심심한데 돈이라도 버시라고...

[발라드]

최근 강남 재건축 단지와 판교 인근을 중심으로 아파트값이 출렁거릴 조짐을 보였다. 이 때문에 정부는 "2.17대책"을 내놓았다. 그 골자는 판교 투기대책과 강남 재건축 규제 방안이다. 당초 6월로 예정됐던 판교아파트 분양시기를 11월쯤으로 연기하면서 5000가구씩 4차례가 아닌, 2만1000여가구를 한꺼번에 분양한다는 것. 여기에 개발이익환수제를 4월에 시행하고, 초고층 재건축은 허용하지 않겠다고 쐐기를 박았다. 이로 인해 들먹거리던 아파트값이 다시 주춤해지고 있다.

여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점이 바로 왜 판교와 강남이냐는 점이다. 정부는 작년까지 집값 급등의 진원지로 강남을 꼽았다. 강남 집값이 조금이라도 꿈틀거릴 것 같으면 지체없이 칼을 댔다. 그런데, 여기에 최근 판교가 추가됐다. 강남과 판교, 두 지역은 바로 수요자들에게 최고의 인기 주거지역이라는 점 때문에 정부의 집중 규제를 받게 됐다. 이들 지역의 집값 상승은 다른 지역으로 연쇄 효과를 불러일으키기 때문이다. 그렇다면, 과연 이들 지역은 앞으로 10년 후에도 여전히 최고의 자리를 지킬 수 있을까. 아니면, 또다른 주거지가 혜성(?)처럼 등장할까.

판교, 강남과 분당에 낀 신도시?

우선, 최근 각광받고 있는 판교신도시는 잠재력과 실패가능성을 동시에 갖고 있는 지역으로 보인다. 판교는 입지여건에서 다른 신도시가 따라올 수 없을 만큼 우위를 지니고 있다. 현재 최고의 주거지로 꼽히는 강남과 분당의 중간에 위치하고 있기 때문이다. 여기에 교통여건도 뛰어나다. 경부고속도로가 남북으로 관통하고, 서울외곽순환도로가 동서로 지난다. 여기에 서울까지 연결되는 고속화도로도 2개나 이미 건설돼 있다. 이것도 모자라 정부는 신분당선 전철과 영덕~양재고속화도로 등을 계획하고 있다. 문자 그대로 "사통팔달"이다

환경은 어떤가? 1970년대 이후 30년 넘게 남단녹지로 묶여 그린벨트 수준으로 자연환경이 잘 보존돼 있다. 남북으로 산이 둘러싸여 있고, 동서로 탄천 수준의 하천도 흐른다. 도시의 성공 여건중 하나는 바로 물이다. 이런 점을 감안하면 판교는 충분히 잠재력이 있다.

그러나, 판교는 전체 도시규모가 282만평으로 분당(약 680만평)의 3분의1에도 못 미친다. 여기에 주택 수는 3만여가구, 인구는 7만~8만명 수준에 그칠 전망이다. 또, 판교의 약점 중 하나는 바로 지나치게 많은 임대주택이다. 아파트 2만5000여가구중 임대주택이 9000여가구에 달한다. 여기에 전용면적 25.7평 이상의 중대형 아파트가 상대적으로 적다. 이렇게 될 경우, 집값이나 주거수준을 선도하는 주택지로는 한계를 갖게 된다. 여기에 신분당선 전철 등 각종 교통망은 사실상 2010년 이후에나 완공될 전망이다. 도시의 모습을 갖추기 위해서는 지금부터 10년이 더 걸릴 가능성도 크다. 또, 20만평 규모의 벤처단지가 계획돼 있다고는 하지만, 집값을 좌우하는 요소중 하나가 바로 출퇴근을 위한 유동인구라는 점을 감안하면, 분당에 비해서는 큰 약점으로 작용할 수 밖에 없다. 따라서, 판교는 우량한 주거지임에는 틀림없지만, "넘버 원"이 되기에는 무리가 있다는 지적이 많다.

강남의 미래는 재건축에 달렸다

현재 강남은 자타가 공인하는 우리나라 최고의 주거지역임에 틀림없다.(여기서 강남이란 강남,서초,송파,강동권을 아우르는 범 강남권을 지칭) 그러나, 미래에도 최고라 되리라는 100% 보장은 없다. 강남의 미래는 재건축과 밀접한 연관을 맺고 있다. 강남은 지난 70년대 이후 개발이 시작돼 벌써 개발 연령이 30년을 넘었다. 사람으로 치면 청년기를 지나 장년기에 접어든 셈이다. 따라서, 발전가능성 면에서는 다른 지역보다 오히려 낮을 수도 있다. 특히, 지은 지 20년이 넘어 낡은 아파트들이 점점 늘어나고 있다. 그동안 집값 상승의 주요 요인중 하나였던 학군의 중요성도 갈수록 떨어지는 추세이다.

집값은 비싸지만, 주거의 질이 반드시 높다고 할 수 없다. 이 때문에 강남엔 재건축이 활발하게 추진되고 있지만, 안팎의 여건이 재건축 추진에 상당히 어려움을 주고 있는 게 사실이다. 정부는 집값 상승을 우려해 초고층 재건축 등에 제동을 걸고 있고, 소형의무비율, 개발이익환수제 등도 발목을 잡고 있다.

그러나, 역시 강남은 10년 후에도 선두 자리를 지킬 가능성이 높다. 우선, 재건축은 시간 문제일뿐, 결국 굴러가는 사업이다. 강남은 재건축을 통해 과거보다 다소 주거밀도가 높아져 교통난이나 환경문제가 나타날 가능성을 배제할 수는 없다. 하지만, 과거보다 주택의 질이 높아지고, 더 많은 인구를 수용할 게 확실해 집값은 지금보다 비싸질 확률이 높다. 부유층의 선호도가 하루 아침에 바뀌기 어렵다는 점도 작용한다.

용산, 낙후된 지역 이미지 벗어야 산다

강남,판교를 제외하고 용산을 "빅3"로 꼽는 이유는 간단하다. 주거의 질과 집값을 결정짓는 요소면에서 용산이 새롭게 그 가치를 평가받고 있기 때문이다. 그동안 서울의 집값은 강남과 목동이 결정지었다. 그러나, 목동은 용산에 밀리고 있다. 이유는 목동은 주거의 질적 측면에서 10년전과 지금이나 크게 달라진 게 없기 때문이다. 반면, 용산은 하루가 다르게 변모하고 있다.

교통면에서 고속철도역이 들어섰고, 지하철 6호선도 생겼다. 여기에 개발의 최대 걸림돌이던 미군부대가 떠나면서 80여만평의 초대형 민족공원 조성계획까지 발표됐다. 더욱이, 서울시가 용산일대에 뉴타운 개발을 추진하고 있다. 민족공원은 미국의 센트럴파크나 영국의 하이드파크를 연상시킨다. 이들 지역은 집값도 최고이며, 최고의 부자동네로 인식되고 있다. 그만큼 용산의 가능성을 낮게 평가할 수 없는 것이다. 다만, 용산은 워낙 개발이 낙후된 곳이 많아 향후 10년 이상 개발이 꾸준히 진행돼야 주거지로 변모를 일신할 수 있을 것으로 보인다.

수도권 서부지역의 새로운 도전

이들 빅3 지역을 제외하고, 과연 최고반열에 오를 수 있는 잠재력을 가진 지역이 또 있을까. 현재로선 수도권 서부지역이 가장 강력한 후보군으로 떠오른다. 가장 먼저 거론되는 지역은 북부의 일산-파주라인이다. 파주신도시는 일산과 합쳐지면서 메머드 주거타운으로 변모하고 있다. 특히, 남북경협의 전초기지인 개성공단과 가깝다는 지리적 장점 때문에 각광받고 있다. 그러나, 역시 불편한 교통과 남북관계의 불투명성이 오히려 아킬레스 건으로 지적되고 있다.

서부권의 또다른 핵은 바로 인천경제특구이다. 영종도~청라지구~송도신도시로 이어지는 델타(삼각주)지역은 충분한 잠재력을 갖추고 있다. 이 지역은 외국인 투자유치를 위해 외국인 학교,병원 설립이 허용되면서 급부상하고 있다. 전체 도시 규모만 수천만평에 달하기 때문에 단순한 신도시를 뛰어넘는다. 더욱이 공항,철도,항만이란 3대 인프라시설에 대 중국 전초기지라는 점에서 분명 발전성면에선 0순위에 올라있다. 그러나, 문제는 주택 수요자들의 서부권에 대한 전통적인 나쁜(?) 이미지가 발목을 잡고 있다. 신도시를 조금만 벗어나도 주변엔 낙후된 지역이 널려 있다. 아울러, 이들 지역이 강남이나 판교처럼 전국적인 국토의 중심에 서 있지 않다는 것도 단점이다. 전문가들은 이 지역은 10년이 아닌 20년 이후에 뜰 만한 주거지로

[박하향]

심심해서 돈좀 벌어볼까 했는데.... 넘 머리가 아파요~~ 기냥 이대로 살래~~ㅎㅎㅎ^^* 발라드님 돈 벌면 한턱 쏘세요~~~ㅎㅎ

[행자]

머리좀 써야겠네여~!던 마니 벌려면은여~

[지성]

직장 생활 그만두기 전에 하나 마련하려 했더니 이렇게 정책이 오락가락 ....좋은글 감사합니다....