구미 아파트 시세 및 정보 (시청과 북쪽권).. 재건축 용적률.. 19-1-29일

[강투]

구미시는 낙동강을 따라 북서쪽에서 남동으로 팽창한 도시다.

# 국민에게 정확한 정보를 빠르게 제공해야 국가는 발전한다는 취지로 작성.. 자료 중 틀린 부분은 댓글주세요.

# 자료 수정 중이며 "대지 지분"아시는 분 댓글 주셔요. 아파트 정보와 시세를 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색된다 : 네이버는 가로 화면 회전 후 클릭, 다음은 회전하면 된다. 안되면 몇 번, 지인 문의.. 다음, 네이버 서버의 시간 접속량에따라 느릴수 있으므로 둘 다 홈에 추가해서 빠른 서브 이용하면 된다. ; "blog.naver.com/kng139175".. 다음 카페 "강남투자연구소"

1. 아래 "평균 고가"는 국토부 실거래가를 원칙으로 하고, KB, 한국 감정원, 부동산 뱅크 고가를 참고했지만, 실거래가 너무 적거나 없으면 과거의 평균 가격을 적용한다. "5층 이하 아파트는 "재건축"과 관련이 많으므로 "건물 ?평형"은 의미가 없으므로 "2종 전용지역"의 "입지를 반영한 대지 지분의 땅값"만 계산하면 된다. 상세 설명은 "아파트 정보와 시세"를 참고..

아래 평균 고가에서 10%내외로 낮추면 "저가"가 되고, 5%내외를 낮추면 "중간 가격"이 된다. $은행의 개인 신용도 : "KB 또는 기타 평균 고-저가 x 70%-1700만(최우선 변제의 방 공제 : 기타 시군) = 은행의 담보 대출 금액" 

2. ?형 : A, B,C 3가지 실내형, 2형~5형은 2~5가지 다른 실내형이 있다는 뜻. +2형은 공급 면적만 +2㎡가 있다는 뜻.  

3. 용적률은 네이버 부동산, 등기부로 "대지 지분" 참고, 용적률은 90년대 초반 건축된 것만 기재.. 평수는 반올림. 

4. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 실평수, 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.

5. 공급 면적에 오차가 많고 국민의 이익인 재산과 직결되므로, 공급 면적에서 "전용 면적"으로 변경하여 용적률을 산출한다. 아래 또는 아파트 정보와 시세에서 부가 설명을 했고, 재건축 관련성이 큰 고층 96년식까지만 원칙 적용한다.

6. 지번, 번지 : 점보는 원호리 455번지, 등기부 열람.. 후 숫자만 표지.. 건령은 2019년 4월은 19-4, 1994년은 94로 표시.

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구미 아파트 시세.. 재건축 용적률.. 건령과 용적률, 인근 동(북-->남) 순서로 정렬
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	대지	공	전	전용	공급	매매<만>	전세<만>
	지번	동수	주차	저층	/잉여	/?형	급㎡	용㎡	평수	평형	평균고가	평균고가
구미 가장 북쪽에는 선산읍이며 2016년 900세대가 입주했고, 고아읍과 봉곡동의 가격 내림 역할을 약하게 했다.
고	점보	97	810	15	215%		76	59	18	23	7,250	6,250
아	원호리 455	8	0.5
읍	한누리2단지	97	1230	15	209%		76	59	18	23	8,000	6,750
	454	8	0.61
	한누리3단지	97	750	15	256%		92	80	24	28	11,750	10,500
	447	5	0.7				98	84	25	30	12,550	11,250
	원호 대우	97	649	15	220%		104	89	27	32	16,250	14,750
	449	8		14			113	99	30	34	17,750	15,250
							147	134	41	45	22,750	19,250
	원호푸르지오	10	818	15	222%	A,B	111	84	25	34	24,500	19,500
	199-1	10	1.57	10			128	107	32	39	29,000	22,750
							145	116	35	44	31,250	24,000
							161	133	40	49	35,000	25,500
							186	156	47	56	38,000	27,750
고	경남아너스빌	09	600	17		A,B	106	84	25	32	22,000	19,000
아	문성리 1098	7	1.36	12			133	106	32	40	26,000	21,000
읍							152	122	37	46	32,000	24,000
							199	160	48	60	36,000	26,000
	문성파크자이	17-7	1138	27			100	74	22	30	24,500	14,500
	문성로 20	18	1.27	13		ABCD	113	84	25	34	28,500	16,750
						A,B,C	131	100	30	40	35,500	18,750
	서희스타힐스	18-2	977	28			83	59	18	25	18,500	15,000
	문성로 30	11		9		2형	102	74	22	31평	22,400	17,000
						2형	114	84	25	35평	25,500	20,000
	위 31평, 35평 탑층은 약 1500만 비싸다.						154	123	37	47	34,500	23,000
	레이크자이	21-2	1268	29		2형	97	74	22	29	24,000	? 위 인근
	문성BL1-1	8	8	24		2형	110	84	25	33	28,000	기준으로
							131	101	31	40	32,000	전세 예측함
	위 파크 자이, 그외 인근 아파트 기준으로 가격을						141	114	35	43	33,000	이 바가지?
	측정함이 손해 안봄. 55평 6억 이상 광고 있음?						183	138	42	55	36,000
	오로리 에덴	99	946	20			76	60	18	23	5,350	3,750
	오로리460-1	5		13
봉	현대	99	985	15			73	59	18	22	11,250	23,000
곡	(봉곡동391)	13		13			95	77	23	29	13,500	11,250
동							104	84	25	32	14,750	12,250
							122	99	30	37	17,250	13,500
							165	134	41	50	23,000	17,000
	뜨란채	03	918	15			67	51	15	20	10,750	9,000
	봉곡동 5	14	0.9	10			78	59	18	24	12,500	10,500
	네오빌시티1차	05	266	17			112	84	25	34	20,500	16,500
	527번지	2	1.12	14			143	117	35	43	27,500	21,000
	네오빌시티2차	05	434	21			89	69	21	27	14,000	12,000
	528	5	1	15			112	84	25	34	18,250	15,000
봉	세양청마루	05	621	26			89	66	20	27	13,500	10,750
곡	105	6	1.09	19			99	75	23	30	15,500	13,000
동							109	84	25	33	16,750	14,500
							116	84	25	35	18,500	16,000
	아이파크2차	05	416	15			109	84	25	33	21,500	17,000
	392	4	1.38				132	103	31	40	24,000	20,500
							142	114	35	43	26,500	21,500
							172	142	43	52	35,000	23,250
	현진에버빌	05	580	15			116	84	25	35	25,250	19,500
	22	8	1.38	14			128	101	31	39	27,500	22,000
							153	127	38	46	31,250	24,000
							186	160	48	56	35,500	26,000
	코아루	11	468	19		A,B	80	59	18	24	16,250	13,500
	657	7	1.2	12		A,B,C	110	84	25	33	23,000	18,500
	이편한세상	16	1254	20			101	76	23	31	23,500	17,500
	764	18	1.36	10		A,B,C	113	84	25	34	28,000	19,500
							131	104	32	40	33,000	25,000
							152	125	38	46	37,500	29,000
도	귀빈맨션	93	342	15	250%		87	61	18	26	6,650	5,900
량	도량동670	3		8			100	70	21	30	7,850	6,500
동							104	84	25	32	11,250	8,750
							138	112	34	42	12,600	11,250
	주공 3차	93	2020	15	185%		53	37	11	16	3,500	3,000
	도량동 88	22				?	57,60	41	12	17	3,600	3,200
							68	49	15	21	5,500	4,500
						?	71,74	51	15	22	5,800	5,000
							79	58	18	24	6,800	6,000
	주공 4차	95	978	15	221%		82	59	18	25	7,500	6,000
	도량동 114	9					87	59	18	26	상동	상동
	파크맨션	94	910	17	248%		105	88	27	32	14,000	11,500
	도량동 77	10	0.8	16			135	119	36	41	15,250	13,500
							151	134	41	46	17,750	15,500
도	한빛	95	960	15	229%		68	46	14	21	5,000	4,000
량	112번지	8	0.44
동	그린빌	03	438	15			97	75	23	29	15,500	13,000
	220	5	1.09	13			109	84	25	33	17,250	14,000
	뜨란채5단지	06	686	15			95	75	23	29	18,100	15,000
	222	11	1.08	13		3형	106	84	25	32	21,250	17,000
	휴먼시아4차	07	373	15			100	75	23	30	20,000	14,600
도	224	6	1.08	13		2형	111	84	25	34	21,750	15,750
량	롯데캐슬	19-4	1260	29	249%	76채	80	59	18	24	20,000	14,000
동	639	10	1.3	15		164채, 2형	87	64	19	26	21,000	15,000
	재건축					4형	113	84	25	34	27,000	20,000
							130	97	29	39	33,000	26,000
							146	109	33	44	39,000	30,000
남	그린두산	94	445	18			85	59	18	26	9,100	7,500
통	남통동20-1	2	0.6	13			111	84	25	34	13,750	10,000
동	금오청구	97	634	16	249%		80	59	18	24	11,750	10,250
	남통동 4-5	8	0.96	11			107	84	25	32	16,150	13,350
	이-편한세상	09	914	17	294%		111	84	25	34	24,000	20,000
		11	1.55	10			134	110	33	41	29,000	23,250
						A,B,C	154	125	38	47	30,500	25,000
							193	160	48	58	37,000	30,000
	어울림1차	10	330	17		A,B	110	84	25	33	20,500	17,500
	417	3	1.22	9			126	96	29	38	23,750	20,500
	어울림2차	10	277	17		A,B,C	112	84	25	34	20,500	17,500
	418	6	1.21	8		A,B	131	100	30	40	23,750	20,500
원	대동	93	289	17	287%		87	59	18	26	10,000	8,500
평	원평 83-13	1	0.7				108	80	24	33	11,750	10,000
동							112	84	25	34	13,000	10,500
							170	134	41	52	18,750	15,000
	신안실크밸리	19-4	603	18			65	47	14	20
	937-68번지	11	1.28	7			91	66	20	28
							100	75	23	30
	네이버에 등록된 매물이 없음..?					A,B	113	84	25	34
송	우방 1차	88	580	5	140%		78	66	20	24	10,900	8,500
정	455-1	12					91	78	24	28	14,750	10,750
동							98	84	25	30	16,100	11,500
							134	118	36	41	20,350	14,600
	우방 2차	88	160	5			82	67	20	25	10,500	8,500
	38-5	4					100	84	25	30	12,000	10,000
	동양한신	96	800	23		복도, 333채	86	59	18	26	11,000(9층)	9,700(20층)
						2형	107	84	25	32	15,000(18층)	12,000(19층)
							139	114	35	42	19,000	16,500
송	푸르지오캐슬	07	2600	18			70	52	16	21	18,400	15,000
정	1차 (3번지)	25	1.25	15			80	59	18	24	19,250	17,000
동	3차 (2번지)	3	1.01				99	77	23	30	24,750	20,500
	2차 (1번지)	9	1.78				107	84	25	32	28,250	23,500
		37동					128	107	32	39	33,650	26,500
	대단지로 대장급, 1-2-3단지를 종합 정리했고,						159	137	42	48	39,500	28,500
	총 2600세대, A-B-C단지로 나누기도 함.						182	160	48	55	43,500	32,500
	힐스테이트	20-5	526	20			80	59	18	24	22,000
	1-2단지	5	1.3	10		A, B	98	74	22	30	26,000
	37번지					A, B	111	84	25	34	29,000
	44번지	1-2단지 종합 정리					136	104	32	41	36,000
	송정 중앙숲		1462		송정초,
	서희스타힐스	12			여중옆	조합 분양 조심? 조합원을 모집 중이고, 700~750만원 분양 중임.

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$. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 평수와 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.

1. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다.  예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..   개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.) 

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다. 

3. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의하는 달리?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 되기 때문이다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 분양을 법제화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등을 해소할 수 있다.  민주 부동산~~