스크랩 흑석 4구역 관리처분내역 분석(09.11월)

[dabin]

국공유지면적
조합원토지총면적
정비사업면적(합계)	55,536.40	16,799.76평
총 세대수	811세대-> 863세대	용적율 : 227.71%
조합원수	498명	조합원비율 : 57%	보류시설 :
연면적	147,191.87	44,525.54평

종전자산 감정평가액

종전자산 감정평가액	토지(사유지)	94,249,480,900	%
	토지(국공유지)	41,060,352,300	%
	건물	16,975,358,445	%
	계	152,285,191,645	100%
제외 대상	국공유지 무상양여분	사업시행인가시 협의되어 종전토지 평가에서 제외함
	종교용지 등 환지 및 청산
	조합취득 국공유지 등
	미동의자 등 수용추산액
	계
종후 권리가액 산정용 종전평가액	종전자산 감정평가액 - 제외대상	152,285,191,645

종후자산 감정평가액

종후자산 감정평가액	조합원아파트분양수입	227,872,218,500 명	%
	일반분양아파트분양수입	160,907,750,000 세대	%
	임대아파트 매각수입	19,575,272,000	%
	상가 분양수입	13,400,181,850
	택지 매각수입
	계	425,141,822,225	100%

조합원비율= 59%

사업비

항목	금액	산출근거
공사비		*평당 약 398만원
보상비
외주비
관리비
부대경비
총사업비	266,043,698,375

266,043,698,375 (사업비) / 44,525.54평 = 건축면적 평당 사업비 597만원

425,141,822,225 (종후자산총액) - 266,043,698,375원(총사업비) = 159,098,123,850원(순수입)

159,098,123,850원 / 16,799.76평 (사업면적) = 약 947만원 (평당 평균 권리가액)

조합원분양가와 일반분양가 비교

구분	조합원분양가		일반분양가		분양가차이
	분양가	평당단가	분양가	평당단가
24평형	265,536,000	1106만원	459,450,000	1914만원	193,914,000원
32평형	415,194,500	1297만원	705,250,000	2203만원	290,055,500원
45평형	653,843,500	1452만원	933,000,000	2073만원	279,156,500원

추정비례율 산출

                      총 수 입 - 총사업비

추정비례율 = ------------------------------- X 100(%)

                        종전자산 총평액

  425,141,822,225 - 266,043,698,375

= ------------------------------- X 100% = 약 110%

          144,634,658,045

흑석4구역의 관리처분내역을 요약하면

조합원 비율은 약 57% (총세대수 863세대 , 조합원 약 498명)  

30평대 기준 일반분양가     7억 500만원

                   조합원분양가  4억 1500만원
 

평균 권리가액 : 평당 950만원내외 ,

                        실제 도로등의 평가가 낮게 나오는 물건들을 감안하면 주택등의 권리가액은

                         1100~1200사이에서 나올 것으로 생각되네요.

[바위취]

분양후 프리미엄이 32평 기준 3억 정도면 조합원 자격을 유지 하는것이 좋으거 아닌가요...?

[dabin]

예리하시군요^^** 네 당근이죠!

[옥마꼬]

좋은정보 감사합니다...

[올웨이]

좋은정보 감사합니다.

[케로로]

수고 많으 십니다...좋은자료 감사합니다..

[y--s]

좋은 정보이기는 한데 분양가 상한제가 적용되어 산출된 것일까요? 그리고 사업비 산출내역이 없어 아쉽고, 분양가 차액이 많은 것이 현 법제도에서 가능 할까요?

[dabin]

분양가 차액이 많은데도 불과하고 원주민 재정착률이 30%를 밑도는 상황에서..분양가 차액이 더 많이 나야한다고 보구요 이런점이 뉴타운지구의 혜택이라고 정부가 주장하지요~ 원주민 재정착율을 고심중인 정부 방침에서는 아마도 원주민과 일반 분양가의 차액이 더많이 날꺼라~ 예상해봅니다

[富드러운칼]

좋은자료 감사합니다

[y--s]

2008.12.1이후 관리처분은 분양가 차이가 많이 날수 없다고 봅니다.

[dabin]

지금 보시는 자료는 2008년 12월 1 이후 자료인데요! 2억이 넘는돈이 얼마차이가 안나는구나! 님은 참으로 부자이신가 보네요!ㅋ