정관분양권 구입을 통해 본 부산 주변 신도시 현황

[지브란(김희찬)]

작년 여름이었나요?

그런 기운이 느껴지기 시작했습니다.

해운대를 중심으로 무언가 움직이는 느낌이 들었고 뭐 하나 저질러야만 소외감을 안 느낄 것 같은 그런 생각?

갑자기 부산에 새 주택을 구입해야겠다는 생각이 들었습니다..

그리고 고민하기 시작했습니다..

해운대 신시가지와 정관 중에서 말이죠.

솔직한 이야기로 명지 택지지구는 들어본 바 있지만 제가 동부산 쪽만 계속해서 살다보니 별 관심이 없었습니다.

더군다나 당시에는 큰 흐름 자체도 동부산이 분명했습니다.

그래서 처음으로 관심을 가졌던 곳이 신시가지 주변 아파트입니다.

우동 마리나 부모님 집이랑 가깝고, 전세나 월세 수요도 풍부하고 여러 가지 측면에서 참으로 좋은 여건을 가지고 있었기 때문이죠.

하지만 저지르기 직전까지 갔다가 결국은 망설이다 포기했습니다.

그리고 결과적으로 정관에 있는 아파트를 구입했죠.

여러 가지 이유가 있겠지만 지금 생각해 보면 바로 목돈이 들어가는 신시가지보다는 일정기간 시간을 벌 수 있는 중도금 무이자도 구입결정에 제법 큰 영향을 주었을 듯 싶습니다.

난 당시에 서울에 있으면서 신도시가 실패하는 경우를 한번도 본 적이 없었습니다.

크든 작든 일정 수준 이상의 수익은 나왔고, 생활여건 역시 기존 시가지보다 훨씬 훌륭했습니다.

서울에 거주하면서도 일부러 분당 중앙공원이나 율동공원을 주말에 놀러다니며 나중에 꼭 여기 와서 살리라 하며 목표로 삼았을 정도니까요.

분양권을 구입하고 나서 알았습니다.

정관 말고도 2개의 신도시가 더 있다는 것을,

그리고 앞으로도 2개의 신도시가 더 생긴다는 것을 말입니다.

기존의 신도시는 장유신도시와 양산신도시이고,

앞으로 생길 신도시는 명지신도시와 강서 신도시입니다.

신도시 불패신화를 믿었던 저는 분양권 구입을 할 당시에 이러한 내용에 대해 면밀히 분석하지 못하고 결정한 것에 대해 잠시나마 후회도 했습니다.

단돈 5백만원에 구입할 수 있다는 생각에 몇 억짜리 아파트를 너무 쉽게 구입한 게 아닐까 라는 생각 때문에요.

하지만 많은 것들을 체크하면서 보니 그 때는 알지 못했던 긍정적인 신호들이 많이 보여서 지금은 그 때의 그 선택을 참으로 고맙게 생각하게 되었습니다.

이번에 정관신도시를 중심으로 부산 주변 신도시의 개괄적인 흐름을 한번 알아봤습니다.

일단 장유신도시를 알아보았는데요.

장유신도시는 창원 마산에서 부산으로 들어오는 남해고속국도를 끼고 있는 김해에 있는 신도시입니다.

개인적으로 이렇게 좋은 입지의 장유 신도시가 참 유망해 보였습니다.

부산신항의 진해와 창원, 마산, 부산을 주변에 끼고 있어 수많은 산업단지의 배후주거지로 참 괜찮을 것 같았기 때문이죠.

더군다나 부산과 마산, 창원을 경유하는 전철까지 생긴다면 앞으로도 상당히 유망할 것으로 보았고, 명지신도시나 강서신도시보다 더 강한 경쟁력을 가질 거라고 보았습니다.

하지만 장유신도시는 치명적인 약점이 있었습니다.

전체 세대의 80% 가까이가 국민주택 이하 소형아파트였습니다.

소형 위주의 아파트와 주공, 임대주택 등의 비율이 높아 이 좋은 입지를 그냥 허공에 날려버린 셈이 되었습니다.

내용을 알아보니 IMF 당시에 당초 택지분양업체가 도산하면서 주공 등과 영세건설업체가 주택사업을 이어받으면서 소형 위주의 사업으로 재개편되었더군요.

참 아까운 일입니다.

좋은 입지를 발판으로 무한히 커갈 수 있었는데, 소형 이미지로 인해 한계에 봉착할 수 밖에 없는 상황이더군요.

바로 아래 택지지구도 최근 소형 위주의 주택공급예정으로 언론에서 말이 많은 것으로 알고 있습니다.

이 곳은 중대형을 많이 공급하여 장유 전체의 이미지가 업그레이드되었으면 합니다.

다음으로 양산신도시입니다.

양산신도시는 1차,2차,3차로 예정되어 있으며 지금 2차가 진행중인 신도시입니다.

320만평에 4만4천 세대가 들어오는 부산주변에서는 엄청난 규모의 신도시이죠.

지하철이 벌써 들어왔거나 들어설 예정이며, 워터파크, 부산대 이전 등의 호재에다 임대비율이나 소형비율 또한 상대적으로 낮아 신도시치고는 여러 가지 여건이 좋아 보이지만 역설적으로 현재 상황은 가장 좋지 않은 상태를 보이고 있는 곳입니다.

대외적인 것을 빼고 신도시 내부만 보면 상당히 쾌적한 곳이며 살기 좋은 곳임은 분명합니다.

하지만 신도시로서 아직 성공하지 못한 주 원인은 주변에 유입될 수 있는 인구수가 그리 많지 않은데도 지나치게 대규모로 신도시를 만들다 보니 상황이 악화되고 있는 것 같습니다.

대기업 위주의 창원이나 마산, 진해를 끼고 있는 장유신도시와 달리

주로 영세중소기업 위주의 공단을 끼고 있는 양산신도시가 상대적으로 중대형 위주로 이루어진 것은 방향을 잘못 잡지 않았나 하는 생각이 듭니다.

내 생각에 장유신도시와 양산신도시가 뒤바뀌었다면 서로가 상생하지 않았을까요?

양산은 나름대로 수요를 지탱해주던 울산 수요마저 향후 정관에 빼앗길 예정으로 2차 , 3차 계속해서 물량을 공급해 댄다면 특별한 호재가 없는 한 물량 앞에 장사 없음을 절감하게 될 것 같습니다.

그리고 명지 신도시

일반적으로 헷갈려하시는 분들이 많은 것 같은데 지금 분양하고 있는 명지 영조주택 이하 아파트들은 명지택지지구를 건설업체에서 구입하여 분양한 것입니다.

신도시처럼 공원, 상업지역, 단독주택, 연립주택 등 대규모로 적절히 배치한 하나의 완전한 도시가 아니라 아파트를 지을 수 있는 택지만을 구입하여 만든 택지지구 내 아파트입니다.

명지 신도시는 바닷가를 끼고 있는 명지 택지지구 위쪽에 있는 대규모의 신도시입니다.

주택공사나 도시공사가 아닌 경제자유구역청에서 추진하는 국제 신도시로서 무역센타 등의 국제업무지구와 외국인 주택용지, 내국인 주택용지 등을 전체적인 문화시설과 함께 적당히 배치한 지역입니다.

규모도 그렇고, 위치도 그렇고 택지지구보다는 한 단계 높은 수준이지만 바다를 끼지 않고 있는 점이 불리합니다,

그리고 가운데 있는 그린 벨트 지역이 이번에 풀렸으나 그린벨트 지역 해제의 전제조건인 임대주택 건립이 시행된다면 명지 택지지구와는 달리 상대적인 하향평준화의 문제가 심각하게 고려될 수 밖에 없습니다.

차라리 명지신도시에 접해있어 신도시의 인프라를 누릴 수 있고, 임대아파트 없이 중대형 위주의 아파트로 구성된 명지택지지구가 명지신도시 내 공동주택보다 장기적으로 더 높은 가치를 누릴 가능성이 높습니다.

명지 주변이 최근 상당히 많은 관심을 받고 있습니다.

그래서 한 때 명지택지지구 내 아파트 분양권에 대해 관심이 많았으며 지금도 관심을 가지고 있습니다.

하지만 명지의 가장 큰 수요처로서 거제도인구 유입통로인 거가대교의 대교 이용료가 1회 만이천원이 될 예정이고, 명지대교 등의 이용대금도 만만치 않다는 등의 내용을 접하면서 생각이 많이 누그러졌습니다.

왕복 하루에 이만 사천원을 투자하면서 출퇴근하기에는 부담이 너무 클 것으로 보이며, 고로 거제도에서의 유입력이 눈에 뛰게 감소한다면 상승여력이 많이 꺾일 거라고 보였기 때문이죠.

명지신도시의 바로 위에 또 하나의 신도시가 들어섭니다.

강서신도시이구요.

대저지역 강서구청 주변에 들어서는 신도시인데 부산 서쪽의 경제력이나 인구수로 보았을 때 기존 물량공급이 너무 많다는 경고에도 불구하고 신도시가 들어서는 것은 거의 기정사실이 되어 가고 있습니다.

신도시가 체계적인 계획이 아닌 공공기관의 돈놀이에 치중된다는 느낌도 지울 수 없는데요.

규모는 그다지 크지 않아 1만세대가 조금 못되며, 절반 가까이가 임대주택이라 그리 큰 투자가치가 있을 것으로 보여지지는 않는군요.

마지막으로 정관 신도시

우연한 기회에 나와 인연이 된 곳입니다.

우선 강서쪽의 수많은 신도시와는 달리 하나 밖에 없는 신도시라는 점이 내 가슴을 쓸어내립니다.

서부산 방면에 있는 신도시처럼 물량이 많으면 희소성이 떨어지고 이는 가치하락을 수반할 수 밖에 없죠.

일광택지지구는 취소되어 전체를 공단으로 만들기로 했고, 대체택지지구로 선정된 장안택지지구는 규모나 영향력에서 신도시와는 격이 다를 수 밖에 없습니다.

서부산 방면의 공단만큼이나 많은 배후수요를 갖고 있으면서도 유일하게 동부산에서 하나밖에 없는 신도시.

그리고 입지상, 산업용지 공급의 필요성상 앞으로도 신도시급 규모의 택지는 동부산 방면에서 정관이 처음이자 마지막이 될 확률이 높습니다.

주변에 울산과 해운대라는 뛰어난 수요층을 가지고 있다는 것이 일단 가장 큰 매력을 줍니다.

부울고속도로의 호재를 제외하더라도 7번 국도, 14번 국도, 31번 국도 등 울산 중심부에서, 온산단지에서, 온양단지에서, 범서지역에서 어디든지 국도를 타고 접근할 수 있는 뛰어난 접근성

그리고 부산으로의 접근성은 정관석대 고속화도로를 통해 해운대와 서면 등을 쉽게 접근할 수 있습니다.

울산에서 직장에 다니고, 부산에서 소비할 수 있는 전형적인 입지이죠.

저는 솔직히 부산 해운대보다는 울산의 수요를 주목하고 있습니다.

경제력은 해운대가 울산보다 조금 더 나아보이지만, 이주할 수 있는 여건이나 기동력은 주거인프라가 부족한 울산이 훨씬 강력하다고 생각됩니다.

솔직히 부산에는 잘 정비된 주거지가 많아 정관이 그다지 큰 매력을 갖기 어렵다고 보여집니다.

주로 동일 직장동료 위주로 생활이 이루어지는 울산 공단의 특성상 입으로 전파되는 힘이 강하고, 직장동료끼리 주거도 같이 하는 경향이 많아서 한번 입소문이 나면 쉽게 전파될 수 있을 것이며, 울산주민의 강력한 경제력 역시 이러한 선택에 큰 힘이 될 것이기 때문입니다.

물론 정관신도시에도 단점은 있습니다.

임대주택비율이나 중대형비율 등은 나름대로 선방했으나 정관산업단지가 신도시 한 측에 있는 것이 단점이라면 단점입니다.

정관산업단지는 장기적으로 신도시가 완성된 후에는 택지로 전환될 수 있도록 노력하여야 할 것입니다..

그리고 경전철 정관선의 착공이 동해남부선 좌천역의 준공지연으로 시간이 좀 걸릴 것 같은 것도 고려해야 할 사항입니다.

울산과 부산의 통합을 바라지 않는 울산의 비협조가 제법 많은 갈등비용을 유발할 것 같습니다.

사람들은 장유신도시와 양산 신도시가 실패한 신도시라고 말합니다.

그리고 부산에서 신도시는 성공하기 힘들다고도 말합니다.

하지만 신도시도 많아지다 보면 옥석을 구분할 수 밖에 없을 것입니다.

동부산 주변과 서부산 주변을 보면 모든 게 이상하게 동부산 쪽이 짜임새가 있습니다.

사람들은 여러 방향에서 센텀시티와 명지신도시 내의 국제무역 인프라를 비교하고,

양산, 명지 등 신도시와 정관 신도시를 비교하며 나름대로 그 특성을 설명하지만,

제가 보기에 가장 큰 차이는 확장성과 대체성입니다.

센텀시티와 정관 신도시는 확장성이 없습니다.

나름대로 발전의 경계가 있기 때문에 산만하지 않고, 일단 정비되면 그 희소성으로 인해 향후 올라갈 여지가 많습니다.

하지만 서부산은 너무 광범위합니다.

대체지가 많습니다.

산이나 분지로 막혀있지 않아 주변에 대체지가 너무 많기 때문에 희소성의 가치가 떨어집니다.

서부산 방향이 앞으로 어떻게 나아갈 지 모르지만 가장 치명적인 약점은 지나치게 뛰어난 확장성과 대체성이 아닐까 생각합니다.

그리고 이것이 역설적으로 동부산의 희소가치가 아닐까 생각합니다.

정관신도시 분양권을 계기로 부산 주변의 신도시에 대해 한 번 알아보았습니다.

주관적인 내용이 많으니 그냥 이런 생각도 있구나 하고 흘려들으시면 합니다..

[이쁜이냥(홍하나)]

부산신도시들에 대해 생각을 정리해 볼 수 있는 글 이었습니다. 정관에 관심많은 저로서는.. 귀가 쫑긋..^^ 참.. 화명동도 신도시에 들어 가지 않을까요?(전혀 지식없는 저의 생각입니다.)

[지브란(김희찬)]

신도시라고 하기에는 규모가 작고, 신시가지라고 해야 하지 않을까요? 해운대 신시가지처럼...

[피오나(장영애)]

저도 정관 신도시 분양 받은것 감사 하게 생각 합니다.목돈 좀있는것 잔금 때문에 적금 넣어 두었는데 이돈 아파트 안했으면 아마 00에 넣었을건데 다행이다 싶군요.

[시간창조(박철희)]

저 같은 경우는 장안택지개발계획을 보면서 차라리 현재의 정관을 공단으로 개발하고, 장안에 신도시를 계획했으면 더 좋을 뻔 했다고 생각이 들더군요. 정관신도시가 빨리 정착되지 않으면 장안택지개발지구의 영향을 좀 받을 것 같습니다.

[지대로(조치경)]

애써.. 타지역을 낮추기 보다는.. 정관의 장점을 강조하시는 것이 보기 좋을 것 같습니다.. 지브란님.. 수고요...^^

[지대로(조치경)]

취중에.. 전투모드로 댓글을 달은 것 같네요..^^ 상투적이고..식상하게 해서.. 죄송합니다..그리고..정관도 장점이 참 많은 신도시입니다.. 다! 잘 될 꺼에요..^^

[루루루부산(안상현)]

주관적인 얘기가 아니라 자기가 선택한 지역에 대해 잘못된 정보를 ...그것도 네가티브한 쪽으로... 여러방면에서 밝혔음에도 불구하고 자꾸 올라오는데 흘려들으라고요? 상투적이고 식상하다는 건 듣고 싶지 않다는 뜻이겠죠...허..참... 명지인들은 정관가지고 이러쿵저러쿵 안하는데 정관 계약자들은 이상하게 이런 글 올리는 분이 많은 것 같아요...

[푸른솔(권정수)]

전 명지를 선택했지만.. 동부산도 서부산도 잘되길 바랍니다. 부디...동부산 정관 잘되었으면 합니다.^^* 그리고 서부산도 관심 많이 가져 주세요.^^*

[빅브라더(권민혁)]

그래서 흘려들으시라고 말씀하신것 같은데ㅋㅋ 자신의 의견을 제시한게 나쁘다고 생각하진 않습니다. 글을 읽어보니 어느정도 맞아 떨어지는것도 있으시구요ㅋㅋ 다만 현재 난립하는 신도시 개발 계획들은 부산 아파트 경기를 끌어내리지 않을까 걱정도 됩니다. 부산의 인구는 갈수록 줄어드는데 시가지는 기하급수적으로 느는 격이죠...여기에 구도심 재개발 까지...제가 볼때도 가시적인 성과를 보여주려는 지방정부와 공공기관의 돈잔치라고 볼수밖에 없습니다. 앞으로 아파트 가격은 기존 도심을 중심으로 재개편될 가능성이 높다고 보여집니다.

[지브란(김희찬)]

현재 부산 전체 유출인구의 절반 이상이 양산으로 빠져나가고 있습니다. 주변 공단의 영향도 있겠지만 무엇보다 양산신도시로 나가는 인구가 많다는 것을 뜻합니다. 지금 정관 등 분양권을 투자목적으로 구입했던 사람들도 분양권 매도가 되지 않으니 자의반 타의반으로 실제 이전을 계획하는 사람들이 많아지고 있습니다. 결국 기존 부산의 아파트 가격을 떨어뜨리는 요소로 작용하겠죠. 해운대 신시가지가 정관의 영향을 어느 정도 받을 것이고 화명 신시가지가 양산의 영향을 받을 것으로 보입니다.

[지브란(김희찬)]

하지만 금정산을 끼고 있는 구서 쌍용예가나 법원 주변의 연제주변, 부전역 일대나 서면 포스코 등 도심 주변의 아파트들은 해운대, 용호동의 뒤를 이어 부산의 핵심 주거지역으로 떠오를 듯합니다. 향후 금정산 자락을 끼고 있는 주변이 괜찮을 듯 합니다. 바다만큼이나 산자락도 주거지에 긍정적인 곳이니까요. 서울의 평창동, 성북동 등도 산자락에 위치한 부촌이지요.

[pm1234(김성진)]

그린벨트 지역 해제의 전제조건인 임대주택 건립이 시행된다면 명지 택지지구와는 달리 상대적인 하향평준화의 문제가 심각하게 고려될 수 밖에 없습니다---------국토 해양부에 확인결과 국제도시에는 임대주택을 짓지 않습니다

[지브란(김희찬)]

저도 그 내용이 확정되지 않아 '시행된다면' 이라는 전제조건을 붙였습니다. 현재 부산시와 경제자유구역청에서 임대주택 건립을 하지 않으려고 계속해서 로비를 하고 있는 것으로 알고는 있지만 비율이 문제이지 전혀 안 짓는 것은 타지역과의 형평성 때문에 받아들일 수 없다는 입장으로 알고 있습니다. 제 생각에 국토 해양부 단독으로 임대주택 여부를 확정할 정도로 간단한 문제가 아닙니다. 기존 그린 벨트 지역과의 형평성 등 여러가지를 고려해야 하기 때문입니다. 만약 확인을 했다면 어떤 식으로 확인했는지 언론이나 보도내용 등을 알려 주시기 바랍니다.

[김치국물(정석진)]

인천에 밀려 부산국제도시는 실패 할수밖에 없을것 같습니다..

[루루루부산(안상현)]

인천 분들도 똑같은 소리 하던걸요?ㅎㅎ

[koriana(김경환)]

양주신도시 ->양산신도시 겠죠

[지브란(김희찬)]

그렇네요..우리 집 주변에 양주가 있다 보니 헷갈렸네. 수정했습니다.^^

[여니아빠(이상준)]

글 잘읽었습니다. 조리있게 글을 잘 쓰시는 분들 보면 참 부럽습니당...

[용우papa]

제가볼땐 정관...언급하신다른신도시들과 별반 나은점이별로없다라고 생각하는1인입니다...

[쇼부맨(한병주)]

정관을 선택한 울산거주자입니다. 물론 고향이 부산남구이구요. 글쓴 분의 말씀대로 울산에서 벌어서 쓰는건 해운대에서 하고싶어서 입니다. 제 주변에도 분양받으신 분들이 제법 계시는데... 아마도 다들 수구초심이 아닌가...^^ 아무튼 강서나 동부산이나 잘 될겁니다.