공급보다 중소형 수요 많아…소폭 가격 상승 예상 올해 2900가구 입주 예정...중소형 수급불균형 여전 원자재가·인건비 등 건축비 상승…분양가 5% 인상
임진년 새해. 올해 광주지역 아파트 가격은 어떻게 될지 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 시민들은 저마다 다양한 전망을 내놓고 있다. 지난해 가격이 너무 올라 거품이 있다는 평가부터 이제야 광주 집값이 제자리를 찾아가고 있다는 분석, 공급부족으로 인해 가격이 더 오를 것이라는 전망까지 다양하다. 본지는 부동산 분야별 전문가의 입을 통해 올해 광주 주택시장을 전망한다.
지난해 광주 주택시장은 역대 최고 수준의 활황기라고 할 만큼 뜨거웠다.
지난해 광주 아파트값은 중소형을 중심으로 2000만 원에서 4000만 원까지 올랐다. 전국주택매매가격증감률 자료에 따르면 지난해 11월말 기준 광주 아파트가격은 전년 말 대비 23.9%가 상승했다.
가장 큰 원인은 그동안 지속돼 온 중소형 주택의 수급 불일치에서 찾을 수 있다. 광주 인구는 그동안 해마다 1만 명 안팎의 증가세를 보이다 지난 2010년 말 기준 2만여 명이 늘었다. 또 1인가구나 2인가구가 전국 최고 수준으로 늘면서 중소형 평형에 대한 수요는 꾸준히 증가했다. 반면 건설사들은 중대형 아파트 위주로 공급해왔고 2008년 이후 신규 중소형 아파트 공급은 거의 없었다. 여기에 화정·염주주공 아파트 개발호재와 일시적 수요 증가 등이 복합적으로 작용하면서 아파트 가격이 급등했다. 이 같은 수요공급의 불일치는 올해도 계속될 전망이다.
박길수 홈컨부동산리서치 대표는 “지난해 광주지역 가격 급등세는 지난 2008년 이후 신규주택의 중소형 공급은 감소한 반면 실수요자의 경우 중소형에 대한 수요는 증가해 수급불균형이 심각했다는 게 가장 큰 요인이다”며 “올해도 수요는 늘고 있지만 공급측면인 입주물량이 많지 않아 가격상승이 예상된다”고 말했다.
올해 신규 공급 예정인 아파트는 지난해와 비슷한 8000여 세대로 추정된다. 본격적인 개발이 시작된 특히 첨단2단계에만 6000가구 정도가 공급될 예정이다. 광산구 하남2단지와 남구 주월동·봉선동, 서구 마륵동, 동구 월남지구 등을 합하면 지난해 수준을 넘을 거란 예측도 나온다.
반면 입주물량은 2900여 가구에 불과하다. 수완지구 호반베르디움 1175가구, 북구 신용동 첨단자이2차 546가구, 수완2차 영무예다음 236가구, 흑석동 EGthe1 568가구, 주월 EGthe1 459가구 등이다.
홍광희 대한주택건설협회 광주전남도회 차장은 “광주는 공급된 주택의 90% 이상이 아파트에 집중돼 신규 공급주택의 부족현상을 단기간에 해결할 방법이 없다”며 “공사가 완료돼 입주하기까지 2년 정도 시차가 있다는 점을 고려하면 주택 공급 부족 문제는 2012년 이후까지 지속될 가능성이 높다”고 말했다.
올해 건설사들의 신규 아파트 분양가도 변수다. 분양가 상승은 기존 아파트의 매매가를 끌어올린다. 지난해 광주지역 신규 아파트의 평균 분양가는 700만 원 안팎이었으나 업계에서는 올해 최소 5% 이상 분양가가 인상될 것으로 보고 있다. 이는 물가인상률과 원자재가 상승 등 건축비 인상요인이 크기 때문. 특히 정부가 분양가상한제 주택에서 붙박이장을 추가선택 품목에 포함시키고 건설사들이 택지조성비용에 사용한 실제 매입가격을 인정하는 정책을 추진하면서 분양가 인상이 기정사실화되고 있다.
오준균 호반건설 소장은 “택지비와 인건비가 인상된 데다, 최근 짓는 아파트는 첨단시설과 커뮤니티센터, 4Bay 방식, 지상에 차 없는 단지 등이 조성되기 때문에 건축비가 상승한다”며 “올해는 최소 5% 이상 분양가가 인상될 것으로 본다”고 말했다.
지난해 분양가가 시세평균에 못 미쳤다는 점과 광주지역 아파트 전세가격 상승으로 인한 매매수요로의 전환 증가, 광주지역 아파트 가격에 대한 저평가 인식 등도 한 몫한다.
오 소장은 “수완지구 32평 아파트의 경우 지난해 분양가는 2억3000만~4000만 원이었으나 시세는 2억5000만~2억6000만 원에 형성돼 가격 상승여력이 남아 있다”며 “광주 평균 아파트 가격이 6개 광역시 중 최저 수준이라는 점도 가격 상승 요인이다”고 말했다.
그러나 올해 가격 상승 요인이 많다 하더라도 지난해와 같은 대폭 상승은 힘들 것이란 전망이다. 급격한 가격상승에 대한 피로감과 2~3년 주기로 반복하는 아파트 시장의 특징 때문이다.
박길수 대표는 “광주 아파트 시장은 2~3년을 주기로 활황기와 침체기를 반복하고 있어 지난해와 같은 폭등세는 발생하지 않을 것”이라며 “중소형 평형대를 중심으로 공급이 부족한 만큼 소폭 상승세를 유지할 것으로 보인다”고 말했다. |