부동산학개론 요약(전체)

[운영자]

부동산학개론 요약

부동산학개론 요약1

1. 부동산학의 의의

① 부동산학의 접근방법;

분산식 접근방법-각 분야별로 개별적이고 부분적인 접근방법(명확함).

중점식 접근방법-특정측면에만 중점,즉 경제.법률.기술(효율적임).

종합식 접근방법(통일적임).

법,제도적,행태과학적 접근방법.

현상학적 접근방법.

의사결정 접근방법.(10회)

② 부동산학의 일반원칙; 능률성 원칙. 안전성 원칙. 경제성 원칙. 공정성의 원칙.

권리분석의 특별원칙; 능률성 원칙. 안전성 원칙. 증거주의. 탐문주의.

감정평가의 특별원칙; 능률성 원칙. 안전성 원칙. 전달성.

③ 부동산학의 지도이념; 공사익 조화의 원칙. 효율적 관리의 원칙. 공간 및 환경가 치증대의 원칙.

2. 토지의 용어

① 필지; 하나의 지번이 붙은 토지의 등록단위. 권리를 구분하기 위한 법적 개념.(1,6회)

획지; 인위적.자연적.행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일 단의 토지. 부동산활동내지 부동산현상의 단위면적이 되는 일획의 토지.(4회)

② 후보지; 택지, 농지, 임지지역 상호간에 전환되는 토지.(11회)

이행지; 택지, 농지, 임지지역 내에서 전환되는 토지.

③ 나 지; 지상에 건축물이 없는 대지인 토지. 가격이 비싸고 시장성이 높음

-사법적 제한과 공법상 제한을 받음.

갱 지; 지상에 건축물이 없는 대지인 토지.-사법상의 제한은 받지 않으나, 공법상 제 한은 받음.(10회)

④ 공 지; 필지 중 건물 공간을 제외하고 남은 토지.

건부지; 건물이 들어서 있는 부지. 권리제한이 부착되지 않은 택지.

건부지와 나지는 물적유사성이 인정되어 감평에서 거래사례비교가 될 수 있다.

⑤ 호수밀도; 주택수의 대지 면적에 대한 비율의 개념.(13회)

3. 토지의 자연적 특성

① 부동성(고정성. 비이동성) - 부동산현상을 국지화시킴. 중개업이 제도되는 근거.

토지공급이 완전비탄력적인 이유. 지역특성을 형성.

부동산시장을 추상적 시장으로 만듬. 정보활동과 임장활동이 요구됨.(9,10,11회)

② 영속성(불변성. 비소멸성) - 감가상각의 적용이 배제되는 이유. 재개발이 필요한 이유.

③ 부증성(유한성. 비생산성) - 공급이 불변하므로 공급곡선이 수직임. 부동산문제의 근본. 토지의 공개념이 도출됨.

최유효이용의 근거. 감정평가의 필요성 제기. 물리적 공급은 불가능하나 용도적 공급 은 가능하다. (10,11,13회)

④ 개별성(비대체성. 비동질성) - 일물일가의 법칙이 배제되어 가격 비교를 어렵게 함.

동일 수급권을 형성.(2,11회)

⑤ 인접성. 적재성. 가경성. 배양성. 지력성.

4. 토지의 인문적 특성(1,4,5회)

용도의 다양성. 병합.분할 가능성. 위치의 가변성. 희소성. 고가성. 투자의 고정성. 지역성. 공공성.

5. 건물의 특성

① 비영속성- 재생산이 가능. 내구소비재임.(2,10회)

② 생산가능성.

③ 동질가능성.

④ 이동가능성.

⑤ 토지의 개별적 요인의 지배성.

6. 수요의 일반이론

① 수요란 일정기간 소비자가 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말하고, 수요량은 P(가격)으로 구입하고자 하는 Q(수량)을 말함.

수요곡선은 P와 Q의 조합을 연결한 곡선을 말한다.

② 수요법칙; 단위당 P가 상승하면 Q가 감소하고, P가 하락하면 Q가 증가하는 관계.

즉 P와 Q가 역의 관계가 성립하는 것이 수요법칙이다.

따라서 수요곡선은 우하향하는 곡선을 이룬다.

③ 수요량의 변화; 해당 상품 P의 변화에 의한 Q의 변화→ 동일 수요곡선상의 이동.

수요의 변화; 해당 상품 P 이외의 요인이 변화하여 일어나는 Q의 변화.

→수요곡선 자체의 이동.

⇒소득의 변화. 대체재와 보완재의 존재. 이자율의 변화 .세금의 변화.

인구의 변화에 영향.(4,7회)

④ 수요의 가격탄력성; 한 상품의 P가 변화할 때 그 상품의 Q가 얼마나 변화하는가를 측 정하는 척도.

       수요량의 변화율         ed = 0 완전비탄력적(수직선)

ed = -------------          ed = 1 단위탄력적

        가격의 변화율           ed = ∞ 완전탄력적(수평선)

⑤ 수요의 가격탄력성은 대체재가 많을수록, P가 소득에서 차지하는 비중이 클수록, 용도 가 다양할수록, 기간이 길수록 크다.

⑥ 부동산수요의 특징; 가격 비중이 크므로 수요기간이 오래 걸리고(비탄력적), 특수한 방 법의 구매절차가 적용됨. 다만 투기재 부동산은 탄력적이다.

⑦ 부동산수요의 발생원인; 인구증가. 소득증가. 금리의 인하. 세금의 인하. 공공사업의 시 행.(10,13회)

7. 공급의 일반이론

① 공급이란 일정기간 생산자가 재화와 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말하고, 공급량 은 P 수준으로 생산자가 판매하고자 하는 Q를 말함.

공급곡선은 P와 Q의 조합을 연결한 곡선을 말한다.

② 공급법칙; 다른 조건이 일정할 때 해당 상품의 P가 상승하면 Q가 증가하고, P가 하락 하면 Q도 감소한다는 법칙이다. 즉 공급곡선은 우상향하는 곡선을 이룬다.

③ 공급량의 변화; 해당 상품 P의 변화에 대한 Q의 변화→ 동일 공급곡선상의 이동.

공급의 변화; 해당 P 이외의 요인이 변화해서 일어나는 Q의 변화.

→공급곡선 자체의 이동.(11회)

⇒기술의 발전. 생산요소가격의 변화. 매도인과 매수인의 수. 경기전망. 조세부과. 보조금의 지급 등에 영향을 받는다.(4회)

* 부동산수요나 수요곡선과 관계가 없는 것은? → 기술의 발전(공급과 관련).(4,8회)

④ 공급의 가격탄력성; 한 상품의 P가 변화할 때 그 상품의 Q가 변하는데, 이 변화의 정 도를 측정하는 척도.

        공급량의 변화율         es = 0 완전비탄력적(수직선)

es = -------------           es = 1 단위탄력적(원점을 지남)

         가격의 변화율           es = ∞ 완전탄력적(수평선)

⑤ 일반적으로 부동산의 공급곡선의 기울기는 급하므로, 약간의 수요 증가에도 부동산가격 은 상승한다. 단기공급곡선은 비탄력적이고, 장기공급곡선은 탄력적인 형태를 띤다.(7,9 회)

⑥ 완전경쟁시장에서 부동산의 공급량은 한계비용곡선과 평균비용곡선이 가격곡선과 일치 하는 선에서 결정된다.

부동산학개론 요약2

<부동산시장이론>

8. 부동산시장의 특성

① 시장의 국지성(지역성) (12회) ④시장의 비조직성 (5회)

② 거래의 비공개성(은밀성) ⑤수요와 공급의 조절곤란성

③ 부동산상품의 개별성(비표준화성) ⑥따라서 부동산시장은 불완전경쟁시장으로 분류 된다. (3,4회)

9. 부동산시장의 기능

자원배분의 기능. 교환의 기능. 가격창조의 기능. 정보제공의 기능. 양과 질의 조정기능.(수급창조기능은 없다).

10. 효율적인 시장이론

① 효율적인 시장; 어떤 사건이 발생했을 때 즉각적으로 반영되어 부동산 가치를 변화시키 는 시장.(8,13회) 정보를 지체없이 반영하는 정도에 따라 약성(약형), 준강성(준강형), 강성(강형) 효율적 시장으로 분류한다.

② 약성 효율적 시장; 현재의 시장 가치가 과거의 추세를 충분히 반영하고 있는 시장-초 과 이윤이 없다. 수익률의 자기상관계수가 0인 시장이다.

준강성 효율적 시장; 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장.(11회)

-약성시장을 포함함으로 초과이윤이 없다.

강성적 효율적 시장; 모든 정보가 이미 가치에 반영된 시장을 말한다. 일부만이 가지고 있는 사적 정보도 모두 반영된 시장이다.

이는 부동산시장과는 거리가 멀다.

③ 우리 주식시장은 약성 효율적 시장(자기상관계수가 0.013이지만) 이라고 하고, 부동산 시장은 약성 또는 준강성 효율적 시장이라고 분석한다.

④ 효율적 시장은 사전적인 개념이므로, 투자자가 운에 따라 사후적으로 이익이나 손해를 볼 수 있다. 높은 수익을 얻는 투자자가 존재하는 것은 시장이 효율적인 것이 아니라, 확률의 문제이다.

⑤ 할당적 효율적 시장; 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시 장. 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 할당 효율적 시장이 못된다. 할당효율적 시장의 정보비용이 0이라고 해도 완전경쟁시장은 아니다

⑥ 불완전경쟁시장, 독점시장도 정보를 획득하기 위해 지불되는 기회비용이 모든 투자자에 게 동일하다면 할당효율적이 될 수 있다.

⑦ 특정투자자가 초과이윤을 얻는 것은 시장이 불안하고 독점적이기 때문이 아니라, 할당 효율적이지 못하기 때문이다.(8회)

<부동산의 경기변동>

11. 부동산 경기변동의 특징

① 부동산경기는 일반경기보다 변동주기가 더 길다.

② 부동산경기의 순환은 일반경기에 비해 계곡이 깊고 정상이 높다.

③ 부동산경기는 일반경기와 병행, 역행, 독립, 선행할 수도 있다.(3,8회)

④ 주택의 건축경기와 일반경기는 역순환적 관계가 있다.(8회)

⑤ 상업용이나 공업용 부동산은 일반 경제의 경기순환과 일치한다.

12. 부동산 경기측정의 지표

;건축량. 부동산가격변동. 부동산거래량. 미분양 재고량. 공가율. 택지분양실적 등.(2,12회)

13. 부동산시장의 경기별 유형

하향시장(불황)	회복시장	상향시장(호황)	후퇴시장	안정시장
과거가격이 현재 상한가 買方중시화	과거가격이 새로 운 가격 기준 賣方중시화	과거가격이 새로 운 가격의 하향선 賣方중시화	과거가격이 새로 운 가격 기준 買方중시화	가격안정. 가벼운 상승. 불황에 강한 유형의 시장

14. 부동산경기에 있어서 거미집 모형

① 의의; 부동산 가격변동에 대한 수요와 공급의 시차의 변동과정을 동태적으로 분석한 것.

② 가정; 가격이 변동하면 수요는 즉각적으로 반응하나, 공급은 생산기간이 경과한 후에 변 동한다. 현재의 수요결정은 현재가격에 의해, 미래의 공급결정은 현재의 가격에만 의존한 다.(8회)

③ 모형; 수렴적 진동형. 발산적 진동형. 규칙적 진동형.

④ 결론; 수요곡선의 기울기와 공급곡선의 기울기에 따라 가격의 변동 모양이 달라진다. 즉 수요곡선의 기울기가 공급곡선의 기울기보다 작으면 수렴적 진동형이 되고, 수요곡선의 기울기가 공급곡선의 기울기보다 크면 발산형 진동형이 된다.

⑤ 거미집이론은 주거용 부동산보다 상업용이나 공업용 부동산에 더 잘 적용된다.

<부동산투자>

15. 투자일반론

① 부동산투자의 의사결정변수; 운용비용. 융자비용. 유효총수익. 가격상승률. 대출이자. 투 입가격.(12회)

② 투자자산의 비교

구분	예금	주식	부동산
안정성	유리	불리	유리
수익성	불리	유리	유리
환금성	유리	유리	불리

③ 부동산투자의 장점; 지렛대효과. 절세. 구매력보호. 사업이윤발생. 소유의 긍지. 인적통제.

④ 영업수지(12회); 가능총소득-공실.불량부채＋기타소득=유효총소득-영업경비=순영업소득- 부채서비스액= 세전현금수지-영업소득세=세후현금수지.

                       순수익

⑤ 투자가치= ----------      (11,13회)

                    요구수익률

⑥ 요구수익률= 무위험률+ 위험할증률+ 인플레이션율.(7.11회)

16. 투자결정의 요인 (8,10,12회)

① 기대수익률 > 요구수익률(외부수익률).

② 투자가치 > 시장가치.

③ 내부수익률 > 요구수익률.

④ 미래수익의 현재가치 > 현재투자금액.

⑤ 순현재가치 > 0 일 때 투자가 이루어 진다.

⑥ 투자 대상 중 기대수익률이 높고, 위험이 작은(표준편차가 작은) 투자안을 선택한다.

@기대수익률; 투자로 인해 기대되는 예상수익률.

요구수익률; 투자를 결정하기 위해 보장되어야 할 최소한의 수익률.

투자가치; 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치.

시장가치; 시장에서 가지는 객관적 가치.

17. 부동산투자분석

① 일시불의 미래가치 = 현재가치× (1+r)ⁿ.       (r은 이자율. n은 기간).

연금의 미래가치 = 연금의 액수 × (1+r)ⁿ-1

                                                  r

미래가치란 현재의 일정금액을 미래의 일정시점에서 계산한 가치.

                              r

      감채기금 =  ----------

                           (1+r)ⁿ-1

                                                          1

② 일시불의 현재가치 = 미래가치 ×     --------      

                                                        (1+r)ⁿ

                                                      1-(1+r)ⁿ

    연금의 현재가치 = 연금의 액수 ×  ------------

                                                            r     (여기서 n은 -n임).

                                                               (1+r)ⁿ-1

 또는  연금의 현재가치 = 연금의 액수 ×     ------------

                                                                r (1+r)ⁿ

현재가치는 미래에 발생할 일정금액을 현재의 시점에서 평가한 가치.

③ 저당상수; 연금의 현재가치를 기준으로 매기당 수령액 또는 지불액을 결정하고자 할 경 우 사용하는 율.

저당상수 = 연금의 현가계수의 역수. (10회)

                            r

        =      -------------

                  1-(1+r)ⁿ            (여기서 n은 -n임).

                                   r (1+r)ⁿ  

     또는      =       -------------

                              (1+r)ⁿ -1     

④ 투자수익에 대한 기대값의 현재가치.(9회)

=    투자수익의 기대 값

       1+ 요구수익률.             (투자수익의 기대값= (투자수익×확률)+(투자수익×확률)+....)

18. 부동산투자분석의 기법

① 순현재가치; 예상된 현금수입의 현제가치-예상된 현금지출의 합계.

NPV>0인 투자안을 선택하고, 상호배타적인 경우에는 NPV가 가장 큰투자안을 선택한다.

② 내부수익률; 투자로부터 기대되는 현금수입의 현재가치와 현금지출의 현재가치를 같도록 하는 할인률.

IRR=NPV=0. 내부수익률이 자본의 기회비용(요구수익률) 보다 크면 투자안을 선택하 고, 상호배타적인 경우는 내부수익률이 큰 투자안을 선택한다.

19. 지렛대 효과(leverage)

① 지렛대 효과란 비교적 저렴한 비용의 부채를 이용해서 투자자의 이익을 증대시키는 것을 말한다.(11회)

② 레버리지 비율이란 자기자본과 부채의 비율.

③ 총자본이익률이 이자율보다 높아지면, 레버리지 비율이 클수록 자기자본이익률이 개선되 어 유리하다.

④ 지렛대 효과를 이용한다고 하여 투자의 위험을 낮출 수는 없다.(12회)

20. 부동산의 포트폴리오(portfolio) (7,11,12회)

① 포트폴리오란 위험을 제거하기 위해 여러 자산에 분산 투자하는 것으로, 투자자가 투자 한 자산의 집합을 의미.

② 비체계적 위험은 개별자산의 고유위험(시설낙후 등)으로 위험제거가 가능하나, 체계적 위 험은 전체시장에서 발생하는(인플레이션 등) 위험으로 제거가 불가능하다.

③ 포트폴리오의 위험은 구성자산의 상관계수가 낮을수록, 구성자산의 수가 증가할수록 감 소한다.

④ 상관계수란 두 수익률이 같은 방향으로 움직이는 정도를 말한다. -1≤Pa.b≤1

⑤ 포트폴리오의 기대수익은 개별자산의 기대수익을 가중평균한 것과 같다.

⑥ 최적포트폴리오; 무차별곡선과 효율적 투자선의 접점으로서, 투자 가능한 자산 중 투자자 에게 최대의 효용을 가져다 주는 포트폴리오로, 투자자의 위험성향에 따라 다르게 결정 된다.

부동산학개론 요약3

21. 토지이용

① 토지이용의 집약도란 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 크기를 말한다.

② 집약적 토지이용; 토지이용의 집약도가 높은 이용→ 수확체감의 법칙이 적용되므로 건물 이 고층화됨.

조방적 토지이용; 토지이용의 집약도가 낮은 이용→ 총수입과 총비용의 일치점이 조방한 계이다.

③ 입지잉여란 입지조건이 더 양호한 경우에 더 많은 이익을 얻을 수 있는 것을 말한다.

입지조건이 최악이면 입지잉여는 마이너스나 영이 되고, 입지조건이 최상이면 플러스나 100이 된다.

④ 한계지; 특정의 지점과 시점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권. 한계지는 시외곽이라도 외곽의 농지 보다 지가가 높다. 각 한계지의 지가 상호간에는 대체관계가 성립한다.

22. 도시확산현상(스프롤) (2,3,5,11회)

① 도시스프롤이란 도시의 성장. 개발현상이 무질서, 불규칙하게 평면적으로 확산되는 것을 말한다.

② 주거지가 도심지 외곽으로 이주함으로써 도심지의 주야간 인구차가 커지는 공동화 현상 이 일어난다.

③ 스프롤현상은 대도시의 중심지보다는 외곽부에서 더욱 발생하는데, 지가가 낮은 지역에 서 발생한다.(6회)

④ 스프롤현상은 주거지역 이외에 상업지역, 공업지역에도 발생한다.

⑤ 스프롤지대의 지가수준은 일반적으로 표준적 지가수준 이하이다.

⑥ 지가구배현상; 도심지의 가장 지가가 높은 곳을 중심으로 거리가 멀어짐에 따라 지가수 준 낮아지는 현상

23. 부동산관리

① 부동산관리형태; 자가관리방식(가장 오래됨). 위탁관리방식. 혼합관리방식.

부동산관리영역; 시설관리. 자산관리. 기업관리.

부동산관리내용; 경제적관리. 볍률적관리. 기술적관리(협의의 관리).

② 위탁관리의 장점; 관리의 합리화. 관리비용의 적정화. 노무의 단순화. 관리의 타성화 방 지. 그러나 기밀유지와 보안이 불완전하다는 단점이 있다.(4회)

③ 부동산의 경제적 관리란 순이익이 합리적으로 산출되도록 노력하는 행위를 말한다. (3회)

④ 임대차 활동의 유형;

⑤ 부동산의 내용연수; 물리적 내용연수. 경제적 내용연수. 기능적 내용연수. 법정 내용연수.

보통 물리적 내용연수가 경제적 내용연수보다 길다.(10회)

⑥ 건물의 생애주기; 전개발단계→신축단계(유용성이 극대가 됨)→안정단계(경제적관리에 중 점)→ 노후단계→완전폐물단계

24. 부동산개발

①부동산개발과정 ; 아이디어→예비적타당성분석→부지확보→타당성분석→금융→건설→마켓 팅 단계.(12회)

② 부동산을 통한 개발이익은 신개발이나 재개발 모두에서 발생한다.

③ 부동산개발의 타당성분석;

시장분석-지역분석. 근린분석. 부지분석. 수요분석. 공급분석.

경제성분석-세전,세후 현금수지분석. 시장가치와 투자가치. 내부수익률. 투자결정.

④ 재개발의 선정기준으로 우리나라에서는 경제적 내용연수를 기준으로 한다. (10회)

⑤ 토지소유자의 개발이익의 크기; 도시개발사업>재개발사업>택지조성사업>신도시개발사업.

토지이용의 계획성이 큰 순서; 택지조성사업>재개발사업>신도시개발사업>도시개발사업.

⑥ 택지공영개발의 장점; 개발이익의 사회적 환수가 가능. 택지의 대량공급이 가능.

토지투기방지와 지가안정. 토지이용의 효율성을 제고시킨다.(7회)

⑦ 대규모의 개발계획 또는 투기 등의 경우에는 미성숙지를 그 대상으로 한다.(3회)

⑧ 관광자원의 종류; 자연적(지형, 기상). 문화적(문화재). 사회적(사회구조, 관습). 산업적 관 광자원.(1회)

⑨ 인근지역의 싸이클 패턴; 성장기(개발기.지가상승)→성숙기(안정기.지역기능 최고)→쇠퇴 기(노후기.년용연수경과)→천이기(과도기.낮은주민의유입)→악화기(소생기.슬럼의직전). (1.8.9.10.11.12회)

⑩ 재개발은 쇠퇴기와 천이기때 가장 필요하다.

25. 도시구조이론

① 허드의 성형이론-도시는 도로에 따라 도시가 성형으로 성장한다는 이론.

② 버제스의 동심원이론-도시는 중심업무지대에서 천이지대, 근로자주택지대, 중산층 주택지 대, 통근자 지대로 동심원상으로 확대되어 5개지구로 분화되면서 성장한다.

③ 호이트의 선형이론-도시는 임대료 수준에 따라 각 소득계층이 군집을 이루며 부채 모양 으로 확장된다는 이론 (중심업무지구.도매경공업지구.저급주택지구.중급 주거지구.고급주 거지구).

④ 해리스와 울만의 다핵심이론-도시는 복수의 핵심지역들로 이루어지며 성장한다는 이론 (런던의 도시구조). 오래된 도시일수록 단핵도시패턴을 가지고, 신도시일 수록 다핵도시 패턴을 가진다.(10회)

⑤ 시몬스의 다차원이론-각 이론을 종합하여 사회계층차원, 도시화차원, 인종별 분포차원으 로 분석한 이론.

⑥ 베리의 유상도시이론-교통의 발달로 업무시설과 주택이 간선도로를 따라 확장된다는 이 론. (7회)

⑦ 디킨슨의 3지대이론-중앙지대. 중간지대. 외부지대.

26. 도시주거지역이론

① 주거지 변화 양상; 쇠퇴형. 성장형. 고밀도 토지이용형. 재개발형.

② 주거지의 분화과정;

.주거지여과과정-높은 소득계층이 점유하던 주택이 가치하락하여 보다 낮은 소득계층으로 넘어가는 과정.

.도심재활성화과정-기존의 악화된 주택지나 그 용지를 재개발하여 고급주택을 건설함으로 써 고급주택지가 도시내부에 형성되는 것.

.밀어내기과정-중류층이 여러 가지 원인으로 해서 할 수 없이 교외로 이주하는 현상.

③ 에반스의 상쇄모형-최근 도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계 층이 저소득층에서 중,고소득층으로 유입,대체되는 현상(도시회춘화 현상. 13회).

④ 생태도시의 유형;

.전원도시-도농통합형의 저밀도 경관도시.

.자족도시-도시인구규모에 어울리는 수준으로 경제활동과 도시기능을 보유하고, 도시기반 시설을 확보함으로써 도시계층 구조상 역할을 원할히 담당하고 있는 도시.

.녹색도시-도시생활과 자연이 서로 합치된 건강하고 풍요로운 도시.

.외코폴리스-생태계보호와 인간성 회복의 원리를 바탕으로 한 도시.

27. 새로운 도시개발정책

① 계획단위개발(P.U.D); 일단의 지구를 하나의 계획단위로 보아 개발하는 제도. 우리의 지 구단위계회지구의 개발방식과 비슷하다.

② 연계정책; 도심재개발에 있어서 재개발을 도심으로부터 도시전역으로, 주택연계에서 모든 시설간의 연계로 확대해 나아가는 정책.

③ 엔터프라이즈 죤; 산업이 쇠퇴하거나 투자가 이루어지지 않는 지역을 지정하여 각종 세 제의 지원과 개발 규제를 완화하여 개발하는 지역.

28. 도시토지지가와 지대이론

마샬	토지의 유용성에 대한 화폐가치의 총액
허드	지가는 접근성에 따라 다르게 나타난다
헤이그	공간의 마찰비용은 지대와 교통비의 합이며, 토지는 고정되어
하우레이	잠재토지 이용자의 호가과정의 소산(생태학이론)
알론소	도시중심지까지의 거리와 함수관계가 있는 수송비에 의해 지가가 결정(페널티이론)
크노스	토지이용의 집약도에 따라 도시중심지는 지가가 높고 도시외부는 급격히 낮아진다. (토페카연구)
지가 고등이론	㉠ 제1설(한계지규정설)-토지공급의 제한이 지가상승의 원인 ㉡ 제2설-토지의 한계생산성과 한계대체물의 상승이 지가상승의 원인 ㉢ 제3설-지가는 고도성장의 필요적 소산이라는 견해

① 지가이론

② 리카르도의 차액지대설; 곡물가격이 지대를 결정한다.

마르크스의 절대지대설; 사유재산제 또는 한계지가 지대를 결정하고 이에 따라 곡물가격 이 결정된다.

마샬; 토지에서 발생하는 본원적 지대.

튀빈; 지대는 생산자와 시장 간의 거리에 따라 결정된다(입지교차지대설).

독점지대설; 토지의 공급독점에 기인하여 지대가 발생한다는 견해.

③ 준지대 = 총수입-총가변비용으로 단기적으로 생산요소의 공급이 고정되어 있기 때문에 발생하는 지대.

④ 경제지대= 생산요소의 총수입-전용수입.

부동산학개론 요약4

29. 부동산권리분석

① 부동산의 권리분석이란 관리관계를 취급하는 비권력적 행위를 말한다.(2.5회)

② 부동산권리분석의 특별원칙.(4회)

.능률성의 원칙. 증거주의의 원칙. 탐문주의의 원칙.

.안전성의 원칙-하자전제의 원칙. 완전심증의 원칙. 범위확대의 원칙. 차단의 원칙. 유동 성 대비의 원칙.(8회)

③ 협의의 권리분석; 등기법에서의 등기할 수 있는 권리관계분석.

광의의 권리분석; 법률적 가치에 대한 분석.

최광의의 권리분석; 사실관계나 등기능력이 없는 권리관계를 분석.

④ 권원등기제도(토렌스 제도); 부동산의 권원을 관할법원에 등록케 하고, 등록된 부동산에 대한 권원을 법원이 보증하는 제도. 권원의 실질적 심사주의에 해당.(13회)

⑤ 공신의 원칙을 보완하는 제도; 권원요약서. 권원증서. 권원보험. 토렌스 제도.

30. 부동산 입지론(12,13회)

① 농업입지이론; 튀넨의 고전국이론

수송의 절약이 지대이므로 입찰지대(판매수입-생산비용.수송비용)가 가장 높은 작물을 재 배한다.

가장 많은 지대를 지불하는 주체가 중심지에 가깝게 위치해야 한다.(11회)

② 공업입지이론;

.베버의 최소비용이론. 뢰슈의 최대수요이론.

③ 상업입지이론(13회);

.크리스탈러의 중심지 이론-중심지는 시장원리, 교통원리, 행정원리의 영향을 받는다.

.허브의 중심지이론.

④ 상업지역의 상권분석이론;

.넬슨의 소매입지론-동일상품판매 점포는 인접해야 유리.

-입지를 결정함에 있어서는 상권내의 인구, 소득, 점포와 입지유형, 경합상태, 지가수 준, 장래의 발전가망성을 종합적으로 분석해야 한다.

.레일리의 소매입력법칙-두 도시중 큰도시가 상권 유리.(11회)

-A지역이 B지역보다 크다면 상권의 분기점은 B지역에 더 가깝게 위치한다.

-A지역과 B지역 사이의 C지역의 상거래는 A.B 도시의 인구에 비례하고, A.B까지의 거리의 제곱에 반비례한다.

.후버의 시간법칙-상업입지는 충분한 시간이 경과되어야 좋은 입지가 된다.

31. 상업지의 입지선정

① 상업지의 입지조건; 인구밀도와 지역면적이 켜야하고, 고객의 교통인구가 많은 곳이 좋 다. 상점의 바깥길이는 넓은 것이 유리하고, 경영자들의 창의력이 풍한 곳이 유리하며, 정류장을 향해서 우측쪽이 유리하다.(3,9회)

② 점포의 종류와 입지;

.집심성 점포(도심지에 위치-백화점.도매점.요리점.의류업).

.집재성 점포(동일업종이 한 곳에 입지-은행.사무실.서점.가구점).

.산재성 점포(서로 분산입지-잡화점.이발소.소매점).(1회)

.국부적 집중성점포(-동업종이 국부적 중심지에 입지-농기구점.철공소).(9회)

③ 상업지의 공간균배원리;

경쟁관계에 있는 점포사이에 공간을 서로 균배한다는 이론.

시장이 좁고 수요탄력성이 적은 경우-중앙에 집심적 입지현상이 나타나고, 시장이 넓고 수요탄력성이 큰 경우-분산입지현상이 나타나다.

즉 경기영향을 많이 받는 업종은 분산해서 입지하는 것이 유리하다.

32. 주기지의 입지선정

① 주거지의 입지결정은 한계주거비용과 한계교통비용이 일치하는데 최적주거입지가 된다.

② 주거지 입지조건; 쾌적성과 생활의 편리성.

33. 공업지의 입지선정

① 공업입지결정의 3단계; 시장의 결정→지역의 결정→지점의 결정.(3회)

② 공업입지의 유형;

.원료지향형(철광.농산물).소비지향형(맥주.음료).용수지향형(음료.제지).

.에너지지향형(제철공업).노동지향형(섬유.방직).교통지향형(제철.농산물).

.임해지향형(제철.정유).내륙지향형(산림.광업).연구개발지향형(대륙붕공업).(3회)

③ 공업입지 선정상 가장 관계가 있는 비목은 원재료, 노동비, 수송비, 자재 등이다.(12회)

④ 입지상(경제기반승수)이란 어떤 지역의 산업이 전국의 동일산업에 대한 상대적 중요도를 측정하는 방법으로 그 산업의 상대적인 특화 정도를 나타내는 지수.(12회)

LQ>1; 특화. LQ=1; 전국수준. LQ<1; 미달.

⑤ 원료지수=국지원료중량/제품중량

> 1; 원료지 지향입지.

= 1; 자유입지 지향입지.

< 1; 시장지 지향입지.

34. 부동산업경영

① 경영자의 기능은 관리적 기능, 인간적 기능, 기술적 기능을 말하는데, 스킬믹스 기능이란 이 3가지 기능을 혼합한 것이다.(9회)

② 부동산업; 부동산거래업- 부동산서비스업. 부동산임대업

.부동산공급업 - 부동산공급업. 부동산개발업.

③ 부동산윤리의 종류; 고용윤리(종업원과의 관계). 조직윤리(동업자와의 관계).(12회)

.서비스윤리(의뢰인과의 관계). 공중윤리(공중과의 관계).

④ 부동산업의 경영과정; 계획→조직화→인사→지시→통제.

35. 부동산중개와 컨설팅

① 부동산중개업경영의 특징; 경영관리이론의 빈곤. 소비자의 비고정성과 비노출성. 고객의 사결정의 유동성. 부동산시장의 복잡성.

중개업무의 다양성. 기획과 통제의 곤란성. 순수익의 유동성.

② 순가중개의뢰; 중개의뢰인이 중개업자에게 매도가격 또는 매입가격을 미리 정하여 제시 하고, 이를 초과하는 금액은 중개업자가 수수료로 취득하는 의뢰.

③ 에스크로우(Escrow)제도; 다른 사람의 의뢰를 받고 다른 사람의 부동산거래계약을 정해 진대로 일을 대신해 주는 업을 말함. 즉 제3자가 부동산거래에 관하여 사무수속 서비스를 제공하는 것.

④ 에스크로우를 설정함으로써 매수자는 권원상의 하자나 부담을 제거할 수 있는 장점이 있 으나, 거래비용이 단기적으로는 증가되나, 장기적으론 감소될 것이다.(9.12회)

⑤ 에스크로우제도는 매수자 뿐만 아니라 모든 당사자들의 권익을 보호해주는 역할을 한다.

⑥ 부동산컨설팅의 과정; 문제의 정의→상담관계정립→실행계획의 수립→상담과제수행→ 상 담 보고서작성→보고서검토→보고서제출.(8회)

36. 부동산광고

① 부동산광고의 기본원칙 (AIDA원리); 주의를 집중시킬 것. 흥미를 끌게 할 것. 욕망을 자 극 시킬 것. 행동에 옮기도록 할 것.

② AIDA원리가 적용되는 단계는 접근단계에서 이고, 욕망단계에서 클로징을 시도하는 것이 효과적이다.

③ STP 전략; 시장세분화전략. 표적시장의 선점. 차별화 전략.

4P MIX 전략; 제품전략. 가격전략. 유통경로전략. 홍보전략.

④ 광고매체에 따른 부동산 광고;

신문광고. 점두광고(간판에 의함). 다이렉트 메일광고(신문지 사이에 끼어넣는 방법).

TV나 라디오광고. 노벨티광고(볼펜 등에 상호나 전화번호를 넣는 방법). 교통광고. 출판 물 광고 등.

⑤ 애드믹스(admix); 한가지 매체에 집중투자하지 않고 여러 매체에 나누에 광고하는 방법.

37. 부동산신탁

① 부동산의 신탁방식; 부동산관리신탁(갑종.을종-명의신탁). 부동산처분신탁(갑종.을종). 담 보신탁. 토지신탁(임대형.분양형.주식형).

② 신탁법에서는 미성년자, 금치산자, 한정치산자, 파산자는 수탁자가 될 수 없다.(7회)

③ 부동산유효활용방식;

.신탁방식. 사업신탁방식. 등가교환방식. 신차지방식. 건설협력금차입방식. 공동빌딩방식.

④ 등가교환방식- 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 건축자금의 비율에 기초하여 교환하 는 공동사업방식.

⑤ 신차지방식- 토지소유자가 토지를 제3자에게 임대하는 방식. 신차지방식에서 차지계약기 간 중에는 지대가 지불되고, 계약종료시에는 토지는 무상, 건물은 시가로 양도된다. 즉 기부채납방식.(12회)

⑥ 건설협력금차입방식-개발업자가 건축비를 충당하여 제3자에게 임대하여 이익 배분하는 방식.

38. 부동산금융

① 부동산금융의 기능; 주택거래의 활성화. 자가주택 공급확대. 저축유도와 주택자금조성. 경 기조절. 주거안정.

② 부동산금융의 기본원칙; 자금의 확보. 대출금리의 책정. 대출채권의 유동화. 채권의 보전.

③ 저당유동화의 전제로 적어도 저당수익률이 투자자들의 요구수익률보다는 크거나 같아야 한다.

④ 저당시장의 구조; 제1차 저당시장- 일반수요자와 건설업자에게 자금대여

.제2차 저당시장 - 저당대출기관과 기관투자자들의 시장.(11.12회)

저당의 유동화에 기여하는 시장이다.

⑤ 저당담보증권의 종류; 이체증권, 저당증권, 참여증서, 담보저당채권.

⑥ 저당대출유동화제도; 주택저당담보증권(MBS)-주택저당채권유동화회사법.

.자산담보부증권(ABS)-자산유동화에 관한 법률.

.부동산투자신탁(REITs)-부동산투자회사법.(10회)

⑦ 융자비율이 높을수록, 대출상환기간이 길수록, 금리가 낮을수록→부동산 수요는 증가한 다.(12회)

⑧ 부동산투자회사; 500억이상 자본금. 건교부장관의 승인. 주식분산은 10%이내. 주주에서 90% 배당. 상장 의무화. 차입은 금지함.(12회)

⑨ 프로젝트 파이낸싱; 부동산담보대출 대신 사업의 수익성을 담보로 회사채를 발행하여 자 금을 조달하는것.(12회)

⑩ 신디케이션(주식형부동산투자); 주식을 발행하여 자금을 조달한 후 토지를 구입하여 신탁 하는 것.

⑪ 저당상환방법; 원리금균등상환. 부분원리금상환. 이자매월상환. 체증식융자금상환. 점증상 환 대출.(13회)

⑫ TID; 지방자치단체가 도시의 신시가지나 기존시가지의 개발 또는 재개발에 소요되는 재 원을 미래의 세금수입을 기초로 자금을 조달하는 방법-개발이익환수제도. 공영개발 사업 과 밀접한 관련이 있다.

저당담보증권의 종류	① 저당채권 이체증권(MPTS); 채권이 아니고 저당풀에 대한 지분권적 성격의 증 권. MBB 보다 수익률이 높다. ② 저당채권 담보부채권(MBB); 민간 주택담보 대출자들이 창출하는 저당채권들 을 집합하여 이를 근거로 새로이 발행하는 채권. ③ 저당채권 지불이체채권(MPTB); 채무자가 저당풀을 담보로 발행한 채권으로 원 차입자의 상환금을 최종 채권의 소비자에게 전달하는 채권. ④ 저당채권담보부 다계층채권(CMO); 저당풀을 담보로 발행된 다계층의 채권으 로 발행자는 저당풀에 대한 소유권을 갖고 이를 담보로 다양한 채권을 발행.
저당대출 유동화제도	① 주택저당담보증권(MBS); 금융기관이 주택자금을 대출해 주면서 담보로 확보 한 주택 등을 담보로 발행하는 채권 또는 증권. ② 자산담보부증권(ABS); 금융기관(기업)이 보유하고 있는 자산을 특수목적회사 에 양도하고, 그 자산을 담보로 증권을 발행, 매각하여 자금을 조달하는 것. ③ 부동산투자신탁(REITs); 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산소유지분 이나 주택저당증권에 투자하거나 부동산 대출 등으로 운영하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려 주는 것.

부동산학개론 요약5

39. 부동산문제의 특징. (3,5회)

① 악화성향- 시간이 흐를 수록 악화된다.

② 비가역성- 한번 악화되면 원 상태로 회복하기 어려운 성격.(2회)

③ 지속성.

④ 해결수단의 다양성.

40. 토지문제와 정책

① 토지문제; 토지수요의 급증. 토지소유의 편중(지니계수가 0.9). 지가고와 토지투기. 토지 이용의 비효율화. 개발이익의 사유화.

② 높은 택지가격은 고층화를 야기시키고, 직주분리현상을 초래한다.(13회)

③ 토지정책수단; 농지소유의 상한제. 비업무용 토지의 중과세. 검인계약서. 토지거래허가 제. 농지취득자격증명제. 용도구역, 지구, 구역제. 개발부담금제도. 양도소득세. 지가공시 제도.

④ 지역지구제의 효과; 부동산의 사용을 특정용도로 제한함으로써 부의 외부효과를 사전에 방지함.(13회). 주택가치의 상승으로 주택공급량을 증가시킴.(12회) 주택의 수요를 증가 시켜 수요곡선을 우상향으로 이동시킴. 결국 단기적으로는 주택가치가 상승하지만 장기 적으로는 변화가 없다.

⑤ 개발이익의 환수방법; 토지의 국유화. 초과매수방식. 상쇄방법. 직접부과방식.

⑥ 공공용지의 확보방안; 토지수용. 토지의 공용개발. 토지선매제도. 협의매수제도.(9회)

41. 주택문제와 정책

① 주택문제; 특정지역주택의 양적 부족. 주거의 질 저하. 주택공급의 민간주도. 주택금융의 불완전.

② 주택정책수단; 신규주택건설촉진. 임대주택제도의 활성화. 저당금융제의 증대.

③ 주택공급의 원칙; 적량성. 적시성. 적지성. 적법성. 간소성의 원칙.

④ 임대료를 규제하면-→ 임대주택에 대해 초과수요가 발생하여 임대주택을 구하기 어렵 고, 임대주택의 질이 저하되고, 임대사업이 위축된다. 즉 공급이 줄어든다.(7,8회)

⑤ 아파트 분양가를 규제하면-공급량이 줄어든다(최고가격제. 13회).

⑥ 일반적으로 주택수요는 탄력적, 주택공급은 비탄력적이다.(12회)

42. 탄력성과 조세귀착.(7,13회)

① 수요가 탄력적일수록 소비자 부담은 작아지고, 수요가 비탄력적일수록 소비자 부담은 커 진다.

② 공급이 탄력적일수록 생산자 부담은 작아지고, 공급이 비탄력적일수록 생산자 부담은 커 진다.

③ 조세의 부과는 주택의 소비량과 공급량을 감소시킨다.

④ 재산세는 주택에 대해 역진세적인 효과를 갖는다.

43. 감정평가의 분류(대상물건에 따른).(3.11회)

; 일괄평가-두개의 물건을 동일한 단가로 적용하여 평가.(3회)

.구분평가-한 개의 부동산을 구분하여 평가.

.독립평가-건물을 없는 것으로 전제하고 토지만을 평가. 건물의 철거를 조건으로 평가.

.부분평가-건물과 결합하여 이용되는 것을 전제로 하여 토지만의 평가.

.병합,분할평가.

44. 부동산가격이론.(6회)

① 가치는 대상부동산에 대한 현재의 값이고, 가격은 대상부동산에 대한 과거의 값이다.

② 가치 = 가격 ± 오차.

③ 가치는 화폐를 매개로 하여 가격이 되며, 가격은 가치의 화폐적 표현이다.

④ 일시적을 가격은 가치와 괴리될 수도 있다.

⑤ 부동산가격의 발생원인; 부동산의 효용성(쾌적성.수익성.생산성). 상대적 희소성. 유효수 요성. 이전성(양도성).(3,4,11회)

45. 부동산가격의 특성(1,4,5,6,9,11회)

① 교환가격과 용익의 임료로써 표시된다.

② 권리이익의 가격이다.

③ 장기전인 배려하에 형성된다.

④ 지역성과 개별성에 의해 결정된다.

⑤ 불완전시장에서 가격이 형성된다.

⑥ 부동산의 가격은 그 부동산의 효율성, 상대적 희소성, 유효수요의 상호 결합에 의해 결 정되고, 일단 가격이 결정되면 그 가격이 반대로 효용성, 상대적 희소성, 유효수요에 영 향을 미쳐서 수요와 공급을 조절한다 (부동산가격의 이중성).

46. 부동산가격의 종류

① 정상가격; 대상부동산이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거 래당사자 간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격-감정평가의 가격 주의.

② 특정가격; 물건의 성격상 정상가격으로 평가함이 부적당한 경우 또는 평가에 있어서 특 수한 조건이 수반되는 경우, 법률의 규정에 의한 경우에 그 물건의 성격 또는 조건에 부 응하는 가격-기업합병시의 재평가. 공매나 경매시의 평가.

③ 적정가격; 토지에 대하여 자유로운 거래가 이루어지는 경우 합리적으로 성립한다고 인 정되는 가격.

④ 한정가격; 어떤 원인으로 부동산의 가치가 시장가격에서 괴리됨으로써 시장이 상대적으 로 한정되는 경우, 취득부분에 대하여 당해 시장의 한정에 의한 경제가치를 표시하는 적 정한 가격.

⑤ 뱁콕의 가격3원설; 소유자가격. 시장가격. 투자가격.

47. 부동산가격의 제11원칙

① 수요, 공급의 원칙; 고정성. 부종성. 개별성으로 완전시장이 형성되지는 않는다.(6회)

→경쟁의 원칙. 변동의 원칙. 예측의 원칙과 관련.

② 대체의 원칙; 가격은 대체가 가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과의 상호영향으로 형 성된다는 원칙 -부동산감정평가 3방식의 이론적 근거가 된다.(2.10회) →경쟁의 원칙. 수요와 공급의 원칙과 관련.

③ 적합의 원칙;대상부동산이 그 주위환경에 적합해야 한다는 원칙.(3,13회)-주거는 주거지 역에, 공장은 공업지역에 위치해야 유용성이 최고도로 발휘된다. →최유효이용의 원칙과 관련.

④ 최유효이용의 원칙; 가격은 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙으로, 합리적 이용의 존재. 합법적 이용의 존재.물리적 채택 가능성의 존재, 최대수익의 실현가능성의 존재를 요건으로 한다.(4.7.10.11회) →부동산에만 특히 적용되는 가격원칙. 용도의 다양성이 판 단기준.(11회) →균형의 원칙. 수익체증체감의 원칙. 수익배분의 원칙. 기여의 원칙. 적 합의 원칙. 경쟁의 원칙과 관련.

⑤ 변동의 원칙; 가격은 그 가격을 형성하는 요인의 변동에 따라 변동한다. →예측의 원칙 과 관련.

⑥ 균형의 원칙; 그 구성요소의 조합이 균형을 이루어야 한다.(2회)- 부지와 건물의 적응상 태→내부 기능의 변화로 발생하는 설계불량, 형식의 구식화 등 기능적 감가의 이론적 기 초가 된다.(11회) →최유효이용의 원칙. 기여의 원칙과 관련.

⑦ 수익체증,체감의 원칙; 어느 시점까지는 수익이 증가하지만 도달이후엔 수익이 체감한다 는 원칙. →균형의 원칙. 최유효이용의 원칙. 기여의 원칙. 수익체증체감의 원칙과 관련.

⑧ 수익배분의 원칙; 총수익은 각 요소에 분배된다.(4회) -최유효이용의 원칙과 관련.

⑨ 기여의 원칙; 어느 부분이 당해 부동산 전체의 수익에 어느 정도 공헌하는가에 대한 원 칙.(4회) →추가투자의 적부판단에 유용하게 이용될 수 있는 원칙.(9회)

→ 최유효이용의 원칙. 수익체증체감의 원칙. 균형의 원칙과 관련.

⑩ 경쟁의 원칙; 초과이윤을 초과하여 상호 경쟁관계.(13회) →대체의 원칙. 수요와 공급의 원칙과 관련.

⑪ 예측의 원칙; 장래의 수익성 등을 예측함에 따라 가격이 정해진다. -비현실적 이용, 투 기적 이용, 비합리적인 이용을 전제로 해서는 안된다. →변동의 원칙. 최유효의 원칙과 관련.

48. 지역과 개별분석

① 지역분석시 고려해야 할 가격원칙; 대체의 원칙. 변동의 원칙. 예측의 원칙.

② 지역분석은 적합성의 원칙과, 개별분석은 균형성의 원칙과 관련이 있다.(12회)

③ 인근지역; 대상부동산이 속한 지역의 하나로서 보다 커다란 규모와 내용을 가진 지역.

→그 지역내 부동산의 가격형성에 직접 영향을 미친다.(10회)

④ 유사지역; 인근지역이 가진 지역적 특성과 유사한 특성을 가진 지역.

→인근지역과 대체관계가 있고 상호경쟁관계가 있는 지역.(7회)

⑤ 동일수급권; 대상부동산과 대체관계가 성립해서 그 가격형성에 있어서 상호영향을 미치 는 관계가 있는 다른 부동산이 존재하는 권역.

→인근지역과 그 인근지역에 상관관계가 있는 유사지역이 동일수급권이다.

→동일수급권은 광역적인 범위에 미치는 경향도 있다.(4회)

→동일수급권 내의 부동산 상호간에는 대체, 경쟁, 의존, 보완관계가 있다.(9.10회)

⑥ 개별분석이란 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판단하는 것을 말한다.(3.11회)

49. 감정평가의 3방식과 6방법

가격의 3면성	3 방 식	특 징	평가조건	6 방 법	시산가격과 임료	사례
비용성	원가방식 (비용접근법)	공급가격	가격→ 임료→	복성식 평가법 적산법복성가격	복성가격 적산가격	→건물
시장성	비교방식 (시장접근법)	균형가격	가격→ 임료→	거래사례비교법 임대사례비교법	비준가격 비준임료	→과수원
수익성	수익방식 (소득접근법)	수용가격	가격→ 임료→	수익환원법 수익분석법	수익가격 수익임료	→영업권

50. 복성식 평가법(複成式)

① 복성식 평가법이란 재조달 원가에 감가수정을 하여 현재의 가격을 산정하는 방법.(2회)

② 복성가격= 재조달원가-감가누계액.

③ 복성식 평가법의 근거;

비용성의 사고방식에 근거하여 고전학파의 생산비가치설과 마샬의 가치이론을 근거.

④ 복성식 평가법의 적용; 재조달원가 및 감가수정을 적절히 할 수 있는 상각자산.

.거래사례가 없는 교회나 공공건물의 평가.(10회)

.비준가격으로 결정하기 곤란한 조정지나 매립지의 평가.

⑤ 아파트 분양 후 많은 프리미엄이 붙은 경우 즉, 복성가격과 비준가격이 차이가 있거나 계층별 효용가치를 고려해야 할 때에는 거래사례비교법의 비준가격으로 감정해야 한 다.(3회)

51. 재조달원가

① 재조달원자의 성격; 효용 및 최유효이용의 원칙에 입각한 시장원리에 합치되고, 저가부 동산의 경우에 타당하다. 이는 시산가격이 아니고, 오래된 건물의 경우에 정확도가 낮고 신뢰도가 떨어진다.

② 건물의 재조달원가= 표준적 도급건설비용+통상부대비용.

(공사비.적정이윤) (자금이자.감독비.조세공과금)

③ 토지의 재조달원가= 재생산이 불가능→ 거래사례비교법으로 결정.

매립지의 재조달원가= 취득가격+ 매립에 소요된 표준건설비+ 부대비용.

④ 재조달원가 산정방법; 총가격전산법. 부분별 단가적용법. 변동률적용법. 간접법.

52. 감가수정

① 감가수정이란 현존물건에 대해 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있는 경우 물리적, 기 능적, 경제적 요인등에 의한 감가액을 공제하여 가격을 적정화하는 작업.(7회)

② 감가의 요인; 물리적 요인- 마멸. 시간의 경과. 노후화. 우발적 손상.(6회)

.기능적 요인- 부적응. 설계불량. 설비부족. 구식화.

.경제적 요인- 지역쇠퇴. 환경과 부적합. 시장성 감퇴.(1회)

.법률적 요인- 소유권의 하자. 공.사법상의 규제위반.

③ 감가수정의 방법; 내용연수에 의한 방법(정액법. 정률법. 상환기금법). 관찰감시법. 분해 법.(10회)

④ (7.10,13회)

<감가수정> (감정평가)	<감가평가> (회계학)
경제적 가치판정이 목적	비용배분이 목적
경제적 내용연수를 중시	법정내용연수를 중시
재조달원가가 기초	장부가격이 기초
물리적,기능적,경제적 감가요인	물리적,기능적 감가요인
관찰감가법 인정	관찰감가법 부정
시장성 고려	시장성 부인
토지에 인정되는 경우도 있음	상각자산에만 인정

⑤ 정액법; 감가총액을 내용연수로 평분하여 매년의 감가액 산정.(1회)

                     재조달원가-잔존가격

매년감가액=     ------------------

                        경제적 내용연수

.감가누계액= 매년감가액×경과연수. 복성가격= 재조달원가-감가누계액.

예). 내용연수가 20년. 5년이 지난 후의 재조달원가가 2억원. 잔존가격 2천만원. 이때의 정액법에 의한 복성가격은?

매년감가액=2억-2천= 900만원

감가누계액= 900만원× 5년= 4,500만원

복성가격= 2억원- 4,500만원= 1억 5,500만원.

⑥ 정률법; 전년도 잔존가격에 일정한 정률을 곱하여 매년의 감가액 산정.

⑦ 상환기금법; 감가누계상당액과 이자상당액의 합계액을 감가수정액으로 산정.

⑧ 감가누계액이 큰 순서; 정률법>정액법>상환기금법. 평가액이 큰 순서; 정률법<정액법 <상환기금법.(6회)

53. 적산법(積算法)

① 적산법이란 일정시점에서 정상가격을 구하고 이에 기대이율을 곱하여 산출한 금액에 대 상부동산을 계속 임대차하는데 필요한 제경비를 가산하여 임료를 산정.

; 적산임료= 정상가격×기대이율＋제경비.(13회)

예) 정상가격 5,000만원. 기대이율 연5%. 필요제경비 70만원. 이때의 적산임료는?(13회)

적산임료= 5,000만원×0.05×70만원= 320만원.

② 기대이율= =임대수익/투입자산 = (임대차료-필요제경비)/기초가격

③ 필요제경비; 감가상각비. 유지, 관리비. 조세공과. 손해보험료. 대손준비금. 공실손실상당 액. 정상운전자금이자. (법인세, 소득세, 취득세, 등록세, 청소비등 공익비, 난방비등 부 가사용료는 경비가 아님- 2,8,12회)

기대이율(11회)	환원이율
적산법에서 임료 구함 투하자본에 대한 수익의 비율 단기적 이율 상각 후, 세공제 전 지가상승률과 관계 없음	수익환원법에서 가격 구함 대상물건가격에 대한 순수익의 비율 장기적 이율 상각 전.후, 세공제 전.후 구별 지가상승이 높으면 하향조정

54. 거래사례비교법

① 거래사례비교법이란 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비 교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 감정가격을 추정하는 방법.

→대체의 원칙이 이론적 근거가 되며, 활용도가 가장 많은 평가법이다.(4,13회)

비준가격= 사례가격×(지역요인비교치×개별요인비교치×사정보정치×시점수정치×면적).

② 거래사례에서 대상지역은 동일수급권내의 유사지역 또는 인근지역이다.(13회)

위치의 유사성.

개별요인의 유사성(물적 유사성).

시간적 유사성.

시점수정 가능성.

사정보정의 가능성.

③ 거래사례(2,5,7,9,10회);

④ 목조건물과 석조건물은 물적 유사성이 없는 것이고, 나지와 건부지는 물적 유사성이 인 정된다.

⑤ 사례부동산의 일부만이 대상부동산과 비교성이 있는 경우에는 배분법 (공제방식. 비율방 식)에 의하여 사례를 선택한다.

⑥ 대표성 없는 거래사례; 공매처분. 수용에 의한 거래. 세금체납으로 인한 거래. 가족상호 간의 거래. 자선단체와의 거래. 급매.(7회)

⑦ 시점수정(3회); 수정된 사례가격= 거래사례가격×가격변동률

                    가격시점의 지수

가격변동률= ----------------

                    거래시점의 지수

⑧ 사정보정(6,12회);

                             대상물건의 사정보정        100±사정개입률

대상부동산만 보정 = ----------------     =   ----------------

                              사례물건의 가격                      100

                                 대상물건의 가격                   100

사례부동산만 보정 = ---------------------  =  ----------------

                             사례물건의 거래사정보정       100±사정개입률

                       대상물건의 사정보정           100±개입률

모두 보정시 = --------------------- =     -------------

                       사례물건의 거래사정보정     100±개입률

⑨ 대상부동산이 사례부동산보다 10% 우세 하다면(12회), 또 20% 열세 하다고 하면(6회)

대상부동산의 보정은?-----10%우세는 110/100. 20%열세는 80/100.

55. 임대사례비교법의 임대사례

① 위치의 유사성. 물적 유사성. 시점수정의 가능성. 사정보정의 가능성. 계약내용의 비교 성. 이는 신규계약에 의해 초회에 지불되는 실질임료를 기준으로 한다.

② 순임료=실질임료-필요제경비.

③ 계속임료의 평가방법; 차액배분법. 이율법. 슬라이드법. 임대사례비교법. 소득분석법

56. 수익환원법

① 수익환원법이란 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 감정평가액을 산정하는 방법.

수익가격=순수익/환원이율(6,13회)

예). 예상총수익 100만원, 예상총비용 30만원, 할인률 5%, 자본회수율 2%, 수익환원법 을 이용하여 수익가격을 구하라?(13회)

수익가격=70만원/(5%+2%)= 1,000만원.

② 순수익; 대상물건을 통하여 일정기간에 획득한 총수익에서 그 수익을 발생시키는데 소 요되는 경비를 공제한 금액.

순이익=총수익-제경비.

③ 환원이율; 순이익을 자본환원하는 이율로서, 순수이율에 대상물건의 위험률(자본회수율) 를 가산한 것.

(9,10회) 환원이율=순수이율+위험률. 또는 환원이율=(순수익/원본가격)×100.

=할인율+자본회수율.

→이때 위험률은 위험성, 비유동성, 관리난이성, 자금안전성 등을 참작한다.

④ 환원이율을 구하는 방법(10,11,12회)

.요소구성법(조성법); 구성요소를 직접 구하여 합계함으로써 환원이율을 구하는 방법.

.시장추출법; 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례에 자본환원이율을 추출하는 방법.

.투자결합법; 대출자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률을 결합시켜 자본환원이 율을 결정하는 방법.

.저당지분방식(Ellwood); 부동산보유기간 동안에 예상되는 현금수입, 부동산 가치의 상 승 또는 하락, 그 동안의 지분형성분을 토대로 종합자본환원이율을 계산하는 방법.(7회)

→지분수익율. 대부비율. 저당계수. 저당상환율. 감체기금계수. 보유기간. 저당상수. 가치하락률.

.부채감당법(Gettel); 부채감당률을 이용해 자본활인율을 계산하는 방법.

.자본자산가격결정모형(CAPM).

⑤ 순이익의 환원방법;

.직접법 .직선법.

.연금법; 수익가격=순수익×복리연금현가율.→ 슈퍼마켓과 확실한 부동산에 적용.

.상환기금법; 수익가격=순수익×수익현가율.→ 수익이 불확실한 광산에 적용.

⑥ 산출되는 수입가격; 연금법> 상환기금법> 직선법.

57. 수익분석법

① 수익분석법이란 총수익을 분석하여 순이익을 구한 후 임대차 하는데 필요한 경비를 가 산하여 임료를 산출하는 방법. →기업용 부동산에 한해서 적용하고, 임대용 부동산에는 적용하지 않는다.

② 수익임료= 수익순임료+필요제경비.(12회)

③ 필요 제경비에는 재산세, 종토세, 도시계획세, 공동시설세, 수익자부담금등 임대자산에 부과되는 세만을 포함하고, 법인세, 소득세 등 사업수익에 부과되는 세는 포함되지 않는다.

58. 노선가식 평가법(새로운 방식)

① 의의; 특정가로에 연접한 토지를 표준단위 획지와 노선가를 결정하고 이를 기초로 가로 에 접해있는 다른 획지의 가격을 깊이, 토지의 형태, 가로 등에 따른 보정을 가하여 산 출하는 방법.(8,12회)

② 노선가의 구성요소; 가로계수. 접근계수. 택지계수(이상을 3요소라함). 환경계수. 행정계 수.

노선가=가로계수+접근계수+택지계수+(환경계수+행정계수).

③ 획지계산=노선가+깊이가격 체감률+보정.

④ 깊이가격의 체감; .4-3-2-1 깊이가격 체감법. 1/3 2/3 법칙. 호프만 법칙. 뉴욕 플레 이델 법칙. 하퍼-에드가 법칙. 제렛 법칙.

⑤ 노선가식 평가법은 택지의 평가를 기계적으로 대량, 공평하게 처리할 수 있는 장점.

⑥ 단점; 보정률의 완역을 기할 수 없다. 모든 가격분포가 적정할 수 없다.

시장성의 문제가 반영되지 않는다. 각 획지의 개별성이 무시된다.

59. 회귀분석(새로운 방식)

① 의의; 부동산 가치에 영향을 미치는 변수를 하나 또는 여러 가지 요인들을 종합해서 독 립변수가 종속변수에 미치는 영향을 분석하는 것.(12회)

② 모형; 단순회귀모형(y=a+bx). 다중회귀모형(y=a+b1x1+b2x2+.......).(9회)

a는 회귀상수, b는 회귀계수.

③ y지구에 모텔을 건축하기 위해 통행량 x만을 분석하는 것이 단순회귀분석이고, 통행량 뿐만 아니라 그 지역의 인구 등을 분석하는 것이 다중회귀분석법이다.

④ 다중회귀분석의 자료요건; 자료의 양의 다양. 자료는 정규분포를 이루고, 자료는 유사해 야 한다. 동일한 시장지역에서 도출, 종속변수와 독립변수는 선형관계에 있어야 한다.(8 회)

60. 총임료 승수분석법(GRM)와 총수익 승수분석법(GIM)

① 총임료 승수분석법; 대상부동산의 총임료에 총임료승수를 곱하여 가격을 산출.

② 총수익 승수분석법; 총수익에 총수익승수를 곱하여 가격을 산출.

61. 감정평가의 절차

; 기본적 사항의 확정→처리계획의 수립→대상부동산의 확인→자료의 수집 및 정리→자료의 검토 및 분석→감정평가방법의 선정→시산가격의 조정→감정평가의 결정→감정가격의 표 시→감정서 작성.(10회)

62. 물건의 종류별 감정평가방법

① 토지는 공시지가로, 상장주식은 30일간의 가중산술평균가격으로 평가한다.

토지는 지목에 관계없이 현실의 이용상황을 기준으로 평가한다.

불법 형질변경된 토지는 불법 형질변경전을 기준으로 평가한다.(10회)

비상장주식은 순자산가치를 발행주식수로 나눈 가격으로 평가한다.

②

복성가격으로 평가	건물, 건설기계, 선박, 항공기
비준가격으로 평가	동산, 염전, 산림,과수원, 자동차
비준임료로 평가	임료
수익가격으로 평가	어업권, 영업권, 특허권, 광산

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