[현장분위기] 광교 신도시 현장분위기 입니다.

[푸른소나무24]

광교 신도시 개발 지역 답사 후기

개발 호재로 이슈가 되고 있는 수원 광교를 몇 번이고 가보고 싶었으나 미루고 미루다가 추석연휴에 다녀왔습니다.

광교지역 경매물건은 별다른 것이 없었으나 현장분위기도 파악하고 원천호수도 볼 겸 여행한다 생각하고 떠났지요.

기대와는 달리 전철역에서 내리고 타는 사람들은 별로 없더군요.

역세권이라고 하기에는 실망스럽기 그지없는 곳 이였습니다.

광교의 큰 관심사는 당연히 경기도청이전, 컨벤션센터, 그리고 법조 타운이라 생각됩니다.

경기도청부지

도청부지앞에서 찍은 야경입니다 참 멋지네요.

도청부지앞에서 찍은 롯데 아울렛입니다.

매장에 들어가 보았는데 임대료가 제대로 나올까 할 정도로 한산했습니다.

 컨벤션 센터

컨벤션 센터는 각종 공연 뿐만 아니라 호텔, 백화점, 아쿠아 리움 까지 어우러진 경기도의 코엑스로 건설 예정이라고 합니다.

법조 타운

 법원청사가 5층정도 철구조물이 올라간 것이 보이네요

이 3가지 모두 2019년 입주 예정이랍니다.

그 주변으로 돌아보니 너무도 썰렁했고 아직은 투자하기에 너무 이르다는 생각이 들었습니다.

집으로 향하는 길에 광교중앙역 입구에서 업무지구내[아래사진의10구역에 해당하는 레이크뷰타워]상가 분양 광고를 보고 눈에 띠어 상담을 받아 보기로 했습니다.

상담 받은 지역은 위 지도상 10구역에 해당하는 레이크뷰 타워였는데 현재의 상권으로 볼 때분양 금액이 너무 비싸다는 생각이 들었습니다.

다시 역 앞에 있는 공인중개사무소에 들려 1억 미만의 소액으로 투자할려고 하는데 마땅한 것이 있겠냐고 상담을 했더니 그러면 섹션오피스가 어떠냐고 하시면서 앞으로 분양 가능한 것은 업무5-2지역의 상가, 섹션오피스, 오피스텔

10번 구역의 상가, 오피스텔 그리고 업무6번지라고 하며 업무6번 구역은 결정된 것이 없다고합니다.

10번구역의 섹션 오피스는 분양 시작한 지 2달 만에 완판 되었다고 하네요.

분양이 곧 시잘 될 5-2번 구역과 10번 구역이 있으며 6번 구역도 오피스텔이 들어설 가능성이 있다고 합니다.

현재 광교지역에서 이구역의 분양만 마무리 되면 더 이상 상업 및 업무시설이 들어설 부지는 없다고 하는군요. 이곳 주변에 지어지는 섹션 오피스는 공급물량이 적기 때문에 소액투자로는 가장 적당하다고 하면서 강력하게 추천을 하더군요.

역 앞에 있는 부동산중개소는 지금 분양중인 섹션 오피스와 연계된 부동산일 가능성이 크다고 판단하여 주관적일 수 있겠다 싶어 이번에는 좀 떨어진 광교 테크노벨리 건너편에 있는 광교 비즈니스센터[예전의 아파트형 공장]뒤쪽에 있는 부동산에 들려서 상담을 받았습니다.

  아니나 다를까 섹션오피스에 대해서 아까와는 완전히 다른 말씀을 하더군요.

그 부동산에서는 지금 광교지역의 상가는 완전히 죽어있는 상태나 다름없다고 말씀하셨습니다. 임대료 맞추기가 무척 힘들다고 합니다.

컨벤션센터와 법조타운 사이에 분양하고 있는 섹션오피스는 어떻게 생각하느냐고 물었더니 그 사장님은 그거 임대 놓을 자신이 없기에 추천하지 않는다고 하셨습니다. 그 사장님은 2~3층 근린생활시설이 광교쪽에 매우 부족한 실정이기 때문에 그쪽에 투자를 권하고 있었습니다. 아마 이번 사장님은 그 쪽에 돈 되는 물건을 가지고 계신 듯 보였습니다.

제가 둘러본 바로는 광교1동 쪽에도 2층 근린상가 임대 광고가 꽤 있는 듯 보였기 때문입니다.

이번에는 광교지역의 최고의 관심지인 법조 타운 지역으로 향했습니다.

법조 타운 내에 분양된 4개의 섹션 오피스 빌딩 중 3개는 분양하자마자 완판 되었고 지금은 조금 늦게 분양한 오피스의 가격이 좀 비싼2층 몇 개가 남아있는 상태라고 합니다.

참고로 박지성이 이곳에 1층 상가 2곳에 투자를 하였다는 소식을 들었습니다.

법조 타운내 예상되는 상주 근무인원은 약8천여 명이고 일일 유동인구는 2만 여명이 될 것이라 추정한다고 합니다.

확실한 근거는 없는 이야기 같이 들리더군요. 서초동 고등법원의 업무가 일부 나누어져 신설되어 이곳으로 분산된다고 하더라고 그 인원이 얼마나 될까 의심스러웠습니다.

보통 오피스텔과 상가는 분양후 완판이 힘들다고 합니다.

하지만 광교지역 법정 타운과 행정타운 조성의 특정상 수도권 최고의 개발이라는 점에서 오피스텔과 오피스는 분양마다 완판 되었다고 합니다.

상가는 워낙 비싸게 분양되어 완판은 힘들다고 하구요. 그래도 그 비싼 가격에 분양을 받는 사람들이 있다는 것이 놀라웠습니다.

원천호수 주변의 1층 테라스 상가 전용 면적 약11평[분양면적 26평]규모가 무려 9억5천에 분양되었는데 그것도 11평 규모는 남은 물건이 하나도 없더군요.

정말 혀를 내두를 정도로 상가는 고평가 되어 있었습니다. 아무리 도청과 컨벤션센터 그리고 법조 타운이 형성된다고 해도 분양가가 너무 심하다 싶어요.

3곳의 부동산을 돌아보며 돌아오는 길에 지금 분양중인 5-2사업지인 효성 해링턴 타워 섹션오피스에는 자꾸만 끌리기 시작했습니다.

법조 타운까지 도보로 5분

경기도청사까지 도보로 10분

컨벤션 센터는 바로 옆에 있으며 법조타운과 경기도청을 연결하는 6차선의 주동선 한 가운데 자리 잡고 있는 업무지역 안에 있다는 것입니다.

하지만 과연 아직은 활성화 되지 않은 이곳에 투자를 해도 될까하는 의구심도 생겼습니다.

그래서 광교 지역의 현재의 장단점을 체크해 보았습니다.

단점

하나. 유동인구의 부족으로 1층 상권 부동산에서 상가 임대료 맞추기가 무척 힘들다는 점

둘. 인구가 지속적으로 유입이 되어야 하는데 1차 주거단지 형성 후 별다른 인구 유입이 없다는 점

셋. 미국의 금리인상에 따른 국내 담보대출금리 인상 여부와 과다한 가계부채로 인한 부동산 경기의 하락이 있을 수 있다는 점

장점

하나. 국내 최대의 호수공원

둘. 경기도청 이전으로 인한 공무원과 중소 협력 업체의 유입효과

셋. 컨벤션 센터로 인한 관광객 및 중소업체 유입효과

넷. 법조 타운의 막강한 상주근무인구 와 증가되는 일일 유동인구효과

결론 100% 조건을 만족하는 부동산 투자는 힘들고 어렵다고 합니다.

70~80% 조건으로 보인다면 과감히 투자해도 좋다고 배웠기에 투자해 볼 만한 가치가 충분히 있다고 생각합니다.

부동산투자란 저평가 되어 있을 때 투자해서 고평가라고 생각될 때 빠져나오는 것이 가장 좋은 것이 아닐까요.

광교의 부동산 가치는 분명 많이 올랐고 상가투자는 전적으로 반대하고 싶습니다.

하지만 업무시설인 오피스는 투자해도 무방해 보인다는 판단입니다.

2019년 이후 행정 타운이 완전히 이루어진다면 지금 1억 미만의 자본금으로 투자하는 광교의 부동산은 분명 좋은 전략이며 2019년 이후에는 적당한 시기에 수익을 챙길 수 있지 않을까 하는 개인적인 생각입니다.

현재 우리나라 개발 호재 중에 광교지역 만큼 좋은 호재도 없다는 생각이 드네요.

그래서 하려던 일을 잠시 보류하고 연말까지 광교지역 오피스와 오피스텔 분양 일을 해 보려고 합니다.

뭐 잘 안되면 어쩔 수 없는 일이고 잘 되면 부동산 관련 일을 하면서 경매공부도 매진할 수 있지 않을까 생각합니다.

요즘 부동산 일을 해보니 영업 직원95%이상이 광고 하고 사람들 꼬시는데 급급한 나머지 정말로 중요한 투자분석을 간과하고 있는 듯해서 안타까웠습니다.

투자분석을 제1순위로 두고 투자를 권하는 것이 아니라 대부분의 영업직원들은 말주변으로 고객을 현혹시키고 있었습니다.

제가 투자하려는 섹션오피스를 가지고 투자분석을 해 보았습니다.

위의 표를 보면 실 투자금액이 약 8천 만원으로 연수익 9.42%가 나옵니다.

계산 근거는 인근 판교의 섹션오피스 현재 임대료를 기준으로 산정한 것입니다.

또한 중도금 50%가 무이자 대출이 가능하여 17년 10월까지는 실투자금이 계약금 10%[약1천8백만원]만 있으면 가능합니다.

그리고 언제든지 전매가능하기 때문에 프리미엄 형성 시에는 미등기 전매로 분양권을 양도 할 수 있는 장점도 있습니다.

투자하고 싶은 마음은 있는데 아직 부동산 초보라 판단이 맞는지 확신이 없습니다.

광교 쪽에 관심 있으셨던 분들은 어떠신지 조언 부탁드립니다.

그래도 부족하지만 이렇게 분석할 수 있는 능력이 생겼다는 것이 참으로 기쁘고 고맙습니다.

옥탑방 보보스님의 저자 강연회에 참석하고 또 책을 읽은 것이 도움이 많이 되었습니다.

다시 한번 감사드리면서 이번 저의 투자에 대해 객관적인 충고와 비판을 부탁드리겠습니다.

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[이월산]

잘 읽었습니다.
일부 자료들의 글자 읽기가 좀 어렵군요.

[푸른소나무24]

네 이월산님 사진에 있는 글에 큰 의미를 두실 필요는 없을거예요 사진은 현장 분위기를 알리는 정도로만

[이월산]

네, 감사합니다 ^^.

[선토리]

감사합니다. 잘 읽었습니다.

[money tree]

광교 상권분석 잘 보았습니다

[푸른소나무24]

투자하려던 생각을 접었습니다. 중도금 무이자 대출이 제2금융권도 아닌 저축은행이라고 하니 꺼려지더군요
최악의 경우 내년 10월 정도까지시행사가 대출이자를 감당 못할경우를 생각해 보니 갑자기 두려워 졌습니다
더우기 경기도 불안하고 제2의 imf이야기도 나돌고 해서 ~~

[김경섭]

글을 읽으니 현장을 얼마나 꼼꼼하게 조사하셨을지 상상이 됩니다.. 덕분에 좋은 정보 얻었습니다

[현이아빠]

글 잘 읽었습니다... 현장분위가 제일 중요한것 같습니다..!

[pk8828]

광교신도시답사후기잘읽어보았습니다 감사합니다!!!