채권 | 소재지 | 면적(㎡) | 감정평가액 | 구분-일자-임차인/액 | 등기부 상의 권리관계 | ||||
채무•소유 ▣감정내역/지가 | @최저경매가 | 주민등록확인 | |||||||
| 양천구 신월동 234-27
▣감정내역 -별돌조평슬래브지붕 -경인고속도로신월 I/C 북동측직선 350m -버스(정)인근소재 -동측 로변 소규모 상가및 주택지향성 -재래시장 동측 근거리 소재 -지루형 평지 -동측 20m 도로접함. -일반주거지역 -고도지구 기타(공항고도지구수평표면) -가스보일러 개별난방 -도시가스시설
대지 : 271,005,000 건물 90,357,120 제시 : 5,551,000 개별공시지가 : 870,000 (2002.01.01 기준) 표준공시자가 : 820,000
감정지가 : 1,450,000 | 대지 186.9(56평) | 366,913,1200 아세아감정 (2002.12.20) @234,824,000 (64%) | 전입 2002.01.05김기현 200만원/월 20만원 |
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| 소유 | 변장섭 |
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1 | 2000.03.27 | 전세 | 김정례 | 4,300만원 | |||||
2002-20602 강제경매
주택
현대캐피탈 변장섭 | |||||||||
전입 2000.03.27 김정래 4,300만원/방3 배당2003.01.08
전입 2000.11.09 김창이 2,000만원/방2
전입 2000.10.18 방선영 3,000만원/방2
전입 2000.04.06 안시덕 5,500만원/방3
전입 2001.05.17 유명순 3,000만원/방 3 확정 2002.12.17 배당 2003.01.09
주민등록열람확인필
전입 1997.10.17 전길현 전입 2000.03.27 김정례 전입 2001.05.17 유명순 전입 2000.04.06 안시덕 전입 2000.10.18 방선영 | |||||||||
건물 1층87.75(26.5평)방3 2층74.43(22.5평)방3 지하 87.75(26.5평) 2가구-방2 화장실2
제시외건물 1층 통로 7.6(2.3평) 2층베란다 3(0.9평) 옥탑주택 15.5(4.7평) 옥탑 11.7(3.5평) 지하통로 5.4(1.6평) 지하보일러실 0.9(0.3평) 지하베란다 3(0.9평)
보존등기 1989.8.2 | 2 | 2002.02.05 | 저당 | 대전교원신협 | 14,000만원 | ||||
3 | 2002.08.23 | 저당 | 임재이서대현 | 3,000만원 | |||||
4 | 2002.11.18 | 가압류 | 농협 | 524만원 | |||||
2003.4.15 유찰 | |||||||||
5 | 2002.11.18 | 가압류 | 우리은행 | 680만원 | |||||
2003.05.27 유찰 | 6 | 2002.12.04 | 강제경매 | 현대캐피탈 | 20,332,179 | ||||
| 7 | 2002.12.05 | 가압류 | 남양유업 | 3,000만원 | ||||
8 | 2002.12.13 | 가압류 | 외환은행 | 551만원 | |||||
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9 | 2002.12.20 | 가압류 | 국민카드대저 | 2,883만원 | |||||
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| 열람일자: 2003.04.01 | ||||||||
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인근낙찰정보 - |
(2)사건해설
본 사건은 2002.12.4 현대캐피탈에서 청구금액 20,332,179원에 대하여 강제경매를 신청한 사건으로 2000.3.27 전세금 4,300만원존속기간 2002.3.25 범위 주거용 1층에 대하여 전세권이 설정되어 있는 사건이다. 선순위전세권이 있는 경우에는 경매신청시점(2002.7.1 전•후)에 따라서 달라지므로 경매신청일을 검토하여 신법•구법사건 여부를 파악해야 한다. 강제경매가 2002.12.04에 신청되었으므로 신법사건에 해당하며, 따라서 전세권은 배당신청여부에 따라서 달라진다. 즉 배당요구를 하였으면 배당을 받고 전세권은 소멸되여, 배당요구를 하지 않았으면 매수인이 인수를 하게 된다.
(3)권리분석
기준이 되는 권리는 2002.2.5의 근저당(채권최고금액 1억 4,000만원)이 되겠다. 이는 앞 순위의 전세권이 배당요구를 하여 소멸하지만 1층만의 부분 전세여서 기준권리는 되지 못하기 때문이다. 등기부 상의 권리로서 인수될 권리는 없겠다. 즉 경매로 인하여 모든 권리는 소멸하게 된다.
우선, 기준이 되는 권리(2002. 2. 5의 근저당)보다 앞선 권리를 살펴보면 다음과 같다.
2002.1.5의 김기현 200만원, 2000.3.27의 김정례 4,300만원, 2000.11.9읙 김창이 2,000만원, 2000.10.18의 방선영 3,000만원, 2000.4.6의 안시덕 5,500만원, 2001.5.17의 유명순 3,000만원이 있는데, 이들을 더 세밀하게 살펴보면 다음과 같다.
김기현은 소액보증금(보증금 4,000만원 한도에서 최우선변제금액이 1,600만원)에 해당되어 배당 요구만 되어 있다면 아무 문제가 없겠다. 그러나 서류로만 배당요구가 되어 있지 않다. 김정례의 4,300만원 소액임차인의 범위도 벗어나고, 또 확정일자를 받았다는 언급도 없으므로 인수해야 하는 임차인인 것 같다. 김창이는 소액임차인이면서 확정일자도 받고 배당요구도 하였으므로 신경쓰지 않아도 되겠다. 방선영도 마찬가지다. 안시덕은 소액임차인의 범위도 벗어날 뿐만 아니라 확정일자를 받거나 또한 배당요구도 하지 않았으므로 5,500만원전액을 인수해야 한다. 유명순은 전입은 빠르나 확정일자가 저당권보다 늦게 받았기 때문에 인수해야 할 듯하다.
따라서 김기현의 200만원, 안시덕의 5,500만원, 유명순의 3,000만원 중의 1,400만원은 인수해야 하는 권리이다. 즉, 7,100만원은 매각대금을 납부하는 것과는 별개로 매수인이 인수해야 하는 보증금액인 것이다.
따라서 시세를 정확히 파악해 보아야 하겠지만 제법 유찰이 되어야 하겠다, 한편 김기현의 전입신고는 다시 조용히 조사해 볼 필요가 있겠다.
(4)배당연구
순위 | 일자 | 권리명 | 소멸 기준 권리 | 배당액 |
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최선순위 | 미배당액 | 우선변제 | 안분배당 | 흙별귀 | 배당할액 (25,000) | 인수금액 | |||||||
1 | 2000.03.27 | 전입 | 김정래 | 4,300만원 | 배당신청 |
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| 4,300 |
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| +4,300 |
2 | 2000.04.06 | 전입 | 안시덕 | 5,000만원 |
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| 5,500 |
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| +5,500 |
3 | 2000.10.18 | 전입 | 방선영 | 3,000만원 |
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| -1,600 | 1,400 | -1,600 |
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| -1,600 | +1,400 |
4 | 2000.11.09 | 전입 | 김창이 | 2,000만원 |
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| -1,600 | 400 | -1,600 |
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| -1,600 | +400 |
5 | 2001.05.17 | 전입 | 유명순 | 3,000만원 | 배당신청 |
| -1,600 | 238 | -1,600 |
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| -1,600 | +238 |
6 | 2002.01.05 | 전입 | 김기현 | 200만원/20만원 |
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| -200 | 0 |
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| -200 | 0 |
7 | 2002.02.05 | 저당 | 대전교원 | 14,000만원 |
| × |
| 14,000 | -14,000 |
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| -14,000 | 0 |
8 | 2002.08.25 | 저당 | 신협 | 3,000만원 |
| × |
| 3,000 | -3,000 |
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| -3,000 | 0 |
9 | 2002.11.18 | 가압류 | 농협 | 524만원 |
| × |
| 524 |
| -141 |
| -141 |
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10 | 2002.11.18 | 가압류 | 우리은행 | 680만원 |
| × |
| 680 |
| -184 |
| -184 |
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11 | 2002.12.04 | 강제경매 | 현대케피 | 20,332,179 |
| × |
| 2,033 |
| -550 |
| -550 |
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12 | 2002.12.05 | 가압류 | 남양유업 | 3,000만원 |
| × |
| 3,000 |
| -813 |
| -813 |
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13 | 2002.12.13 | 가압류 | 외환은행 | 551만원 |
| × |
| 551 |
| -150 |
| -150 |
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14 | 2002.12.17 | 5번 | 확정일자 | (1,400만원) |
| × |
| 1,400 |
| -380 | +782 | -1,162 | -238 |
15 | 2002.12.20 | 가압류 | 국민카드 | 2,883만원 |
| × |
| 2,883 |
| -782 |
| 0 | 2,883 |
16 |
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17 |
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| 25,000 | 11,838 | |
전길현 1997.10.17 주민등록 열람 확인사항
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매각가격 : 25,000만원+11,838만원=36,838만원 서울지역 주택 |
경매비용이 당연히 최우선이다(약 1.5%정도). 다음은 소액보증금 중 일정액으로 김기현은 배당요구가 없어서 배당이 되지 않고, 김창이 1,600만원, 방선영 1,600만원, 유명순 1,600만원, 다음은 우선배당순위에 따라 김정례 4,300만원, 방선영 1,400만원, 김창이 400만원, 대전교원 1억4,000만원, 신협 3,000만원의 순서로 대략 배당이 되겠다.
(5)투자가치판단
뒷부분만 보면 전길현이 전입신고가 있는 것으로 되어 있는데, 조사서에는 없기 때문에 다시 한번 자세히 체크해 볼 필요가 있다. 참고로 단독주택의 경우 인도명령을 빠르게 신청해야 임차인들의 단체행동에 대처 할 수 있게 된다. 물건의 가치분석에 집중해야 하는 물건이다.
| 지하 | 1층 | 2층 | 옥탑 | 합계 | ||
| 1가구 | 1가구 | 1가구 | 1가구 | 1가구 | 1가구 | 6가구 |
3,000만원 | 3,000만원 | 5,500만원 | 4,300만원 | 2,000만원 | 200만원/20만원 | 18,000만원/20만원 |
-안전성
-수익성
-환가성