여의도 오피스텔 분석

[뽀리]

서울시가 23.5월 발표한 여의도 금융중심 지구단위계획에 따르면 국제금융중심지구는 용적률 1200m2까지 개발이 가능하다.
여의도자이가 도심기능지원지구에 해당이 되 상관이 없는 점은 아쉽다. 다만 길건너 바로 옆인 KBS별관부지가 특별계획구역으로 지정되어 300m2 이상의 건물을 짓는 것으로 유도한다고 하니 개발된다면 근처가 꽤 랜드마크처럼 변할 듯 싶다.(현재는 여의도역에서 더현대서울 중심으로 발전하고 있다.)

1.여의도자이
2008년
오피스텔동 1동, 주상복합 4동
면적 24,862m2
샛강역 2분, 여의도역 7분
주상복합 580세대, 오피스텔 202세대
(전용41m2 54세대, 64m2 12, 84m2 130)
용적률 549%(일반상업지역은 800까지 가능)

[장점]
넓은 면적(단지형 오피스텔, 브라이튼 17,795m2)
넓은 평수(여의도 내 잘 없음)
여의도는 확장성이 없음
여의도 프리미엄 오피스텔 임대료는 넘사벽
용적율 낮은편(브라이튼 여의도 960%)

[단점]
낮은 수익률
재건축이 되려면 오피스텔은 동의율 80%이상 필요
(상가쪽은 반대가능성 높음. 재건축은 보상금도 마땅치 않다함)
주택으로 사용시 종부세 -> 임대사업자??

전용 84는 대지지분이 5.76평이다.(19.06m2)

2.대우 메종리브르(여의도동 45-5)
1999년
오피스텔 1개동, 167세대, 용적률 755%

[장점]
저렴한 가격

[단점]
애매한 위치
용적률 755%

3. 코오롱 포레스텔
1999년
오피스텔 1개동, 113세대, 용적률 861%

[장점]
가장 저렴한 평단가
조금 더 메인상권

[단점]
2층이 고기집이라 1층입구부터 냄새가 남
관리가 잘 안되는 느낌. 저렴한 오피스텔 느낌

4. 힐스테이트 여의도 파인루체
2023년
오피스텔 1개동, 210세대, 용적률 861%

[장점]
신축
브라이튼 여의도보다 저렴한 가격
조금 더 메인상권

[단점]
브라이튼여의도보다 못한 입지
애매한 위치
신축이지만 상징성이 낮음


5. 익스콘 벤처타워
2001년
오피스텔 1개동, 45세대, 용적률 425%

[장점]
저렴한 평단가
역 바로 앞
적은 세대수

[단점]
국회의사당 주변임
(현재 고도제한으로 41m만 가능. 완화시 국회의사당에서 멀어질수록 75, 120, 170m까지 가능)




# 평가
여의도자이 평단가 1.9억(11억, 5.76평, 84m2)
대우메종 1.5억(4.1억, 2.8평, 53.92m2)
포레스텔 1.3억(3.0억, 2.3평, 50.94m2)
힐스테이트 3.4억(6.3억, 1.9평, 43.82m2)
익스콘벤처타워 1.0억(3.5억, 3.6평, 55m2)
잠실한신코아 1.4억(9억, 6.6평, 64m2)



6.주의사항
오피스텔은 상업용으로 사용하면 주택수에 포함이 안되는데, 양도세 비과세를 받기위해 주택으로 사용하겠다고 신청한 날부터 주택으로 간주. 신청일 당시에 비규제지역이면 2년 의무 거주 사라짐. 물론 2년 보유나 거주 의무모두 주택으로 사용한날부터이므로, 상업용으로 오래가지고 있었다고 기간을 채운 것은 아님

공시지가 2억 이하 & 전용면적 40m2 이하이면 임대소득세 면제

공시가격의 110~130%에 매수하면 합리적

오르는 오피스텔의 원리
1. 비교적 넓은 면적(2인가구까지 대체 가능)
- 계단식이면 최고
2. 주상복합 또는 아파트와 같이 있는 곳
3. 주거용&사무실용 모두 가능한 곳
- 강남역은 주거용으로 비적합
- 잠실, 용산, 여의도가 적합
4. 신축급

상업용으로 사용하는지, 주거용으로 사용하는지에 따라 가격차가 큰 느낌. 상업용은 입지가 좋아도 저렴함.

[뽀리]

2주택자 월세 받으면서, 근로소득세 줄이는 방법
https://m.blog.naver.com/pablo14y/223364662322

[뽀리]

렘군, 오피스텔 투자 어떨까

https://youtu.be/4idofbhElfk?si=C0qN1ob9oE20VBQB