Re:주공이 화재보험료와 주택기금이자 떼먹었다는데

[김상균]

1) 보도자료에 보면 주공이 임대료에서 파렴치하게 화재보험료와 주택기금이자 25억을 떼먹었다고 하던데 제가 사는 곳 역시 마찬가지로 떼 먹지 않았나 싶은데 어떤 절차나 방법으로 그것을 확인할 수 있는지 궁금합니다.

안녕하십니까? 오전에 회사일로 미처 전화를 드리지 못했습니다. 질문하신 내용에 대하여 간단하게 답변드리겠습니다.

주공이 임대조건을 결정할 때에는 우선 표준임대조건으로 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정하게됩니다. 이는 건설교통부 고시에 따라 계산하게 되어있으며 이번 문제가 된 부분은 실지급액으로 산정하게되어 있는 화재보험료와 국민주택기금이자에 실지급액으로 계산되지 않았다는 점 입니다.

주공은 화재보험료에 대하여 입주전 임대조건을 결정하고 임대차계약을 하기때문에 현실적인 어려움으로, 기금이자는 화재보험료와 마찬가지로 임대료 계산에 사용되는 5가지 요인중 하나로 이것들이 각각 계산되어 하나로 뭉쳐 청구되기에 문제가 없다고 합니다.

일단 표준임대조건이 산정되면 (실제 적용되는지는 모르겠지만) 임대차계약에 사용할 임대조건이 나옵니다. 이를 여기서는 결정임대조건이라 하겠습니다. 또한 입주시점에 다다르면 임대보증금을 올리고 임대료를 내릴 수 있도록 하는 임대료의 임대보증금으로의 상호전환을 제시합니다. 이를 최대임대조건이라 하겠습니다. 결정임대조건이나 최대임대조건은 명확히 고시에서 표현하는바로는 모두 같은 상호전환이며 이 둘에 대한 문제도 많지만 내용이 길어지므로 일단 ...

문제는 주공이 설령 고시를 위반하더라도 표준임대조건에서 결정임대조건으로 상호전환을 할때 화재보험료나 기금이자 감액된 부분보다 더 큰 할인이 따른다면 문제가 없을 수도 있을 것입니다. 법원에서도 설령 법률적 효력을 가지는 고시를 위반하였지만 결국 이는 임차인들에게 유리하므로 이해할 수 있다는 판결을 내릴 것입니다.

그러나 평내주공이나 파주금촌의 경우 표준임대조건을 상호전환을 통하여 임대보증금을 올리고 월 임대료를 내림에 있어서 그 가치(전세환산가)가 거의 100% 같다는 것입니다. 단지 보증금을 올려 월 임대료가 싸게 보이게 하고 추후 임차인이 돌려받을 수 있는 임대보증금이 크게 보이도록 하였을 뿐 같은 이율로 이 둘을 전세환산하여 보면 같은 가격이 나오게 되었습니다.

그렇다면 화재보험료나 기금이자를 줄어든 만큼 감안하여 임대조건을 전세환산하여 보면 오히려 고시에서 표준임대조건을 넘어서는 기타의 임대조건은 위반이라하였는데 이를 위반하게되는 것입니다. 즉, 표준임대조건보다 더 비싸지게 된다는 것이지요.

우선 확인하셔야 할 것은 질문하신분의 임대주택에 대한 표준임대조건 산정이 어떻게 되었는지 그리고 계약시 사용한 임대조건은 어떻게 계산되었는지를 확인하셔야 할 것입니다.(아마 쉽지 않겠지만 정히 힘들면 반드시 주공에 방문하시어 표준임대조건 산정에 대하여 열람, 복사 또는 메모라도 반드시 해오셔야 합니다.)

또한 기금이 언제 대출, 발생되었는지 그 이자는 얼마인지를 확인하셔야 합니다. 위에서 확인하라는 것에는 반드시 그 결과값이 아닌 산출식(예:화재보험료는 주공은 0.022%를 일률적으로 적용. 기금이자는 4%에서 2002년 3%로 조정)까지 확인하시기 바랍니다.

이 값을 전세환산가로 환산하여 보고 계약시 임대보증금과 임대료를 가지고 전세환산하여 그 값이 크고 작음을 우선 확인하시기 바랍니다.

여기까지만도 쉽진 않겠지만 행정정보공개청구 등을 반드시 거쳐 문서로서 확인이 되면 좋을 듯 싶습니다. 이후 다시 연락주시기 바랍니다.