국내 최고 분양가, 한남더힐 펜트하우스-분양가 분석 및 가치 평가

[현주아빠]

국내 최고 분양가, 한남더힐 펜트하우스

한남더힐 "젤 비싼 아파트? 억울하다는데 뭐가 억울해??

3.3㎡당 8000만원.

서울 용산구 독서당로에 들어선 한남더힐 전용면적 244㎡짜리 펜트하우스 분양가

국내 공동주택 중 가장 높은 가격.

77억~79억원에 달하는 펜트하우스는 인근 루시드하우스나 삼성동 현대 아이파크 등과 비교하면 비싸다.

루시드하우스 전용 244㎡형은 59억5000만원, 라테라스 한남 전용 244㎡형은 50억원 등에 거래되고 있다.

삼성동 현대 아이파크 전용 167㎡형은 31억원에 지난 5월 거래됐다.

단순 비교를 해봤을 때 같은 평형으로 등치시켜 보면 루시드하우스와는 20억원 정도 차이.

시행사인 한스자람 측 입장

전체 600가구 중 12채에 불과한 펜트하우스의 분양가가 마치 전체 평균 분양가인 것처럼 잘못 알려졌다.

한남더힐 전체 가구의 절반 이상을 차지하는 주력 평형은 전용 205~233㎡형.

분양가는 3.3㎡당 5000만원 초중반대.

분양전환이 대거 이뤄진 지난 5월 거래 신고된 한남더힐 전용 177㎡형은 28억~29억8500만원이었다.

전용 208㎡형은 32억7000만~35억5000만원 선에서 분양됐음.

한남더힐의 전용 59㎡형은 8억8900만~12억원 선에 분양전환

'신반포자이'의 전용 59㎡ 일반분양가인 10억~11억5000만원과 비슷한 수준.

2009년 입주한 '반포 래미안퍼스티지'의 같은 평형은 최근 11억원대에서 거래.

한남동 입지적 특성과 가치

한남동은 고급빌라와 각국 대사관이 몰려 있고 도심과 강남 접근성이 뛰어나

강남과 비교해 입지가 못하지 않음.

한남더힐과 길 하나를 두고 위치한 외인주택은 6만677㎡ 땅과 아파트 10개동(512가구)이

6242억원에 매각,

후한 건물을 제외하고 땅값만 단순히 계산해도 3.3㎡당 3400만원.

남산을 뒤에 두고 한강을 조망하는 배산임수 지역으로 전통적인 부촌.

대기업 일가의 저택이 대거 들어서면서 부촌으로 형성돼 있는 데다 단국대 이전 부지에

저층 고급 아파트로 들어서 외부와 분리된 커뮤니티, 보안 등 장점

한남더힐은 대지지분율이 97%로 비슷한 평형대의 아파트들보다 가치 높음.

주요 아파트의 대지지분이은 50% 안팎으로 최근에 지은 것일수록 대지지분이 적다.

삼성동 아이파크와 도곡동 타워팰리스의 경우 대지지분율이 10%대임.

 

 

[뉴스&와이] "어떤 일로 오셨습니까? 예약하셨습니까?"

　지난달 27일 늦은 오후. 국내에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 분양사무소 입구에 들어서려는 찰나, 유니폼을 입은 경호원 2명이 앞길을 가로막았다. 그제야 한남더힐 시행사 한스자람에서 필자 이름으로 예약을 해뒀다는 말이 생각났다. 이름을 말해주고 나서야 분양사무소로 올라가는 출입문을 겨우 통과할 수 있었다.

　일반 아파트와 달리 한남더힐은 분양사무소에도 아무나 들어갈 수 없다는 사실에 놀라움을 감출 수 없었다. 한남더힐은 평범한 시민이 대출을 최대한 받아도 손쉽게 구입할 수 없을 정도의 고급 아파트라 일반 대중들을 상대로 마케팅 활동을 펼칠 필요가 없기 때문으로 풀이된다.

　한남더힐은 지상 최고 12층 32개동에 전용면적 57~244㎡(26평~100평), 총 600가구로 이뤄졌다. 배우 안성기 씨와 한효주 씨, 가수 이승철 씨 등 유명 연예인과 재벌 2·3세 등 자산가들이 한남더힐에 거주하는 것으로 알려져 있다.

한남더힐은 고급 아파트라 평범한 시민들이 거주할 수 없어 사생활 보호가 잘 되는 데다 남산을 등지고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수(背山臨水)의 입지라서 부자들이 특히 선호하는 것으로 정평이 나 있다. 보안요원이 24시간 상주하면서 치안이 안전한 것도 장점으로 꼽힌다. 한남더힐에는 남자 입주민들을 위한 친목도모 모임인 '신사회'와 여성 입주민들의 친목도모 모임인 '숙녀회'도 존재한다.

　한남더힐에는 맨 꼭대기층에 위치해 조망이 좋고 사생활이 보호돼서 부자들에게 인기가 좋은 펜트하우스도 12채나 존재한다. 이 단지를 시행한 한스자람은 2009년 분양 당시 분양가 상한제를 피하기 위해 한남더힐을 일반 아파트가 아닌 임대아파트로 공급했다. 민간 임대주택은 임대 의무기간(5년)이 지나면 입주민과 시행사가 협의해 분양 전환이 가능하다. 한스자람은 임대계약이 끝난 뒤 분양으로 전환하지 않은 전용면적 177·208·212·235·240·243·244㎡ 7개 타입 129가구에 대해 일반분양 중이다. 한스자람에 따르면 전용 177㎡(65평)는 이미 다 팔렸다. 총 12채 중 분양물량으로 나왔던 펜트하우스 2채 중 1채도 새 주인을 이미 찾았다.

　면적별 분양가격은 전용 177㎡(65평)는 32억3000만~34억5000만원이다. 전용 208㎡(74평)는 38억8000만~41억1000만원 △전용 212㎡(81평)는 51억1000만원 △전용 235㎡(85평)는 43억8000만~48억2000만원 △전용 240㎡(91평)는 53억5000만~66억5000만원 △전용 243㎡(100평 복층형)는 72억~76억원 △전용 244㎡(100평 펜트하우스)는 80억~84억원이다. 일반분양물량 중 3.3㎡당 평균 분양가가 가장 싼 타입은 4900만원, 가장 비싼 타입은 8300만원인 셈이다. 

　김정환 한스자람 대표는 "한남더힐 전체 가구 수를 놓고 봤을 때 전용 206·233㎡가 주력 평형으로 이들 분양가만 계산하면 평균 3.3㎡당 5300만원으로 적정한 수준"이라고 설명했다. 

　입이 떡 벌어지는 분양가에 놀라 내부 모습이 궁금해졌다. 한스자람의 양해를 구한 뒤 일반분양 대상인 전용 235㎡(85평)를 구경했다. 전용 235㎡는 침실 3~4개, 화장실 3개로 구성됐다. 대문 크기부터 일반 아파트와 달랐다. 일반 아파트 대문 크기의 1.5배는 돼 보일 정도로 컸다. 현관에 들어서면서 또 한 번 놀랐다. 현관과 집안으로 연결되는 진입로까지의 공간 면적이 9.9㎡(3평)는 돼 보일 정도로 넓었다. 자전거나 골프가방 등을 세워둬도 충분할 정도로 넉넉했다.

　현관 신발장 오른쪽에는 집안일을 도와주는 도우미가 집 내부로 들어오지 않고 주방으로 바로 갈 수 있는 별도 통로가 마련된 점도 눈에 띄었다. 더 놀라운 점은 이 통로와 주방 사이에 도우미가 사용할 수 있는 아주 작은 방도 구비돼 있다는 점이다. 한스자람 관계자는 "한남더힐 대형 평수에 살고 있는 사람들은 대부분 가사 도우미를 고용하는데 이들로부터 사생활 침해를 최소화하기 위해 특별설계했다"고 설명했다.

유럽 명품 주방으로 꼽히는 독일 애거스만 제품으로 꾸며진 `한남더힐` 전용235㎡(85평) 주방 전경. /사진=신수현 기자

　바닥재는 대리석을 사용해 고급스러움을 더했다. 벽면도 대리석으로 꾸몄다. 거실은 통풍이 잘 되도록 2면 개방형으로 설계했다. 주방은 최근 주부들이 가장 선호하지만 공간을 많이 차지해 넓은 집에만 가능한 11자형이며 명품 주방가구로 꼽히는 독일 애거스만 제품으로 꾸며졌다. 한스자람에 따르면 주방가구 가격만 2억~3억원에 달한다. 주방에는 문도 설치해 요리하는 모습을 숨기거나 별도 공간처럼 활용할 수 있게 했다. 필자가 구경한 집은 테라스가 있는 집이었는데 테라스가 있는 타입에는 비올 때도 테라스 활용이 가능하도록 차양막도 구비돼 있었다. 리모컨으로 비 또는 햇볕을 가릴 수 있는 차양막을 내려오게 하거나 걷어내는 게 가능했다.

편백나무(히노끼) 욕조가 구비된 한남더힐` 전용235㎡(85평) 화장실 전경. /사진=신수현 기자

　안방 근처에 서재나 드레스룸으로 사용 가능한 알파룸을 설계해 공간 활용도를 높였다. 안방과 이 알파룸을 연결하는 복도 옆에는 세면대까지 설치된 파우더룸도 존재한다. 안방 욕실 욕조는 살균작용이 뛰어나고 아토피에도 좋다고 알려져 고급 자재로 꼽히는 편백나무(히노끼)로 만들어졌다. 전용 208㎡(74평)도 침실 3~4개, 화장실 3개로 구성돼 전용 235㎡(85평)와 기본 구조는 비슷했다. 다만 전용 235㎡와 달리 가사 도우미가 주방으로 곧장 진입 가능한 통로와 가사 도우미를 위한 방 형태로 생긴 작은 공간은 없었다. 주방에는 팬트리(대형 수납공간)와 작은 수납장이 마련돼 있고 오른쪽 벽면 전체에 수납공간을 넣어 공간 활용도를 최대한 끌어올렸다. 안방 파우더룸 옆에 별도 드레스룸을 구비한 점도 특징이다. 

`한남더힐` 커뮤니티센터에 전시돼 있는 야요이 쿠사마(Yayoi Kusama)의 `호박(Pumpkin)` 작품. 야요이 쿠사마는 20세기 일본 미술을 대표하는 인물이며 세계적으로 인정받은 전위예술가이자 현대미술의 거장으로 꼽힌다. /사진=신수현 기자`한남더힐` 커뮤니티센터에 마련돼 있는 독일 출신 예술가 피터 짐머만(Peter Zimmermann)의 작품. /사진=신수현 기자

　아파트 내부 구경을 마친 뒤 커뮤니티센터를 둘러보러 갔다. 커뮤니티센터로 이동하는 도중 단지 곳곳에 전시돼 있는 유명 예술가들의 작품이 눈에 들어왔다. 한스자람은 한남더힐을 지을 때 세계적으로 저명한 미술가 등의 작품 약 30점을 실내외에 설치해 조경했다. 아름다운 예술 작품들을 보면서 마치 소규모 미술관에 온 것 같다는 착각도 들었다. 커뮤니티센터에는 피트니스센터는 물론 수영장, 연회장, 스크린골프장, 독서실, 남녀 사우나 등 여러 시설이 마련돼 있었다. 커뮤니티센터 곳곳에도 유명 예술가들의 작품이 전시돼 있어 눈길을 끌었다.     [신수현 부동산부 기자]

[마인츠]

펜트하우스라지만 가격 엄청나네요.
강북의 자존심을 세우네요