장기보유특별공제제도는 부동산을 보유한 기간에 맞춰 양도차익에 일정률을 곱해 이를 양도차익에서 차감하는 제도를 말한다. 자산을 오래 동안 보유함에 따른 물가상승률을 감안한 조세혜택 제도에 해당한다. 그렇다면 이 제도는 어떤 식으로 적용되는지 알아보자.
첫째, 원칙적으로 모든 부동산에 대해 3년 이상을 보유하면 기본적으로 다음과 같이 공제를 받을 수 있다. 즉 3년을 보유하면 10%, 4년째부터는 연 3%씩 추가되고 10년 이상은 최고 30%가 적용된다. 따라서 보유기간이 20년이 되더라도 최고 공제율은 30%만 적용된다.
둘째, 1세대 1주택자는 3년 이상만 보유하면 비과세를 받을 수 있으나, 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 양도차익의 일부에 대해 세금이 나온다. 이때에는 앞의 원칙적인 공제율 대신 아래의 공제율을 적용한다. 3년을 보유하면 24%, 10년 이상을 보유하면 30%가 되는 것이다. 새로운 주택을 산 후 종전 주택을 양도하여 일시적 2주택 비과세가 적용되는 경우에도 이 공제율을 적용받을 수 있다. 고가주택이 몰려있는 강남지역에 거주한 사람들에게 상당히 큰 혜택을 준 제도에 해당한다(이명박 정부에서 감세조치의 일환으로 추진되었다).
셋째, 다음에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 보유기간이 짧거나 부동산에 해당하지 않는 경우가 이에 해당한다.
*3년 미만 보유
*미등기자산
*분양권
*입주권(단, 전체양도차익 중 부동산 양도차익에 대해서만 적용)
*중과세 대상인 토지(2012년부터 중과세 대상인 주택은 공제를 받을 수 있게 되었다. 만일 중과세 제도가
폐지되면 무조건 이 공제를 받을 수 있게 된다)
그동안 다주택자들과 부재지주들의 마음고생이 상당히 심하였다. ‘높은 세율 적용 및 장기보유특별공제 적용배제(참여정부)→낮은 세율 및 장기보유특별공제 적용배제(이명박 정부)’ 순으로 세금고통을 받아온 까닭이다.
따라서 양도소득세 중과세 제도가 폐지되면 ‘낮은 세율 및 장기보유특별공제’를 적용받게 되어 세금이 크게 줄어들 것으로 보인다. 얼마만큼의 덕을 볼 것인지 예를 들어 보자.