분들이 집합건물에 대한 부실시공 걱정을 하고 계시는데요.

공공기관의 발표에 따르면 집합건물 하자건수 등이 점점 증가하는 추세라고 합니다.

그 이유는 시공비용을 낮추기 위해서 기간을 단축하거나 절차를 무시하거나 꼭 필요한 재료를 사용하지 않는 등의 이유였습니다.

이로 인하여 공동주택이나 상가건물 등에 하자가 발생하여 많은 소송이 진행되고 있습니다.

다만 이러한 소송의 경우 관련 지식이 꼭 필요하기 때문에 홀로 진행하기 매우 어려운 특징이 있습니다.

지금 이 글을 읽고 계시는 분들도 집합건물 하자소송 문제를 해결하기 위해 여러 정보를 취합하고 계실 것으로 생각됩니다.

그렇다면 지금부터 집합건물 하자소송 절차 등에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

집합건물의 의미와 하자소송이 가능한 경우

집합건물이란 하나의 큰 건물에 여러 소유자가 있는 것을 의미합니다.

이러한 집합건물에는 대표적으로 아파트가 있을 수 있으며, 호실로 구분된 상가, 오피스텔, 공동주택 등도 집합건물에 포함됩니다.

집합건물의 경우 여러 소유자가 하나의 건물의 일부를 소유하고 있기 때문에 권리관계가 복잡할 뿐 아니라 집합건물에 문제가 발생하였을 때 의견을 취합하는데 많은 어려움이 발생합니다.

특히 서로의 이해가 상충되는 경우에는 극심한 대립이 발생할 수 있기 때문에 법률적 조력을 받을 필요가 있는데요.

집합건물에 하자가 발생한 경우에는 하자가 발생하지 않은 곳의 소유자가 미온적 태도를 보일 수 있다는 점에 주의할 필요가 있습니다.

집합건물의 하자에는 어떤 것이 있을 수 있을까요?

대표적으로 뉴스에 보도되고 있는 이른바 ‘순살아파트’도 집합건물의 하자로 평가될 수 있습니다.

건물을 짓기 위해서는 우선 설계도를 작성하여 안전기준 등에 맞게 허가를 받게 되어 있습니다.

그런데 순살 아파트의 경우에는 곳곳에 철근을 넣지 않고 시공하여 안전상의 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 이것은 집합건물 자체에 대한 하자로 이를 시공한 시공사 등에 이를 보수하도록 청구할 수 있습니다.

하자보수청구소송 시 주의사항

이러한 아파트 입주자들의 권리는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 특별 근거를 두고 있습니다.

우선 아파트 등 집합건물을 건축하기 위해서는 사업 시행자가 허가 등을 맡고 건설사(시행사)와 도급계약을 체결하게 됩니다.

따라서 건설사는 도급계약의 수급인으로 하자담보책임을 부담하게 됩니다.

따라서 사업시행자가 아파트를 직접 시공한 시행자에게 하자보수청구를 하여야 합니다.

그렇기 때문에 이 단계에서는 사업시행자를 피고로 하여서는 안 됩니다.

다만 건설사가 보수를 해주지 않는 경우에는 분양자(사업주체)에게 하자보수 청구에 갈음하는 손해배상청구를 하게 됩니다.

이처럼 단계별로 피고가 달라지기 때문에 청구의 상대방 부분에 대해서 주의할 필요가 있습니다.

상대방이 특정되었으면 우선 사업주체가 하자보수 보증금이나 보증보험을 마련해 놓았는지에 대해서 검토를 하여야 합니다.

일반적 사업주체는 보증금의 예치나 보증보험에 가입하는 것이 의무적이지만, 국가나 지자체, 공공기관이 사업주체가 되는 경우에는 위 의무가 면제됩니다.

따라서 소송에 돌입한다면 피고에 보증회사에 대해서도 보증금 지급청구를 하여야 합니다.

집합건물 하자소송을 고려하고 있다면

아파트에 하자가 발생한 경우에 건설사가 이를 보수해주는 등 조치를 취해주는 것이 가장 좋습니다.

그러나 집합건물 건축공사의 수급인이나 도급인의 경우 변제자력이 충분하지 않거나 이미 폐업한 경우도 종종 발생하고 있습니다.

이 경우 입주자대표회의에서 하자보수청구권 등을 양도받고 이 채권의 청구를 분양자인 사업주체에 대해 진행하게 되고, 사업주체를 대위하여 시공사에게 위 채권을 청구하는 경우가 많습니다.

따라서 굉장히 복잡한 소송이 됩니다.

나아가 피고를 특정하고 보조참가 등도 고려하여야 하기 때문에 집합건물 하자보수 절차나 대응방법 등에 대해서는 홀로 고민하기 보다는 변호사의 상담을 받아 입주자 등의 이해관계를 조정한 뒤, 집단적 대응에 나서는 것이 좋습니다.

---

김렬구 변호사가

궁금하다면?

김렬구 변호사 블로그 확인하기 ↓ ↓ ↓

https://blog.naver.com/lawyerkrg/223319000082

김렬구 변호사에게

상담받고 싶다면?

◆ 상담 예약하기

→ → → 051-924-0123

◆ 문자 먼저 남기기

→ → →  010-4850-8228